Keerpunt in verkopen terwijl huizenprijzen maar blijven stijgen

Terwijl 2017 de boeken in ging als het jaar met het hoogste aantal woningverkopen ooit in Nederland, doken de transacties in het eerste kwartaal van 2018 juist scherp omlaag. De 52.105 verkopen in januari, februari en maart vielen 6,8 procent lager uit dan die in het eerste kwartaal van vorig jaar. Niet verrassend leverden de vier grote steden en de provincies waarin ze liggen het meeste in, wat ook is te zien in het flink gedaalde aantal verkochte appartementen (zie figuur 1). Enkel Limburg en Drenthe bleven bespaard van de mineur op de markt en zagen de transacties stijgen (zie figuur 2).

Uit cijfers van het Kadaster blijkt bovendien dat het aandeel jongere kopers opnieuw verder is weggezakt (zie ook ‘Waarom jongeren steeds minder en ouderen steeds vaker een huis kopen’). Het lijkt daarmee alsof de woningmarkt na vier jaar van oplevende verkopen opnieuw een kantelpunt heeft bereikt: de toenemende spanning tussen vraag en aanbod zorgt weliswaar voor steeds hogere prijzen (zie ‘Prijzen beginnen te duizelen’ verderop), maar leidt niet langer tot meer verkopen. Toch vertelt dat niet het hele verhaal: vergeleken met een jaar eerder zijn in de eerste drie maanden van 2018 inderdaad minder huizen verkocht, maar dat komt vooral doordat begin 2017 juist zo uitzonderlijk véél is verkocht. Het eerste kwartaal van vorig jaar was de beste jaarstart ooit op de Nederlandse woningmarkt.

Normaliter valt het aantal verkopen in het eerste kwartaal fiks lager uit dan in het laatste kwartaal, onder meer omdat het fiscaal aantrekkelijk is om vóór het einde van het jaar met eigen geld een huis te kopen. In 2017 was van zo’n seizoenspatroon daarentegen amper sprake (zie figuur 3). Zo bezien was het eerste kwartaal van 2018 dus helemaal niet zo’n slechte start van het jaar. Vergeleken met 2017 zijn er inderdaad minder huizen verkocht, maar afgezet tegen de eerste maanden van 2016 wisselden juist dik 20 procent meer woningen van eigenaar.

Desalniettemin doorkruist het eerste kwartaal van 2018 wel onze eerdere raming. Drie maanden geleden schreven we dat we verwachtten dat de stijgende huizenprijzen zouden zorgen voor een verdere opmars van starters en doorstromers buiten de Randstad, wat de inzakkende verkopen in regio’s als Amsterdam meer dan zou goedmaken. We gingen daarom uit van een geleidelijke afvlakking van het aantal verkopen, met in 2018 nog een lichte stijging.

Dit jaar neemt het aandeel doorstromers naar verwachting verder toe, onder meer vanwege grote lokale prijsverschillen (zie ‘Uitgelicht: de macht van de Amsterdamse huizenbezitter’ verderop in dit Kwartaalbericht). Toch is het maar de vraag of die doorstroom het gat dat in het afgelopen kwartaal is gevallen kan dichtlopen. Zo is in figuur 2 te zien dat het aantal verkopen in de voor de woningmarkt belangrijke provincies als Noord-Brabant en Gelderland ook terugliep ten opzichte van een jaar eerder. Daarom verwachten we voor dit jaar in plaats van een lichte stijging juist een lichte daling van het totale aantal verkopen, van bijna 242.000 verkopen in 2017 tot zo’n 235.000 in 2018 (zie figuur 4).

Bijna elk kwartaal sinds in 2014 het prijsherstel op de koopwoningmarkt begon, stijgen de prijzen harder en harder. Het eerste kwartaal van dit jaar vormt daarop geen uitzondering: voor een gemiddeld huis in Nederland moesten kopers 8,9 procent meer betalen dan een jaar eerder. Een kwartaal eerder was dat nog 8,2 procent. Flevoland voegt zich opnieuw achter Noord-Holland als provincie waar huizen het snelst duurder worden, vermoedelijk omdat de provincie met steden als Almere een belangrijk overloopgebied is voor zowel Noord-Holland als Utrecht (zie ‘Verhuizingen/Thema uitgelicht’ verderop).

Verder valt op dat Rotterdam de hoofdstad en Utrecht van de troon heeft gestoten als stad waar de huizen het snelst duurder worden: in Rotterdam lagen de prijzen in het eerste kwartaal gemiddeld bijna 15 procent hoger dan een jaar eerder. Ook in Den Haag gingen de prijzen in het eerste kwartaal hard omhoog (zie figuur 5). Die twee steden moeten wel van verder komen: in Nederland werd gemiddeld 278.000 euro betaald voor een huis, terwijl Rotterdam daar met 239.000 euro flink onder zit. In Utrecht hadden kopers daarentegen ruim 327.000 euro over voor een huis, in Amsterdam zelfs bijna 445.000 euro. Die haast duizelingwekkende prijzen weerspiegelen hoe groot de mismatch nog altijd is tussen de vraag naar woningen en het relatief kleine aanbo d dat maar mondjesmaat van de grond lijkt te komen.

Net als drie maanden geleden verwachten wij dat de huizenprijzen in 2018 met zo’n 8 procent zullen stijgen, en in 2019 met circa 7 procent (zie figuur 6). Zo is de hypotheekrente nog steeds zeer laag (zie ‘Kerngegevens’). Ook het vertrouwen van Nederlanders in de economie is nog altijd historisch hoog. Het vertrouwen in de koopwoningmarkt ligt bovendien nog ruim boven het langjarig gemiddelde, hoewel het de laatste maanden daalt (zie figuur 7) (zie ‘Nederlandse huizenmarkt dendert door: ook in 2018 fors hogere prijzen verwacht’ voor een achtergrond van deze voorspelling). Met dit tempo is het slechts een kwestie van weken voordat de Nederlandse woningmarkt de vorige prijspiek van 2008 voorbij schiet. In de laatste maand van het kwartaal, maart, lag de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS en het Kadaster met 120,1 namelijk maar een fractie onder de historische waarde van 120,9 in augustus van 2008.

Niet alleen op landelijk niveau zitten de huizenprijzen de piek van 2008 op de hielen. In figuur 8 zijn de gemiddelde regionale prijsstijgingen van de afgelopen twaalf maanden doorgetrokken naar de komende kwartalen. Met andere woorden: als de prijzen blijven stijgen in hetzelfde tempo als afgelopen tijd, dan valt te verwachten dat Overijssel vermoedelijk later dit jaar Flevoland en de drie Randstad-provincies volgt als regio waar huizen meer kosten dan ooit.

Zoals in figuur 5 is te zien, stijgen de huizenprijzen in de grote steden harder dan in de rest van Nederland. In Amsterdam kostte een woning in het eerste kwartaal gemiddeld zelfs 32 procent meer dan vóór de crisis. Wie op het ‘beste’ moment van de afgelopen jaren (begin 2013) een huis kocht in de hoofdstad, zag de waarde daarvan zelfs met 62 procent stijgen. Veel Amsterdamse huizenbezitters hebben dus een forse overwaarde. Qua maandlasten heb je daar natuurlijk weinig aan en het huis wordt er ook niet groter door. Vandaar dat veel Amsterdammers hun flat verruilen voor een groter huis in de omgeving. Dat heeft een forse impact op lokale woningmarkten. Zoals het Financieele Dagblad in januari al kopte: ‘Amsterdammers ”gaan los” met overwaarde in Het Gooi’. Dit hoofdstuk geeft een indruk van de omvang van die impact en vergelijkt Amsterdam met Rotterdam, de een na grootste stad van het land. Ook in Rotterdam zijn de prijzen de laatste twee jaar hard gestegen, maar het prijsniveau lig nog ver onder dat van Amsterdam. Waarschijnlijk is de impact van Rotterdammers op de woningmarkten in de omgeving dan ook kleiner dan die van Amsterdammers[1]. Dit onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met Rabo Real Estate Finance.

Stedelingen kopen vooral in of in de buurt van hun huidige woonplaats

Het leeuwendeel van de verhuizingen in Nederland is binnen in plaats van tussen gemeenten, en ook als mensen een huis kopen, doen zij dat meestal in hun eigen woonplaats. Van alle huizenkopers met een woonadres in Amsterdam kocht in de laatste vijftien maanden 57 procent een huis in de hoofdstad. En degenen die wel de stad uitgaan, blijven het liefst dichtbij: Haarlem, Almere, Zaanstad, Amstelveen en Haarlemmermeer zijn de populairste bestemmingen. Toch verhuist ook een aanzienlijk deel naar Rotterdam, Utrecht en Den Haag (zie figuur 9). Rotterdammers vertonen hetzelfde patroon. Van hen blijft 59 procent in de stad en als ze de stad verlaten, kopen ook zij meestal een woning in een plaats in de directe omgeving. Vooral Schiedam en Capelle aan den IJssel lijken populair onder Rotterdamse huishoudens (zie figuur 10).

Wat opvalt, is dat relatief veel meer Amsterdammers naar de andere drie grote steden verhuizen dan andersom. Dit is mogelijk een eerste teken van de macht van de Amsterdamse huizenbezitter: door de buitensporige prijsstijgingen in de afgelopen jaren hebben zij veel meer financiële armslag. Andersom is het voor Hagenezen, Utrechters en Rotterdammers, ondanks de prijsstijgingen in hun woonplaats, over het algemeen moeilijker om een huis te financieren in Amsterdam. Zo is een huis in de hoofdstad gemiddeld bijna twee keer zo duur als in Rotterdam.

[1] De hiervoor gebruikte dataset van het Kadaster bevat onder meer de locatie en de verkoopprijs van alle verkochte woningen in de afgelopen vijf kwartalen en de woonplaats van de koper. We doen hierbij de aanname dat een koop van een woning samengaat met een verhuizing. Er wordt onder de voormalige woningen van de kopers geen onderscheid gemaakt tussen koop- en huurwoningen.

Ex-stedelingen hebben grote impact op de gemeenten waar ze naartoe gaan

Vanwege hun relatief grote aantallen hebben stedelingen die een huis kopen in de omgeving op veel plaatsen een flinke invloed op andere lokale woningmarkten. In de middelgrote steden Almere en Haarlem wordt bijvoorbeeld 14 en 18 procent van de woningen gekocht door Amsterdammers. In de kleinere plaatsen rondom de stad liggen deze percentages nog veel hoger, van rond de 30 procent in Waterland, Weesp, Amstelveen en Oostzaan tot zo’n 40 procent in Ouder-Amstel en Landsmeer en liefst 50 procent in Diemen (zie figuur 11). Het aandeel van Rotterdammers in het totale aantal transacties in de omliggende gemeenten is lager, maar met bijna 25 procent in Lansingerland en Schiedam en zo’n 30 procent in Capelle aan den IJssel, Albrandswaard en Barendrecht hebben ook zij een grote impact (zie figuur 12).

In figuur 13 zijn de gemiddelde prijzen te zien van tussenwoningen die zijn gekocht door Amsterdammers en door niet-Amsterdammers. Behalve in Zaanstad betaalden Amsterdammers in elk van die gemeenten gemiddeld meer voor hun tussenwoning. In Amstelveen, Haarlem, Hilversum en Utrecht bedraagt dit verschil 50 tot 65 duizend euro, in de Gooise Meren meer dan een ton[2]. Dit kan betekenen dat Amsterdammers in de race met andere potentiële kopers meer bieden voor dezelfde woning of dat zij simpelweg de duurdere huizen kopen. Zeer waarschijnlijk is het een combinatie van beide, wat zou betekenen dat Amsterdammers inderdaad een prijsopdrijvend effect hebben op die woningmarkten. Opvallend is dat, op Haarlem na, de gemeenten met de hoogste prijzen en de grootste prijsverschillen ten zuiden van Amsterdam liggen. Mogelijk zijn het de Amsterdamse huishoudens met veel overwaarde die daar willen en kunnen kopen, terwijl huurders en huizenbezitters met weinig overwaarde kiezen voor gemeenten ten noorden van de stad.

In de omgeving van Rotterdam lijkt het beeld eerder andersom: alleen in Lansingerland betaalden Rotterdammers gemiddeld meer voor een tussenwoning dan niet-Rotterdammers (zie figuur 14). Dit verschil is echter niet statistisch significant. Dit is in lijn met onze verwachtingen. De prijzen in Rotterdam verschillen minder met die in de omgeving, onder meer doordat de sterke stijging daar pas twee jaar geleden begon. Rotterdammers hebben daardoor over het algemeen minder overwaarde. Als de prijsstijgingen echter doorzetten, dan zien we rondom Rotterdam, en andere steden in de Randstad, mogelijk dezelfde olievlekken.

[2] Het verschil is in Diemen, Zaanstad, Haarlemmermeer en Almere statistisch niet significant, in de andere gemeenten wel. Om dit te meten maakten we gebruik van een simpele tweezijdige t-test.

Deze eerste analyse wijst uit dat het er sterk op lijkt dat Amsterdammers inderdaad een prijsopdrijvend effect hebben op de lokale woningmarkten in de omgeving. Veel vragen blijven echter nog onbeantwoord. Wat zijn bijvoorbeeld de verschillen tussen huishoudens in verschillende levensfasen, tussen huurders en kopers, en tussen huishoudens uit verschillende buurten? Deze vragen beantwoorden we in een publicatie in juni.

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 14 mei 2018.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Rogier Aalders, Christian Lennartz en Nic Vrieselaar

Tekstredactie:
Enrico Versteegh

Eindredactie:
Menno Middeldorp, hoofd RaboResearch Nederland, Rabobank

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2018 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland