Ook voor 2020 en 2021 stijgende huizenprijzen verwacht

Lees verder onder de video.

Het aantal te koop staande huizen neemt al een enkele jaren af, waardoor voor potentiële kopers steeds minder valt te kiezen. In de eerste helft van 2019 was dit terug te zien in dalende verkopen. Maar opvallend genoeg vonden woningzoekenden in de tweede helft van het jaar juist vaker een huis. In het laatste kwartaal lag het aantal verkopen zelfs 5,6 procent jaar-op-jaar hoger, met in totaal bijna 60.000 transacties. Utrecht, Amsterdam, Rotterdam en de provincie Flevoland zagen het aantal verkopen zelfs 11,4 tot 19,5 procent jaar-op-jaar stijgen (figuur 1). Alleen in Overijssel werden iets minder huizen verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

In totaal zijn afgelopen jaar 218.595 bestaande koopwoningen verkocht, nagenoeg hetzelfde aantal als in 2018. Wel was er sprake van grote binnenlandse verschillen: in Flevoland schoten de verkopen met 10,2 procent omhoog ten opzichte van een jaar eerder, terwijl in Noord-Brabant in 2019 juist 3,3 procent minder huizen zijn verkocht (figuur 2). Opvallend: Amsterdam, waar het aantal verkopen drie jaar lang daalde, zag het aantal verkopen in 2019 met 2,0 procent stijgen.

Wij hadden voor 2019 juist een daling voorzien van het aantal verkopen in Nederland als geheel, omdat we ervan uitgingen dat het verder gedaalde aanbod en de knellende betaalbaarheid zich scherper zouden uiten in de verkoopcijfers. Dat dit is uitgebleven, kan mede komen doordat er volgens het CBS afgelopen jaar 71.000 huizen zijn bijgebouwd (67.000 in 2018, figuur 3). Hoewel het woningtekort daarmee nog lang niet is opgelost, stimuleert die extra nieuwbouw de doorstroom op de huizenmarkt. Kopers van nieuwbouwhuizen laten namelijk meestal een (koop-)huis achter. Zo viel op dat de daling van het aanbod bestaande koopwoningen in 2019 volgens schattingen van NVM Brainbay minder sterk was dan in eerdere jaren (figuur 4).

Volgens de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en Kadaster waren huizen in het laatste kwartaal van 2019 gemiddeld 6,2 procent duurder dan een jaar eerder (figuur 5). De prijzen stegen het hardst in Groningen: 8,4 procent jaar-op-jaar. Noord-Holland, de duurste provincie, kende de laagste prijsstijging met 5,4 procent. In Amsterdam liep de prijsgroei zelfs terug tot 3,4 procent jaar-op-jaar.

Door de relatief harde stijging in het vierde kwartaal vielen de prijzen in heel 2019 6,9 procent hoger uit dan een jaar eerder (figuur 6). Dat is een grotere stijging dan wij hadden verwacht. Dit lijkt onder meer te komen doordat de hypotheekrentes in 2019 verder zijn gedaald. Dat maakt kopen aantrekkelijker, omdat de lasten van een koophuis ten opzichte van huren daardoor meestal dalen. Bovendien zorgt een lagere hypotheekrente er in veel gevallen voor dat potentiële kopers bij gelijkblijvende maandlasten meer kunnen lenen, wat zeker in de huidige krappe markt voor extra opwaartse prijsdruk zorgt (figuur 7).

Net als bij het aantal verkopen ging Flevoland afgelopen jaar ook aan kop wat prijsstijging betreft: de provincie zag de prijzen maar liefst 9,0 procent omhoogschieten. Noord-Brabant is hekkensluiter, met een stijging van 6,4 procent. Vergeleken met eerdere jaren lijkt in Drenthe en Zeeland sprake van een inhaaleffect: de twee provincies kenden relatief geringe prijsstijgingen in de jaren na de crisis, maar zagen afgelopen jaar de prijzen harder stijgen dan in 2018. In Amsterdam lijkt dit precies andersom: daar schoten de huizenprijzen al vlak na de crisis omhoog, maar nu ligt het tempo er beduidend lager.

De harde prijsstijgingen van het afgelopen jaar zijn terug te zien in de gemiddelde prijs die huizenkopers betaalden: met een gemiddelde verkoopprijs van ruim 308.000 euro werd er zo’n 21.000 euro meer neergelegd voor een huis dan in 2018. Bovendien is het verschil tussen de goedkoopste en de duurste provincie afgelopen jaar opnieuw toegenomen, tot gemiddeld 177.000 euro. Noord-Holland bleef namelijk ook in 2019 de duurste provincie: een huis ging er in 2019 voor net geen vier ton weg (figuur 8). In de provincie Groningen, de goedkoopste regio, stegen de huizenprijzen weliswaar iets harder dan in Noord-Holland, maar gemiddeld werd er in 2019 niet meer dan 219.000 euro betaald.

We verwachten dat de sterkste prijsstijgingen achter ons liggen, omdat de huizenprijzen inmiddels zo hoog zijn dat een koopwoning voor steeds minder mensen bereikbaar is geworden. Toch zal de afvlakking van de huizenprijzen naar ons idee dit jaar niet heel snel gaan, omdat er nog altijd factoren zijn die voor opwaartse prijsdruk zorgen. Denk aan de lage hypotheekrentes en de problemen in de bouw (stikstof en het gebrek aan bouwlocaties). Voor 2020 hebben we onze prijsverwachting dan ook naar boven bijgesteld: we gaan er nu van uit dat huizen in Nederland gemiddeld 5,5 procent duurder worden. Voor 2021 verwachten we een huizenprijsstijging van 2,5 procent. Bij elkaar betekenen de prijsstijgingen dat voor een gemiddeld koophuis in 2021 grofweg 25.000 euro meer moet worden betaald dan in 2019.

Voor dit en volgend jaar verwachten we ook dat er minder mensen een huis zullen kopen. We voorzien dat in 2020 zo’n 210.000 bestaande koopwoningen van eigenaar zullen wisselen, gevolgd door circa 200.000 verkopen in 2021. Het aanbod van bestaande koopwoningen is nog verder teruggelopen, en bovendien verwachten we vanaf de tweede helft van dit jaar, en vooral in 2021, een neergang in de nieuwbouw. Hieronder gaan we nader in op de factoren waarvan wij verwachten dat ze komende jaren de grootste invloed hebben op de huizenmarkt (tabel 1).

Gering aanbod stuwt prijzen, drukt verkopen

Nederland telt zo’n 315.000 huizen te weinig, meldden Capital Value en ABF Research in februari. Dat zijn net zo veel huizen als in de stad Rotterdam. Bovendien zal dit tekort komende jaren verder oplopen doordat de scherpe daling in het aantal bouwvergunningen tot minder nieuwbouw leidt (figuur 9). Daarbovenop komt nog dat het aanbod van al bestaande koopwoningen afgelopen jaar toch al verder was gedaald (figuur 4). Het geringe aanbod van huizen zorgt voor opwaartse prijsdruk, omdat het aantal huishoudens komende jaren zal groeien en de vraag naar huizen nog altijd hoog is. Het grote woningtekort en de terugval in nieuwbouw zal ons inziens ook sporen trekken in de verkoopcijfers, want minder nieuwe huizen betekent ook dat er minder woningbezitters verhuizen en hun huidige woningen te koop zetten.

Gedaalde hypotheekrente vergroot vraag naar huizen

De vraag zal naar verwachting niet alleen worden gedreven door huishoudensgroei, maar ook door de lage hypotheekrente. Zoals eerder beschreven zorgt een lagere rente er doorgaans voor dat potentiële kopers meer kunnen lenen zonder dat hun maandlasten stijgen. Dit kan zeker dit jaar voor extra opwaartse prijsdruk zorgen, omdat toegenomen concurrentie tussen hypotheekaanbieders de rente lijkt te drukken. De hypotheekrentes zijn afgelopen maanden namelijk verder gedaald, ondanks gestegen kapitaalmarktrentes. Nu recentelijk ook de kapitaalmarktrentes weer dalen, zullen de hypotheekrentes komende tijd vermoedelijk laag blijven. En komt onze voorspelling van verdere renteverlagingen door de Europese Centrale Bank (ECB) uit, dan is een daling van de hypotheekrente in de loop van dit jaar bovendien niet uit te sluiten, wat ook in 2021 tot hogere huizenprijzen kan leiden. Lagere hypotheekrentes kunnen daarnaast leiden tot meer verkopen. Huiseigenaren die enkele jaren geleden hun hypotheek langere tijd hebben vastgezet tegen een hogere rente, kunnen door te verhuizen boetevrij een nieuwe hypotheek afsluiten met lagere maandlasten. Dit kan de doorstroom bevorderen. Mede daarom denken wij dat het aantal verkopen niet zo hard zal teruglopen.

Hoger inkomen stuwt leencapaciteit

Naast de rente speelt ook het inkomen een rol in het bedrag dat kopers kunnen lenen. Budgetinstituut Nibud, dat jaarlijks de hypotheeknormen vaststelt, heeft de leencapaciteit voor huishoudens voor 2020 iets aangescherpt om rekening te houden met de hoge inflatie van verleden jaar en de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Daar staat tegenover dat een tweede inkomen dit jaar zwaarder meetelt (voor 80 procent, tegenover 70 procent in 2019) en dat de cao-lonen afgelopen jaar met gemiddeld 2,6 procent zijn gestegen. Onder de streep betekent dit dat de meeste (potentiële) huizenkopers dit jaar meer kunnen lenen en dus meer kunnen bieden, wat prijsopdrijvend werkt.

Ook voor 2021 verwachten dat de inkomensgroei bijdraagt aan een hogere leencapaciteit van de meeste huishoudens. Deze verwachting kan wel worden doorkruist als de Nederlandse economie sneller afzwakt dan nu voorzien, bijvoorbeeld door een verslechtering van de handelsrelatie met het Verenigd Koninkrijk. Nu al verwachten we dat de werkloosheid komende jaren licht zal oplopen. Dat tast niet alleen het inkomen van huishoudens aan, en dus hun leencapaciteit, maar kan ook hun koopbereidheid danig verminderen. Zo ligt het consumentenvertrouwen al enige tijd onder nul, en denken respondenten in de Eigen Huis Marktindicator minder gunstig over de economische situatie. Bovendien loopt sinds enkele kwartalen het aandeel Nederlanders dat het een (zeer) ongunstig moment vindt om een huis te kopen weer licht op (figuur 10). Dit draagt er naar ons idee aan bij dat de huizenprijsgroei in 2021 wat harder zal afvlakken.

Overheidsbeleid kan beleggers afschrikken

Een laatste reden waarom wij terughoudender zijn met onze prijs- en verkoopverwachtingen voor 2020 en vooral 2021 zit in potentiële beleidswijzigingen op de woningmarkt. Op dit moment wordt er vooral op lokaal niveau gediscussieerd over een aanpak om hoge prijs- en huurstijgingen in te dammen. Deze maatregelen variëren van een mogelijke zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwhuizen tot een 'noodknop' voor het middeldure huursegment om huurprijsstijgingen tegen te gaan. Op landelijk niveau wordt gesproken over een hogere overdrachtsbelasting voor buy-to-let-beleggers.

Een andere belangrijke ontwikkeling voor de woningmarkt is de nieuwe vermogensrendementsheffing. Per 2022 wordt spaargeld minder zwaar belast, maar omdat het kabinet deze maatregel budgetneutraal wil uitvoeren, worden beleggers juist zwaarder aangeslagen. Zij worden in het nieuwe stelsel bijvoorbeeld tegen een hoger fictief rendement belast. Vooral beleggers die investeren met geleend geld gaan meer betalen. Zo mogen Nederlanders die een beleggingspand met geleend geld hebben gefinancierd de hypotheekschuld vanaf 2022 niet meer wegstrepen tegen de waarde van het huis. Onderzoek van het PBL suggereert dat veel particuliere verhuurders hun huizen aanhouden in box 3 en daardoor zullen worden geraakt door deze hervorming.

Samen met andere beleidsopties die worden besproken, kan dit leiden tot onzekerheid onder beleggers over het toekomstige verhuurrendement. Dit kan niet alleen tot vraaguitval onder buy-to-let-beleggers leiden, maar zou er in sommige gevallen ook voor kunnen zorgen dat zij (een deel van) hun huizen te koop zetten. Bijvoorbeeld wanneer zij op deze maatregelen voorsorteren door bij een bewonerswissel het huis niet opnieuw te verhuren maar te verkopen. Vooral in de markten waarop volgens het Kadaster relatief veel buy-to-let-beleggers actief zijn, meestal steden met een hogeschool of universiteit, kan dit de huizenprijsstijgingen dempen. Omdat dit vaak grotere gemeenten zijn, met een verzorgingsfunctie voor hun ommeland, kan een neergang daar doorsijpelen naar omringende gemeenten. Bovendien zou een neergang in een stad als Amsterdam of Utrecht een signaalwerking kunnen hebben op het landelijke sentiment.

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 17 februari 2020.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 088 – 726 7864, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Lisanne Spiegelaar en Nic Vrieselaar

Eindredactie:
Ester Barendregt, Hoofd Nederlandse Economie

Tekstredactie:
Enrico Versteegh

© 2020 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland