Wat zijn de fiscale gevolgen van de verhuur van een woning met huurbescherming?

Het inkomen uit sparen en beleggen wordt in box 3 belast. Een verhuurde woning valt in box 3 onder de categorie Overige bezittingen. Voor deze categorie wordt een forfaitair rendement van 6,04% (2024) over de waarde tot het inkomen gerekend.

Normaal geldt voor woningen in box 3 de WOZ-waarde, maar als de woning voor onbepaalde tijd (buiten de familie) verhuurd wordt en de huurder heeft recht op huurbescherming, dan kan het zijn dat voor de waardering van de woning in box 3 de WOZ-waarde van de woning wordt verlaagd. Dit gebeurt door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. De leegwaarderatio hangt af van de hoogte van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde.

Bij een jaarlijkse huurprijs van 0% tot maximaal 5% van de WOZ-waarde is de leegwaarderatio minimaal 73% en maximaal 95%. Vanaf een jaarlijkse huurprijs van 5% van de WOZ-waarde en hoger is de leegwaarderatio 100%, er is dan geen waardedrukkende factor die mag worden meegenomen.

De WOZ-waarde van een verhuurde woning is € 300.000. De jaarlijkse huurprijs is € 13.500 en dat is 4,5% van de WOZ-waarde. Wij gaan in dit voorbeeld uit van een forfaitair rendement op beleggingen van 6,04% (2024) en een forfaitaire rente op schulden van 2,47% (voorlopig 2024) in box 3. Het belastingtarief in box 3 is 36% (2023). Er is geen rekening gehouden met het heffingsvrije vermogen.

Op basis van de gegevens is de leegwaarderatio 95%. De waarde in box 3 van de verhuurde woning is 95% van € 300.000 = € 285.000. Uitgaande van een forfaitair rendement van 6,04% leidt dit tot een forfaitaire rendement in box 3 van € 17.214. Hierover is 36% inkomstenbelasting verschuldigd: € 17.214 maal 36% = € 6.197. De netto huuropbrengst (exclusief eventuele overige lasten) is € 7.303.

Als de verhuurde woning is aangekocht met behulp van een lening van € 200.000 tegen een rente van 4%, dan leidt dit tot een forfaitair inkomen in box 3 van € 12.365. Hierover is afhankelijk van de totale omvang en samenstelling van het vermogen in box 3 ongeveer € 4.451 inkomstenbelasting verschuldigd. De netto huuropbrengst (exclusief eventuele overige lasten) is dan circa € 1.049.

Als je een woning die verhuurd wordt geschonken krijgt of verkrijgt uit een erfenis, dan is de leegwaarderatio ook van toepassing op de schenk- en erfbelasting. Als je in 2024 een verhuurde woning erft of geschonken krijgt, dan kun je kiezen welke WOZ-waarde je wilt opgeven voor de erf- of de schenkbelasting. Dat kan de WOZ-waarde van 2024 zijn of de WOZ-waarde van 2025. Op de gekozen WOZ-waarde kan onder voorwaarden de leegwaarderatio van toepassing zijn.

Onze vermogensplanners helpen je graag om inzicht te krijgen in jouw situatie. Zo kunnen we invulling geven aan jouw Plan voor de Toekomst. Bespreek jouw mogelijkheden met jouw Private Banker van de bank.

Wij verwijzen je voor advies naar je accountant of belastingadviseur.