Samen met je partner een eigen woning kopen, als je overwaarde hebt uit de verkoop van je vorige woning. Hoe zit dat?
Jij en je partner gaan samenwonen. Jullie kopen gezamenlijk een woning. Spannend en leuk tegelijk. Maar er komt ook veel op je af. En sommige regels zijn complex. Je vraagt je af hoe het zit met de overwaarde die je hebt gerealiseerd uit de verkoop van je vorige woning. Moet je dit bedrag in de gezamenlijke nieuwe woning investeren? En mag je de rente van je nieuwe hypotheek aftrekken? Hoe het zit, lees je in dit artikel.
De overwaarde investeren in je nieuwe eigen woning
Als je je woning verkoopt en je koopt binnen 3 jaar een andere woning, dan is het van belang of je bij de verkoop van je woning overwaarde hebt gerealiseerd. De overwaarde zal namelijk de hypotheekrenteaftrek van je nieuwe hypotheek beïnvloeden, omdat fiscaal er wordt uitgegaan van het gebruiken van de overwaarde voor de aankoop van je nieuwe woning.
De overwaarde van je oude woning (ook wel de eigenwoningreserve genoemd) is de verkoopprijs min de hypotheek en de verkoopkosten van de woning. De rente van de hypotheek voor je nieuwe woning is aftrekbaar over maximaal het bedrag van de aankoopsom van de nieuwe woning (en eventuele kosten van verbouwing of verduurzaming van de woning) verminderd met het bedrag van de overwaarde. Een voorbeeld:
In 2023 verkocht je je woning voor € 500.000. Er zat een hypotheek op deze woning van € 400.000. Bij de verkoop van je woning realiseer je een overwaarde van: € 500.000 min € 400.000 = € 100.000.
In 2024 koop je een nieuwe woning voor € 850.000. Je wilt de aankoop financieren met een hypotheek. De maximale eigenwoningschuld, dat is de schuld in box 1 waarover je renteaftrek krijgt, is dan € 750.000. Dit is de aankoopsom van de woning (€ 850.000) min de overwaarde (€ 100.000). Leen je meer? Dan valt het bedrag dat je meer leent als schuld in box 3. De rente over dit bedrag is niet aftrekbaar.
Samen met je partner een woning kopen
Als je samen met je partner een nieuwe woning koopt, beïnvloedt de overwaarde van je vorige woning ook de hypotheekrenteaftrek van je nieuwe woning. Er wordt naar jullie gezamenlijke situatie gekeken. Een voorbeeld:
Jij en je partner gaan samenwonen, nadat jij je eigen woning hebt verkocht en een overwaarde hebt van € 100.000. Jullie kopen gezamenlijk een woning voor € 800.000, die jullie financieren met een gezamenlijke lening van € 700.000. Jouw aandeel in de woning is € 400.000. Door jouw overwaarde van € 100.000 bedraagt jouw maximale eigenwoningschuld maar € 300.000. Voor jouw partner bedraagt de maximale eigenwoningschuld € 400.000. Ieder kan voor de eigen eigenwoningschuld een lening afsluiten. In totaal dus € 700.000.
Jullie kunnen ook gezamenlijk één lening afsluiten van € 700.000. Zo kunnen jullie samen de volledige overwaarde benutten. Dat mag ook en voor ieder geldt dan:
| Aandeel in de aankoopsom van de nieuwe woning | € 400.000 |
| Aandeel in de gezamenlijke overwaarde (50% van € 100.000) | € 50.000 -/- |
| Maximale hypotheek waarover je renteaftrek hebt | € 350.000 |
De maximale hypotheek waarvoor je renteaftrek hebt, is gelijk aan jouw aandeel in de financiering. En dit geldt uiteraard ook voor je partner.
Er zijn wel fiscale gevolgen aan het gezamenlijk inzetten van de overwaarde, bijvoorbeeld als je in de toekomst uit elkaar zou gaan. Laat je daarom goed adviseren over de mogelijkheden door je belastingadviseur.
Rabobank kan je helpen om inzicht te krijgen in de gevolgen van het samen aankopen van een eigen woning. Zo kunnen we invulling geven aan jouw Plan voor de Toekomst. Bespreek jouw mogelijkheden met jouw Private Banker van de bank.
In het voorbeeld is uitgegaan van de situatie in 2024. Hierbij is geen rekening gehouden met renteaftrekbeperkingen in verband met overgangsrecht, de aflossingseis en de 30-jaarsperiode van de hypotheekrenteaftrek.
Publicatiedatum: 3 januari 2024
Benieuwd naar andere vermogensvragen?
Op onze overzichtspagina vind je nog meer vraagstukken rondom vermogen. Zo lees je er hoe je in je testament het familievermogen kunt beschermen, wat de kenmerken zijn van schenken op papier en hoe je een keuze kunt maken tussen sparen en/of beleggen in de bv of in privé.
