Op de Nederlandse huizenmarkt groeien de koop- en huursector verder uit elkaar

Het gaat de Nederlandse economie voor de wind met stijgende werkgelegenheid, toenemende consumentenbestedingen en een hoog vertrouwen. Dit economische herstel is ook op de woningmarkt te merken, waar in het derde kwartaal opnieuw meer huizen zijn verkocht en Nederlanders voor die woningen gemiddeld ruim 7,5 procent meer betaalden dan een jaar eerder. Toch lijkt het derde kwartaal ook een kentering van het aantal verkopen in te luiden. Bovendien is onlangs een nieuw kabinet geïnstalleerd dat wil sleutelen aan onder meer de hypotheekrenteaftrek. In dit Kwartaalbericht zetten we daarom de belangrijkste ontwikkelingen en verwachtingen voor de huizenmarkt uiteen. Daarnaast kijken we naar de markt voor huurwoningen, waar de particuliere huursector steeds belangrijker wordt, maar waarvoor ook steeds hogere huren moeten worden betaald.

Verkopen

Nog nooit zijn in drie maanden tijd zo veel huizen verkocht als in het derde kwartaal van dit jaar. Liefst 61.391 woningen wisselden van eigenaar. Dat is 1,1 procent meer dan in hetzelfde kwartaal van 2016. Het is voorlopig waarschijnlijk ook de laatste keer dat de Nederlandse woningmarkt een verkooprecord claimt, want in de laatste maand van het kwartaal, september, zijn juist 1,8 procent minder huizen verkocht dan een jaar eerder. Dat ligt vermoedelijk niet aan de vraag naar koopwoningen, die door de stijgende werkgelegenheid, het hoge vertrouwen en de persistent lage rente, nog altijd sterk is. Het lijkt erop dat het dalende aanbod van betaalbare woningen zich laat gelden als limiterende factor. Zo was volgens cijfers van woningwebsite HuizenZoeker het aantal te koop staande huizen afgelopen kwartaal 30 procent lager dan een jaar eerder. Maar het is hierbij goed om op te merken dat er in principe geen direct verband bestaat tussen het aantal te koop staande woningen en het aantal transacties.

We zien de cijfers over het aantal te koop staande huizen namelijk al lange tijd dalen, terwijl het aantal geregistreerde verkopen het ene record na het andere breekt. Dit laat zien dat de toegenomen verkoopsnelheid belangrijk is geworden. Op plekken waar woningen in no time worden verkocht, komen die huizen niet eens terecht in de statistieken over het aanbod. Desondanks heeft in grote delen van de Randstad wel degelijk een kentering van de koopmarkt plaatsgevonden. Zo zijn in Zuid-Holland in het derde kwartaal slechts een half procent meer huizen verkocht dan een jaar eerder, en doken de transacties in Utrecht met 6,3 en in Noord-Holland met 8,2 procent omlaag. Dit legt opnieuw een scherp verschil op de woningmarkt bloot, want in de overige negen provincies bedroeg de gemiddelde jaar-op-jaar-verkoopstijging zo’n 6 procent. In Drenthe en Flevoland zijn afgelopen kwartaal zelfs 17 procent meer huizen verkocht dan een jaar eerder.

Naast deze regionale verschillen tekent zich op de huizenmarkt ook een groeiende kloof af tussen jong en oud. In het vorige Kwartaalbericht schreven we al over het afnemende aandeel kopers jonger dan 35 jaar. De cijfers van het derde kwartaal wijzen er eveneens op dat zij in toenemende mate tegen belemmeringen aanlopen. Niet alleen is het aandeel kopers onder de 35 jaar verder geslonken in het derde kwartaal, in tegenstelling tot oudere generaties kochten zij ook 2,6 procent minder huizen dan een jaar terug (zie figuur 2). Het slinkende aanbod en de stijgende prijzen lijken dus vooral starters en jonge doorstromers te raken. Oudere doorstromers hebben vaker eigen middelen en kunnen mede dankzij de herstellende prijzen vaker overwaarde inzetten bij de koop van een ander huis.

Wij verwachten dat het aandeel koopstarters op de woningmarkt daardoor in de komende kwartalen verder zal slinken. En omdat zij toch nog altijd de grootste ‘doelgroep’ zijn voor koophuizen verwachten we dat hierdoor ook het aantal transacties in 2018 verder afneemt. Tot nu toe zijn dit jaar bijna 176.000 huizen verkocht; we rekenen in totaal op rond de 240.000 verkopen voor geheel 2017. In 2018 zal dit aantal naar verwachting teruglopen tot 225.000 (zie ‘factoren die de markt beïnvloeden’ voor verdere uitleg). Het zal vooral een Randstedelijk effect zijn, want in provincies waar de markt minder krap is, zal het aantal verkopen vermoedelijk nog wel enkele kwartalen stijgen. Denk aan gebieden buiten de grotere steden en in het noorden, oosten en zuiden van het land.

Prijzen

In juli, augustus en september stegen de Nederlandse huizenprijzen opnieuw flink. Een woning was in het derde kwartaal gemiddeld 2,3 procent duurder dan in het tweede kwartaal, en kostte ruim 7,5 procent meer dan een jaar eerder. Net als bij het aantal transacties ontlopen de provincies elkaar ook hier, waarbij woningen in het westen van het land alweer bijna net zo duur zijn als in piekjaar 2008. Soms zijn de gemiddelde prijzen van dat jaar zelfs al voorbij gestreefd, zoals in het geval van Noord-Holland en de vier grote steden (zie figuur 3).

Ook voor het vierde kwartaal verwachten we verdere prijsstijgingen op de Nederlandse woningmarkt. De rentes zijn laag en dat blijven zij naar verwachting ook in 2018. Tegelijkertijd groeide de Nederlandse economie in de eerste helft van het jaar harder dan verwacht, en alles wijst erop dat ook de tweede helft van 2017 goed uitpakt. De werkgelegenheid groeit en daardoor neemt ook het besteedbaar inkomen van huishoudens toe. Daarom voorspellen we net als in het vorige kwartaalbericht een gemiddelde prijsstijging van 7,6 procent voor dit jaar en 7 procent voor komend jaar.

Andere factoren die de markt beïnvloeden

Naast onder meer het aantal huishoudens, hun inkomen en de hypotheekrente, die we meenemen in het model over de huizenprijzen, zijn er natuurlijk ook andere factoren die hun sporen nalaten op de Nederlandse huizenmarkt (zie tabel 1).

Consumentenvertrouwen

Zo speelt ook het vertrouwen onder kopers een belangrijke rol. Het vertrouwen van consumenten in de economie en in de koopwoningmarkt is al tijden historisch hoog.[1] In de laatste twee jaar heeft dit hoge vertrouwen de vraag naar huizen hoog gehouden, met als gevolg dat potentiële kopers in veel regio’s de vraagprijs zelfs overbieden. Vooralsnog zijn er dus geen aanwijzingen voor dat potentiële kopers een kanteling van de woningmarkt verwachten (zie Driekwart van de Nederlanders verwacht dat huizenprijzen verder gaan stijgen), en zullen de vraag naar koopwoningen en de prijzen die kopers hiervoor willen betalen hoog blijven.

Betaalbaarheid

Hoewel de prijzen op de Nederlandse woningmarkt gemiddeld nog maar een paar procent zijn verwijderd van de piek van 2008, zijn de huizenprijzen in de meeste provincies nog duidelijk lager dan in dat jaar. En in tegenstelling tot de koopprijzen zijn de huurprijzen in vooral de vrije huursector in de tussenliggende jaren gestegen (zie ook: ‘Uitgelicht: de huurmarkt’). In combinatie met de hypotheektarieven die ook in het derde kwartaal laag bleven en geldmarktrentes die naar verwachting in 2018 niet zullen stijgen, zorgt dat ervoor dat huren nog altijd een duur alternatief is voor kopen. Vanuit het aspect van betaalbaarheid zal de vraag naar koopwoningen vermoedelijk dus nog aanhouden.

Krapte

Door de combinatie van recordverkopen en een afnemend aanbod te koop staande huizen is de Nederlandse woningmarkt afgelopen kwartaal opnieuw krapper geworden (zie figuur 4). Wie tegenwoordig een huis wil kopen, concurreert steeds vaker met andere kopers en wordt zo gedwongen om snel een koopbeslissing te nemen. Ook hierin voorzien we op korte termijn, in het komende jaar, nauwelijks substantiële verandering, want het aantal bouwvergunningen dat twee tot drie jaar geleden is verstrekt, duidt niet op een ineens forse stijging van het aantal nieuwe woningen.

[1] Uit een enquête door Rabobank en Kantar TNS blijkt bovendien dat de meeste Nederlanders verwachten dat de huizenprijzen de komende twee en tien jaar verder zullen stijgen.

Nieuwe financieringsnormen van het Nibud en de NHG

Wie vanaf 2018 een huis wil kopen, kan nog maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Dit jaar is dat nog 101 procent. Dit zal een klein effect kunnen hebben op de prijsontwikkeling, maar vermoedelijk is dit verwaarloosbaar. Vorige jaren werd deze zogeheten loan-to-value-ratio ook al afgebouwd, maar de prijsstijgingen versnelden in die periode. Het zou wel een effect kunnen hebben op de vraag van starters en hun positie. Zij moeten de kosten koper nu immers geheel zelf financieren, wat gegeven de sterk gestegen prijzen op dit moment lastig is.

Tegenover de aanscherping van de loan-to-value-ratio staat het tweede inkomen dat vanaf 2018 zwaarder meetelt (zie box 1). Dat zou prijsopdrijvend kunnen werken, maar het effect is naar verwachting minder groot dan je op het eerste gezicht zou denken. Zo werkt nog ruim driekwart van de Nederlandse vrouwen met een baan in deeltijd, ook al op jonge leeftijd, waardoor zij dus ook een relatief laag inkomen hebben. Het bedrag dat door de verruiming van het tweede inkomen extra kan worden geleend, is dus niet heel groot.

Bovendien kunnen lagere inkomens naar verwachting wat minder lenen onder de nieuwe normen, dus onder de streep zal het netto effect beperkt zijn. Wel wordt de grens waartegen nieuwe kopers een Nationale Hypotheek Garantie kunnen afsluiten hoger, doordat de huizenprijzen in Nederland zo rap zijn gestegen. Voor de grote steden en veel andere delen van de Randstad heeft dit vermoedelijk weinig effect – woningen zijn er vaak al duurder dan de NHG-grens (zie box 1). Maar in regio’s waar dit nog niet het geval is, zoals in het noorden van het land, zijn nu nog meer huizen te koop tegen de lagere hypotheekrente die kopers dankzij de garantie bij banken krijgen. Dat kan in die regio’s voor opwaartse prijsdruk zorgen.

Het regeerakkoord van het kabinet-Rutte III

Een laatste punt is de vraag of de plannen van het nieuwe kabinet van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie (zie box 2) op korte termijn een effect zullen hebben op de prijsvorming en het aantal transacties. We vermoeden van niet, want de veranderingen rond de inkomstenbelasting, de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait gaan pas na 2018 in.

Ook op middellange termijn verwachten we geen grote effecten, want de lagere hypotheekrenteaftrek wordt onder meer via een lager eigenwoningforfait en lagere inkomstenbelasting teruggegeven. De plannen van het kabinet houden de fiscale prikkels die koopwoningen aantrekkelijker maken dan vrije huurwoningen dus in stand. Wel is het mogelijk dat de voorgestelde wijzigingen effect hebben op het sentiment van kopers. Ze zouden bijvoorbeeld terughoudender kunnen worden omdat de hypotheekrenteaftrek sneller wordt afgebouwd, maar dit kan juist ook een kleine ‘run’ op woningen veroorzaken door mensen die nu het nog kan gebruik willen maken van de hoge hypotheekrenteaftrek (zie ook ‘Op de huizenmarkt zijn alle ogen gericht op de renteaftrek’).

In het regeerakkoord benadrukt het nieuwe kabinet het belang van meer betaalbare woningen in de vrije huurmarkt. Terecht, want een betaalbare en toegankelijke huursector speelt een cruciale rol op de woningmarkt. Voor huishoudens die gezien hun levensloop nog geen overstap naar een koophuis willen maken, bijvoorbeeld omdat zij (nog) niet zeker zijn van hun baan of nog niet in een gevestigde relatie zitten, sluit een huurhuis vaak beter aan bij de behoeften van deze groep. Verder biedt een beter betaalbare huurwoning de mogelijkheid om te kunnen sparen voor de aankoop van een huis. Op langere termijn vergroot een betaalbare huursector dus de kansen van jonge huishoudens op de koopwoningmarkt. Als laatste zorgt een betaalbare huurmarkt ervoor dat lagere inkomens en huishoudens die onverwacht moeten verhuizen, bijvoorbeeld na een relatiebreuk, dit vlot kunnen doen zonder tegen groeiende betaalrisico’s of zelfs het risico op armoede aan te lopen.

Ontwikkeling huurprijzen

Gezien de prijs- en betaalbaarheidsontwikkelingen in de koopsector is een grondige uiteenzetting van de prijsontwikkeling op de huurmarkt een belangrijke factor om de doorstroming tussen de koopsector, de gereguleerde huur en de vrije huur beter te kunnen begrijpen. Ter verduidelijking, de gereguleerde en vrije huursector volgen verschillende prijsmechanismen. Rond 85 procent van alle huurwoningen in ons land valt onder het gereguleerde regime waarbij de initiële huurprijs wordt bepaald door het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel en huurverhogingen bij elkaar opgeteld (huursombenadering) die de inflatie plus een procentuele opslag volgen.[2] In de vrije sector –zo’n 15 procent van alle huurwoningen en rond de 7 procent van alle huizen in Nederland– is noch de initiële huurprijs noch de huurverhoging aan wettelijke regulering verbonden. Deze twee worden dus alleen door de markt bepaald.

[2] De opslag is afhankelijk van de het type woning en het inkomen van de huurder.

Voor de huurmarkt als geheel laten cijfers van het CBS zien dat de hoge huurprijsstijgingen van meer dan 4 procent in de twee jaren na de crisis inmiddels naar 1,6 procent zijn afgevlakt (zie figuur 5). Deze algemene trend geldt zowel voor huurverhogingen binnen bestaande contracten (exclusief huurharmonisatie) als voor huurprijsstijgingen bij wisseling van de bewoner (inclusief huurharmonisatie). Toch moet hier worden opgemerkt dat de gemiddelde prijsstijging in het laatste geval zes keer zo hoog is. Rekening houdend met het feit dat binnen de particuliere huursector ieder jaar rond 14 procent van alle woningen van huurder wisselen, kan dit in bepaalde segmenten en gebieden een grote impact op de versnelling van de huurprijsstijgingen hebben. Denk bijvoorbeeld aan kleine studio’s in de grote steden die vooral door arbeidsmobiele huurders worden bewoond.

Als we de huurmarkt onderverdelen naar de gereguleerde en de vrije sector, zien we duidelijke verschillen bij de gemiddelde huurverhogingen tussen de twee sectoren. Toch zijn deze blijkbaar niet van structurele aard: waar de prijsstijgingen in de gereguleerde sector in de jaren na de crisis hoger waren, zien we in de afgelopen twee jaren juist hogere prijsstijgingen in de vrije huursector (zie figuur 7). In het gereguleerde segment slaat sinds 2015 blijkbaar de lage inflatie in lagere prijsstijgingen neer vanwege de expliciete link met de toegestane huurverhoging van de afgelopen drie jaar.

Net als in de koopsector zien we ook substantiële regionale verschillen in de huurprijsstijgingen. Op de huurmarkt als geheel valt op dat huurverhogingen in de drie Randstedelijke provincies, en vooral in de steden Amsterdam en Rotterdam, hoger uitvallen dan elders (zie figuur 7). Alleen naar de vrije huursector kijkend, zien we een nog duidelijker beeld van groeiende regionale scheidslijnen op de huurmarkt. Inderdaad, data van makelaarsvereniging NVM tonen een huurprijsgroei van meer dan 10 procent voor de provincies Noord-Holland en Utrecht, terwijl deze in de overige provincies maximaal 4,5 procent bedraagt en de vrijesectorhuren in Friesland zelfs met 0,6 procent zijn gedaald.

Groei van de particuliere huursector

Het derde kabinet van premier Mark Rutte is niet de enige partij[3] die beweert dat een nog sterkere liberalisering van sociale huurwoningen[4] een veelbelovende manier is om het aanbod (middeldure) huurwoningen in de vrije sector op korte termijn te verhogen. Deze logica is niet te ontkennen, want sociale huurwoningen liberaliseren gaat vaak sneller en is dus gemakkelijker dan nieuwe vrije huurwoningen bijbouwen. Maar toch moet worden vastgesteld dat het aantal particuliere huurwoningen, zowel in de gereguleerde als in de vrije huursector, in de afgelopen jaren al fors is toegenomen. Gegevens van het CBS laten zien dat het aantal particuliere huurwoningen sinds 2012 met zo’n 140.000 is gestegen, naar ongeveer een miljoen woningen. Data uit de WoON-enquête van de Rijksoverheid laten daarbij zien dat 90 procent van die groei in de vrije huursector heeft plaatsgevonden.

Daarentegen is het aantal corporatiewoningen gestagneerd rond de 2,25 miljoen huizen, en is de koopmarkt met 110.000 woningen gegroeid naar 4,3 miljoen. Als aandeel van de totale woningvoorraad is de groei van de particuliere huursector (+1,5 procentpunt) tussen 2012 en 2016 vooral ten koste gegaan van de sociale huursector (–1,1 procentpunt), terwijl de koopsector een kleinere daling van 0,4 procentpunt zag. Opmerkelijk is ook dat de particuliere huursector in alle provincies groei is gegroeid. In de Randstad ging deze groei gepaard met een gelijkwaardige afname van de sociale huursector, terwijl in provincies als Noord-Brabant, Groningen en Limburg vooral de koopsector relatief kleiner is geworden (zie figuur 8).

[3] Zie bijvoorbeeld ook dit recent verschenen rapport van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

[4] Dit zijn gereguleerde huizen van woningcorporaties met een kale huur van minder dan 710 euro per maand.

Een belangrijke reden voor de forse groei van de particuliere huursector is de toegenomen belangstelling van kleinschalige particuliere beleggers, de zogeheten buy-to-letters, die huizen kopen om te verhuren (zie DNB, 2017 en Kadaster, 2017). Recente cijfers van het Kadaster (zie figuur 9) laten zien dat vooral eigenaren van drie of meer woningen een groeiend aandeel aankopen tijdens en sinds de crisis voor hun rekening hebben genomen. In totaal is er eind 2016 meer dan 10 procent van de woningen door buy-to-let-beleggers gekocht, terwijl dit voor de crisis nog geen 7 procent was. De studie toont bovendien aan dat particuliere beleggers vooral huizen kopen die ook bij koopstarters gewild zijn – appartementen tot 100 m2 in de grotere steden. Omdat buy-to-let-kopers vaker eigen middelen hebben, is hun positie in de strijd om schaarse koopwoningen een stuk gunstiger dan die van starters. Dit zou helpen verklaren waarom huizen in de hoofdstad gemiddeld ruim 25 procent duurder zijn dan zelfs in het piekjaar 2008.

Betaalbaarheid van huren en de doorstroom naar kopen

Wat betekenen deze trends voor de betaalbaarheid van het huren en de aantrekkelijkheid van de huur- ten opzichte van de koopsector? In het Kwartaalbericht over het eerste kwartaal van dit jaar lieten we zien hoe de huurquote, het gemiddelde percentage van het besteedbaar huishoudinkomen dat huishoudens kwijt zijn aan woonlasten, sinds 2009 scherp is toegenomen. Het steeg van 33,8 procent naar 38,8 procent. In de koopsector is die woonquote juist gedaald, van 30,3 naar 28,4 procent. Dit is vooral toe te schrijven aan de ingezakte huizenprijzen tijdens de crisis en de lage hypotheekrentes sindsdien. Uiteindelijk heeft deze ontwikkeling van uiteenlopende woonlasten bijgedragen aan de hoge prijzengroei in de koopsector. Hier geldt: hoe hoger de relatieve maandlasten in de huursector, hoe meer mensen geneigd zullen zijn om op korte termijn te gaan kopen.

Figuur 10 laat zien dat ook hier de regionale verschillen binnen de particuliere huursector substantieel zijn. Waar de gemiddelde regionale woonquotes in de koop- en sociale huursector nauwelijks uit elkaar lopen, zien we in de provincie Groningen een gemiddelde woonquote in de particuliere huursector van 48,1 procent. In de provincie Utrecht is deze met 39,2 procent het laagst. Kortom, de push die veel particuliere huurders ervaren om vanwege hun hoge huurlasten op termijn te gaan kopen bestaat in het hele land. Toch is die vermoedelijk in verschillende landsdelen bijzonder hoog.

Samenvattend kunnen we concluderen dat, als we het betoog uit het regeerakkoord volgen, een forse toename van het aantal woningen in de vrije huursector vraag en aanbod beter in balans zal brengen. Op zijn beurt zal dit de betaalbaarheid in dit segment verbeteren. Toch toont onze analyse aan dat een groeiend aanbod niet per definitie leidt tot gematigde huurstijgingen. De maatregelen op de huurmarkt van het kabinet van VVD en PvdA lijken de vraag naar koopwoningen juist verder te hebben verhoogd, omdat het beeld dat huren ‘zonde van je geld is’ enkel maar sterker lijkt te leven. Dat was tijdens de crisis, waarin de vraag naar koopwoningen flink terugliep en de prijzen waren ingezakt niet zo’n probleem.

Maar nu is duidelijk dat de daaropvolgende fors gestegen huizenprijzen de toegankelijkheid van de koopsector ondermijnt. En dat raakt huurders in het vrije segment tweemaal. Een eerste keer omdat ze daardoor een (hoge) huur betalen waardoor ze weinig kunnen sparen, een tweede keer omdat ze door die verslechterde toegankelijkheid langer moeten blijven wonen in een huis dat niet altijd (meer) bij hun situatie past.

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 10 november 2017.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Christian Lennartz en Nic Vrieselaar

Tekstredactie:
Enrico Versteegh

Eindredactie:
Menno Middeldorp, hoofd RaboResearch Nederland, Rabobank

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2017 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland