Nederlandse huizen opnieuw fors duurder, maar in andere landen dalen de prijzen

Wisselden in het derde kwartaal van 2017 nog dik 61.000 koopwoningen van eigenaar, tussen juli en september van dit jaar werden nog geen 57.000 koopwoningen verkocht. In Flevoland was de procentuele daling het sterkst: het aantal verkopen daalde er volgens de cijfers van het Kadaster met ruim 12 procent (zie figuur 1). In aantal huizen zag vooral Zuid-Holland het tempo op de woningmarkt hard teruglopen: in die provincie zijn afgelopen kwartaal 1.143 minder huizen verkocht dan een jaar eerder. In Groningen bleef het aantal verkopen daarentegen vrijwel gelijk; alleen in Zeeland werden afgelopen kwartaal iets meer huizen verkocht (zie figuur 1).

Die laatste twee provincies laten in de eerste negen maanden van dit jaar, net als Drenthe, dan ook nauwelijks een verkoopdaling zien, terwijl het verkooptempo in Nederland als geheel beduidend lager ligt dan in recordjaar 2017. Tot nu toe zijn in 2018 bijna 162.000 huizen verkocht, 7,8 procent minder dan een jaar eerder (zie figuur 2). Weinig verrassend zagen vooral de drie Randstadprovincies (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht) de transacties het hardst teruglopen. Met het huidige tempo zal het aantal verkopen in 2018 waarschijnlijk iets onder de 225.000 huizen uitkomen.

Terwijl de verkopen in Flevoland het afgelopen kwartaal het hardst onderuit gingen, prijkt de provincie net als vorig kwartaal bovenaan de lijst met grootste regionale prijsstijgingen (zie figuur 3). In het derde kwartaal betaalden huizenkopers in Flevoland volgens de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en Kadaster gemiddeld 11,5 procent meer dan diegenen die er een jaar eerder een huis kochten. Op de minder krappe Zeeuwse markt hoefden kopers ‘slechts’ 6,0 procent meer te betalen voor een koopwoning – alsnog ruwweg 12.500 euro meer dan een jaar eerder.

In heel Nederland stegen de prijzen tussen juli en september met gemiddeld 9,2 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2017. Dat is de sterkste jaar-op-jaar-prijsstijging in zeventien jaar tijd. Ook afgezet tegen dit voorjaar zijn de prijzen opmerkelijk hard gestegen: in het derde kwartaal waren koopwoningen 2,7 procent duurder dan in het tweede kwartaal (zie figuur 4). Dat betekent dat een gemiddeld huis in Nederland in slechts drie maanden tijd zo’n 7.000 euro duurder is geworden.

Het past bij een wereldwijde trend: in veel Westerse landen zijn huizen sinds 2014 aanzienlijk duurder geworden, vooral in steden. Zo is de Nederlandse ontwikkeling vergelijkbaar met die van Spanje en Denemarken: een langdurige prijsdaling na de Grote Financiële Crisis, met pas in de laatste paar jaar weer (sterk) stijgende prijzen. Maar wat in figuur 5 ongetwijfeld meer opvalt is dat de prijzen in Australië, Zweden en in mindere mate het Verenigd Koninkrijk de juist alweer enige tijd dalen.

Het roept de vraag op of dit een voorbode is voor andere woningmarkten, waaronder de Nederlandse. Verschillende studies, waaronder deze van het Internationaal Monetair Fonds, laten immers zien dat de integratie van financiële markten en gesynchroniseerd gedrag van vastgoedbeleggers als gevolg heeft dat mondiale huizenmarkten met elkaar zijn verbonden. Zal de neergang in Stockholm en Sydney daadwerkelijk maatgevend zal blijken voor bijvoorbeeld Amsterdam? We zien dat Nederland een aantal ontwikkelingen met deze landen deelt, en nemen dit mee in onze inschatting dat er steeds minder rek zit in de prijsstijgingen in Nederland. Toch zijn er ook belangrijke verschillen tussen bijvoorbeeld Zweden en Nederland.

Dat de Zweedse huizenmarkt in mineur zit, lijkt namelijk net als in Australië in eerste instantie het gevolg van specifiek beleid (zie ook: ‘Huizenprijzen in mondiale steden beginnen te dalen – volgt nu ook Amsterdam?’). Zo zijn aflossingsvrije hypotheken in de twee landen aan banden gelegd en mogen huizenkopers ten opzichte van hun inkomen minder lenen dan voorheen. Dit zijn maatregelen die in Nederland enkele jaren geleden al zijn doorgevoerd en destijds impact hadden op de huizenmarkt. Het Verenigd Koninkrijk is strenger geworden voor buy-to-letters, beleggers op de woningmarkt. Onder meer met een hogere overdrachtsbelasting voor wie een tweede huis (of meer) koopt –een maatregel die ook in Nederland weleens wordt geopperd- en door de aftrekbaarheid van de rente op buy-to-let-hypotheken te beperken. Het aantal nieuwe aanvragen voor zulke hypotheken is dan ook sterk gedaald.

De beleidsveranderingen in Zweden en Australië zijn niet alleen een reactie op zeer hoge prijsstijgingen op de woningmarkt, maar ook op de sterk gegroeide hypotheekverstrekking. Terwijl de nationale hypotheekschuld in ons land sinds het herstel op de woningmarkt maar mondjesmaat is gestegen, is die volgens cijfers van de European Mortgage Federation de laatste tien jaar geëxplodeerd in Zweden (+95 procent) en Australië (+176 procent). Dat doet denken aan de Nederlandse woningmarkt van vóór 2008, toen de hypotheekschuld harder steeg dan de huizenprijzen (zie figuur 6). Door die ruime leennormen zijn woningen in Zweden en Australië sinds 2012 dan ook veel sneller in waarde gestegen dan de doorsnee inkomens (zie figuur 7). Nog sterker dan elders in de Westerse wereld laat de ontwikkeling van de huizenprijzen in die twee landen zich dus ook niet enkel meer verklaren door bijvoorbeeld dalende werkloosheid en hogere inkomens. In Nederland is de gestandaardiseerde verhouding tussen prijs en inkomen een stuk lager dan in Zweden of Australië, maar dicht bij die in het Verenigd Koninkrijk. En ondanks de sinds 2013 aangescherpte LTI-normen in Nederland ligt de verhouding hoger dan in veel andere landen. Dat komt waarschijnlijk omdat eigen vermogen (bijvoorbeeld schenkingen van ouders) hier een steeds prominentere rol is gaan spelen in het kopen van huizen.

Voorts is het goed om de koopwoningprijzen niet alleen af te zetten tegen het inkomen, maar ook tegen de huren in een land. Toegegeven, de meeste huizen die worden verkocht gaan naar eigenaar-gebruikers en worden niet verhuurd, maar op een normaal werkende woningmarkt zouden de huur- en koopprijzen niet te ver uit elkaar moeten lopen. Het bedrag dat kopers voor een huis betalen is immers een afspiegeling van de (toekomstige) huur die ze als eigenaar-gebruiker niet hoeven te betalen of als verhuurder juist zouden kunnen ontvangen. Loopt die zogeheten price-to-rent-indicator dus zeer hoog op, dan is de kans op speculatieve prijsvorming en het risico van een bubbel groter. In figuur 8 is te zien dat dit in Australië, het Verenigd Koninkrijk en Zweden de laatste vijf jaar inderdaad het geval is geweest: koopprijzen stegen er aanzienlijk harder dan de huren.

In Nederland blijft deze indicator nog achter bij andere landen. Beperkte toegang tot de sociale huursector en toenemende onbereikbaarheid van koopwoningen hebben de vraag naar particuliere huurwoningen fors vergroot, terwijl het aanbod is achtergebleven. De prijzen in dit segment zijn dan ook buitengewoon hard gestegen. Nederlandse huurders zagen de huren afgelopen jaren zelfs harder stijgen dan in veel andere landen (zie figuur 9). Beleggers in de particuliere huurmarkt konden daardoor meer betalen voor een huis, omdat ze voor hun rendementseisen kijken naar de huuropbrengsten. In combinatie met concurrentie met andere beleggers en ‘gewone’ kopers heeft dit de woning- en huurprijzen waarschijnlijk extra opgedreven, in ruil voor een groter aanbod in de vrije huurmarkt.

Maar ook in Nederland lopen huurders tegen hun grenzen aan, en waarschijnlijk sneller dan de generieke indicator hierboven doet vermoeden. Volgens cijfers van het CBS lagen de gemiddelde woonlasten in de particuliere huursector in 2015 al op meer dan 40 procent van het besteedbaar inkomen. Het zou kunnen verklaren waarom de gemiddelde huurprijs in Amsterdam volgens verhuurwebsite Pararius al sinds eind 2015 nauwelijks is toegenomen. Bereiken de huurprijzen inderdaad een plafond, dan kan dit op termijn leiden tot minder vraag vanuit beleggers, of in elk geval een lagere bereidheid om zeer hoge prijzen te (over)bieden.

Dat een aantal indicatoren, zoals de verhouding tussen huizenprijzen en inkomen en het verschil tussen koop- en huurprijzen niet dezelfde hoogtes bereiken als in Australië, Zweden en het Verenigd Koninkrijk, wil dus niet zeggen dat de Nederlandse huizenprijzen maar kunnen blijven stijgen. Want de nationale hypotheekschuld mag in Nederland de laatste jaren dan nauwelijks verder zijn opgelopen, vergeleken met andere landen hadden (en hebben) Nederlandse huishoudens al zeer hoge schulden. Dit maakt woningeigenaren nog altijd kwetsbaar voor economische tegenwind (zie ook ‘Grijp oververhitting aan om werking huizenmarkt te verbeteren’). Verder lijken ook hier steeds meer huizenkopers de grenzen van hun leencapaciteit op te zoeken (zie figuur 21 in het vorige Kwartaalbericht), met als gevolg dat woonlasten een steeds groter deel van hun besteedbaar inkomen opslokken. Op dit moment valt het door de lage hypotheekrentes met die lasten nog mee (zie figuur 10), maar de betaalbaarheid kan in de toekomst verslechteren als de hypotheekrente stijgt. Het zou een eigen huis financieel onbereikbaar maken voor een grotere groep Nederlanders, wat tot neerwaartse druk op de prijzen kan leiden.

De situatie op de Zweedse, Australische en Britse woningmarkten is zoals beschreven niet één op één vergelijkbaar met die in Nederland. Zo zijn sommige belangrijke spelregels die in Nederland al zijn aangescherpt nu ook in de eerste drie landen veranderd. Ook was de kloof tussen onder meer het inkomen en verkoopprijzen in die tijd al langere tijd een stuk groter. Toch zijn er ook opzichten waarin Nederland op deze landen lijkt. Den aan de gestage ontkoppeling tussen het doorsnee inkomen en de kosten van wonen, wat een eigen huis voor meer mensen financieel onbereikbaar maakt. Zoals eerder genoemd, lijken mondiale huizenmarkten bovendien sterker met elkaar verbonden. We kunnen dit signaal dus niet negeren.

Daarnaast zijn binnen Nederland zelf het indicatoren die erop wijzen dat de woningmarkt dichter bij een piek in prijzen zit, dan bij de bodem. Denk aan het inzakkende verkooptempo, wat in het verleden vaker voorafging aan lagere prijsstijgingen (zie figuur 11). Ook werd vorig kwartaal al duidelijk dat steeds minder mensen het nog een gunstige tijd vinden om een huis te kopen (zie figuur 12), terwijl ook het consumentenvertrouwen de laatste maanden een knauw heeft gekregen. Deze factoren kunnen leiden tot minder vraag naar koopwoningen. Op zijn beurt kan dit leiden tot minder biedingen boven de vraagprijs en dus tot een gematigder prijsontwikkeling.

Er zijn ook redenen die erop wijzen dat een substantieel lagere prijsgroei of zelfs een omslag in de prijzen nog op zich laat wachten. Zo is het aantal te koop staande woningen verder gedaald, en is het aantal vergunningen voor nieuwbouwwoningen gestagneerd tot ver onder het niveau dat nodig is om het woningtekort in te lopen. Daarnaast valt het, zoals eerder beschreven, met de woonlasten nu nog enigszins mee. Dat komt grotendeels door de lage hypotheekrentes. In het afgelopen kwartaal zijn die voor de onder Nederlanders populaire lange vaste periodes zelfs iets verder gedaald (zie figuur 13). Ook op beleggers heeft dat invloed: aan de ene kant drukt de lage rente het rendement op bijvoorbeeld spaargeld en obligaties waardoor de huizenmarkt aantrekkelijk is als investering. Anderzijds is vreemd vermogen goedkoper, waardoor de financieringskosten voor beleggers lager liggen. De lage rentes, het geringe aanbod en het oplopende woningtekort zullen ook in 2019 nog een stempel drukken op de prijzen.

Al met al zijn wij voor 2019 terughoudender met onze prijsvoorspelling. In onze vorige Kwartaalberichten gingen we voor komend jaar uit van een huizenprijsstijging van 7,0 procent. Die verwachting stellen we naar beneden bij tot 6,0 procent (zie figuur 14). In de eerste negen maanden van dit jaar stegen prijzen met gemiddeld 9,0 procent, hoger dan de 8,7 procent die wij voor heel 2018 hadden verwacht. We gaan er nu van uit dat de prijzen in 2018 gemiddeld met 9,0 procent zullen stijgen. Door dat sterke momentum zullen huizen in de eerste helft van 2019 naar verwachting ook nog flink duurder uitvallen dan een jaar eerder, maar het betekent ook dat een koophuis sneller financieel onbereikbaar wordt voor meer mensen. In combinatie met het krapper wordende aanbod gaan we er daarom van uit dat er in 2018 in totaal zo’n 225.000 bestaande koopwoningen worden verkocht, aanzienlijk minder dan de bijna 242.000 transacties in recordjaar 2017. Voor 2019 verwachten we dat het aantal transacties verder daalt en uitkomt op zo’n 210.000 verkopen (zie figuur 15).

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 12 november 2018.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Nic Vrieselaar en Christian Lennartz

Eindredactie:
Menno Middeldorp, hoofd RaboResearch Nederland, Rabobank

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2018 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland