Vastgoedsector onmisbare schakel in transitie woningmarkt

Het thema wonen is traditiegetrouw een belangrijk verkiezingsthema. En dit jaar misschien wel meer dan ooit. Door de opgelopen tekorten en explosieve prijsstijgingen is een woning voor veel Nederlanders onbereikbaar geworden. Het is dan ook niet gek dat het verhogen van de bouwproductie en het betaalbaar maken van woningen in alle verkiezingsprogramma’s terugkomt. Om dit aan te sturen, kiezen veel partijen voor meer regie vanuit het Rijk, bijvoorbeeld in de vorm van een ministerie gericht op wonen. En controversiële onderwerpen zoals meer bouwen in het groen worden niet vermeden. Als de bouwproductie omhoog moet, gaat dat namelijk niet zomaar. Zo stegen de bouw- en grondkosten de afgelopen jaren tot recordhoogtes en strengere duurzaamheids- en milieueisen vertragen. Deze stijgende prijzen helpen ook niet om woningen betaalbaarder te maken. Net zoals de verhuurdersheffing de investeringen van woningcorporaties heeft verminderd.

Politiek richt pijlen op vastgoedbeleggers

Het valt op dat veel verkiezingsprogramma’s vastgoedbeleggers aanvallen. Door beleggers grijpen particulieren mis op de woningmarkt en volgens veel partijen zijn huren (te) fors verhoogd. Er is veel politiek draagvlak om de positie van particuliere kopers ten opzichte van beleggers te verbeteren, bijvoorbeeld door in buurten met de grote tekorten een opkoopbescherming in te voeren. Bovendien is per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting voor starters verlaagd. Maar de meningen over de effectiviteit van deze maatregel lopen uiteen. Ondanks de goede bedoelingen lijkt het erop dat huizen juist duurder en dus niet bereikbaarder worden.

Politieke partijen zoeken ook manieren om huurwoningen beter betaalbaar te maken. Er zijn verschillende ideeën, waaronder huurprijzen direct verlagen, scheefhuur aanpakken en inkomensgrenzen voor sociale huur oprekken. Niet alle ideeën zullen een wet worden, maar we verwachten wel dat een nieuw kabinet zich snel buigt over een wetsvoorstel om huurprijzen in de vrije sector een bovengrens te geven. Door politieke maatregelen krijgen woningbeleggers te maken met meer kosten, minder opbrengsten en dus een lager rendement. Gezien de verkiezingsprogramma’s van politieke partijen lijkt ingrijpen in de woningmarkt onvermijdelijk. Daarbij denkt de politiek vooral in gewenste resultaten. Maar in de uitvoering en haalbaarheid verzanden ze vaak in korte termijn-oplossingen. Dat moet nu dus anders.

Alle politieke stromingen zijn het erover eens dat er ingegrepen moet worden in de woningmarkt. De noodzaak wordt ook gevoeld door 34 grotere organisaties zoals Aedes, IVBN, NEPROM, IVBN, NVM, NVB (waaronder de Rabobank) en diverse gemeenten en provincies. In de vorm van de Actieagenda Wonen doen zij het nieuwe kabinet nu een uniek aanbod om de woonopgave te versnellen, met als centrale boodschap: met intensieve samenwerking innoveren en investeren in de woningmarkt.

De Actieagenda Wonen is aan de ene kant gericht op aantallen. Op snel te ontwikkelen locaties gaat de productie naar ruim 100.000 woningen per jaar. Dat is meer dan het gemiddelde van de laatste kabinetsperiode: ongeveer 75.000 woningen per jaar. De woningen moeten duurzaam, goed bereikbaar en toekomstbestendig zijn en komen te liggen in gemengde wijken, voor elke portemonnee en alle soorten huishoudens. Het aanbod van de 34 organisaties wordt beoordeeld als haalbaar, maar alleen als het nieuw kabinet actief bijdraagt aan enkele randvoorwaarden. Die voorwaarden zijn bijvoorbeeld meer financiële steun, investeringscondities verbeteren en een actievere rol van het Rijk. Een toekomstige minister voor Wonen moet deze opgaven coördineren.

De Actieagenda Wonen wordt gesteund door allerlei commerciële brancheorganisaties, marktpartijen, gemeentelijke en provinciale overheden, én door brancheorganisaties uit het sociaal domein. Wat de kleur van het toekomstig kabinet ook wordt, de Actieagenda kan zo worden overgenomen in een regeerakkoord. Een mogelijk knelpunt is dat politieke partijen kiezen voor meer regulering. In de Actieagenda Wonen wordt benadrukt dat dit juist niet werkt en zelfs kan verstoren. In het verleden leidde dat bijvoorbeeld tot (te) hoge grondprijzen en de verhuurdersheffing voor sociale huur. Dat resulteerde in een lagere productie van betaalbare woningen.

Als er meer gereguleerd wordt, dan bestaat het risico dat de politiek vastgoedbeleggers de markt uitdrijft. Dat is zonde, want onder beleggers is er juist nu voldoende kapitaal en bereidheid om te investeren. Ook in betaalbare middeldure huurwoningen (grofweg tussen € 750 en € 1.000 per maand). Beleggers investeren voor de lange termijn en woningen zijn aantrekkelijk vanwege een laag risico. Politieke grillen en tussentijdse regelwijzigingen staan haaks op de lange termijn-visie van beleggers. Neem de huurbevriezing voor 2021, waarmee verhuurders van sociale huurwoningen zelfs geen inflatiecorrectie kunnen doorvoeren. Dat gaat veel beleggers te ver omdat de kosten voor hen ook stijgen.

Politieke keuzes uit het verleden hebben een sterke invloed gehad op de (huur-)woningmarkt. Al in 2005 had toenmalig minister Dekker de intentie om de woningmarkt te veranderen. Maar liberalisering kon pas doorgaan als het woningtekort was opgelost. Na wanbeleid bij enkele (grote) woningcorporaties greep de politiek toch in. Het Woonakkoord 2013 moest de corporatiesector weer financieel gezond maken. Door op hetzelfde moment de verhuurdersheffing in te voeren ging het financiële voordeel echter vooral naar de Staat. Het terugdringen van het begrotingstekort kreeg meer prioriteit dan betaalbaar wonen.

Het financieel gezond maken van corporaties maakte de weg vrij voor het te gelde maken van (sociale) huurwoningen op de vrije markt. Toenmalig minister Blok bezocht in 2015 en 2016 zelfs vastgoedbeurs Real Expo München om de (lucratieve) investeringsmogelijkheden op onze (sociale) huurmarkt aan te prijzen. Volgens Blok was de dominante positie van woningcorporaties definitief voorbij en kregen (buitenlandse) beleggers meer ruimte. In 2015 kopte Het Parool naar aanleiding hiervan: ‘Minister verkoopt huurwoningen voor dumpprijzen’.

Dat beleggers hun pijlen op de woningmarkt zijn gaan richten is dus niet vreemd. Zeker niet als ook de lage rente, de renteboete op spaargeld (vaak vanaf € 250.000) en de aftopping van pensioenopbouw voor hogere inkomens in ogenschouw worden genomen. De opmars van de geliberaliseerde huurmarkt heeft de politiek echter zelf veroorzaakt. Dat de vrije sectorhuren de afgelopen jaren harder stegen dan het gereguleerde segment (zie figuur 1) mag ook geen verrassing zijn. Vergeleken met de waardeontwikkeling van koophuizen is de huurstijging beperkt. Dat neemt niet weg dat ingrijpen nodig is bij excessen. Zoals bij verhuurders die bijvoorbeeld puntenhuren niet in acht nemen.

Dat politieke partijen juist nu willen ingrijpen in de woningmarkt is goed te begrijpen. Maar bij de uitvoering kan de Rijksoverheid dat niet alleen. Vanwege de enorme tekorten ligt betere samenwerking met bouwers en corporaties voor de hand. Beleggers verdienen het vertrouwen van politieke partijen. Het is onjuist om te denken dat alle beleggers huisjesmelkers zijn of uitsluitend in ‘te dure’ woningen (willen) investeren. De laatste jaren investeerden beleggers veel meer in huisvesting voor studenten, senioren en arbeidsmigranten. Ook zien we dat beleggers belangrijk zijn bij het vernieuwen en verduurzamen van de woningvoorraad: als investeerders achter energiezuinige nieuwbouw en als belangrijke aanjagers in transformatie van kansarm vastgoed. De Watertoren West in Groningen werd bijvoorbeeld getransformeerd van buiten gebruik gestelde watertoren tot woontoren met twaalf appartementen en publieksruimte. Zonder beleggers zouden zulke ontwikkelingen niet of minder snel van de grond komen.

Zet in op transformatie: van ongebruikt tot woning

Volgens het CBS zijn zowel in 2019 als 2020 ruim 12.000 woningen gerealiseerd via transformatie. Dit aantal kan de komende jaren toenemen als meer gebouwen hun functie verliezen. Uit ramingen van Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Locatus blijkt bijvoorbeeld dat door de huidige crisis de winkelleegstand in binnensteden met 40% kan stijgen tot begin 2022. En door de versnelde opkomst van thuiswerken, daalt ook het kantoorgebruik. Daarnaast zijn er nog genoeg kansen in overbodig maatschappelijk vastgoed en aan randen van bedrijventerreinen. Kansen die commerciële partijen in vastgoed graag willen verzilveren.

Ook de Rabobank is en blijft hier actief in. Transformatie van structurele leegstand versterkt gebieden en voegt waarde toe aan de bebouwde omgeving. Afhankelijk van het exacte programma kan transformatie ook bijdragen aan de opgave om meer en bij voorkeur betaalbare, woningen te realiseren. Maar als het voor beleggers onhaalbaar of onvoorspelbaar wordt om voldoende rendement te behalen op woningen, dan houden deze investeringen op. Er is dan geen goed alternatief voor structureel leegstaande gebouwen. Kortom, zonder beleggers krijgt de gebouwde omgeving een behoorlijk probleem.

Wat we de politiek tijdens en na de verkiezingen willen meegeven is dat ze de vastgoedsector, en dan met name de beleggers, niet moet uitsluiten. Stel daarom grenzen aan regulering en bied beleggers perspectief op hun investeringen. Met de Actieagenda Wonen ligt er bovendien een breed gedragen, uitvoerbaar aanbod en het is er één om met beide handen aan te grijpen. Mensen hebben recht op een passende en betaalbare woning en het is aan de politiek om daarin te voorzien. Niet alleen, maar samen. De markt heeft namelijk de steun van Den Haag nodig en dat geldt ook andersom.

Voor beleggers is het geen probleem om voorwaarden aan woningbeleggingen te stellen. Bijvoorbeeld op het vlak van betaalbaarheid of lokale verbondenheid. Maar je kunt van beleggers geen sociaal-maatschappelijke bijdrage verwachten als zij zelf geen rendement kunnen behalen. En het helpt ook niet om tussendoor de spelregels te veranderen. De politiek moet dus ergens in het proces (vergunningen), de kosten (grond en/of btw), de opbrengsten (verkoop en verhuur) en/of naheffingen (verhuurdersheffing) inleveren. Gebeurt dat niet, dan verdwijnt zowel geld als ondernemerschap van beleggers uit de markt. En dan laten oplossingen op de woningmarkt veel langer op zich wachten.

Wil je meer lezen over onze adviezen aan de politiek? Lees de Actieagenda Wonen die NVB samen met 34 organisaties ontwikkelden.