Vijf tips om te zien of het verhuren van een woning een interessante belegging is

Bij de verhuur van woningen wordt onderscheid gemaakt tussen sociale-huurwoningen en woningen in de vrije sector. Voor de eerstgenoemde woningen geldt een maximale aanvangshuur van € 879,66 (2024). De huur voor sociale-huurwoningen is gebaseerd op een puntensysteem, dat de maximale huurprijs bepaalt. Vanaf 1 juli 2024 geldt dat dit puntensysteem ook doorwerkt naar woningen in de middenhuur. De gereguleerde huur wordt namelijk met de Wet betaalbare huur uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal € 1.157,95 per maand gaan kosten. Bij alle nieuwe huurcontracten – die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten – moeten verhuurders zich houden aan de maximale huurprijs. Bij woningen tot en met 143 punten verandert soms ook iets voor bestaande contracten. Klopt de huur niet met het puntenaantal, dan moet de huur in sommige gevallen direct of anders na een jaar omlaag. Dit geldt ook als je als particuliere verhuurder woningen, studentenkamers en andere onzelfstandige woonruimtes verhuurt. Als je je niet aan de nieuwe regels houdt, kun je als verhuurder vanaf 1 januari 2025 een boete krijgen van de gemeente. Ook moet je als verhuurder per 1 januari 2025 bij nieuwe contracten een puntentelling opnemen. Zo weet jouw huurder wat de maximale huurprijs voor de huurwoning is.

Ook geldt er een maximale huurverhoging. Voor sociale-huurwoningen is dat maximaal 5,8% (2024) als de (kale) huur € 300 of meer per maand is en voor woningen in de vrije sector maximaal tot 1 mei 2024 5,5%.

Wil je investeren in een woning en deze gaan verhuren? Dan is het voor jou als verhuurder dus van belang of je investeert in een sociale huurwoning of juist niet.

De huurbescherming speelt een rol in de relatie tussen huurder en verhuurder. Los van eventuele mogelijkheden zoals kortstondig verhuren (AirBnB) of huur op basis van de Leegstandswet, zal een huurder huurbescherming hebben. In uitzonderingsgevallen is het na de invoering van de Wet vaste huurcontracten mogelijk om een tijdelijk huurcontract te sluiten voor maximaal 2 jaar (voor onzelfstandige woonruimtes 5 jaar).

Verder geldt er in bepaalde gebieden in Nederland een verhuurverbod voor de koper van een nieuwbouwwoning. Hierop zijn uitzonderingen mogelijk, zoals bij een tijdelijk verblijf in het buitenland of bij verhuur onder een maximale huursom. Voor bestaande woningen kan er sprake zijn van beperkingen van de verhuur van een woning die samenhangt met de opkoopbescherming. Deze regeling is van toepassing tot een bepaalde maximale WOZ-waarde en geldt voor een periode van vier jaar na aankoop van de woning.

Uiteraard speelt ook het (directe) rendement een rol bij de keuze voor een bepaalde woning om te gaan verhuren. Dan gaat het niet alleen om de huur, maar ook om de exploitatiekosten. Deze hangen samen met bijvoorbeeld de staat van het pand, de aanwezigheid van een lift, VVE-verplichtingen en het energielabel. Ook speelt het risico van waardedaling een rol. Bij een stijging van de rente, zal gegeven de huur vanuit beleggingsoptiek een woning minder waard worden. Wat op het eerste oog wellicht een aantrekkelijke belegging lijkt, kan dan wel eens tegenvallen.

Mocht je jouw eigen woning na verhuizing aanhouden en gaan verhuren, dan verhuist deze fiscaal van box 1 naar box 3. Bij die overgang zal de overwaarde van die eigen woning fiscaal verrekend moeten worden met de box 1-financiering van de nieuwe woning. Hierdoor kan het zijn dat je minder rente in aftrek kunt brengen op jouw belastbaar inkomen in box 1.

In box 3 wordt vanaf 2023 inkomstenbelasting geheven over het inkomen uit sparen en beleggen. Een verhuurde woning valt onder de categorie Overige bezittingen in box 3. Tot het inkomen in box 3 wordt een rendement van 6,04% (2024) van de WOZ-waarde van de verhuurde woning (mogelijk gecorrigeerd voor de waardedruk als gevolg van de verhuur) gerekend. Voor een eventuele schuld komt 2,47% (voorlopig 2024) in mindering op dit rendement. De huur wordt dus niet feitelijk belast en de kosten zijn niet aftrekbaar.

De huidige Overbruggingswet box 3 regelt de belastingheffing in box 3. Dit tot het moment dat er een stelsel van belastingheffing op basis van werkelijk rendement wordt ingevoerd. Dit is beoogd per 2027.

In juni 2024 heeft de Hoge Raad uitspraken gedaan over het stelsel met forfaitaire rendementen in box 3. Hierin oordeelt de hoogste rechter dat in gevallen dat het totale werkelijke rendement in box 3 lager is dan het inkomen uitgaande van de forfaitaire rendementen de belastingaanslag moet worden verminderd tot het bedrag van het werkelijke rendement. Daarbij geldt voor woningen in box 3 dat in een jaar ook de ongerealiseerde waardeverandering onderdeel is van het te belasten werkelijke rendement. Hierbij wordt uitgegaan van de WOZ-waarde. De uitspraken kunnen gevolgen hebben voor de box 3-wetgeving vanaf 2025. In dit artikel lees je meer over de uitspraak van de Hoge Raad.

Een vermogensplan geeft inzicht en kan oplossingen bieden. En dat geeft rust. Een vermogensplanner licht graag de mogelijkheden voor uw situatie toe en kan berekenen welk rendement op jouw vermogen nodig is om jouw wensen en doelen te realiseren en welk beschikbare vermogen je hebt.