Nederlandse huizenmarkt dendert door: ook in 2018 fors hogere prijzen verwacht

De Nederlandse economie groeide in 2017 harder dan in de negen jaar ervoor, niet in de laatste plaats omdat de woningmarkt ook afgelopen jaar de wind in de zeilen had: dankzij een dalende werkloosheid en een haast onwankelbaar hoog vertrouwen van Nederlanders in de huizenmarkt werden er liefst 242.000 huizen verkocht, meer dan ooit in Nederland. De keerzijde is dat voor een woning, vooral in de Randstad en Flevoland, steeds meer moet worden betaald. Zoals we medio 2017 voorspelden, steeg de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster met liefst 7,6 procent. In dit Kwartaalbericht Woningmarkt gaan we dieper in op de regionale verschillen in prijzen en verkopen, en zetten we uiteen waarom we verwachten dat ook in 2018 meer huizen worden verkocht en de prijzen nog harder stijgen.

Verkopen

Nog nooit zijn in drie maanden tijd zo veel huizen verkocht als in het derde kwartaal van 2017, schreven we in november. Lang hield dat record niet stand, want in het laatste kwartaal van het jaar werden nóg meer huizen verkocht: ruim 66.000, blijkt uit cijfers van het Kadaster. In totaal komt het aantal transacties daarmee uit op bijna 242.000 in 2017, wat betekent dat ruwweg 1 op de 18 koophuizen in Nederland afgelopen jaar een nieuwe eigenaar kreeg.

Dat is niet alleen meer dan in 2016, het is ook een flinke stijging ten opzichte van 2006, toen het verkooprecord van vóór de crisis werd neergezet met bijna 210.000 verkopen. Vanuit demografisch oogpunt is het hoge aantal transacties van afgelopen jaar niet gek veel hoger: sinds 2006 zijn er niet alleen ruim 600.000 huishoudens bijgekomen in Nederland, de woningvoorraad telt ook 600.000 huizen meer. Uitgaande dat daarvan zo’n 60 procent -360.000 huizen- in de koopsector is terechtgekomen, en met een omloopsnelheid van ruim 5 procent, betekent dit bijna 20.000 van de extra verkopen goed verklaarbaar zijn door de gegroeide woningvoorraad en bevolking. Dat er zelfs nog iets meer huizen zijn verkocht in 2017 lijkt dan vooral te komen door de lage rente, een inhaaleffect op zowel de huizenmarkt als in de Nederlandse economie, en omdat het alternatief voor kopen, namelijk huren, de laatste jaren fors prijziger is geworden.

Een paar maanden geleden verwachtten we verder dat het slinkende aanbod van betaalbare woningen zich zou laten gelden als limiterende factor in het aantal verkopen, maar de krapte op de woningmarkt is nog niet terug te zien in het aantal transacties. Het vertaalt zich wel in hogere prijzen waarvoor de huizen worden verkocht (zie ‘Prijzen’ verderop in dit Kwartaalbericht).

Kopers lijken bovendien ook vaker (noodgedwongen) buiten de Randstad te kijken. Zo is in figuur 1 te zien dat de rek er in de provincies Noord-Holland en Utrecht wel een beetje uit is en het verkooptempo afneemt, maar dat in Flevoland afgelopen jaar ruim 24 procent meer huizen zijn verkocht. Sterker nog: afgelopen jaar stegen de transacties buiten de drie Randstadprovincies in elke provincie met dubbele cijfers. Het vierde kwartaal was op die trend geen uitzondering, hoewel toen niet Flevoland maar Drenthe (+22,4 procent) en Friesland (+20,3 procent) aan kop gingen. Opvallend is ook dat de scherpe daling van het aantal verkopen in Noord-Holland in het derde kwartaal (-8,6 procent) geen voorbode bleek voor het laatste kwartaal: ook in die provincie werd eind 2017 net iets meer verkocht dan aan het eind van 2016.

Door stijgende huizenprijzen en (extra) hypotheekaflossingen staan in heel Nederland minder huizen ‘onder water’. Samen met een in 2017 verder gedaalde (verborgen) werkloosheid zorgt dat ervoor dat de huizenmarkt ook buiten de Randstad bezig is aan een opmars. Bovendien stijgen de prijzen van woningen in de grotere steden nu al enkele jaren hard, waardoor er ook huishoudens zijn die inmiddels andere woonwensen hebben –bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding- en deze niet in de stad kunnen waarmaken. Of ze willen juist de overwaarde op hun huis verzilveren door naar gemeenten te verhuizen waar je meer ‘waar voor je geld’ krijgt[1]. Zo blijkt uit onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat de laatste jaren steeds meer jonge gezinnen vertrekken uit de grote steden. In figuur 2 en 3 is dan ook te zien dat in 2007 kopers vaker jonger dan 35 jaar waren -meestal koopstarters- maar dat in 2017 juist oudere kopers –meestal doorstromers- zich laten gelden op de woningmarkt. Overigens moet worden gezegd dat de situatie van vóór de crisis natuurlijk heel anders was: jongeren krijgen nu minder vaak een vaste baan en kunnen minder lenen. De verhouding tussen kopers in 2017 past daardoor wellicht beter bij de huidige intergenerationele vermogens- en inkomensverdeling.

[1] Anekdotisch bewijs voor het verzilveren van de overwaarde is bijvoorbeeld te vinden in reportages van Het Financieele Dagblad en Elsevier (alleen voor abonnees).

Prijzen

Vooral Flevoland valt op als het om de prijzen gaat die kopers betalen voor een huis (zie figuur 4). In 2014 en 2015 bungelde de provincie nog wat onderaan met een prijsgroei van 0,9 tot 1,4 procent jaar-op-jaar. In de top-drie, al sinds het herstel op de woningmarkt steevast gevormd door Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland, werd een gemiddeld huis er in die jaren tot ruim 5 procent duurder. Maar in 2016 schoof Flevoland op naar pal achter die drie Randstedelijke provincies. In het tweede kwartaal van 2017 passeerde de polder zelfs Zuid-Holland en werd het de provincie met de op twee-na-hoogste prijsstijgingen. En in het vierde kwartaal stegen de prijzen jaar-op-jaar in Flevoland zelfs met 9,8 procent, waarmee het de provincie Utrecht van de tweede plaats stoot en alleen Noord-Holland voor zich moet dulden (zie figuur 5). In die laatste provincie stegen de prijzen voor het vierde kwartaal achtereen met meer dan 10 procent op jaarbasis. Een gemiddeld huis kostte daar eind 2017 zo’n 30.000 euro meer dan een jaar eerder. Dat komt natuurlijk voor een belangrijk deel door de stad Amsterdam, waar sinds 2013 de prijzen met zo’n 150.000 euro zijn gestegen.

Wie de stijging van het aantal transacties in 2017 afzet tegen de stijging van de prijzen (figuur 6), ziet een negatieve correlatie tussen de twee: in provincies waar de verkopen stagneren, zoals Utrecht en Noord-Holland, nemen de prijzen harder dan gemiddeld toe. En andersom, in provincies waar het aantal verkopen flink is gestegen, zoals in Drenthe, Friesland en Gelderland, bleef de huizenprijsstijging wat achter bij de andere provincies. Flevoland, bleek afgelopen jaar een belangrijke outlier. Zowel de prijzen als de verkopen explodeerden. Dit kan ermee te maken hebben dat het aanbod in die regio nog ruimer was, en omdat een stad als Almere een belangrijke overloopplaats is voor zowel kopers uit Noord-Holland als uit Utrecht. En het is niet onredelijk om te vermoeden dat degenen die de hoge prijzen van die twee provincies in hun achterhoofd hebben als ze in het relatief goedkope Flevoland op een huis bieden, de prijzen in de polder behoorlijk kunnen opdrijven.

De opmars van buitenstedelijke gebieden kan overigens niet voorkomen dat de bulk van het geld dat omgaat op de huizenmarkt vooralsnog komt uit de grote steden en de drie provincies waarin zij liggen. In figuur 7 wordt de gemiddelde verkoopprijs voor elke provincie vermenigvuldigd met het aantal transacties. Hoewel Noord-Holland en Zuid-Holland het beeld domineren, is ook het belang van bijvoorbeeld Gelderland en Noord-Brabant niet te onderschatten voor de Nederlandse huizenmarkt. Het zijn bevolkingsrijke gebieden, met bovendien een groter aandeel koophuizen. Zo telt Noord-Brabant minder huishoudens dan Noord-Holland, maar staan er wel iets meer koophuizen. Dat het aandeel van de marktvolume in Noord-Brabant dan toch iets lager is, komt omdat voor de huizen die er in 2017 zijn verkocht gemiddeld zo’n 65.000 euro minder is betaald dan die in Noord-Holland.

Prijsvoorspelling: huizen 8 procent duurder in 2018

Nu de cijfers van het CBS en het Kadaster over de huizenprijzen beschikbaar zijn voor het vierde kwartaal van 2017, hebben wij ons prijsmodel voor de woningmarkt opnieuw kunnen schatten. Zoals het model veronderstelt, worden prijsstijgingen op de huizenmarkt vooral bepaald door de hypotheekrente, inkomens, en cyclische prijsbewegingen op de woningmarkt zelf (voor een technische uitleg zie van Dalen en de Vries, 2015). Op basis van de nieuwe berekeningen komen we uit op een prijsstijging van 8 procent in 2018 en 7 procent in 2019 (zie figuur 8). Concreet betekent dit dat Nederlanders voor een gemiddeld huis in 2019 naar verwachting zo’n 300.000 euro moeten betalen (figuur 9).

Onder die forse voorspelde prijsstijgingen ligt de verwachting dat de rentes op de kapitaalmarkt de komende twee jaar laag zullen blijven. Hoewel de rente op staatsobligaties en in het kielzog daarvan de hypotheekrente allebei zijn opgelopen in de laatste weken, verwachten we pas later in het jaar en in 2019 dat deze stijging doorzet, hetzij met een relatief bescheiden tempo (zie Koopman en de Groot, 2017). Dat de rente dus vermoedelijk nog vrij laag blijft, werkt op twee manieren door in de vraag naar huizen en de prijs waarvoor zij van eigenaar wisselen. Aan de ene kant blijven koopwoningen door de lage rente nog steeds relatief betaalbaar. Ook al staat die betaalbaarheid onder druk door de fikse prijsstijgingen in de laatste twee jaar (zie figuur 10), zeker in bepaalde regio’s. Aan de andere kant betekenen de lage rentes – die niet alleen voor hypotheken maar vooral voor spaarrekeningen geldt - dat de vraag van particuliere beleggers naar koopwoningen naar verwachting hoog blijft.

De modelmatige prijsschattingen komen zelfs nog iets hoger uit, maar omdat ons model geen rekening houdt met (striktere) leennormen gaan wij uit van de eerder genoemde prijsstijgingen. De prijsstijgingen kunnen immers niet eindeloos doorgaan, vooral vanwege de loan-to-income-normen: op een gegeven moment zal een groot deel van de kopers tegen een financieringsprobleem aanlopen. Maar doordat vermogen van ouderen via erfenissen en schenkingen vaker naar koopstarters vloeit, zal dit in 2018 vermoedelijk nog niet aan de orde zijn.

Ook andere factoren, die in ons model niet expliciet worden opgenomen, dragen eraan bij dat een prijsstijging van 8 procent in 2018 niet onrealistisch is. De forse daling in het aantal te koop staande woningen speelt daarin een hoofdrol: de concurrentie tussen potentiële kopers stijgt, waardoor zij zich steeds vaker voelen gedwongen om vlug te beslissen en boven de vraagprijs te bieden. De gemiddelde verkooptijd is inmiddels al gezakt tot 52 dagen –wat we sinds de woningmarkthausse van eind jaren ‘90 niet meer hebben gezien- en volgens makelaarsvereniging NVM wordt bij meer dan een kwart van de huizen boven de vraagprijs geboden, in de grote steden is dit zelfs bij meer dan de helft van de huizen het geval.

Die krapte lijkt bovendien niet snel opgelost: in 2017 steeg het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen weliswaar met 14 procent naar zo’n 64.000, het hoogste aantal sinds 2009 (zie CBS, 2018). Maar met dit tempo wordt het tekort dat tijdens de crisis is ontstaan nog lang niet dichtgelopen. Bovendien zijn er lokaal sterke verschillen in de omvang van de nieuwbouw (zie figuur 11). Gebaseerd op een dalend aantal bouwvergunningen in 2016, verwachten we ook in 2018 geen respijt voor de woningmarkt vanuit de nieuwbouw. Ook daardoor blijft de vraag naar al bestaande koopwoningen hoog. Gunstig is wel dat het aantal bouwvergunningen in 2017 is toegenomen (zie figuur 12). Het is afwachten of de nieuwbouwmarkt dit jaar doorzet op die weg omhoog.

Uiteindelijk speelt mee dat het Nederlanders haast onverstoorbaar optimistisch blijven over de woningmarkt: de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis staat al sinds begin vorig jaar op een stabiel hoog niveau, en hoewel respondenten zich wel zorgen maken over de hoge prijsstijgingen hebben zij hun koopgedrag daar nog niet op aangepast. Ze blijken, met andere woorden, vooralsnog bereid om die hogere prijzen te betalen: de verhuisgeneigdheid is in de afgelopen kwartalen zelfs toegenomen (zie OTB, 2017).

Voorspellingen van het aantal verkopen: lichte stijging naar 250.000 woningen

Naast het verhogen van onze prijsverwachting zien wij, nu ook de cijfers voor het laatste kwartaal van 2017 bekend zijn, eveneens aanleiding om onze verkoopverwachting naar boven bij te stellen. We gaan in tegenstelling tot een kwartaal eerder niet meer uit van een transactiedaling, maar verwachten juist dat het aantal verkopen licht zal toenemen naar zo’n 250.000 verkopen in 2018 (figuur 13). Dat is een stijging van 3,4 procent ten opzichte van 2017. Deze koerswijziging komt niet alleen door de nog altijd hoge verhuisgeneigdheid van Nederlanders, maar ook omdat in steeds minder regio’s in Nederland huizen ‘onder water staan’. Daardoor kunnen meer huishoudens hun eventuele verhuiswensen omzetten in koopgedrag. Feitelijk is men buiten de grotere steden nu dus bezig met een ‘inhaalslag’ die eerder al werd gemaakt door starters en doorstromers in Amsterdam en Utrecht (maar ook bijvoorbeeld Groningen, Zwolle, Nijmegen, Eindhoven en Maastricht). Zoals gezegd komt daar nog bij dat huishoudens in zulke steden die een flinke overwaarde hebben dit mogelijk zullen verzilveren buiten de stad te verhuizen. Hoe groot dit effect is, vergt nader onderzoek.

Dat we ondanks zulke verkoop-opdrijvende factoren toch uitgaan van een lichte stijging komt door de afnemende toegankelijkheid voor koopstarters in duurdere regio’s. Hier zal de markt naar verwachting stagneren of verder dalen.

Want zoals eerder aangegeven lijkt het dalende aanbod van te koop staande woningen niet direct te leiden tot minder verkopen, met uitzondering van Amsterdam en Utrecht. Het leidt vooral tot hogere prijzen. Zo daalt het aantal te koop staande woningen namelijk al enige jaren, maar nam het aantal verkochte woningen dit jaar toch nog bijna 13 procent toe.[2] De daling voor 2018 die wij eerder voorspelden was dan ook mede gebaseerd op de ontwikkeling in het derde kwartaal van 2017, waarin de scherpe daling van het aantal verkopen in Noord-Holland en Utrecht een voorbode leek voor de kwartalen erop. Maar opvallend genoeg hield die daling in het vierde kwartaal niet stand, terwijl de verkopen in de tien andere provincies van het land wel bleven stijgen. Samen vertegenwoordigden die tien provincies in 2017 pakweg driekwart van de totale verkoopmarkt. Een daling van het aantal transacties in heel Nederland ten opzichte van 2017 zou dus een stevige trendbreuk betekenen waarbij ook de groei buiten de Randstad zou moeten stagneren. Realistischer is een scenario waarin het aantal woningverkopen juist afvlakt en pas echt daalt zodra randvoorwaarden als de betaalbaarheid niet alleen in de Randstad maar in heel Nederland sterk verslechtert.

Stijging nationale hypotheekschuld blijft voorlopig beperkt

De extreem hoge prijsstijgingen die de woningmarkt op dit moment kenmerken zijn niet louter positief, zoals wij al vaker hebben beargumenteerd. Op termijn is het bovendien niet houdbaar en is er een risico dat overmatige prijsstijgingen in de ene periode weer leiden tot extra stevige prijsdalingen bij het omslaan van de markt. Dat kan diepe sporen trekken in de Nederlandse economie als geheel, omdat de economie en huizenmarkt in Nederland sterk met elkaar zijn verweven. Stijgende woningprijzen en toenemende -verkopen stuwen de economische groei niet alleen direct via woninginvesteringen en woning gerelateerde consumptie zoals de koop van een nieuwe koelkast of bankstel, maar indirect ook via hogere bestedingen elders omdat woningeigenaren zich rijker voelen (zie ook DNB, 2018). Andersom kunnen stagnerende of dalende huizenprijzen een neergang in de economie versterken zodra woningeigenaren hun hand op de knip houden; een relatie die afgelopen crisis pijnlijk duidelijk werd.[3]

Een ander fundamenteel probleem is dat hoge prijsstijgingen tot hogere hypotheekschulden kunnen leiden, ondanks de aanscherping van bijvoorbeeld de loan-to-value-norm. Op macro-niveau tekent zich dit weliswaar nog niet heel scherp af (figuur 14)[4], maar dit kan samen met cijfers over de groeiende groep mensen die een huis (grotendeels) met eigen vermogen kopen, er juist ook op duiden dat er een polarisatie van de hypotheekschuld plaatsvindt. Wie wel (volledig) is aangewezen op een hypotheek voor de koop van een huis, moet door de stijgende prijzen immers meer lenen. Voor het financiële systeem zijn deze ontwikkelingen wellicht minder problematisch, op huishoudens kan deze tweedeling er wel toe leiden dat bepaalde woningeigenaren kwetsbaarder zijn. Bovendien kan het een schevere vermogensverdeling in de hand werken omdat een groeiende groep moeilijk toegang heeft tot de huizenmarkt.

[2] Ook tijdens de eeuwwisseling daalde het aantal te koop staande woningen rap, maar bleef het aantal verkochte woningen langere tijd relatief stabiel.

[3] Voor wie nog geen huis heeft gekocht, maar dat wel wil, kan dit effect juist andersom werken: bij stijgende huizenprijzen moeten zij meer sparen om onder meer de kosten koper van te betalen. Dit kan de consumptie van deze groep juist drukken.

[4] In figuur 14 en 15 is af te lezen dat de (netto) Nederlandse hypotheekschuld tot en met het tweede kwartaal wel is gestegen, maar lang niet zo hard als de huizenprijzen.

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 7 februari 2018.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Christian Lennartz, Nic Vrieselaar en Lisa Hoving

Tekstredactie:
Leontine Treur

Eindredactie:
Menno Middeldorp, hoofd RaboResearch Nederland, Rabobank

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2018 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland