Vastgoedbericht 2020: reflecteren op de toekomst

De coronacrisis mag ze dan opnieuw belichten, maar de grote ontwikkelingen van nu komen voort uit het verleden. Er waren in de afgelopen kwart eeuw veel trends en uitdagingen, maar welke zijn nog steeds relevant? Aan de hand van vijf thema’s (figuur 1) kijken we welke ontwikkelingen de toekomst van de sector bepalen.

Mensen bepalen de waarde van vastgoed. Hoe meer mensen, hoe meer vierkante meters er nodig zijn. Ook veranderen de woonbehoeftes per generatie. Technologieën als data en internet maken ons steeds flexibeler om overal te werken, maar de coronacrisis toont tegelijkertijd aan dat een fysieke plekken om samen te komen steeds belangrijker worden. De huidige crisis gaat heel direct over het gebruik en de betekenis van fysieke ruimte.

Nederland wordt steeds dichtbevolkter. Voorwaarde van steden blijft wel dat je er gezond en aangenaam kunt wonen. Het woningtekort neemt toe doordat de nieuwbouwproductie achterblijft bij de huishoudensgroei.

Steeds meer mensen trekken naar steden waardoor vastgoed schaars is. Terwijl in de randen van ons land mensen wegtrekken waardoor overaanbod ontstaat. Naast inkomen en vermogen moet de sector breder kijken naar welvaart: gezondheid en levensgeluk zijn net zo belangrijk. De vastgoedsector moet ook nog grote stappen zetten qua milieubewustzijn. Denk hierbij uitstootreductie, de energietransitie en de transitie naar een circulair gebouwde omgeving. Wat deze maatschappelijke opgaves gemeen hebben, is dat niet het individuele, maar juist het collectieve belang het meeste oplevert.

De vastgoedsector is uitdagend. Het gaat al langer niet meer om de eenvoudige rekensommen en snel scoren, maar om een brede visie die het verschil maakt. Focus op nieuwe markten, duurzaamheid en langdurig succes boeken.

De vastgoedsector is kwetsbaar. Daarom moeten professionals vakinhoudelijk groeien en samen toewerken naar nieuwe standaarden qua toezicht en regels, maar ook qua normen en waarden. Hoe gaan we om met kennisdeling, transparantie en datagebruik?

Binnen de vijf grote thema’s onderscheiden we 25 langetermijnontwikkelingen, zie figuur 2. Deze bepalen samen de richting en het tempo van de beweging in onze sector tijdens de komende decennia. Niet elke ontwikkeling is even krachtig. Demografische veranderingen, grondstoffenschaarste en digitalisering zijn bijvoorbeeld van een andere orde dan verscherpt toezicht of aandacht voor ethiek en integriteit. Bij die laatste ontwikkelingen gaat het eerder om het pakken van kansen. Wie daar het beste mee omgaat loopt voor op zijn concurrenten. Terwijl de eerstgenoemde juist eist om producten, processen en businessmodellen actief aan te passen. Ontwikkelingen als een aantrekkelijke leefomgeving en voldoende groen en blauw nemen door corona in belang toe. Vooral omdat we nu gewezen worden op de betekenis van de gebouwde omgeving voor onze gezondheid. Corona brengt zo bestaande, krachtige ontwikkelingen in een stroomversnelling.

Op deze manier zijn de 25 ontwikkelingen te plaatsen in een matrix. Met op de ene as hoe groot het beroep is dat zij doen op ons aanpassingsvermogen. En op de andere as de impact van corona daarop. Zo ontstaan er vier kwadranten, elk met een andere prioriteit en handelingsperspectief voor de sector. Vooral kwadrant II (rechtsboven) is interessant omdat corona hier veel invloed op heeft en de ontwikkelingen veel van ons aanpassingsvermogen vragen. Op dit vlak moet de sector haar focus verleggen.

Verandering is de enige constante. In het verleden heeft de vastgoedsector bewezen dat ze mee kan bewegen. Dat is ook de komende jaren nodig, want die worden erg dynamisch. Natuurlijk is het soms noodzakelijk om ad hoc te reageren op losse ontwikkelingen. Wij denken echter dat de sector aan kracht wint als ze focust op de lange termijn, namelijk de 25 ontwikkelingen die we hierboven hebben beschreven.

Nog niet zo lang geleden dachten veel mensen dat geld verdienen met stenen het primaire doel van vastgoed was. Met het wegzetten van zoveel mogelijk meters in de markt en het realiseren van financieel rendement op korte termijn als belangrijkste graadmeters. In die optiek draait vastgoed vooral om commerciële waarde. Dit beeld verandert met de tijd. Zo is er meer aandacht voor de wensen en behoeften van eindgebruikers.

Vastgoed dient een breed maatschappelijk belang en levert een langetermijnbijdrage aan onze leefomgeving. Daar ontlenen we allemaal waarde aan. Zo is vastgoed niet meer een doel maar een middel. Echt waardevol vastgoed levert een hoge uitkomst van de optelsom van passende huisvesting, financieel gewin en maatschappelijke betekenis, zie figuur 3.

In de stap naar waardevol vastgoed zien we voor de sector drie overkoepelende opgaven, namelijk gezonde marktwerking, een eerlijke(re) verdeling van de welvaart en mitigatie en adaptatie van klimaatverandering, zie figuur 4. Ze gaan in de kern over een toekomstbestendige samenleving en brede maatschappelijke welvaart. De 25 eerder geschetste ontwikkelingen komen hierin samen. Het nadeel van grote opgaves is dat ze in tijden van crisis snel naar de achtergrond verdwijnen. De huidige grote opgaves zijn echter zo urgent dat we ons dit nu niet kunnen veroorloven.

De geschetste opgaven zijn complex en pasklare antwoorden ontbreken. In hoeverre zijn we bijvoorbeeld bereid om de natuur te ontzien door onze leefruimte beter te benutten? En verdelen we de kosten en opbrengsten van de energietransitie op een eerlijke manier? Als we kritisch kijken zijn de opgaven misschien niet zozeer complex, maar pijnlijk. Veranderen is tenslotte niet altijd makkelijk. Op sommige punten is het vooral een kwestie van inleveren, maar zijn we daar ook toe bereid?

Als het sentiment in de markt goed is, gaat het over kansen en verandering. Maar als het tegenzit, gaat het over risico’s en behoud. ‘Ik’ wint het dan al snel van ‘wij’. De grote opgaven die wij zien, geven collectieve belangen aan.

Lang niet altijd hebben individuele partijen dat collectieve belang voor ogen. Eigen gewin en kortetermijndenken winnen het dan van collectief denken op langere termijn. Dat moet veranderen. Met focus op de lange termijn moeten we onze individuele en soms tegenstrijdige belangen doorbreken of overstijgen. Vanuit welbegrepen eigenbelang moeten we samen werken aan onze toekomst om daar straks ook individueel de vruchten van te kunnen plukken.

De langetermijndoelen voor de vastgoedsector zijn geschetst. Het is aan partijen in de branche om samen vorm te geven aan onze collectieve toekomst. Daarin hoeven we echt niet allemaal voorop te lopen. Er is ook ruimte voor enthousiaste meelopers en gemotiveerde volgers.

Waar de één kiest voor een volledig circulair gebouw en de ander alleen voor een paar zonnepanelen, gaan we ook samen vooruit. En dat gáán we, want we zien steeds meer bedrijven bewust deze richting kiezen mét een gezond verdienmodel. Soms uit ideologie, soms uit publicitaire overwegingen en soms gewoon omdat zich een technologische of financiële kans voordoet.

In dit vastgoedbericht schetsen we de lange lijnen waarlangs de vastgoedsector zich beweegt. Als individu kun je misschien het gevoel krijgen dat je er zelf geen invloed op hebt. Toch zijn het juist individuele beslissingen van ondernemers en investeerders die het verschil maken. Nieuwe initiatieven en creatieve ideeën juichen we dan ook toe. Met een iets hogere investering kun je soms een veel grotere maatschappelijke impact maken. Door vanuit vastgoed bij te dragen aan een maatschappelijke opgave (zoals verduurzaming of een aantrekkelijke openbare ruimte) kijk je verder dan de korte termijn – en geef je bovendien richting aan je visie en je onderneming.

Heb jij nagedacht over de wereld van morgen? Hoe zou jij willen dat we dan samenleven? Wonen en werken we steeds dichter op elkaar in grote steden, wijzen we locaties aan voor nieuwe Vinex-wijken of maakt het platteland een comeback? En hoe kijk jij aan tegen onze ideeën over gezonde marktwerking, een eerlijke verdeling van de welvaart en een schone, duurzame wereld? Hoe je ook wilt dat de toekomst eruitziet – door te ondernemen of beleggen in vastgoed draag je eraan bij. Vastgoed is meer dan een stapel stenen of financieel rendement. Het is een vormend onderdeel van onze maatschappij. Een maatschappelijke kracht. En daar draagt de Rabobank graag aan bij.

Bij TIAS School for Business and Society wordt nieuwe vastgoedkennis gecreëerd binnen het VASTGOEDLAB. In dit open platform werken wetenschappers van TIAS samen met de markt aan relevante vragen en inzichten. Rabo Real Estate Finance werkt samen met het Vastgoedlab en presenteerde het Vastgoedbericht tijdens een webinar op 29 september 2020.