Huizenprijzen volgend jaar terug op niveau zomer 2022

Na welgeteld één jaar met dalingen zijn de huizenprijzen sinds de zomer van 2023 weer duidelijk aan het stijgen (figuur 1). In mei van dit jaar waren bestaande koophuizen nog 6,2 procent goedkoper dan op de piek van de markt in 2022. Maar in oktober – de laatste maand waarvoor cijfers beschikbaar zijn – was het verschil geslonken tot minus 3,6 procent.

Dat de huizenprijzen weer in de lift zitten, heeft alles te maken met de dit jaar rap verbeterde betaalbaarheid. Daardoor trekt de vraag naar koophuizen inmiddels weer duidelijk aan. Zo zagen marktpartijen het aantal bezichtigingen per woning de afgelopen maanden toenemen. Tegelijkertijd staan er nog altijd weinig (en steeds minder) huizen te koop (zie paragraaf ‘Minder huizen verkocht’). En dat resulteert in een opwaartse druk op de huizenprijzen. Door de teruglopende nieuwbouw zet deze trend de komende jaren waarschijnlijk door. Minder nieuwbouw betekent meer schaarste.

Dat de betaalbaarheid is verbeterd, komt enerzijds doordat bestaande koophuizen goedkoper zijn geworden. Maar anderzijds ook doordat huishoudens weer wat meer kunnen lenen voor een huis als gevolg van de relatief stevige (nominale) inkomensstijging in reactie op de hoge inflatie. Uitgaande van een rente van 4,7 procent kon een huishouden met twee modale jaarinkomens dit jaar bijna 24.000 euro meer lenen dan vorig jaar (zie figuur 6 in de paragraaf ‘Huizenprijsherstel zet volgend jaar door’). En zagen we vorig jaar nog dat de hypotheekrentes pijlsnel omhoog schoten, dit jaar stegen ze slechts mondjesmaat en waren ze door de oogharen bezien een stuk stabieler (figuur 2).

Doordat koophuizen goedkoper zijn geworden en doordat huishoudens meer kunnen lenen voor een huis zijn koophuizen inmiddels weer bijna even (on)betaalbaar als begin 2022.

Van de huizen die in het eerste kwartaal van 2022 van eigenaar wisselden (waarbij het voorlopige koopcontract vaak was getekend in de periode voor de rentestijging), was zo’n 59 procent financieel bereikbaar voor huishoudens met twee modale jaarinkomens. In relatief dure regio’s ligt dit aandeel logischerwijze een stuk lager. Zo was begin 2022 slechts een kleine 29 procent van alle verkochte huizen in Groot-Amsterdam en de Agglomeratie Haarlem financieel bereikbaar voor huishoudens met twee modale jaarinkomens. In regio’s in het goedkopere noorden van Nederland en in de regio’s Zeeland en Limburg lag op dat moment in de regel tenminste 70 procent van alle verkochte koophuizen binnen financieel bereik van deze groep. Hierbij moeten we wel opmerken dat het aandeel huishoudens die minimaal twee keer modaal verdienen in de Randstad hoger ligt dan in perifere regio’s.

Maar gedurende 2022 zagen aspirant-huizenkopers de mogelijkheden om een huis te kopen als sneeuw voor de zon verdwijnen, doordat de hypotheekrentes in relatief korte tijd sterk opliepen terwijl de huizenprijzen aanvankelijk nog doorstegen. Uitgaande van een rente van 4 procent lag in het derde kwartaal van 2022 gemiddeld nog maar 47 procent van de verkochte koophuizen binnen financieel bereik van een huishouden met twee modale jaarinkomens. In enkele regio’s daalde het aandeel met 15 procentpunt of meer, onder andere op de Veluwe, in regio’s in de provincie Gelderland en in de Agglomeratie Den Haag (figuur 3). In Flevoland lag het aandeel in het derde kwartaal van 2022 zelfs ruim 17 procentpunt lager.

In het noorden en aan de randen van Nederland, en in Amsterdam en omstreken verslechterde de betaalbaarheid minder sterk. In het eerste geval komt dit vermoedelijk doordat de betaalbaarheid in die regio’s minder knelt. Huizen zijn hier in de regel een stuk goedkoper, waardoor ook bij een stijging van de hypotheekrentes een groot deel van het koopwoningaanbod alsnog binnen bereik blijft liggen. Dat de financiële bereikbaarheid verhoudingsgewijs minder sterk onderuit is gegaan in de relatief dure regio’s in en rondom Amsterdam komt doordat de meeste woningen daar ook vóórdat de rente begon op te lopen al onbetaalbaar waren voor een huishouden met twee modale inkomens.

Vanaf de zomer van 2022 begonnen de prijzen van bestaande koophuizen te dalen in reactie op de hogere rentes. In combinatie met de hogere maximale hypothecaire lening lag in het derde kwartaal van 2023 bij een hypotheekrente van 4,7 procent weer 56 procent van alle verkochte koophuizen binnen financieel bereik van huishoudens met twee modale jaarinkomens (figuur 4). In tien regio’s lag het aandeel financieel bereikbare koopwoningen weer nagenoeg op, of zelfs wat boven, het niveau van begin 2022. In enkele regio’s ligt het aandeel nog wel duidelijk lager, onder andere in Zuidwest-Overijssel, Zuidwest-Gelderland en in Zuidoost-Noord-Brabant.

We verwachten dat de huizenprijzen volgend jaar verder stijgen, doordat huishoudens dan opnieuw meer kunnen lenen, terwijl de krapte op de huizenmarkt naar verwachting aanhoudt. Het economische beeld is niet uitbundig, maar we voorzien niet dat dit resulteert in vraaguitval op de koopwoningmarkt. Hoewel de huizenprijzen sinds de zomer weer geleidelijk oplopen, gaan we voor heel 2023 uit van een prijsdaling van 2,8 procent. Dit dalende jaarcijfer is het gevolg van prijsdalingen die al eerder in het jaar plaatsvonden (figuur 5). Voor zowel 2024 als 2025 voorzien we een huizenprijsstijging van 4,5 procent. Volgend jaar liggen de prijzen van bestaande koophuizen dan weer gemiddeld op het niveau van de piek van de huizenmarkt in 2022.

Vergeleken met onze vorige huizenprijsraming hebben we onze verwachting naar boven bijgesteld. Dit omdat de huizenprijzen nog wat sterker aantrekken dan eerder verwacht. We hadden weliswaar voorzien dat de betaalbaarheid van koopwoningen in rap tempo zou verbeteren, maar de woningmarkt reageert hier sneller op dan waar we van uitgingen. Bij eerder periodes van afkoeling op de woningmarkt, zoals in 2008–2013, zat er meer vertraging tussen het herstel van het aantal transacties en het herstel van het prijsniveau.

Volgend jaar kunnen huizenkopers meer lenen en dus meer bieden op een huis dan dit jaar. Dit hangt samen met de voorziene cao-loonstijging van ongeveer 6 procent, gevolgd door 4,5 procent in 2025. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat het bruto modaal inkomen dit jaar uitkomt op 41.500 euro en in 2024 op 44.000 euro, terwijl dit in 2022 nog 39.000 euro was.

Het bedrag dat mensen op basis van hun inkomen kunnen lenen voor een huis, hangt uiteraard ook af van de hypotheekrentes. Eerder was het beeld nog dat de kapitaalmarktrentes volgend jaar wat zouden dalen, maar inmiddels is het de verwachting dat deze volgend jaar (en ook in 2025) gemiddeld genomen slechts een fractie lager liggen dan dit jaar. Als in datzelfde spoor ook de hypotheekrentes slechts iets onder het niveau van dit jaar liggen – we gaan hierbij uit van een gemiddelde hypotheekrente van 4,6 procent in 2024 – kunnen huishouden met twee modale jaarinkomens in 2024 naar verwachting zo’n 22.000 euro meer lenen dan dit jaar. In vergelijking met begin 2022, toen de hypotheekrentes op het laagste punt waren, kunnen huizenkopers volgend jaar zo’n 10.000 euro meer lenen (figuur 6). Het drukkende effect van de hogere hypotheekrentes op de maximale hypotheek is daarmee volgend jaar helemaal gecompenseerd door de hogere loonstijgingen.

Los van de loonstijging neemt de leenruimte voor alleenstaanden (met een jaarinkomen van minimaal 28.000 euro) extra toe door de verruimde leenmogelijkheden. Want zij kunnen vanaf volgend jaar 16.000 euro extra lenen. Hierdoor stijgt de vraag naar woonruimte naar verwachting nog wat meer, aangezien 20 procent van alle huizenkopers (na verhuizing) alleenstaand is (WoON 2021).

Hoewel de werkloosheid de komende jaren naar verwachting wat oploopt, van 3,6 procent dit jaar naar 4,5 procent in 2025, verwachten wij niet dat dit resulteert in een merkbare vraaguitval op de koopwoningmarkt. Historisch gezien blijft de werkgelegenheid namelijk hoog.

Tegelijkertijd lijkt de krapte op de woningmarkt aan te houden. De afgelopen tijd daalde het woningaanbod verder, zowel in de koopsector als in de vrijehuursector. En gelet op de ontwikkelingen in de woningbouw (zie ‘Na verkoopdip in 2024 herstel aantal transacties verwacht’) lijkt het er niet op dat het aanbod op afzienbare tijd gaat oplopen door verhuizingen naar nieuwbouwhuizen. Tezamen met alle vraagopstuwende ontwikkelingen resulteert dit in hogere huizenprijzen.

In het merendeel van de regio’s piekte de huizenprijsindex in de zomer van 2022 om vervolgens te dalen. Ten opzichte van een jaar geleden, toen de markt piekte, zien we dat de prijzen wat harder zijn gedaald in regio’s in de noordvleugel van de Randstad (figuur 7). Precies de regio’s waar de betaalbaarheid het meest knelt. Met een prijsdaling van circa 9 procent zijn bestaande koophuizen vooral in de Zaanstreek en Het Gooi en Vechtstreek een stuk goedkoper dan vorig jaar. Het gebied waar de prijzen relatief hard zijn gedaald, is inmiddels wel wat meer uitgesmeerd en loopt nu door tot aan Arnhem/Nijmegen. Ook enkele regio’s in het noorden van Nederland noteerden een vrij grote min in de huizenprijsontwikkeling.

In het derde kwartaal zag het overgrote deel van de regio’s de prijzen weer wat herstellen ten opzichte van het kwartaal daarvoor. Slechts drie regio’s noteerden nog een (lichte) daling van de huizenprijzen. In de top 6 van regio’s waar de huizenprijzen in het derde kwartaal relatief sterk stegen, treffen we ook de regio’s Amsterdam en Utrecht aan; regio’s die eerder een relatief sterke prijsdaling voor hun kiezen kregen.

Voor heel 2023 verwachten we dat de huizenprijzen in de regio’s in de noordvleugel van de Randstad gemiddeld genomen het meest dalen (figuur 8). In de Zaanstreek, Agglomeratie Haarlem en Gooi en Vechtstreek zijn bestaande koophuizen dit jaar naar verwachting gemiddeld genomen 7 procent goedkoper dan vorig jaar. Aan de randen van Nederland is de voorziene prijsdaling van veelal 1 tot 2 procent een stuk geringer. In twee regio’s, Delfzijl en omgeving en Noord-Limburg, zijn bestaande koophuizen naar verwachting gemiddeld zelfs ietsjes duurder dan vorig jaar.

Naar verwachting zien we de huizenprijzen volgend jaar in alle regio’s weer flink stijgen (figuur 9). De sterkste prijsstijging van koopwoningen voorzien we in de regio’s Overig Groningen (waarin de stad Groningen ligt) en Overig Zeeland. In deze regio’s stijgen de prijzen volgens onze raming volgend jaar met 6 procent. Hekkensluiter is de Zaanstreek, maar ook die regio noteert naar verwachting met een prijsstijging van 3 procent een duidelijke plus. Het algemene beeld is dat de woningmarkt in de regio’s die tot voor kort de sterkste daling van huizenprijzen lieten zien snel is omgeslagen in de richting van lichte prijsstijgingen die meer in lijn liggen met het landelijk gemiddelde. Daardoor zijn de regionale verschillen in onze verwachting voor 2024 een stuk kleiner dan in onze verwachtingen voor 2023 en dan in het beeld voor 2023 tot nu toe.

In de eerste tien maanden van dit jaar wisselden bijna 147.600 bestaande koophuizen van eigenaar; zo’n 6 procent minder ten opzichte van diezelfde periode vorig jaar. Hoewel de scherpste verkoopdaling achter ons lijkt te liggen – want vooral tussen medio 2021 en medio 2022 ging het hard – kruipt het aantal transacties vooralsnog langzaam maar zeker verder omlaag (figuur 10).

Dat er relatief weinig bestaande koophuizen worden verkocht, hangt naar ons idee niet zozeer samen met afhakende aspirant-huizenkopers (want de vraag trekt weer aan), maar meer met het gebrek aan aanbod (figuur 11). In november stonden gemiddeld zo’n 21 procent minder huizen te koop in Nederland dan in diezelfde maand vorig jaar. Makelaarsvereniging NVM rekent dit toe aan het feit dat minder mensen hun huis te koop zetten. Vermoedelijk komt dit ook omdat het voor doorstromers vaak niet meer mogelijk is om met een verhuizing te profiteren van een lagere rente om zo tegen dezelfde maandlasten groter of mooier te gaan wonen.

Kijken we naar de eerste negen maanden van dit jaar, dan zien we grote verschillen in de snelheid waarmee het aantal verkopen onderuit is gegaan ten opzichte van diezelfde periode een jaar geleden. In sommige regio’s in het noorden van Nederland, zoals in Noord-Friesland en in Oost-Groningen, is die daling met bijna 14 procent stevig te noemen. In Delfzijl en omgeving en in Overig Groningen bleef de daling beperkt tot circa 4 procent. Opvallend is ook de relatief beperkte verkoopdaling in de regio’s Utrecht en Groot-Amsterdam en omstreken. Dit zijn relatief dure regio’s waar de betaalbaarheid al sinds jaar en dag onder druk staat. Tegelijkertijd zijn dit ook de regio’s waar de prijzen wat harder zijn gedaald. Mogelijk verklaart dit waarom het aantal verkopen hier minder is teruggezakt.

We verwachten voor dit jaar 183.000 verkopen van bestaande koophuizen, gevolgd door 180.000 in 2024. Voor 2025 voorzien we 184.000 transacties. Onze verwachtingen voor dit en volgend jaar zijn naar boven bijgesteld, want eerder gingen we nog uit van 180.000 transacties in 2023 en 170.000 transacties in 2024. Na 2024 trekt het aantal verkochte woningen naar verwachting weer aan.

De (zeker voor 2024) grote bijstelling hangt samen met de aantrekkende vraag naar bestaande koophuizen en nieuwbouwkoophuizen. Doordat aspirant-huizenkopers meer kunnen lenen, zullen nieuwbouwprojecten uiteindelijk weer sneller van de grond komen. Zo is afgelopen maanden ook het aantal verkochte nog te bouwen koopwoningen weer iets aan het stijgen. En hoe meer nieuwbouw, hoe meer doorstroming vanuit de bestaande bouw valt te verwachten. Want dan zetten meer huiseigenaren hun huis te koop vanwege de aankoop van een nieuwbouwkoophuis. Nieuwbouw en bestaande bouw zijn in dit opzicht communicerende vaten.

Desalniettemin voorzien we voor 2024 een dip in het aantal transacties van bestaande koophuizen. Deze verwachting hangt samen met de ontwikkelingen in de nieuwbouw. Het aantal afgegeven bouwvergunningen blijft namelijk hardnekkig teruglopen (figuur 13). In de eerste negen maanden van dit jaar gaven gemeenten krap 40.500 bouwvergunningen voor nieuwbouwhuizen af, zo’n 26 procent minder dan de eerste negen maanden van 2021, toen er nog relatief veel nieuwbouwvergunningen werden afgegeven. Daartegenover staat dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen de afgelopen jaren juist vrij goed op peil is gebleven. Vorig jaar zijn maar liefst 90.000 huizen aan de woningvoorraad toegevoegd en demissionair woonminister De Jonge verwacht dat dit aantal ook dit jaar wordt gehaald. Bovendien zagen we de laatste maanden een klein herstel in het aantal verkochte nieuwbouwkoophuizen (figuur 14).

Maar één zwaluw maakt nog geen zomer. In de eerste elf maanden van dit jaar zijn ruim 7.200 nieuwbouwkoophuizen minder verkocht dan vorig jaar in diezelfde periode (-28 procent). Berichten vanuit de markt onderstrepen dat er volgend jaar rekening moet worden gehouden met een fors lagere nieuwbouwproductie.

In 2021 en begin 2022 waarschuwden verschillende instellingen voor het risico van bubbelvorming op de Nederlandse huizenmarkt, waaronder DNB en het Europees Comité voor Systeemrisico’s. Ook de door de Federal Reserve Bank van Dallas ontwikkelde indicator voor bubbelvorming op de huizenmarkt liet zien dat de sterke stijging van de huizenprijzen – die in januari 2021 zelfs piekte op een jaar-op-jaarprijsstijging van 21,1 procent – niet was gerechtvaardigd door de ontwikkeling van fundamentele factoren (figuur 15). Een score boven de in de figuur getoonde 95 procent-kritieke waarde betekent dat met 95 procent zekerheid sprake is van een overspannen woningmarkt waarbij huizenprijzen niet in lijn zijn met de ontwikkeling van macro-economische variabelen zoals inkomens, inflatie en rente.

Onderzoekers van de TU-Delft wezen op ongeveer hetzelfde moment echter juist op de beperkingen van veelgebruikte modellen waarmee de woningmarkt wordt geanalyseerd, omdat deze niet altijd voldoende rekening houden met het restrictieve Nederlandse ruimtelijkeordeningsbeleid en met het effect van de rente. Volgens een analyse van deze onderzoekers was er in 2021 juist geen sprake van een speculatieve bubbel op de huizenmarkt, en lagen de huizenprijzen op dat moment – gegeven de lage rente – zelfs onder het lange-termijnevenwicht.

Zelf concludeerden we twee jaar geleden dat niet viel te zeggen of op de Nederlandse huizenmarkt op dat moment sprake was van bubbelvorming. Inmiddels zijn er steeds meer aanwijzingen dat de markt in 2021 weliswaar oververhit was, maar dat geen sprake was van een bubbel. Het vertrouwen in de woningmarkt is sinds 2021 sterk gedaald en ook zijn de verwachtingen van huishoudens over de toekomstige prijsontwikkeling een stuk negatiever geworden. De sterk opgelopen hypotheekrentes zetten de betaalbaarheid van koopwoningen onder druk en tussen juli 2022 en mei 2023 zijn de huizenprijzen met 6,2 procent gedaald.

Ondanks de grote impact van de stijgende rentes op de betaalbaarheid en op het vertrouwen en de verwachtingen over de koopwoningmarkt is een grote marktcorrectie uitgebleven. Sinds de zomer zien we de woningmarkt bovendien steeds duidelijker opkrabbelen. De ontwikkeling van fundamentele factoren kan dit goed verklaren. De reële netto hypotheeklasten van de doorsnee koopwoning (wanneer deze volledig met een hypotheek wordt gefinancierd) liggen inmiddels namelijk weer op het niveau van eind 2021 (figuur 16). De netto reële beschikbare inkomens van huishoudens liggen door gestegen lonen en meer gewerkte uren een paar procent hoger dan eind 2021, en zoals we in de paragraaf ‘Huizenprijsherstel zet volgend jaar door’ zagen, is ook de leenruimte hersteld. Dat we bij een vergelijkbaar niveau van betaalbaarheid en financieringsruimte nu – ondanks het gedaalde vertrouwen in de woningmarkt – opnieuw prijsstijgingen van koopwoningen zien, is een belangrijke aanwijzing dat woningen niet overgewaardeerd zijn. Ook de bubbel-indicator van de Federal Reserve Bank van Dallas staat inmiddels vrijwel in de neutraalstand.

Dat de markt ondanks het hoge prijsniveau niet overgewaardeerd lijkt te zijn, is onlosmakelijk verbonden met de grote krapte op de woningmarkt. Volgens ramingen van ABF houdt deze grote krapte in elk geval nog tot na 2030 aan. Als het op de lange termijn lukt om het woningtekort sterk terug te dringen, dan correspondeert dat met een lager prijsniveau ten opzichte van de situatie waarbij het woningtekort verder aanhoudt. Dit hoeft niet gepaard te gaan met een prijsdaling van koopwoningen, omdat nominale huizenprijzen op lange termijn ook door inflatie en toename van de reële huishoudinkomens met gemiddeld ongeveer 3 procent per jaar stijgen. Daardoor kan de markt ook ontspannen via een periode met stagnerende huizenprijzen.