Huizenprijzen opnieuw hard gestegen, maar het vertrouwen op de woningmarkt slinkt

Verkopen blijven dalen; jongeren haken vaker af

Tussen april en juni werden in totaal 52.930 huizen verkocht, bijna 6.000 minder dan een jaar eerder. Net als in de eerste drie maanden van 2018 liep het aantal verkopen vooral terug in de vier grote steden en de provincies waarin ze liggen. Enkel de provincie Groningen wist afgelopen kwartaal de dans te ontspringen: daar werden juist iets meer huizen verkocht dan een jaar eerder (zie figuur 1). Maar zoals we drie maanden geleden schreven was de verkoopdaling in het eerste kwartaal onder meer een gevolg van het zeer sterke begin van 2017, toen de woningmarkt wat verkopen betreft echt op zijn piek zat. In mindere mate geldt dat ook voor het tweede kwartaal: voor vrijwel alle provincies lag het aantal transacties in die periode vorig jaar véél hoger dan anders. Dat de verkopen dit jaar weer wat lager uitvallen lijkt dus opnieuw een verdere terugkeer naar ‘normaal’, met historisch gezien nog altijd een groot aantal verkopen.

Noord-Holland en Utrecht, en dan vooral de steden Amsterdam en Utrecht, kunnen dat excuus niet gebruiken: daar stagneerde het aantal verkopen al eerder, en werden in het tweede kwartaal van 2017 niet of nauwelijks meer huizen verkocht dan in eerdere jaren. In Amsterdam en de stad Utrecht dook de transactiegroei vorig jaar zelfs al in de min. Dat in die twee provincies en hun grootste steden het aantal verkopen (opnieuw) is gedaald kan dus aangeven dat geringe keuze en hoge prijzen de markt steeds meer parten speelt (zie ook ‘Factoren die prijzen en transacties beïnvloeden’ verderop in dit Kwartaalbericht).

Die combinatie van normalisering in de minder stedelijke gebieden enerzijds en verslechterende betaalbaarheid en bereikbaarheid in stedelijke gebieden anderzijds zorgen ervoor dat we onze verkoopverwachting voor heel 2018 opnieuw naar beneden bijstellen. We gaan nu uit van 225.000 verkopen voor dit jaar, een stevige daling ten opzichte van de bijna 242.000 transacties in 2017. Doordat het aantal verkopen in de niet-Randstedelijke provincies nog altijd relatief hoog is verwachten we dat het aantal transacties in heel Nederland in 2019 niet zo hard zal dalen als in 2018. We gaan uit van in totaal zo’n 220.000 verkopen (figuur 2).

Een andere trend die doorzet naast de lagere verkopen: jongeren bleken in het tweede kwartaal opnieuw vaker af te haken – of het af te leggen - in de strijd om een koophuis. Nederlanders onder de 35 jaar waren vóór de crisis nog goed voor ruim 55 procent van de verkopen. Doordat zij vaker zijn gaan studeren, later aan hun carrière beginnen – en in die loopbaan minder kans maken op een vast contract - was hun aandeel vorig jaar al ingezakt tot 45 procent. En tussen april en juni daalde dit verder naar 44 procent. Door een combinatie van vergrijzing en een groter vermogen zijn de wat oudere Nederlanders juist steeds beter vertegenwoordigd. Zo is in figuur 3 te zien dat het aantal doorstromers sinds 2013 is verdrievoudigd.

De tanende rol van jongeren is nergens zo goed te zien als bij appartementen: waar 35-minners tien jaar geleden goed waren voor het leeuwendeel van de verkochte flats, zakte hun aandeel sinds 2010 met een derde in. Het aandeel kopers ouder dan 45 jaar is in dezelfde tijd bijna verdubbeld (zie figuur 4). Dat oudere generaties vaker in de stad kopen kan niet alleen te maken hebben met de wens om – net als jongeren - dichter bij voorzieningen en bij werkgelegenheid te wonen. Ook kan meespelen dat zij nu vaker een appartement kopen terwijl ze die vroeger eerder huurden. Als laatste speelt ook de opkomst van particuliere verhuurders (zie figuur 5) een belangrijke rol in de tanende rol van jongere kopers. Doordat prijzen de laatste jaren hard zijn gestegen verwachten we dat het aandeel van koopstarters verder zal afnemen in de tweede helft van 2018 en in 2019.

Prijzen stijgen harder dan verwacht, maar groei lijkt af te vlakken

In het tweede kwartaal betaalden Nederlanders opnieuw flink meer voor een koophuis dan een jaar eerder, gemiddeld bijna 285.000 euro. Flevoland had afgelopen kwartaal de dubieuze eer van grootste relatieve prijsstijging van alle provincies: gemiddeld was een koophuis daar afgelopen kwartaal 11,6 procent duurder dan een jaar eerder (figuur 6). Daarmee doorbreekt de provincie de hegemonie van Noord-Holland, die afgelopen jaren aan kop ging met hardste prijsstijgingen.

Verder valt op dat de prijzen in heel Nederland iets minder hard zijn gestegen dan in het eerste kwartaal: toen was de prijsstijging bijna 9 procent, tussen april en juni werd gemiddeld 8,8 procent meer betaald (zie figuur 7). Sinds het voorjaar van 2014 werden de prijsstijgingen vrijwel elk kwartaal juist groter en groter. Onze verwachting is dat het tweede kwartaal een voorbode is voor de komende achttien maanden en dat de prijsgroei langzaam wat stoom verliest.

Wel zijn de huizenprijzen in het eerste halfjaar harder gestegen dan verwacht. Dat lijkt deels te komen doordat overbieden zo’n vlucht heeft genomen, ook buiten de vier grote steden. Zo becijferde makelaarsvereniging NVM dat in het tweede kwartaal 34 procent van de woningen boven de vraagprijs is verkocht. Een halfjaar eerder was dat nog 27 procent. Voor heel 2018 verhogen we onze prijsprognose daarom van 8,0 naar 8,7 procent (vergeleken met een prijsstijging van gemiddeld 7,6 procent in 2017). Voor volgend jaar gaan we nog steeds uit van een prijsstijging van gemiddeld 7,0 procent (zie figuur 8). Verslechtert de betaalbaarheid en bereikbaarheid van koopwoningen steeds sneller, dan zal de prijsstijging waarschijnlijk lager uitvallen (zie beneden). Een andere ontwikkeling die onze verwachting kan doorkruisen zijn de toenemende internationale onzekerheden en de impact daarvan op de Nederlandse economie. Denk aan onder meer de handelsspanningen met de Verenigde Staten, de Brexit en de economische ontwikkelingen in Turkije.

Vertrouwen

Sinds 2013 heeft het vertrouwen onder Nederlanders over de economie en de woningmarkt sterk bijgedragen aan het groeiend aantal verkopen en de forse prijzengroei. Toch zien we al langer een gestage daling van de Eigen Huis Marktindicator, waarbij het aandeel optimisten inmiddels nog maar net groter is dan het aandeel pessimisten (zie figuur 9). Wie dieper induikt op het onderliggende onderzoek ziet bovendien dat voor het eerst sinds de crisis dat de groep Nederlanders die vindt dat het een ongunstig moment is om een huis te kopen groter is dan de groep die het een gunstige tijd vindt (zie figuur 10). Voor het verkopen van een huis is die verhouding juist omgekeerd. Twee onderliggende factoren lijken hier van belang te zijn: mede door de stijgende prijzen op de huizenmarkt maken Nederlanders zich in toenemende mate zorgen over de betaalbaarheid van een koophuis. Daarnaast blijkt het gebrek aan keuze de stemming van potentiële kopers te dempen.

Betaalbaarheid

Het sentiment dat koophuizen minder betaalbaar en minder bereikbaar zijn geworden, wordt bevestigd door verschillende indicatoren. Kijken we bijvoorbeeld naar de betaalbaarheidsindex van onderzoeksbureau Calcasa, dan wordt duidelijk dat de gemiddelde woonlasten op basis van een annuïteitenhypotheek een groeiend aandeel van het netto inkomen opslokt. Zo is de woonquote voor een annuïteitenhypotheek jaar-op-jaar met 2,1 procentpunt naar 32,9 procent gestegen (zie figuur 11).[1]

[1] Het gaat hierbij niet om feitelijk woonquoten zoals door het CBS gepubliceerd maar om twee geaggregeerde cijfers die met elkaar worden vergeleken. De Calcasa indicator veronderstelt dus een huishouden met een gemiddelde inkomen de gemiddelde woningprijs betaald. Dit hoeft in de realiteit natuurlijk niet zo te zijn.

Wel is het zo dat de woonlasten van huiseigenaren nog steeds fors lager liggen dan vóór de crisis, toen de verhouding tussen gemiddelde woonuitgaven en het gemiddelde besteedbare inkomen rond de 40 procent lag. Ook cijfers van DNB bevestigen dit beeld, maar laten wel zien dat de betaalbaarheid onder koopstarters in de steden daadwerkelijk is verslechterd. Ondanks de lage rente is de financieringslast van deze groep gemiddeld zelfs hoger dan vóór de crisis, en lijkt het een kwestie van maanden voordat de piek in woonlasten uit de tweede helft van 2008 wordt ingehaald (zie figuur 12).

Dat de betaalbaarheid door de hoge woningprijzen onder druk staat, kan twee belangrijke gevolgen hebben. Aan de ene kant heeft het gevolgen voor het aantal verkopen van bestaande en nieuwe huizen, omdat de mediane huizenkoper die steeds vaker niet meer kan financieren met enkel een hypotheek. Dit zou betekenen dat de vraag naar koopwoningen afneemt en er dus minder concurrentie zal zijn tussen potentiële kopers. Dat kan op korte termijn leiden tot lagere prijsstijgingen of zelfs prijsdalingen.

Op zijn beurt kan een lagere vraag leiden tot problemen voor doorstromers: hebben zij een nieuw huis op het oog, dan zullen ze in de meeste gevallen wel eerst een koper moeten vinden voor hun oude woning.[2] In het huidige klimaat lijkt dit nog geen probleem: zeker in de grote steden zijn particuliere beleggers massaal ingestapt op de woningmarkt en hoeven verkopers nauwelijks moeite te doen om een appartement of andere starterswoning aan de man te brengen (zie boven). Maar de vraag is of dit in de toekomst ook zo eenvoudig zal zijn. Door de ontwikkeling van de hypotheekrente in de afgelopen jaren, met eerst een forse daling van de gemiddelde rentes, gevolgd door een stabiel laag niveau (zie figuur 13), was de vraag naar koopwoningen onder zowel eigenaar-bewoners als beleggers hoog. Zou de hypotheekrente geleidelijk weer stijgen de Groot, 2018

In dat geval zal de wegvallende vraag vanuit beleggers moeten worden opgevangen door kopers die zelf in het huis gaan wonen. Gezien de groeiende betaalbaarheids- en bereikbaarheidsproblematiek onder starters en een gedeelte van de doorstromers lijkt dat tegen de huidige prijsniveaus vooral in de grote steden moeilijk houdbaar. Een prijscorrectie in Amsterdam en mogelijk ook in andere steden is in dat geval een realistisch scenario (zie ook Lennartz, 2018).

[2] Voor een groeiende groep doorstromers geldt dat ze de oude woning niet verkopen en in plaats daarvan op de vrije huurmarkt aanbieden.

[3] Onze eigen visie gaat ervan uit dat de rentestanden in de komende anderhalf jaar wel iets zullen toenemen maar toch op een laag niveau zullen blijven.

Krapte

De nog altijd toenemende krapte op de woningmarkt zorgt voor een groeiend gebrek aan keuze voor starters en steeds vaker ook voor doorstromers. De krapte-indicator in figuur 14 laat zien dat er voor elk verkocht huis gemiddeld minder dan vijf te koop stonden. In bijvoorbeeld de regio’s Amsterdam, Utrecht en Eindhoven ligt de krapte-indicator zelfs bij minder dan drie te koop staande woningen per verkochte woning. Een direct gevolg daarvan is niet alleen dat prijzen fors toenemen – op een krappere markt neemt de concurrentie tussen kopers verder toe en wordt overbieden de norm. Ook leidt het ertoe dat de machtsverhouding tussen verkopers en kopers steeds verder uit balans raakt. Zo zien we de gemiddelde verkooptijd van een woning steeds verder zakken (zie figuur 15), terwijl het steeds langer duurt om een woning over te dragen. Het laatste is een teken dat ook doorstromers steeds meer moeite moeten doen om zelf een geschikt huis te vinden. Naar verwachting leidt dit tot op korte termijn tot hogere prijzen en een lager aantal verkopen.

Nieuwbouw

Begin dit jaar leek de nieuwbouwmarkt nog de weg omhoog te hebben gevonden: zowel het aantal verkochte nieuwe huizen als het aantal verleende vergunningen voor nieuwbouwwoningen waren in de tweede helft van 2016 en in 2017 sterk gestegen. Maar figuur 16 laat zien de verkoop van nieuwbouwwoningen stagneert, terwijl het aantal vergunningen afgelopen halfjaar juist weer daalt. Het aantal verleende vergunningen is fors lager dan het doel van de Nationale Woonagenda 2018-2021 om jaarlijks 75.000 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Naar verwachting komt de totale bouwproductie dit jaar uit op maximaal 67.000 woningen. Rekening houdend met de sloop van zo’n tien- tot vijftienduizend woningen wordt duidelijk dat de nieuwbouw ook dit jaar ver achter blijft bij de verwachte toename van het aantal huishoudens met van 65.000.

Al langer is bekend dat er zowel aan de kant van de vergunningsaanvrager (bouwbedrijven, projectontwikkelaars) als bij de verstrekker (gemeenten) nauwelijks capaciteit is om nieuwe projecten te beginnen. Het tekort aan arbeidskracht en schaarste en hoge kosten van bouwmaterialen dragen er ook aan bij dat projecten moeilijk van de grond komen en vertraging oplopen. Een andere belangrijke ontwikkeling zijn de plannen uit het Klimaatakkoord Gebouwde Omgeving. Nu er meer duidelijkheid is rond het aardgasvrij maken van woningen en wijken, moesten/moeten plannen worden aangepast, wat tot een tijdelijke vertraging in de opstartfase van nieuwe projecten heeft geleid. Dat stemt niet hoopvol voor de prijsontwikkelingen op de koopwoningmarkt. Sterker nog, recente cijfers van het CBS laten zien dat de gemiddelde aankoopprijs van een nieuwbouwwoning sinds 2017 sneller stijgt dan dat van de gemiddelde prijs van bestaande koopwoningen (zie figuur 17). Dit kan onder meer komen dat er in de nieuwbouwsector in de afgelopen 18 maanden meer kwalitatief hoogwaardige en ook duurzame woningen werden opgeleverd. Maar ook het verkoopproces zelf speelt een rol: een groter aandeel nieuwbouwwoningen wordt niet meer via een loting verkocht, maar via opbod. Gezien de zeer grote vraag draagt dit waarschijnlijk bij aan de fikse prijsstijgingen. De cijfers suggereren in elk geval dat er vooral in het duurdere segment wordt bijgebouwd, terwijl de grootste vraag naar woningen op dit moment juist in het goedkope en middeldure huur- en koopsegment ligt. De druk op die type woningen zal dus vermoedelijk hoog blijven.

De nationale hypotheekschuld groeit weer

Opmerkelijk genoeg steeg de totale Nederlandse hypotheekschuld sinds 2014 nauwelijks, ondanks het recordaantal verkopen en de steeds sneller stijgende woningprijzen. Vóór de crisis was dat beeld wel anders: tussen 2000 en 2008 verdubbelde de hypotheekschuld naar bijna 625 miljard euro. Sindsdien hebben extra aflossingen en schenkingen van familie voor de koop van een huis bijgedragen aan een relatief geringe stijging van de hypotheekschuld, net als de verplichting voor nieuwe kopers om tenminste annuïtair af te lossen op de lening om gebruik te mogen maken van de hypotheekrenteaftrek. Desondanks lijkt de totale schuld inmiddels langzaam weer toe te nemen (zie figuur 18).

Dat komt niet alleen doordat er minder extra wordt afgelost op hypotheken, volgens DNB van 17 miljard euro in 2016 naar 13 miljard in 2017, ook de sterk gestegen prijzen liggen daaraan ten grondslag: eigen of geschonken vermogen legt minder gewicht in de schaal bij steeds hogere huizenprijzen, waardoor er alsnog een flink bedrag moet worden geleend om een huis te kopen. Zo is in figuur 19 te zien dat de gemiddelde hypotheeksom in Nederland relatief nauwgezet de gemiddelde verkoopprijs volgt. Nominaal zijn zowel de gemiddelde hypotheken als de verkoopprijzen zelfs al hoger dan in 2008. De relatie tussen sterk stijgende verkooprijzen en hogere leningen is ook goed te zien in figuur 20: vergeleken met 2013 zijn met name in Noord-Holland en Utrecht de gemiddelde hypotheekbedragen flink gestegen en liggen zelfs aanzienlijk boven het niveau van 2008.

In figuur 21 is bovendien een licht opwaartse trend zichtbaar in het aandeel nieuwe hypotheken waarvoor woningkopers meer dan 90 procent van hun maximale leenbedrag moeten lenen. Opvallend genoeg lijkt die LTI ook voor doorstromers toe te nemen, wat wellicht contra-intuïtief lijkt omdat zij door de stijgende prijzen immers profiteren van grotere overwaardes. Maar die stijgende prijzen zorgen er dikwijls voor dat het huis waarnaar ze doorstromen óók duurder is geworden, waardoor vaak alsnog flink moet worden bijgeleend. Toch lijkt de rol van overwaarde, net als eigen vermogen en schenkingen wel steeds belangrijker te zijn geworden. Zo neemt het aandeel leningen groter dan 90 procent van de woningwaarde licht af, zowel onder starters als doorstromers (zie figuur 22). Dit kan een dempend effect hebben op de groei van de totale hypotheekschuld, maar naar verwachting zal de schuld komende kwartalen blijven groeien simpelweg omdat de prijzen blijven stijgen.

Vooral dankzij de aflosverplichting zal het probleem van onder-water-hypotheken meevallen, maar de stijgende schulden zorgen en – zoals eerder in dit Kwartaalbericht viel te lezen - de verslechterde betaalbaarheid, zorgt er wel voor dat Nederlandse huishoudens meer en meer geld kwijt zijn aan wonen. Zij houden daardoor minder geld over te sparen en om naar eigen inzicht te besteden, bijvoorbeeld om een auto van te kopen, op vakantie te gaan, tijdens de loopbaan te investeren in scholing of om te sparen voor de studie van de kinderen. Bij economische tegenwind is er een grote kans dat zij daardoor minder zullen consumeren, wat een neergang in de economie kan versterken.

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 10 augustus 2018.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Christian Lennartz en Nic Vrieselaar

Eindredactie:
Menno Middeldorp, hoofd RaboResearch Nederland, Rabobank

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2018 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland