Piek prijsgroei bereikt, maar afkoeling huizenmarkt lijkt nog ver weg

In de afgelopen anderhalf jaar zijn huizen in rap tempo duurder geworden. Het najaar van 2021 bracht hier geen verandering in: verkochte huizen waren in het derde kwartaal gemiddeld 17,5 procent duurder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De jaar-op-jaargroei van huizenprijzen neemt al zeven kwartalen op een rij toe. Alleen rond de eeuwwisseling zagen we een vergelijkbare groei van de huizenprijzen (figuur 1). Toen lag het prijsniveau echter nog fors lager dan nu, zodat de prijsgroei in nominale euro’s op een absoluut record uitkomt. De gemiddelde verkochte woning was in het derde kwartaal ruim 61.000 euro duurder dan in diezelfde periode vorig jaar.

Verwachtingen huizenprijzen

We verwachten wel dat de piek in de prijsgroei inmiddels is bereikt. De prijsgroei in oktober was met 18,3 procent iets lager dan in september (18,5 procent) en we verwachten dat deze trend uiteindelijk doorzet. Hoewel de jaar-op-jaarstijging ook volgend jaar nog hoog is, verwachten we dat de groei na de jaarwisseling al snel bescheidener wordt. Dit komt doordat de economie minder uitbundig groeit en de werkloosheid waarschijnlijk wat oploopt. De kapitaalmarktrentes blijven naar verwachting volgend jaar ongeveer gelijk aan die van dit jaar. De ontwikkeling van kapitaalmarktrentes bepaalt in belangrijke mate hoe de hypotheekrente zich ontwikkelt. Huizenprijzen zijn de afgelopen jaren al sterk gestegen, mede door de dalende rente. Doordat kapitaalmarktrentes niet verder dalen, vlakt de prijsgroei geleidelijk af.

Dit jaar verwachten we een gemiddelde huizenprijsstijging van 14,9 procent. Volgend jaar komt daar nog eens 12,4 procent bij. We ramen in dit kwartaalbericht voor het eerst de prijsstijging voor 2023. In dat jaar verwachten we dat huizenprijzen nog maar met 3,2 procent stijgen.

Dat de prijsgroei in 2022 toch nog fors is, komt ook door het zogenoemde overloopeffect. Door de hoge prijsstijgingen in 2021 liggen de prijzen op dit moment veel hoger dan aan het begin van 2021. Zelfs als huizenprijzen vanaf november gelijk blijven aan het prijsniveau van oktober, zou in 2022 al een jaar-op-jaargroei van 6,3 procent resulteren. Het overloopeffect verklaart dus ruim de helft van de huizenprijsstijging die we volgend jaar verwachten.

Het hoge prijsniveau blijft starters de komende jaren nog parten spelen. Weliswaar is het einde van de prijsgroei in zicht, maar huizen blijven onverminderd duur. Daardoor blijft het voor starters ook onverminderd moeilijk om een woning te kopen.

Regionale verschillen in huizenprijzen

In het derde kwartaal noteerde Flevoland wederom de sterkste plus, met een jaar-op-jaargroei van maar liefst 21,9 procent (figuur 2). Dit is het vierde kwartaal op rij waarin Flevoland op kop gaat. In hekkensluiter Limburg bleef de stijging beperkt tot een evenzeer hoge 15,3 procent. Van de vier grote steden kende Amsterdam de laagste huizenprijsgroei: hier waren bestaande koophuizen 14,9 procent duurder dan een jaar eerder. In alle regio’s stijgen de prijzen momenteel dus hard.

Die lagere huizenprijsgroei verbloemt evenwel dat huizenkopers ook in Amsterdam – uitgedrukt in euro’s – fors meer betaalden voor hun huis dan degenen die er een jaar eerder een huis kochten (figuur 3). De gemiddelde verkoopprijs steeg in de hoofdstad 79.000 euro. In huizengroei-koploper Flevoland steeg de gemiddelde verkoopprijs met ruim 63.000 euro beduidend minder hard. Het feit dat huizenprijzen daar nog wat lager liggen, is vermoedelijk een van de redenen dat kopers uit Amsterdam en Utrecht naar deze provincie uitwijken.

Vooral in provincies waar de huizenprijzen de afgelopen jaren minder hard zijn opgelopen (Flevoland, Drenthe, Groningen en Friesland) stijgen de huizenprijzen nu hard. Opvallend is dat de prijsgroei in Limburg achterblijft terwijl de huizenprijzen daar nog relatief laag zijn.

Regionale huizenprijsverwachtingen

Omdat de prijsgroei in Oost-Groningen nog steeds versnelt, verwachten we dat de prijsgroei in deze regio dit jaar net als in de huidige koplopers Flevoland en Noord-Drenthe op 19 à 20 procent uitkomt (figuur 4). Amsterdam blijft hekkensluiter, hoewel de prijsgroei ook daar met 12 procent fors is.

Volgend jaar groeien de huizenprijzen naar verwachting het hardst in Zeeuws-Vlaanderen en Overig Zeeland (figuur 5) met 17 procent. Ook in Utrecht (plus 15 procent) en Flevoland (14 procent) blijft de prijsgroei hoog.

Hoe de huizenprijzen zich in 2023 in de verschillende regio’s zullen ontwikkelen is nog erg onzeker, vooral omdat de timing van een omslag in de woningmarkt – in dit geval van hoge prijsgroei naar een meer stabiele prijsontwikkeling – lastig te voorspellen is. We verwachten in 2023 echter nog geen regio’s met dalende huizenprijzen.

Steeds minder te-koopbordjes

Dat het ene na het andere prijsrecord sneuvelt op de huizenmarkt, hangt samen met de totaal uit het lood geslagen verhouding tussen vraag en aanbod. De vraag naar huizen is hoog, onder meer door de lage rente, terwijl het aanbod tekortschiet (figuur 6). Historisch gezien, afgezet tegen het totale aantal koophuizen, stonden zelfs nog nooit zo weinig huizen te koop.

Nieuwbouw stokt

We verwachten dat het nog jaren zal duren voordat de door velen gewenste woningbouwproductie van 100.000 woningen per jaar kan worden gehaald. Het is zelfs maar de vraag of de nationale ambities op het gebied van woningbouw zonder koerswijziging ooit worden gehaald. Dit doordat gemeenten – de bestuurslaag die over het toekennen van bestemmingsplannen gaat – en hun bestaande inwoners onvoldoende belang hebben bij meer nieuwbouw en doordat er belemmeringen zijn die het lastig maken om buiten de bestaande bebouwde kom te bouwen.

Zelfs als het wel lukt om de plannen voor 100.000 woningen per jaar erdoor te krijgen, is het maar de vraag of het ook echt lukt om al deze woningen te bouwen. Hoewel de stijging van de vergunningverlening bescheiden is, loopt de schaarste aan mankracht en bouwmaterialen bij bouwbedrijven snel op (figuur 8).

Belemmeringen door mankracht en productiemiddelen zijn in de bouwmaterialenindustrie de afgelopen kwartalen explosief toegenomen, en zijn de piek uit 2018 al ver voorbij. Bijna 40 procent van de bedrijven ervaart in die sector belemmeringen door een tekort aan mankracht en noemt dit als grootste belemmering. Dit betekent dat bouwbedrijven rekening moeten houden met een verdere oploop van tekorten aan materialen.

Ondanks het opdrogende aanbod is het aantal verkopen dit jaar tot nu toe nog goed op peil gebleven. Dat is te danken aan de jongvolwassenen. Zij tilden met het oog op de dit jaar geschrapte overdrachtsbelasting de overdracht van het huis massaal over de jaarwisseling heen. Maar dit najaar is het aantal transacties fors gedaald. In het derde kwartaal zijn 53.875 woningen verkocht, 13,4 procent minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. In oktober is de daling zelfs 26,9 procent. We verwachten dat deze trend doorzet.

Regionaal is het beeld vergelijkbaar met het nationale beeld. In alle provincies zijn in de eerste negen maanden van 2021 meer huizen verkocht dan vorig jaar, maar in het derde kwartaal daalde dit aantal in veel provincies stevig. Vooral in de provincie Overijssel werden een stuk minder huizen verkocht. In Flevoland was de daling van het aantal verkopen een stuk kleiner.

Verwachting huizenverkopen

We verwachten dat dit jaar in totaal 222.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen. Onze raming van het aantal transacties is daarmee naar beneden bijgesteld ten opzichte van ons vorig kwartaalbericht; toen gingen we nog uit van 231.000 transacties in 2021. Voor volgend jaar verwachten we 188.000 transacties gevolgd door 195.000 transacties in 2023.

De belangrijkste oorzaak van de neerwaartse bijstelling van het aantal transacties is de opgedroogde markt voor bestaande koopwoningen. Hierdoor stokt de doorstroming nog meer dan eerder verwacht. Volgens cijfers van NVM is het aantal huizenbezitters dat hun woning te koop zet dit jaar fors gedaald: in het derde kwartaal is dit gedaald met 26 procent op jaarbasis. Het krapper worden van de woningmarkt is een zichzelf versterkend proces. Huizenbezitters willen niet het risico lopen zonder woning te komen zitten, en willen dus éérst een nieuw huis kopen voordat ze hun huidige woning te koop zetten. Als iedereen dit tegelijk doet, zijn steeds meer huishoudens aan het wachten op geschikt aanbod, terwijl er (mede daardoor) juist steeds minder aanbod is.

Net als eind vorig jaar verwachten we dat ook dit jaar een flinke groep jonge huizenkopers de aankoop van een woning zal uitstellen tot na de jaarwisseling. De vrijstelling van de overdrachtsbelasting bij huizenkopers tot 35 jaar geldt namelijk alleen voor woningen met een aankoopprijs tot 400.000 euro. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd met de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde. Door de hoge huizenprijsstijgingen gaat de grens van de vrijstelling flink omhoog.

In veel Europese landen stijgen de prijzen van bestaande en nieuwe koophuizen sinds de coronapandemie sterk (figuur 9).[1] In Zweden zelfs nog meer dan in Nederland, zij het dat de groei in Zweden al aantrok voordat het coronavirus toesloeg. Maar er zijn ook uitzonderingen op deze regel te vinden, bijvoorbeeld in Zuid-Europa. Zo hadden landen als Spanje en Italië te lijden onder strenge lockdowns en verlies aan inkomsten uit toerisme.

[1] De cijfers in de internationale vergelijking wijken iets af van de beschreven huizenprijsontwikkelingen in het eerste deel van het stuk. De meest gebruikte huizenprijsindex van het CBS (PBK) heeft namelijk alleen betrekking op bestaande koophuizen, terwijl de huizenprijsindex van het OECD betrekking heeft op bestaande koophuizen én nieuwbouwkoophuizen.

Een van de verklaringen voor de hoge huizenprijsgroei is de in de afgelopen jaren gedaalde rente. Hierdoor kunnen mensen bij een gegeven inkomen meer lenen en meer bieden. Ook kan de angst om de boot te missen, nu de rente nog zo laag is, een rol spelen (‘fear-of-missing-out’). Een tweede verklaring hangt samen met de coronapandemie. De pandemie heeft de vraag naar grotere (koop-)huizen aangezwengeld, niet alleen in Nederland maar bijvoorbeeld ook in het Verenigd Koninkrijk. De verklaring hiervoor is dat mensen meer tijd thuis doorbrengen. Zeker voor kleinbehuisden is dit vaak uitdagend. Daarnaast konden mensen tijdens de lockdowns hun geld minder uitgeven waardoor het spaargeld bij een deel van de huishoudens toenam. Hierdoor hebben huishoudens meer geld beschikbaar voor de aankoop van woningen, wat de vraag heeft versterkt. Het benodigde bedrag voor de kosten-koper en andere in te brengen eigen middelen is immers eerder bij elkaar gespaard.

Vooral in Nederland is de kloof tussen huizenprijzen en inkomens sterk opgelopen

In zowel Nederland als andere Europese landen is de kloof tussen het inkomen en de huizenprijzen de laatste jaren toegenomen (figuur 10). Ook in sommige andere West-Europese landen, bijvoorbeeld in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Zweden, wordt gerept over een wooncrisis, waarbij woningzoekenden vaak naast het net vissen of de hoofdprijs moeten betalen.

Maar in Nederland is de kloof tussen inkomens en huizenprijzen veel rapper opgelopen dan in andere landen. Door de nog altijd sterk stijgende huizenprijzen loopt de kloof tussen het modaal inkomen en de gemiddelde verkoopprijs bovendien nog verder op. Het is dan ook niet zo gek dat jongvolwassenen, die nog aan het begin van hun werkzame leven staan en minder verdienen, vandaag de dag steeds minder vaak de stap naar een koopwoning zetten (figuur 11). Het dalende eigenwoningbezit onder jongvolwassenen is overigens niet uniek voor Nederland. Ook onder jongvolwassenen in het Verenigd Koninkrijk, Australië en de Verenigde Staten is het eigenwoningbezit in de afgelopen twintig jaar gedaald (Arundel & Ronald, 2021).

Doordat jongvolwassenen vaker zijn aangewezen op de huursector, profiteren ze niet van de fiscale voordelen van eigenwoningbezit – zoals de hypotheekrenteaftrek en de lage belasting op huizenvermogen. De huur in de vrije sector is – vooral voor nieuwe huurders – vaak (toren-)hoog, waardoor ze – nog los van het vermogen dat huiseigenaren opbouwen door aflossing – moeite hebben om überhaupt te sparen. Het afnemende eigenwoningbezit onder jongvolwassenen draagt dan ook bij aan een verdere tweedeling in de samenleving. Ook in andere landen wordt gesproken over de tweedeling tussen de haves en de have nots.