Huizenprijzen stijgen dit jaar naar verwachting door; eigen huis voor steeds meer mensen onbereikbaar

Nieuwbouw die achterblijft, bijna een derde minder huizen te koop dan een jaar eerder en prijzen die de 300.000 euro naderen: verwonderlijk is het niet dat het aantal transacties op de woningmarkt in de laatste maanden van 2018 verder onderuit ging. Terwijl het vierde kwartaal normaliter het drukste is, staken oktober, november en december nauwelijks boven de eerste drie kwartalen uit. Met 56.410 verkopen zijn er in het laatste kwartaal dan ook liefst 14,8 procent minder huizen verkocht dan in dezelfde periode van 2017. Vooral in het westen van het land viel het wat stil: in Zuid-Holland doken de verkopen met 17,9 procent omlaag; in Rotterdam met bijna 15 procent.

Voor 2018 in zijn geheel komt het aantal verkopen uit op iets meer dan 218.000 huizen, 9,7 procent minder dan in 2017, toen nog 242.000 koopwoningen van eigenaar wisselden. Dat is lager dan wij een Kwartaalbericht eerder hadden verwacht. De daling komt opnieuw vooral uit de Randstad: in Flevoland en Utrecht zakte het aantal transacties met bijna 11 procent in, Zuid- en Noord-Holland zagen dik 12 procent van de markt verdwijnen. Amsterdam beleefde zelfs het slechtste verkoopjaar sinds 2013. Elders in het land lijkt vooral sprake van een terugkeer naar normaal na het recordjaar 2017. Zo liepen de transacties in Groningen en Zeeland met slechts 2,6 en 2,8 procent terug (zie figuur 1). Ook in de meeste andere provincies werden in 2018 weliswaar minder huizen verkocht dan een jaar eerder, maar nog altijd fors meer dan bijvoorbeeld vóór de crisis.

Niet alleen de verkoopdaling, ook de prijsstijging was buiten de Randstad relatief lager: zo werden koophuizen in het noorden van het land gemiddeld 7,2 procent duurder in 2018, tegenover 9,0 procent voor heel Nederland gemiddeld. In Zeeland betaalden kopers maar 5,1 procent meer dan in 2017. Daarentegen schoten de prijzen in Flevoland met liefst 11,3 procent omhoog (zie figuur 2). Die provincie heeft dan ook de dubieuze eer bovenaan de lijst te prijken met hardste prijsstijging in 2018. Relatief althans, want in absolute termen betekent het dat een huis in de jonge provincie zo’n 25.000 euro duurder werd. In Noord-Holland stegen de prijzen na Flevoland relatief het hardst; hier moest zo’n 35.000 euro meer worden betaald voor een koophuis dan in 2017.

Opvallend is verder dat de woningprijsindex in de provincie Utrecht afgelopen jaar met 8,6 procent steeg, iets onder het Nederlandse gemiddelde. In het laatste kwartaal van 2018 stegen de prijzen er met slechts 0,6 procent k-o-k, terwijl dat in Nederland gemiddeld 1,5 procent was. In de gemeente Utrecht stegen de prijzen wel hard door (1,9 procent k-o-k), wat impliceert dat de prijzen in de rest van de provincie aanzienlijk minder hard zijn gestegen. Het valt komende kwartalen te bezien of dit eenmalig was, of het begin van een langzamer tempo op de Utrechtse woningmarkt.

‘Stijgende prijzen, dalende verkopen.’ Dat is in een notendop de woningmarkt in 2018, en we verwachten dat 2019 zich eveneens op die manier zal laten samenvatten: we gaan er namelijk van uit dat de verkopen dit jaar verder wegzakken tot zo’n 205.000, en voor 2020 tot zo’n 195.000 woningen (zie figuur 3). Verder blijven we bij onze eerdere verwachting dat de prijsindex bestaande koopwoningen dit jaar 6,0 procent zal stijgen. Dat is minder uitbundig dan in de voorbije twee jaar, maar het betekent dat voor een gemiddeld huis in Nederland aan het einde van dit jaar alsnog zo’n 17.000 euro meer moet worden betaald. Voor 2020 gaan we uit van een verdere afvlakking van de prijsstijging naar 4,0 procent (zie figuur 4).

Het tempo waarmee de prijzen stijgen wordt bepaald door de nog altijd erg lage hypotheekrente, stijgende inkomens en het momentum van de woningmarkt zelf (zie voor een technische uitleg van het prijsmodel waarmee wij schatten Van Dalen en De Vries, 2015). Op basis van de jongste cijfers van het Kadaster en het CBS hebben we dit prijsmodel opnieuw geschat, en de modelmatige prijsvoorspelling is hoger dan we hierboven noemen. Maar omdat ons model geen rekening houdt met (striktere) leennormen is onze verwachting gematigder. De prijsstijgingen kunnen immers niet eindeloos doorgaan, vooral vanwege de zogeheten loan-to-income-norm. Doordat de prijzen afgelopen jaar zó hard zijn gestegen, zal een groeiend deel van de (potentiële) kopers tegen financieringsproblemen aanlopen. Hieronder lichten we een enkele factoren uit die naar ons idee bepalend zullen zijn voor de huizenprijzen in 2019.

Hypotheekrente

Een van de belangrijkste zaken die samen met de prijzen bepaalt wat eigenaren kwijt zijn aan hun koophuis is de hypotheekrente. Ondanks de meer turbulente omgeving op de financiële markten vertoont de hypotheekrente weinig signalen van beweging. Volgens de laatste statistieken van DNB bedroeg de gemiddelde rente bij nieuw afgesloten hypotheekcontracten bij banken eind 2018 2,4 procent (zie figuur 5). Dit percentage is al geruime tijd nagenoeg onveranderd gebleven. De daling van de gemiddelde hypotheekrente lijkt feitelijk eind 2016 al tot stilstand gekomen en vertoont sindsdien een stabiel beeld. Maar de gemiddelde hypotheekrente verhult dat een groeiende groep woningeigenaren hun hypotheekrente voor langere tijd vastzet. De rentes zijn voor zulke termijnen weliswaar hoger dan voor kortere rentevaste periodes, maar met de huidige lage rentes is het voor veel mensen toch verleidelijk om dit voordeel voor een langere tijd vast te zetten.

Statistieken van DNB geven dan ook aan dat de groep die voor een renteperiode van langer dan tien jaar kiest inmiddels is gegroeid tot circa 30 procent van alle hypotheken. Maar deze cijfers gaan enkel over de banken. Andere aanbieders als verzekeraars en regiepartijen (die onder meer voor pensioenfondsen beleggen) zijn relatief actiever met het verstrekken van hypotheken met zeer lange rentevaste periodes. Twintig of zelfs dertig jaar vast is geen uitzondering meer. Volgens HDN, een bedrijf dat vrijwel alle hypotheekaanvragen verzorgt voor intermediairs op de hypotheekmarkt, wordt de rente bij een kleine 60 procent van de aanvragen langer dan tien jaar vastgezet.

Met een geleidelijk afkoelende economie, inflatie die nog niet overtuigend stijgt en voortdurende onzekerheden rond bijvoorbeeld Brexit en handelsoorlogen, voorzien we dat de lage rente-omgeving voorlopig nog zal aanhouden. De kapitaalmarktrente is recentelijk ook weer aan het dalen. Wel zijn in de laatste maanden de zogeheten fundingkosten voor hypotheken gestegen: kredietopslagen die institutionele beleggers vragen voor door hypotheken gedekte obligaties en securitisaties (RMBS) zijn zichtbaar hoger dan een jaar geleden. Vooralsnog is deze stijging van de risicopremie gecompenseerd door een daling van de kapitaalmarktrente. Ook omdat de concurrentie op de hypotheekmarkt momenteel vrij groot is, verwachten we daarom ook geen flinke stijging van de gemiddelde hypotheekrente. Wel houden we rekening met het scenario dat het dieptepunt in de hypotheekrente is bereikt. Mocht de rente toch stijgen, dan kan dit een dempend effect hebben op verdere prijsgroei.

Vertrouwen

Naast de vraag of potentiële huizenkopers het financieel nog wel kunnen bolwerken, speelt ook hun bereidheid om te kopen een rol. Wat dat betreft begint 2019 heel anders dan 2018: een jaar geleden leek het vertrouwen van Nederlanders in de economie en hun eigen financiën niet stuk te kunnen. Afgelopen kwartalen heeft dat optimisme een flinke knauw gekregen. In januari was het consumentenvertrouwen teruggelopen tot krap aan positief (zie figuur 6). Ook de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis (VEH) is in het voorbije jaar weggezakt: de groep Nederlanders die het een (zeer) ongunstige tijd vindt om een huis te kopen is gegroeid van iets meer dan 28 procent in het begin van 2018 tot bijna 47 procent aan het einde van het jaar (zie figuur 7). De groep Nederlanders die het juist een (zeer) gunstig moment vindt, telt inmiddels minder dan 15 procent van de respondenten in de Marktindicator van VEH. Dit kan niet alleen een effect hebben op het aantal verkopen, maar ook op de prijzen die Nederlanders bereid zijn te betalen voor een koophuis.

Betaalbaarheid

Dat het vertrouwen van Nederlanders in de huizenmarkt onder druk staat is overigens niet verrassend: door de sterke prijsstijgingen van afgelopen jaren is de betaalbaarheid van Nederlandse woningen verslechterd. De betaalbaarheidsindex van onderzoeksbureau Calcasa laat zien dat de gemiddelde woonlasten op basis van een annuïteitenhypotheek verder zijn gestegen: gemiddeld gaat 34,7 procent van het netto inkomen op aan woonlasten (zie figuur 8). Ook de kloof tussen het inkomen van Nederlanders en de prijs die voor een koophuis moet worden betaald groeit sterk. Wellicht speelt de onbereikbaarheid van een eigen huis mee in het feit dat jongeren volgens het CBS steeds langer thuis blijven wonen. In figuur 9 is weliswaar te zien dat het met die kloof nog lijkt mee te vallen: vóór de crisis waren huizen naar verhouding duurder. Maar daarbij is het goed te beseffen dat het destijds niet ongebruikelijk was om vijf of soms wel zes keer je inkomen te lenen. De loan-to-income­-normen zijn nu strenger, waardoor mensen eerder moeite zullen krijgen een huis te financieren. We verwachten dat de knellende bereikbaarheid van een eigen huis als eerste een impact kan hebben op het aantal overbiedingen, maar vermoedelijk niet zozeer op het aantal verkopen. Dat komt omdat het alternatief, huren, afgelopen jaren in Nederland ook rap in prijs is gestegen.

Krapte

Wat naar verwachting wel een sterk effect zal hebben op het aantal verkopen is de sterke terugloop in het aantal te koop staande huizen. Eind 2018 stonden gemiddeld in Nederland minder dan 1 op de 60 huizen te koop, een jaar eerder nog 1 op de 45 (zie figuur 10). Bovendien lijkt nieuwbouw vooralsnog voor weinig verlichting te zorgen: de stijging in het aantal verleende nieuwbouwvergunningen en verkochte nieuwbouwhuizen die in 2016 begon, lijkt alweer ten einde (zie figuur 11). Afgelopen jaar werden zo’n 66.000 nieuwbouwhuizen opgeleverd, en het aantal verleende vergunningen lijkt maar niet door de grens van 70.000 te breken (op voortschrijdend twaalfmaandstotaal). Dat is nog ver verwijderd van de doelstelling uit de Nationale Woonagenda om tot aan 2025 ruim 87.000 huizen per jaar te bouwen, zodat –rekening houdend met sloop– de woningvoorraad met circa 75.000 huizen per jaar groeit. Die aanhoudende krapte noopt ons ertoe om onze verkoopverwachting dus verder naar beneden bij te stellen tot zo’n 205.000 woningen in 2019. De krapte blijft naar verwachting wel een verdere stimulans voor aanhoudende prijsgroei in 2019.

Naar verwachting wordt 2019 niet alleen het jaar waarin de prijsstijgingen op de woningmarkt geleidelijk beginnen af te nemen, maar ook het jaar waarin hopelijk meer duidelijk wordt over de verduurzamingsuitdaging waar Nederland voor staat. Zo wordt erop gemikt om in 2050 een energieneutrale bebouwde omgeving te hebben. Dat betekent dat elk jaar zo’n 200.000 huizen en gebouwen moeten worden verbouwd, zo becijferde het PBL. De partijen die al in 2013 het Energieakkoord hebben getekend, waaronder de rijksoverheid, streven naar energielabel A voor alle koophuizen in 2030. Als tussenstap van de verduurzaming moeten de huurhuizen van woningcorporaties in 2020 al gemiddeld label B hebben, de resterende huurhuizen moeten tegen die tijd merendeels label C of hoger hebben. Dat vergt naar verwachting miljarden aan investeringen van verhuurders en woningeigenaren. Hieronder inventariseren we in welke gemeenten deze uitdaging naar verwachting het grootst is.

Die uitdaging begint al bij het hebben van een definitief label: in 2018 had nog slechts 46,8 procent van alle huizen en gebouwen in Nederland überhaupt een energielabel. Figuur 12 laat de verdeling daarvan zien tussen gemeenten. Rotterdam, Amsterdam en Eindhoven hadden volgens cijfers van de RVO en het BAG met 63,9, 63,1 en 60,9 procent het hoogste aandeel woningen en gebouwen met een energielabel in 2018. In Staphorst en de Limburgse gemeenten Mook en Middelaar en Bergen waren afgelopen jaar nog slechts 21,7, 18,8 en 15,7 procent van de huizen en gebouwen gelabeld.

Wat het aantal labels betreft zit Pijnacker-Nootdorp in Zuid-Holland tussen die uitersten in, maar de gemeente zit wel het dichtst bij de doelstelling uit het Energieakkoord: liefst 38,5 procent van alle gelabelde huizen had in 2018 al label A. In heel Nederland gemiddeld is dat 13,4 procent, en in Zwijndrecht prijkt op slechts 4,5 procent van de energielabels de letter A. Het is een ruwe inschatting van de verduurzamingsopgave die deze gemeenten nog wacht, want er kunnen uiteraard ook energiezuinige huizen zijn die (nog) geen label hebben. Bijvoorbeeld omdat ze zijn gerenoveerd vóór de verplichte labelvoering die sinds 2015 geldt.

Terwijl het aandeel huizen met of zonder label mogelijk kan samenhangen met het aantal huizen dat sinds 2015 is verkocht en verhuurd, zit het hem bij de A-labels juist vooral in de nieuwbouw. Door nieuwe wetgeving, subsidies en technieken worden nieuwbouwwoningen immers steeds energiezuiniger. In figuur 13 is te zien dat er ook een zekere correlatie bestaat tussen het aandeel huizen binnen een gemeente dat na 2015 is gebouwd en het aandeel A-labels in een gemeente. Het omgekeerde geldt ook: in gemeenten met een relatief oudere woningvoorraad komen de huizen vaker niet verder dan label C (zie figuur 14).

De crux zit hem dan ook niet enkel in zuiniger bouwen –daar zijn al regels voor– maar vooral in het verduurzamen van bestaande woningen. Dat vraagt niet alleen veel van de bouwsector, die nu al klaagt over een tekort aan personeel, het vergt ook flinke investeringen van huiseigenaren. Zo heeft onderzoeksbureau Ecorys, in opdracht van actiegroep Milieudefensie, uitgerekend dat het isoleren van een doorsnee rijtjeshuis en het vervangen van de cv-ketel voor een warmtepomp pakweg 18.000 euro kost. Vooral buiten de dichtbevolkte steden kunnen woningbezitters tegen zulke bedragen aanlopen, omdat een collectief warmtenet daar meestal niet rendabel is. Buiten de stad zijn huizen daarnaast gemiddeld groter en vaker vrijstaand, waardoor isoleren en verduurzamen mogelijk een grotere investering vergt. Veel valt of staat dus met de investeringsbereidheid van woningbezitters. Concrete plannen van het kabinet kunnen daarbij helpen. Zo heeft het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) becijferd dat de gemiddelde terugverdientijd van een energiezuinige renovatie niet alleen afhangt van technologische vernieuwing en de aardgasprijzen, maar ook van beleid (zie ook ‘Scheer niet elke woningeigenaar over dezelfde duurzame kam!’).

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 15 februari 2019.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Lisanne Spiegelaar en Nic Vrieselaar

Eindredactie:
Ester Barendregt, hoofd RaboResearch Nederland, Rabobank

Tekstredactie:
Enrico Versteegh

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2019 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland