Middensegment verder gegroeid, maar nieuwe huurders betalen hoofdprijs

De vraag naar middenhuurwoningen neemt toe. Goed nieuws is dat ook de voorraad groeit. De teller staat op bijna een half miljoen huizen. Maar dit is deels ten koste gegaan van de gereguleerde sector. Bovendien betalen nieuwe huurders al gauw een huur die tegen het plafond van het middensegment aanschurkt. Ook liggen die huren, zeker bij particuliere verhuurders, vaak boven de maximaal redelijke huur op basis van de kwaliteit van het huis.

Koopwoningprijzen zijn in de afgelopen jaren pijlsnel gestegen, vele malen harder ook dan de inkomens. Hierdoor is het lastiger geworden om een huis te kopen, wat met name middeninkomens raakt omdat het hen ontbeert aan een betaalbaar alternatief. De dominante spelers in de gereguleerde huursector, woningcorporaties, moeten tenslotte het gros van de vrijkomende huurhuizen toewijzen aan de allerlaagste inkomens. En betaalbare opties in de vrije huursector – het zogeheten middensegment – zijn schaars.

Een manier om de groeiende kloof tussen de sociale, gereguleerde huursector en de koopsector te dichten is om die dure koophuizen goedkoper te maken. Zo worden koopsubsidies nog weleens geopperd. Nog los van het prijsopdrijvende effect dat hiervan uitgaat, ligt huren in bepaalde levensfases meer voor de hand. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van wisselende relaties of een onzekere werksituatie. Want het kopen van een huis is een grote investering die gepaard gaat met een langdurige financiële verplichting waar ook risico’s aan zijn verbonden. Een grotere, betaalbare vrije huursector bedient dus een groep mensen die een dergelijke financiële verplichting (nog) niet wil aangaan of die de flexibiliteit van huren verkiest boven kopen. Bovendien verkleint het de kloof tussen de gereguleerde huursector en de koopsector. Daarmee kan het ook bijdragen aan meer arbeidsmobiliteit en een betere doorstroming op de huizenmarkt (ook vanuit de sociale huursector).

In dit stuk werpen wij licht op de potentiële behoefte aan huurhuizen in het middensegment door te kijken naar de directe en indirecte vraag. En hoe deze vraag zich verhoudt tot de ontwikkeling van het middensegment. De analyses zijn gebaseerd op het Woon Onderzoek Nederland (WoON) 2012, 2015, 2018 en 2021. Daarnaast is gebruik gemaakt van microgegevens van het Kadaster over transactieprijzen. Huurhuizen in het middensegment (hier ook ‘middenhuurhuizen’ genoemd) hebben een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot de bovengrens van 1.000 euro (in 2018). In lijn met de jaarlijkse indexatie van de huurprijsgrenzen in het huurbeleid (waaronder de liberalisatiegrens) is deze bovengrens voor de andere drie jaren gecorrigeerd middels het door het CBS gerapporteerde inflatiepercentage in het peiljaar van het desbetreffende WoON. Voor 2021 levert dat een bovengrens op van 1.057 euro. Van 2015 tot en met 2018 werd de liberalisatiegrens (van 710,68 euro) niet geïndexeerd.

In 2021 wilden maar liefst 228.000 huishoudens binnen twee jaar verhuizen naar een huurhuis met een middenhuur. De vraag naar huurhuizen in het middensegment is daarmee groter dan negen jaar geleden, toen het om zo’n 138.000 huishoudens ging. De belangstelling voor middenhuur is vooral toegenomen onder jongvolwassenen tot 25 jaar en onder huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal (zie figuur 1). Oftewel: groepen waarvan wordt gedacht dat zij tussen wal en schip vallen.

Een mogelijke verklaring voor de toenemende vraag naar middenhuurwoningen onder lagere inkomensgroepen is de verslechterde bereikbaarheid van koophuizen. Bekend is dat mensen hun voorkeuren of attitudes mede afstemmen op de mogelijkheden die zij denken te hebben gegeven hun financiële omstandigheden en bijvoorbeeld de toewijzingsregels in de sociale, gereguleerde huursector. Nu het lastiger is om een huis te kopen, neemt de koopgeneigdheid onder huishoudens met een inkomen tot twee keer modaal af ten gunste van meer vraag naar middenhuurwoningen.

Naast de directe vraag is vermoedelijk ook de indirecte vraag naar middenhuurwoningen toegenomen. De gewenste aankooprijs van aspirant-koopstarters loopt namelijk steeds verder achter op de daadwerkelijke verkoopprijzen (zie figuur 2). Op een toch al krappe woningmarkt betekent het dat steeds meer aspirant-koopstarters mikken op een huis beneden de mediane verkoopprijs in de regio waar ze willen wonen – of al wonen indien ze geen voorkeursregio hebben opgegeven (zie figuur 3). De opwaartse ruimte in hun budget lijkt bovendien beperkt. Omdat de gewenste aankoopprijs van aspirant-koopstarters gegeven hun inkomen en de (destijds) geldende leennormen en hypotheekrentes eerder te optimistisch dan te pessimistisch is. Het aandeel starters dat er niet tussenkomt op de koopwoningmarkt neemt dus waarschijnlijk toe. En een deel van hen zal uiteindelijk uitwijken naar de vrije huursector. Dit geldt met name voor de aspirant-koopstarters die niet tot de doelgroep van de sociale huursector behoren en/of snel willen verhuizen.

Niet alleen de vraag, maar ook het aantal huizen in het middensegment is gegroeid. Telde de woningvoorraad in 2012 nog zo’n 222.000 middenhuurhuizen, inmiddels zijn dat er bijna 460.000 (zie figuur 4). Een onbekend deel van deze huizen heeft een middenhuur, maar behoort (nog) wel tot de gereguleerde huursector. Het is immers de hoogte van de aanvangshuur die bepaalt of een huis tot de gereguleerde of vrije huursector behoort. Ook relatief gezien wint het middensegment aan belang. Het aandeel steeg van 3,1 procent in 2012 naar 6 procent in 2021.

Het merendeel van alle huizen in de vrije huursector behoort ook tot het middensegment. Maar dankzij de sterke huurprijsstijgingen wint de dure huur wel aan terrein, ondanks een recentelijke daling van de belangstelling hiervoor onder verhuisgeneigden. Hoewel het middensegment en de vrije huursector als geheel is gegroeid, blijft het een klein deel van de woningmarkt. De koopsector domineert nog altijd, met als goede tweede de gereguleerde huursector.

Particuliere verhuurders zijn actiever geworden in het middensegment. Inmiddels zijn zij een net zo grote speler in het segment als woningcorporaties (zie figuur 5). Dat het middensegment is gegroeid, komt dan ook voor een belangrijk deel voor rekening van particuliere verhuurders. Sterker nog, bijna de helft van de groei van het middensegment tussen 2018 en 2021 was te danken aan deze groep verhuurders.

Doordat andere partijen veel meer huizen zijn gaan verhuren in het middensegment, is het relatieve belang van woningcorporaties in de middenhuur geslonken. Een secundaire reden is dat woningcorporaties sinds 2015 iets minder middensegmenthuizen verhuren. Tussen 2012 en 2015 was juist nog sprake van een rappe toename. Dit hangt waarschijnlijk samen met de Woningwet 2015, die woningcorporaties dwong een strikte scheiding aan te brengen tussen hun gereguleerd bezit en hun niet-gereguleerd bezit.

Dat het middensegment inmiddels bijna een half miljoen huizen telt, is maar voor een beperkt deel te danken aan nieuwbouw. Tussen 2012 en 2021 zijn er ruim 237.000 middensegmenthuizen bijgekomen, terwijl in die periode krap 68.000 middensegmenthuizen zijn gebouwd. Daarmee kan slechts zo’n 29 procent van de groei van het middensegment in verband worden gebracht met nieuwbouw sinds 2012.

Het middensegment is dus vooral gegroeid door de transformatie van gereguleerde huurhuizen, koophuizen en leegstaande kantoren naar middenhuurhuizen. In het geval van transformatie van gereguleerde huurhuizen wordt de huur opgetrokken tot boven de liberalisatiegrens. Want met name commerciële verhuurders sturen aan op het liberaliseren van gereguleerde huurhuizen. Woningcorporaties doen dit in veel mindere mate.

Daarnaast speelt ‘buy-to-let’ een rol. Tot 2019 zat kopen om te verhuren duidelijk in de lift. En ook in de tweede helft van 2020 veerde het aandeel nog even krachtig op, waarschijnlijk omdat woningbeleggers hun aankopen massaal naar voren haalden om nog te kunnen profiteren van de lagere overdrachtsbelasting. Een grove schatting op basis van cijfers van het Kadaster is dat tussen 2012 tot 2021 zo’n 112.000 huizen van eigenaar-bewoners werden gekocht voor de verhuur. Een deel daarvan zal een middenhuur hebben gekregen, maar onbekend is hoe groot dat aandeel is.

Tot slot speelt de transformatie van leegstaande kantoren en andere panden vermoedelijk een rol bij de groei van het middensegment. In de afgelopen jaren werden zo’n 10.000 tot 12.000 huizen per jaar aan de woningvoorraad toegevoegd door transformatie van dit soort panden. Vaak gaat het om relatief kleine huurwoningen blijkens een tweetal onderzoeken van het CBS. En ook hier geldt dat een onbekend deel van deze huurhuizen een middenhuur zal hebben gekregen.

In 2021 wilden zo’n 228.000 huishoudens binnen twee jaar naar een middenhuurhuis verhuizen. Gelet op de omvang van het middensegment en de gemiddelde woonduur van bijna 9 jaar in dit segment, ligt het niet voor de hand dat al deze mensen hierin zullen slagen. Dat er in algemene zin meer vraag is dan aanbod in de vrije huursector, blijkt ook uit de hoogte en ontwikkeling van de aanvangshuren. De huren die nieuwe huurders betalen, raken namelijk het plafond van het middensegment (zie figuur 6). In Amsterdam en Utrecht – steden met een grote aantrekkingskracht op jongvolwassenen en een stevige druk op de huizenmarkt – liggen de aanvangshuren zelfs ruim daarboven. In die steden betalen met name degenen die huren van een particuliere verhuurder de hoofdprijs: in 2021 betaalden nieuwe huurders in doorsnee maandelijks 1.400 euro. Woningcorporaties vragen nieuwe huurders vaak een lagere huur. Tussen 2018 en 2021 steeg ook de mediane huur bij corporaties nauwelijks. In Amsterdam en Utrecht was in die periode zelfs sprake van een daling.

Doordat er meer vraag is dan aanbod, kunnen verhuurders ook relatief hoge huren vragen in verhouding tot de kwaliteit van de huizen. Deze kwaliteit wordt in het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaald op grond van de kenmerken van het huis en de gewildheid van de omgeving. En aan die kwaliteit is een beleidsmatige maximaal redelijke huur gekoppeld. In het middensegment is de huur vaak in lijn met de maximaal redelijke huur op grond van de kwaliteitspunten van het huis. Maar de verschillen tussen verhuurders zijn groot. Woningcorporaties verhuurden in 2021 bijna 91 procent van hun middenhuurhuizen voor een prijs beneden de maximaal redelijke huur. Bij particuliere verhuurders gold dit voor krap de helft. Vooral in het dure huursegment is de huur vaak hoger dan de maximaal redelijke huur. In 2021 gold dit voor 80 procent van alle huizen in dit segment.

Het middensegment is de afgelopen jaren gegroeid, mede dankzij ‘buy-to-let’-beleggers. De gedachte dat de vrije huursector gebukt gaat onder misstanden lijkt vooral gevoed door de hoge huren die nieuwe huurders (in sommige steden, bij sommige verhuurders) betalen, die lang niet altijd in lijn zijn met de kwaliteit van de huizen. Om dit probleem te tackelen, kondigde het kabinet recentelijk aan de aanvangshuren te gaan reguleren voor huurhuizen met een huur tot 1.000 tot 1.250 euro. Daarnaast zetten overheden in op het ontmoedigen van beleggers via een hogere overdrachtsbelasting en gemeentelijke instrumenten als opkoopbescherming. Dat ontmoedigingsbeleid lijkt effectief want inmiddels is ‘buy-to-let’ op zijn retour.

Het is onzeker wat dit pakket aan (toekomstige) maatregelen betekent voor de ontwikkeling van het middensegment. Het is de uitdaging om het verbeteren van de prijs-kwaliteitverhouding in de vrije huursector hand in hand te laten gaan met een aantrekkelijk investeringsklimaat voor de bouw van nieuwe huurhuizen. Of het segment de komende jaren groeit, is dus ongewis. Het is voor klem zittende woningzoekenden te hopen dat woningcorporaties en institutionele partijen gaan investeren in de bouw van nieuwe middenhuurhuizen. Want het aanbod is nog altijd ontoereikend om de grote groep woningzoekenden die nu nog tussen wal en schip valt, op het droge te helpen.

Eerder verschenen bij Ruimte en Wonen