Zorgvastgoed gunstig voor langetermijnbeleggers

Beleggers houden interesse in zorgvastgoed, maar de risico’s nemen wel toe. Corona heeft impact op de exploitatie, wat meestal in handen is van zorginstellingen. Vooral bewoners van groepswoningen, waaronder veel ouderen, zijn kwetsbaar voor het coronavirus. Aanpassingen aan het gebouw vragen grote investeringen. Instellingen zullen hiervoor ook een beroep doen op de vastgoedeigenaren. Het virus leidt tegelijkertijd tot een verminderde interesse vanuit zorgbehoevenden. Waar mensen voorheen graag een vrije plek innamen, zijn ze nu terughoudend. Kans op besmetting en het mogelijk niet kunnen ontvangen van bezoek zijn de voornaamste redenen. Zorginstellingen worden dus geconfronteerd met hoge zorgkosten en minder inkomsten. Het is nog onzeker of dit in het tarief wordt gecompenseerd door de bekostigers (zorgkantoren en gemeenten). Dat raakt beleggers indirect in huuropbrengsten en waardeontwikkelingen.

Zorgvastgoed heeft een sterke waardeontwikkeling doorgemaakt. Corona lijkt daar nog geen omslag in teweeg te brengen, maar of dat zo blijft is niet zeker. Wel onderstreept de huidige crisis dat zorgvastgoed een echt ‘core’ segment is. Het voorziet in een primaire behoefte en is daardoor weinig conjunctuurgevoelig. Toch is zorgvastgoed niet voor elke belegger geschikt. De markt is vooral aantrekkelijk voor beleggers met een langetermijnfocus. Het vraagt om specialistische kennis en bereidheid om investeringen te doen. Voor zorginstellingen is zo’n langetermijnrelatie ook interessant. Waar de belegger zich toelegt op het toekomstbestendig maken van het vastgoed, kan de zorginstelling zich richten op haar kerntaak: de zorgverlening.

Beleggers in zorgvastgoed hebben de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in (woon)zorgcomplexen. Daarbij betalen bewoners zelf hun huur en krijgen ze de zorgdiensten via de overheid vergoed. Dat heet scheiding van wonen en zorg. Binnen de ouderenhuisvesting zijn de volgende drie segmenten het grootste:

1. Seniorenhuisvesting
   Mensen met een lichte zorgbehoefte (in het bijzonder ouderen) willen zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Als het nodig is, ontvangen ze lichte zorgondersteuning. Voor beleggers is hierbij vooral de toenemende vraag naar seniorenwoningen interessant.
   
   
2. Particuliere kleinschalige woonzorginstellingen
   Voor mensen met een zwaardere zorgbehoefte zijn er verschillende opties. Een particuliere kleinschalige woonzorgvoorziening scheidt wonen en zorg. Het gaat meestal om (niet zelfstandige) appartementen die geclusterd zijn. Denk hierbij aan kleinschalige woonvoorzieningen met 20 tot 50 zorgappartementen, waarbij de exploitant ook de zware zorg verleent.
   
   
3. Verpleeghuizen
   Mensen met een zware zorgbehoefte zijn aangewezen op reguliere intramurale verpleeghuizen. In Nederland zijn er ongeveer 120.000 van dit soort plaatsen beschikbaar. Dat lijkt veel, maar er zijn nu al zo’n 15.000 plaatsen tekort. Bovendien blijkt uit onderzoek van TNO dat een verdubbeling van de huidige capaciteit nodig is om in de toekomstige vraag te kunnen voorzien.

In de praktijk zien we steeds meer nieuwe woonzorg-vormen. Uiteindelijk zal er een ‘caring community’ ontstaan, waarbij de ouderenzorg in verschillende woonzorgvormen deel uitmaakt van de rest van de samenleving.

De vooruitzichten voor zorgvastgoed zijn uitstekend. Dat komt met name door de toenemende vergrijzing. Het aantal 65-plussers neemt toe van 3,2 miljoen mensen (2,2 miljoen huishoudens) naar 4,7 miljoen mensen (3,2 miljoen huishoudens) in 2040. Een absolute toename dus van 1,5 miljoen senioren, oftewel 1 miljoen ouderenhuishoudens. Deze ouderen zijn vaker vitaal en vermogend en hebben een goed pensioen. Ze zijn ook veeleisender dan eerdere generaties. De vraag naar hoogwaardig (woon)zorgvastgoed neemt hierdoor toe. De bovenkant van de markt, het duurdere zorgsegment, is het meest kwetsbaar in tijden van economische neergang vanwege de grotere kans op vraaguitval.

Zorgvastgoed is aantrekkelijk voor beleggers vanwege de groeiende marktvraag en het lagere risico op lange termijn. Tegelijk zijn er wel uitdagingen. Zo is veel zorgvastgoed (vaak verpleeghuizen) verouderd. Aanvullende investeringen zijn nodig om te voldoen aan de moderne woon- en zorgbehoeften. Vaak ligt er ook een opgave tot verduurzaming.

De zorgsector en vastgoedmarkt vinden elkaar steeds beter. Dat is een aantal jaar geleden gestart en deze trend zet door. Zorginstellingen staan voor de uitdaging om de komende jaren meer en betere zorg te leveren. Ook wel zorg op maat genoemd. De vraag is of zij daarnaast ook zelf hun vastgoed willen opknappen, verduurzamen en exploiteren. Door vastgoed te verkopen en investeringen uit handen te geven, kunnen zij meer aandacht schenken aan hun kwaliteit: zorgverlening.

De Rabobank is nauw betrokken bij de vastgoedsector en zorginstellingen. Meer weten over onze visie op de gezondheidszorg?

Lees artikel over kwart miljoen ouderenwoningen gevraagd

Vastgoedmarkt reageert met vertraging op corona