Vastgoedsector: blik op 2021 én 2022

Ondanks een moeizame start was 2021 een goed jaar voor vastgoed. We verwachten dat het totale beleggingsvolume ongeveer €17 á 18 miljard bedraagt. Hiermee zijn we terug op het niveau van de recordjaren tussen 2016 en 2020. Net als vorig jaar bestond de handel in 2021 voornamelijk uit woningen, kantoren en bedrijfsmatig vastgoed. Winkels en hotels waren minder in trek. Wat wel erg verschilde met vorig jaar: er ging veel minder geld naar woningen en juist meer naar bedrijfsruimten en logistiek.

Ook aan de gebruikerskant was er meer activiteit. Zo waren er bedrijven actief die tijdens corona flink groeiden en bedrijven die doorpakten toen het virus onder controle leek. Ze profiteerden van het economisch herstel of haalden investeringen in die ze door de coronacrisis hadden uitgesteld.

Positieve geluiden overstemmen de vele onzekerheden waar de markt mee te maken had. Dat komt uiteraard door het coronavirus: soms lijkt het verslagen en dan steekt het de kop weer op. Maar het komt ook door de naweeën van de crisis. Denk aan krapte op de arbeidsmarkt en het tekort aan materialen en grondstoffen. Dat zorgt voor lange levertijden en forse prijsstijgingen zoals bij staal, hout en gas. En een hogere inflatie. Deze onzekerheden zijn nog niet voorbij en spelen ook in 2022 een rol.

Economen gaven al snel aan dat de hogere inflatie tijdelijk zou zijn. Maar er komen steeds meer signalen dat de hogere inflatie wel eens wat langer kan gaan duren. Het is dus goed om stil te staan bij wat inflatie voor vastgoed betekent. We merken dat vastgoedpartijen hier veel vragen over hebben. Dat is ook logisch, want een snel oplopende inflatie is al lang niet voorgekomen en er zitten twee hele verschillende kanten aan.

Voor een verhuurder van een pand hoeft een hogere inflatie namelijk geen probleem te zijn. In veel (standaard)huurcontracten is opgenomen dat een verhuurder de huurprijs jaarlijks kan indexeren, oftewel mag aanpassen aan de gestegen (consumenten)prijzen. Vastgoed wordt daarom vaak neergezet als ‘inflatie hedge’: het ophogen van de (huur)prijs beschermt tegen waardevermindering van geld. Voor de woningmarkt geldt dat hier beperkingen aan kunnen zitten. Zo heeft de overheid de huurprijzen voor sociale huurwoningen vanaf juli 2021 tot 30 juni 2022 bevroren.

Maar een hogere inflatie kan ook zorgen voor een rentestijging en zelfs een haperende economie. Als alles duurder wordt, geef je minder geld uit. Datzelfde geldt voor beleggers. Ze kunnen minder lenen, willen minder betalen voor vastgoed en gaan kijken naar alternatieven. Bovendien komen huurders in een haperende economie ook vaker in de problemen. Vastgoed is minder makkelijk te verhandelen, terwijl de waarde en het rendement dalen. Risico’s kunnen zich zo opstapelen.

Op het moment is er geen sprake van een forse rentestijging, maar het kan wel een realistisch scenario worden. We moeten altijd dit soort risico’s in de gaten houden, want zoiets gebeurt meestal onverwachts. Ook een iets hogere rente is een optie. Wij staan daar niet negatief tegenover. Het zou de vraag naar vastgoed namelijk afremmen. Na een reeks van vette jaren is dat helemaal niet verkeerd voor de stabiliteit in de markt. Vooralsnog laten de lange termijnramingen geen forse rentestijging zien en blijven de vooruitzichten voor vastgoedbeleggers goed.

Vanuit de hiervoor geschetste context kijken we naar de stand van zaken in de verschillende vastgoeddeelmarkten. We zetten voor je op een rij wat er op hoofdlijnen speelt.

Huurwoningen
De problemen op de woningmarkt draaien voornamelijk om beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van woningen. Vooral starters en alleenstaanden zijn de dupe, want voor hen dreigt een eigen (huur)woning onbereikbaar te worden. Een snelle doorbraak is nodig. In de praktijk ontbreken helaas simpele, snelle oplossingen die voor extra woonruimte zorgen. Zo blijft de politiek hangen in symptoombestrijding: problemen oplossen door de spelregels te veranderen, niet het speelveld. De politiek lijkt zich vooral druk te maken om de positie van woningbeleggers, ook al is hun marktaandeel met 8,6% relatief klein. Verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 heeft niet geleid tot een betere betaalbaarheid. Sterker nog: prijzen stegen door en het heeft beleggers niet afgeschrikt. Voor 2022 is de vraag niet meer of, maar in welke vorm(en) er gereguleerd wordt. Maatregelen als opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht en anti-verkameringsregels kunnen op veel steun van gemeenten rekenen. Voor beleggers betekent dit dat hun kansen afnemen.

Erger is dat verdere regulering van de vrije huursector dreigt. Er wordt gesproken over het doortrekken van het WWS-puntenstelsel en het verlagen van de zogeheten WOZ-cap. Dit moet ervoor zorgen dat er een begrenzing komt op de (maximaal) te vragen huurprijzen. Dat klinkt misschien heel logisch en is goed nieuws voor de huurder, maar de politiek lijkt zich niet te beseffen wat dit voor beleggers betekent. Het ondermijnt het rendement op bestaande beleggingen en leidt tot minder investeringen in nieuwbouw van bijvoorbeeld middenhuur. De overheid moet oppassen dat ze niet met ondoordachte beslissingen verhuurders, waaronder pensioenfondsen, de markt uitjaagt. Wat we wel toejuichen: dat de overheid zich afgelopen jaar inspande om excessen aan te pakken, bijvoorbeeld door een transparanter biedingsproces en ‘goed verhuurderschap’ na te streven.

Kantoren
In het kantoorvastgoed is een stille revolutie aan de gang. Aan het begin van de coronacrisis bleek thuiswerken een succes, met mogelijke gevolgen voor de leegstand. De handel viel toen even stil. Ondanks dat het hybride werken (deels thuis, deels op kantoor) zich heeft bewezen, lijkt het gevreesde effect mee te vallen. De revolutie vindt nu vooral plaats achter de voordeur. Met name grote bedrijven zullen ook na de pandemie inzetten op (een groot deel) thuiswerken en kunnen dan met minder meters uit de voeten. Hier tegenover staan bedrijven die zorgen voor een toename van de vraag. Zo zijn er bedrijven die de afgelopen jaren hard zijn gegroeid en willen uitbreiden. En bedrijven die extra ruimte willen om in nieuwe werkbehoeften te voorzien. Denk bijvoorbeeld aan meer afgesloten werkplekken en overlegruimtes.

In totaal zal de vraag naar kantoorruimte de eerste komende jaren niet sterk veranderen. Aangezien grote bedrijven zich vaak op betere kantoorlocaties vestigen, ontstaan daar kansen voor andere bedrijven. Afgelopen jaar zagen we dit op de Amsterdamse Zuidas gebeuren. Grote bedrijven trokken weg en niet veel later waren de lege meters al weer opgevuld. Voor B- en C-locaties staan huurders meestal niet in de rij. Het verschil tussen de boven- en de onderkant van de markt wordt hierdoor groter.

Bedrijfsruimten en logistiek
Het zijn hoogtijdagen de markt voor bedrijfsruimten en de coronapandemie bracht daar geen verandering in. Sterker nog, corona gaf e-commerce een duw in de rug en veel bedrijven wisten daar met hun productie, handel en opslag van te profiteren. Of het nu gaat om kleinschalige bedrijvigheid (bijvoorbeeld voor de maakindustrie, stadslogistiek en bedrijfsverzamelgebouwen) of grote logistieke hallen, het loopt allemaal goed. Inmiddels neemt de leegstand zo hard af dat bedrijven steeds vaker aangewezen zijn op laagwaardig vastgoed. Dat houdt een keer op. Nieuwe ontwikkelingen zijn hard nodig, maar komen soms maar moeizaam van de grond.

In steden concurreert kleinschalige bedrijvigheid met wonen. Maar vanuit de lokale politiek krijgen woningen echter vaak de voorkeur en zo verschuift nieuwe bedrijvigheid naar de stadsranden. Dat klinkt logisch, maar een strikte scheiding van wonen en werken is niet ideaal. Net als in het verleden creëren we zo eenzijdige gebieden, terwijl functiemenging juist zorgt voor levendige steden. Buiten en aan de randen van steden gaat de bouw van grote hallen door. Maar daar is niet iedereen blij mee. Zo riep het College van Rijksadviseurs onlangs op tot een tijdelijke bouwstop, omdat het bouwen van grote, rechthoekige gebouwen (verdozing) ten koste zou gaan van het landschap. Wat ons betreft is een bouwstop echt onwenselijk. Wel zou het goed zijn als de overheid meer regie voert en inzet op concentratie van bedrijvigheid en het beter verbinden van gebouwen met het landschap.

Winkels en horeca
Met name aan het begin van de coronapandemie was er een strikte scheiding tussen essentiële (gericht op voeding en persoonlijke verzorging) en niet-essentiële winkels (denk aan mode, luxe en huishoudelijke artikelen). Er werd gevreesd voor een kaalslag in de winkelstraten. Vooral kleding- en schoenenzaken, maar ook horeca kregen het zwaar te verduren. Hoewel deze branches flink geraakt zijn, hebben steunmaatregelen effect: van een faillissementsgolf is tot nu toe geen sprake. Sterker nog, uit cijfers van Locatus blijkt dat de landelijke leegstand in winkelgebieden is gedaald tot onder de 7%. Dat het aantal horecazaken (door groei van het bezorgsegment) juist toenam heeft daarbij geholpen.

Het perspectief van winkelvastgoed verschilt sterk per type winkelgebied. Vooral de grotere, meer toeristische binnensteden kampen met lagere bezoekersaantallen en oplopende leegstand. Op termijn zullen deze steden zich herpakken. Het perspectief van middelgrote steden is minder gunstig. Een aantal steden functioneert goed, maar andere hebben last van structurele leegstand. De verhouding tussen het aanbod aan winkelmeters en de marktvraag liggen dan te ver uiteen. De enige manier om dat op te lossen is door slechte meters uit de markt te halen en deze te transformeren naar andere functies. Gelukkig gebeurt dat in veel middelgrote steden al, want de leegstand is hier het afgelopen jaar iets afgenomen.

Wil je meer lezen over kansen voor transformatie (van bijvoorbeeld winkels)? Lees dan onze Transformatieatlas Retail.

De toenemende vraag naar vastgoed van zowel eindgebruikers als beleggers, hangt nauw samen met het economisch herstel. Meer bedrijvigheid, meer kapitaal, meer meters. Maar als het gaat om de vraag welke richting de sector zich op beweegt, dan gaat het om andere zaken. We lichten hier 3 grote trends uit.

1. Meer aandacht voor de gebruiker
Bedrijven strijden meer dan ooit om gebouwen die bijdragen aan hun economisch succes. Het gaat daarbij zowel om arbeid als om productiviteit. In steeds meer sectoren heerst namelijk een personeelstekort. Een aantrekkelijk, hoogwaardig gebouw op een goed bereikbare locatie kan dan een reden zijn om te kiezen voor een bepaalde werkgever. Maar het gaat ook om de kwaliteit aan de binnenkant van gebouwen. De noodzaak van fysieke aanwezigheid neemt af en dus draait het meer om wat de medewerker of bezoeker wil. Qua inrichting, beleving en voorzieningen.

Daarnaast is het belangrijk om de productiviteit te verbeteren. Bij winkels en horeca is dit heel duidelijk zichtbaar. Des te drukker de plek, des te hoger de omzet. Voor andere vastgoedmarkten geldt dit ook, maar vanuit een iets andere insteek. Het juiste kantoor- of bedrijfspand kan helpen om beter samen te werken en te komen tot nieuwe creatieve ideeën. Voor het productieproces kan de ligging ten opzichte van een mainport als Schiphol of de Rotterdamse Haven voordelen bieden, maar denk ook aan voldoende ruimte om schaalvoordelen te behalen en andere bedrijven om mee samen te werken in de buurt.

2. Hevige concurrentie in strijd om grond
Meer dan ooit heerst er een strijd om grond. De belangrijkste ruimteclaim komt de komende jaren van woningen. Tot 2030 zijn er ongeveer 900.000 extra woningen nodig. En waar mensen wonen, ontstaat weer behoefte aan ander vastgoed. Denk aan kantoren, bedrijfspanden, winkels en scholen. Maar niet alleen vastgoed heeft ruimte nodig. Denk aan investeringen in de energietransitie en circulaire economie (zoals windmolenparken en velden met zonnepanelen), de landbouw en onze infrastructuur. Daar komt bij dat we steeds meer gebieden willen beschermen. In het bijzonder natuurgebieden en overloopgebieden voor water. Maar denk ook aan gebieden die vanwege stikstofregels niet bebouwd mogen worden.

De strijd om de ruimte loopt op en zorgt voor spanningen. Zo gebeurt het dat een dorp als Otterlo in Gelderland wel woningen wil bouwen, maar niet mag uitbreiden. En dat het College van Rijksadviseurs nieuwe gronduitgiftes voor grootschalige logistiek 1 tot anderhalf jaar wil bevriezen.

3. Het is menens met het klimaat
Het belangrijkste klimaatrapport van het afgelopen jaar was dat van Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC). De boodschap was helder: de aarde warmt sneller op dan in de afgelopen 2000 jaar, het gaat niet goed met het klimaat en de CO₂-uitstoot is sinds het Klimaatakkoord van Parijs alleen maar toegenomen. De wereld moet zich opmaken voor grotere weersextremen als er geen drastische maatregelen worden genomen. Met deze kennis in het achterhoofd vond in november 2021 de Klimaattop in Glasgow plaats. Voor het eerst ging een klimaattop niet over het waarom, maar vooral over hoe landen ervoor kunnen zorgen dat ze de opwarming van de aarde tegengaan. De uitkomst kon progressiever zijn en de plannen naleven blijft een pijnpunt, maar er is vooruitgang geboekt. Er zijn afspraken gemaakt over ontbossing, wereldwijde handel in CO₂-rechten en het gebruik van schonere vrachtwagens.

Hoewel bouw en vastgoed tijdens de top niet expliciet werden uitgelicht, is de toon gezet. Landen moeten zich meer inspannen om te voldoen aan de klimaatverplichtingen van het Parijsakkoord en aangezien de gebouwde omgeving verantwoordelijk is voor zo’n 38% van de CO₂-uitstoot wereldwijd, moet ook onze sector snel(ler) verduurzamen.

Anderhalf jaar corona heeft veel impact op onze samenleving en zo ook op vastgoed. Het belang van betekenisvolle gebouwen en gebieden is toegenomen. Tegelijkertijd zien we dat de wereld ook niet helemaal anders is. De economie wijst vastgoed de weg en grote opgaven als voldoende betaalbare woningen en verduurzaming zijn er niet minder door geworden. Voor 2022 verwachten we dat de vraag naar vastgoed groot blijft. Zowel vanuit beleggers als gebruikers. Per deelmarkt lichten we dit toe.

Huurwoningen: sector moet zelf met oplossingen komen
De woningmarkt kan investeringen van beleggers goed gebruiken. Van nieuwbouw tot verduurzaming. Beleggers willen namelijk graag instappen en kapitaal is dan ook geen probleem. Toch verwachten we dat woningbeleggers het in 2022 rustiger aan doen. Ze voeren een moeizame strijd tegen de Haagse korte-termijn-politiek. Gelijk hebben en gelijk krijgen zijn 2 verschillende dingen. Hoewel ze slechts een klein marktaandeel hebben en niet de oorzaak zijn van krapte en extreme prijsstijgingen, blijft de politiek het signaal afgeven dat er meer regulering aankomt. Niet alleen raakt dat nieuwe investeringen, maar het kan ook bestaande beleggingen schaden. Het is aan de sector om komend jaar met eigen voorstellen erger te voorkomen.

Kantoren: het jaar van de waarheid
De kantorenmarkt staat een spannend jaar te wachten. Allereerst verwachten we meer zicht te krijgen op de effecten van het hybride werken. Als corona in 2022 echt op de achtergrond raakt, dan keren mensen weer terug naar kantoor. Bedrijven gaan dan ervaren waar zij en hun medewerkers echt behoefte aan hebben. Qua aanwezigheid en kantoorinrichting. Met die kennis kunnen bedrijven opnieuw naar hun huisvesting kijken. Daarnaast komt de invoering van het verplichte energielabel voor kantoren naderbij. Op 1 januari 2023 moeten de meeste kantoren minimaal over een C-label beschikken om als dusdanig gebruikt te mogen worden. Veel kantoren voldoen daar (nog steeds) niet aan en dat betekent dat eigenaren van deze panden uiterlijk in 2022 actie moeten ondernemen. Gemakkelijker gezegd dan gedaan, want de installatiebranche kampt met een tekort aan personeel.

Bedrijfsruimten: niet tegen maar met de omgeving
Het gaat goed met de bedrijfsruimtemarkt. Zolang economische groei (en vooral e-commerce) doorzet, is er geen reden om te denken dat dit in 2022 verandert. Maar succes roept ook weerstand op. Dat geldt vooral voor logistiek en de zogenoemde ‘verdozing’ van het landschap. Dat het best meevalt met het ruimtebeslag, er veel werkgelegenheid uit voortkomt en er zich binnen de muren grote innovaties afspelen, is blijkbaar minder belangrijk.

Toch is de oproep aan de sector om zulke kritieken niet te negeren. Vooruitgang betekent ook dat we minder moeten denken in losse, op zichzelf staande gebouwen en meer vanuit de maatschappelijk betekenis. Dat kan via clustering van bedrijven. Dit leidt tot betere samenwerking en brengt de overgang naar de circulaire economie een stap dichterbij. In het verlengde daarvan geldt ook dat bedrijvigheid meer natuurinclusief kan worden ontwikkeld, zodat een sterke relatie met het landschap ontstaat. Als we daar komend jaar meer initiatieven van gaan zien, is er weinig reden om hier bezwaar tegen te hebben.

Winkels en horeca: terugveren of saneren
Winkel- en horecavastgoed zijn de deelmarkten die het meest te vrezen hebben van de coronacrisis. Als mensen wegblijven, voelen ondernemers dat direct in hun portemonnee. Vastgoedeigenaren merken op hun beurt dat de leegstand in de grotere winkelsteden (denk aan Amsterdam en Utrecht) flink is opgelopen. Pas als we corona echt achter ons laten, veren deze gebieden volledig terug. In andere steden gaan we in 2022 meer vernieuwing zien. Zo stelde het Rijk hiervoor €100 miljoen ter beschikking en ook een gemeente als Rotterdam heeft daar zelf budget (€9 miljoen) voor uitgetrokken.

De vastgoedsector staat er goed voor. Grote maatschappelijk opgaves dwingen onze sector tot actie. Als Rabobank helpen we onze klanten graag om de volgende stap te zetten in duurzaam ondernemen. Of het nu gaat om vastgoedbeleggen met impact, transformatie of verduurzaming: samen krijgen we het voor elkaar. Lees ook meer over deze thema’s in ons bouw- en vastgoedbericht van 2021.