Is een eigen woning, een hypotheek en vermogen een slimme combinatie?

Arbeidsinkomsten en pensioen worden belast in box 1. Die kunnen fluctueren door de jaren heen, maar ook structureel dalen als je stopt met werken en met pensioen gaat. Als je een hoger inkomen in box 1 hebt, betaal je een hoger tariefpercentage inkomstenbelasting. Bovendien is op het eerste deel van jouw inkomen in box 1 vanaf je AOW-gerechtigde leeftijd een lager tarief van toepassing. Het tarief is van invloed op de te betalen inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait.

Via het eigenwoningforfait wordt het bezit van de eigen woning in box 1 belast. Het eigenwoningforfait is in 2024 voor een eigen woning met een WOZ-waarde vanaf € 75.000 tot € 1.310.000 0,35% van deze waarde. Als de WOZ-waarde van jouw eigen woning € 1.310.000 of hoger is, dan is het eigenwoningforfait € 4.585 plus 2,35% over het verschil tussen de WOZ-waarde en de grens van € 1.310.000.

Als je geen (of een beperkte) hypotheek hebt, dan wordt het bedrag van het te belasten eigenwoningforfait verminderd (‘Wet Hillen’). In 2024 wordt 80% van het eigenwoningforfait verminderd met de aftrekbare kosten in mindering gebracht. Aflossen van de hypotheek vermindert dus de bijtelling bij jouw box 1-inkomen van het eigenwoningforfait. In het volgende voorbeeld zie je hoe dit uitwerkt:

Als je de hypotheek bent aangegaan voor de aankoop of verbetering van een woning die je in eigendom hebt en jouw hoofdverblijf is, dan is de betaalde hypotheekrente in beginsel aftrekbaar gedurende maximaal 30 jaar. De regels zijn met ingang van 1 januari 2013 wel gewijzigd voor nieuwe hypotheken; vanaf dat moment is de betaalde hypotheekrente alleen aftrekbaar als de lening in maximaal 360 maanden ten minste annuïtair wordt afgelost.

Het voordeel van een hypotheek in de situatie dat je over vermogen beschikt waarmee je deze ook af zou kunnen lossen, wordt mede bepaald door de hypotheekrenteaftrek: de teruggave van inkomstenbelasting over jouw inkomen in box 1. In 2024 is het aftrekpercentages 36,97% als je de AOW-gerechtige leeftijd nog niet hebt bereikt. Voor AOW-gerechtigden is het aftrekpercentage 19,07% over het inkomen tot en met € 38.098 en vervolgens het hiervoor genoemde percentage.

Het rendement, verminderd met de over het rendement verschuldigde belasting, vormt de bate als je tegenover jouw hypotheek vermogen in de vorm van spaartegoeden of beleggingen hebt. Los je jouw hypotheek af? Dan mis je dus het nettorendement op dit vermogen. Welk nettorendement je behaalt hangt af van de manier van sparen en beleggen en of je het vermogen in de bv of in privé aanhoudt. Lees hierover meer in het item Sparen of beleggen in de bv of in privé?

In onderstaand voorbeeld lichten we de situatie toe in geval van een hypotheek bij de bank en vermogen in privé.

Behaal je een rendement op jouw box 3-vermogen van meer dan 4,9%? Dan is het voor jou voordelig om de hypotheek te handhaven.

Een keuze om een hypotheek af te lossen uit vermogen is niet alleen afhankelijk van jouw inkomen in box 1, de hypotheekrenteaftrek en het rendement. Ook de ontwikkeling van jouw besteedbare inkomen en de mogelijke aanvullingen die nodig zijn uit jouw vermogen kunnen relevant zijn. Verder kan je na aflossing van de hypotheek op een later moment bij een verhuizing en opname van een nieuwe lening geen hypotheekrenteaftrek meer claimen voor het afgeloste bedrag.

Als je overweegt om jouw hypotheek af te lossen, adviseren wij je hierbij een belastingadviseur te betrekken. Om jou inzicht te geven in het effect van een keuze, kunnen wij voor jou een vermogensplan opstellen. Bespreek jouw mogelijkheden met een adviseur van de bank.

In het voorbeeld is uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek en de situatie in 2024. Hierbij is geen rekening gehouden met eventuele boeterente.