Huizen in twee jaar tijd naar verwachting 28 procent duurder

Het tempo waarmee de huizenprijzen stijgen heeft dit jaar een vlucht genomen. Alleen al in de eerste vijf maanden van het jaar is de prijs van een gemiddelde koopwoning harder gestegen dan in héél 2020. En in de maanden daarna is de stijging verder opgelopen tot 16,3 procent jaar-op-jaar in juli (zie figuur 1). Relatief is dat de sterkste toename sinds 2000; in euro’s is het waarschijnlijk opnieuw de hardste prijsstijging ooit op de Nederlandse huizenmarkt. Het betekent dat een gemiddeld huis in slechts een jaar tijd naar schatting zo’n 55.000 euro duurder werd (zie figuur 2).

Flevoland spant opnieuw de kroon: tussen het tweede kwartaal van vorig jaar en het tweede kwartaal van dit jaar schoten de prijzen er met 16,7 procent omhoog (figuur 3). De provincie, waar onder anderen veel Amsterdammers een huis kopen, ziet de kosten van koopwoningen al enkele jaren harder oplopen dan de rest van Nederland. In vijf jaar tijd nam de prijs er met bijna 69 procent toe, tegenover net geen 53 procent voor Nederland gemiddeld (zie figuur 4). Limburg was in het tweede kwartaal hekkensluiter, maar ook die provincie wist dubbele groeicijfers niet te voorkomen.

In onze juniraming gingen we er nog van uit dat de huizenprijzen dit jaar met net geen 11 procent zouden stijgen, gevolgd door een verdere toename van 4,6 procent in 2022. Maar sindsdien zijn de huizenprijsstijgingen verder versneld. Bovendien herstelt de Nederlandse economie sneller dan verwacht van de coronacrisis, en zijn de vooruitzichten voor de werkloosheid afgelopen maanden verder verbeterd. Ook voorzien we dat de kapitaalmarktrentes, die van invloed zijn op de hypotheekrentes, langer laag zullen blijven dan waar we in juni van uitgingen.

Daarom hebben we onze prijsvoorspelling stevig naar boven bijgesteld. We gaan ervan uit dat huizenprijzen dit jaar gemiddeld 14,4 procent hoger zullen liggen dan in 2020. Dat is bijna dubbel zo hard als in 2020, toen de prijzen gemiddeld 7,8 procent toenamen. Ook volgend jaar blijft de prijsgroei vermoedelijk hoog. De huizenprijzen stijgen dan naar verwachting nog eens 11,5 procent. Bij elkaar betekent het dat een gemiddeld gekocht huis in slechts twee jaar tijd 28 procent – meer dan 90.000 euro – duurder wordt. Voor starters is het een sombere boodschap, want een stijging van 90.000 euro betekent zelfs bij de huidige lage rente dat een koper die dit bedrag hypothecair financiert 30 jaar lang zo’n 300 euro hogere bruto maandlasten heeft. Zo werkt het op een iets later moment (kunnen) kopen van een huis dus decennialang door op de financiële ruimte die huishoudens hebben nadat de vaste lasten zijn betaald.

In alle regio’s verwachten we komende jaren een flinke stijging van de huizenprijzen, maar regionaal zijn er flinke uitschieters (figuur 6). Flevoland spant nu al de kroon, en zal dat de rest van dit jaar en volgend jaar naar verwachting blijven doen. We gaan uit van een stijging van 20 procent dit jaar, waar volgend jaar nog eens 15 procent bovenop komt. Ook in veel regio’s in noordoost-Nederland groeien de prijzen dit jaar volgens onze prognose hard, bijvoorbeeld in de COROP-regio Oost-Groningen (+18 procent). In eerdere jaren lag de prijsgroei hier beneden het landelijke gemiddelde, maar het gebied maakt nu een inhaalslag. De kleinste toename zien we dit jaar in Groot-Amsterdam, maar daar is de stijging alsnog 12 procent.

De hoogste groei van de prijzen in regio’s waar het prijsniveau nog wat lager ligt, hangt nauw samen met het hoge prijsniveau in de meest gewilde regio’s. Daar zijn de huizenprijzen eerder al sterker gestegen. De bereikbaarheid van koopwoningen staat daardoor onder druk in die regio’s, zodat huishoudens op zoek gaan naar alternatieven. We verwachten dat deze trend doorzet. Ook volgend jaar is Amsterdam daarom naar verwachting hekkensluiter en Flevoland opnieuw koploper als het om prijsgroei gaat. We verwachten dat de huizenprijzen volgend jaar in alle regio’s verder stijgen.

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers jonger dan 35 jaar en het tijdelijke karakter daarvan voor huizen duurder dan 400.000 euro zorgden het afgelopen jaar voor flinke pieken en dalen in het aantal transacties. Jonge huizenkopers stelden de aankoop van een eigen woning in het najaar van 2020 uit tot na de jaarwisseling. Net na invoering van de maatregel viel nog weinig te zeggen over het effect ervan op de mogelijkheden van starters. Weliswaar zagen we hun aandeel na de jaarwisseling scherp oplopen, maar vóór de jaarwisseling was er juist een enorm dal in het aandeel van 35-minners.

Inmiddels krijgen we steeds meer duidelijkheid hoe de maatregel per saldo heeft uitgepakt. In de twaalf maanden van augustus 2020 tot en met juli 2021 was het aandeel van jonge huizenkopers 47,8 procent, terwijl dat in dezelfde twaalf maanden één jaar eerder nog 45,4 procent was. In de laatste drie maanden schommelt het aandeel van 35-minners rond de 49 procent (zie figuur 7). Het aandeel van jonge huizenkopers in het totale aantal gekochte woningen ligt dus nog steeds iets hoger dan vóór de aankondiging van de maatregel het geval was. Doordat de overdrachtsbelasting voor jongeren (deels) is afgeschaft, terwijl deze voor beleggers juist is verhoogd naar 8 procent, lijkt het starters dus iets vaker te lukken om het winnende bod uit te brengen. Het is de wel vraag of 35-minners deze winst de komende jaren kunnen behouden. De positie van jonge huizenkopers ten opzichte van beleggers lijkt weliswaar verbeterd, maar jongvolwassenen concurreren juist ook met elkaar om de schaarse woningen. Daardoor vertaalt de extra ruimte die zij hebben om op woningen te bieden zich in een sterkere stijging van huizenprijzen

Zonder extra huizen blijft de positie van starters lastig, en de nieuwbouw blijft vooralsnog achter bij de aantallen die nodig zijn om het woningtekort in te lopen. Steeds vaker zingt hierbij het aantal van 100.000 woningen rond dat per jaar moet worden gebouwd. In de laatste twaalf maanden waarvoor data beschikbaar zijn (tot en met juni 2021) zijn in totaal ruim 74.000 vergunningen afgegeven (figuur 8). Het aantal afgegeven bouwvergunningen laat sinds medio 2019 wel een stijgende trend zien, maar ligt nog steeds niet veel hoger dan de aantallen uit 2017 en 2018. Bovendien volgt het aantal opgeleverde woningen de vergunningen met een vertraging, zodat het vermoedelijk ook nog enkele jaren zal duren voordat een opleving van de vergunningen leidt tot meer woningen.De ambities op het gebied van woningbouw zijn groot in Nederland, maar het blijkt lastig om deze in de praktijk te brengen. De afgelopen jaren zijn er verschillende keren bottlenecks ontstaan die voor vertraging zorgden (door de stikstofcrisis, PFAS-crisis en de coronapandemie). Bovendien is de capaciteit in de bouwsector nog altijd veel lager dan vóór de crisis van 2008–2013.

Hoewel de stijging van de woningbouwproductie nog bescheiden is, loopt het percentage van bedrijven in de bouwnijverheid en in de bouwmaterialenindustrie die te maken hebben met productiebelemmeringen door tekorten aan arbeidskrachten, productiemiddelen, materialen en ruimte weer snel op (figuren 9 en 10). In de bouwmaterialenindustrie zijn de tekorten alweer vergelijkbaar met de piek in 2018/2019. Om 100.000 woningen per jaar te kunnen bouwen, zal de productie per werknemer in de bouwsector dus flink omhoog moeten. Dit vereist meer gebruik van arbeidsbesparende technieken. Bijvoorbeeld door een groter gebruik van zogeheten prefab, waarbij huizen vooraf deels al in een fabriek worden gebouwd. Het stroomlijnen van de eisen die gemeenten aan woningen stellen, kan helpen om de inzetbaarheid van deze productietechnieken te vergroten

De beperkte beschikbaarheid van locaties waar mag worden gebouwd, en de stapeling van voorwaarden om te mogen bouwen, op gebieden als esthetiek, ruimtelijke kwaliteit, parkeren en duurzaamheid, vormen een andere oorzaak van het bij de vraag achtergebleven woningaanbod. Door het voor gemeenten en hun burgers financieel aantrekkelijker te maken om nieuwbouw toe te staan, zal de weerstand afnemen. Op die manier wordt het gemakkelijker om locaties te vinden waar woningen kunnen worden gebouwd.

Door het beleid rondom de overdrachtsbelasting zijn dit jaar veel transacties van bestaande koopwoningen over de jaarwisseling heen getild. Hoewel we verwachten dat het aantal transacties door het opdrogende aanbod op termijn wat daalt, zorgt dit beleid dit jaar nog voor relatief veel transacties. Naar verwachting wisselen dit jaar 231.000 koopwoningen van eigenaar (zie figuur 11). Dat zijn er iets minder (-1,8 procent j-o-j) dan in 2020, toen 236.000 koopwoningen zijn verkocht. In 2022 verwachten we 211.000 transacties (-8,9 procent j-o-j).

De vraag naar woningen blijft hoog, zoals blijkt uit de steeds sneller stijgende huizenprijzen, en het dalende aantal huizenverkopen moet dan ook niet worden gezien als teken van een afkoelende woningmarkt. De daling is geheel toe te schrijven aan het opdrogende aanbod (zie figuur 12). Het aantal te koop staande woningen is al historisch laag, maar is afgelopen jaar toch nog verder gedaald. Marktbreed stonden er in het tweede kwartaal van 2021 volgens makelaarsvereniging NVM maar 22.500 woningen te koop.