Het effect van stijgende bouwkosten op nieuwbouwprojecten en grondprijzen

De kosten van bouwmaterialen stijgen al een lange tijd. Staal werd begin 2021 bijvoorbeeld flink duurder (zie tabel 1). In het eerste kwartaal van 2022 steeg de staalprijs opnieuw hard.

Ook bij veel andere materialen zagen we flinke prijsstijgingen, zoals bij hout, beton en isolatiemateriaal (zie tabel 2).

Gemiddeld stegen de bouwkosten in het eerste kwartaal van 2022 met 15% ten opzichte van een jaar eerder. Vooral producten van hout en metaal stegen sterk in prijs. Een deel van deze producten komt uit Rusland of Oekraïne. Er staan bijvoorbeeld meerdere grote aluminiumfabrieken in Oekraïne, maar die zijn vanwege de oorlog stilgelegd.

Naast impact op beschikbaarheid en prijzen van sommige grondstoffen en materialen, spelen nu vooral de toegenomen energiekosten een rol. Direct en indirect (via doorwerking in grondstoffen en materialen) maken energiekosten het bouwen een stuk duurder. Bij de productie van bijvoorbeeld baksteen, glas- en steenwol wordt veel gas gebruikt. Maar ook de kosten voor productie van staal en aluminium hangen sterk samen met de energieprijs.

De afgelopen maanden lijken prijzen voor veel bouwmaterialen voorzichtig te normaliseren. Brandstoffen, hout, aluminium en isolatiemateriaal vertonen niet meer zulke uitschieters als vlak na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. Ook daalt de prijs van staal al drie maanden achtereen stevig. Maar het totaalbeeld blijft onzeker en materiaalprijzen liggen nog ver boven het niveau van januari 2021. Voor veel opdrachtgevers zijn de hoge kosten reden om bouwprojecten uit te stellen.

Naast grondstoffen en energie is ook arbeid duurder geworden. Deze kostencomponent is minder fluctuerend dan die van materialen.

Dit is ook zichtbaar in het groeiend aantal vacatures in de bouw. Er staan nu ruim 26.000 vacatures open in de bouw. Dat zijn 76 vacatures per 1.000 banen. Alleen in de horeca en de ICT ligt de zogenaamde ‘vacaturegraad’ hoger. Het aantal banen in de bouw groeit wel, maar dus niet zo hard als zou kunnen vanwege personeelsgebrek. Ruim driekwart van de vacatures die in 2021 in de bouw ontstonden, werd door werkgevers als ‘moeilijk vervulbaar’ gekwalificeerd. De instroom van nieuw personeel is structureel te laag. Ook zien we dat het aantal mbo’ers krimpt, met name in de voor de bouw relevante stromingen zoals techniek en procesindustrie. Hoewel het in juni bereikte cao-akkoord de grootste loonsverhoging voor de sector ooit opleverde, namelijk 5% in 2 jaar, is dat vermoedelijk niet genoeg om het personeelstekort op te lossen.

Als alternatief kijken bedrijven naar buitenlands bouwpersoneel, met name uit Oost- Europa. Alleen blijken bouwvakkers steeds vaker in hun eigen land ook goed aan de slag te kunnen. Bovendien is op veel plekken in Nederland een tekort aan geschikte huisvesting voor internationale werknemers. Een ander alternatief waar de bouwsector terecht veel in investeert is minder arbeidsintensieve productie door digitalisering, robotisering en industrialisatie.

Lange tijd leken kostenstijgingen geen onoverkomelijk probleem, omdat ook de verkoopopbrengsten van nieuwbouwwoningen stegen. Daar zou verandering in kunnen komen.

Mede door oplopende inflatie daalt de koopkracht in Nederland. Ook stijgt sinds begin dit jaar de hypotheekrente hard. Mensen betalen dus per maand flink meer, of kunnen -bij gelijkblijvende maandlasten- veel minder lenen.

Cijfers van het NVM (Nederlandse Vereniging voor Makelaars) tonen in het eerste kwartaal een lichte prijsdaling (op kwartaalbasis). Hoewel prijzen het tweede kwartaal weer licht stegen, lag de stijging op jaarbasis toch flink lager dan eerder. Andere signalen van een veranderende markt zijn volgens de NVM een toename van het aanbod, het minder vaak voorkomen van overbieden en een dalend aantal bezichtigingen per woning. Rabobank-economen sluiten vanwege alle onzekerheden een daling van huizenprijzen niet helemaal uit, maar denken toch dat de kans groter is dat huizenprijzen (iets) blijven stijgen. Rabo Research gaat er vooralsnog vanuit dat bestaande koopwoningen in 2022 gemiddeld 16,1% in prijs stijgen en in 2023 nog 4,5%.

In de nieuwbouwmarkt merken veel aanbieders dalende interesse van kopers, zeker in de duurdere segmenten. Als je voorheen bijvoorbeeld 20 gegadigden voor 1 woning had en nu nog ‘maar’ 10, hoeft dat niet meteen te leiden tot feitelijk minder verkoop, maar het is wel een teken aan de wand. De NVM constateert bovendien in Q2 bijna een halvering van de verkoop van nieuwbouwwoningen ten opzichte van een jaar eerder. Dit is het laagste aantal sinds 2014. Ook als in de gehele markt prijzen mogelijk niet dalen, maakt dit gewijzigde sentiment het in de nieuwbouwmarkt wel aannemelijk dat kostenverhogingen niet meer kunnen worden opgevangen door hogere verkoopprijzen.

De kostenstijgingen kunnen in lopende nieuwbouwprojecten tot problemen leiden. We noemden hiervoor al dat hogere kosten niet meer zo makkelijk als voorheen aan de consument kunnen worden doorberekend, omdat algemene verkoopprijsniveaus niet meer zo hard stijgen en kopers hogere risico’s ervaren. Soms mogen aanbieders de verkoopprijzen ook helemaal niet verhogen. Bijvoorbeeld als met gemeenten afspraken zijn gemaakt over maximale verkoopprijzen. Ook als je te maken hebt met een particuliere koper en het contract al gesloten is, mogen hogere kosten niet een-op-een worden doorberekend. Ook zitten veel particulieren die een nieuwbouwhuis kopen vaak al aan de maximale leencapaciteit, dus kunnen ze zich helemaal geen hogere kosten veroorloven.

Wat moet je doen als je kosten stijgen en je je opbrengsten niet kan verhogen? In principe gelden de contractuele verplichtingen, die je als opdrachtnemer moet nakomen. Wettelijk gezien zijn er wel mogelijkheden voor beroep op onvoorziene omstandigheden of ‘aanzienlijke kostenverhogende omstandigheden’. Niet alle contractuele afspraken zijn dus in beton gegoten. In veel lopende projecten zien we dat aannemers en opdrachtgevers met elkaar in gesprek treden naar aanleiding van de kostenstijgingen. Vaak lijken ze daar in overleg uit te komen. Hoe dan ook zien we in de praktijk weinig lopende projecten stagneren of geschillen die voor de rechter komen.

Bij nieuwbouwprojecten waarvoor nog geen contractuele afspraken zijn gemaakt, speelt een andere problematiek. Op zich hoeven hoge kosten hier geen belemmering te zijn. Natuurlijk maken hogere kosten een project lastiger rond te rekenen en zullen winstmarges afnemen. Maar als je de rekensom eenmaal kloppend hebt gemaakt, kun je contractuele afspraken maken en weet iedereen waar die aan toe is. Het knelpunt zit hem op dit moment in de onzekerheid rondom de ontwikkeling van bouwkosten en leveringstermijnen. Vooral het verloop van energiekosten, en hoe deze doorwerken in materiaalprijzen, is een grote bron van onzekerheid.

De onzekerheid maakt dat aannemers huiverig zijn om offertes met vaste prijzen af te geven. Hun brancheverenigingen raden dit in principe ook af. Omgekeerd vragen opdrachtgevers juist aanvullende zekerheden en garanties. Denk hierbij aan zaken als afbouwgarantie of een bank- of concerngarantie van de aannemer om het eventuele risico van kostenoverschrijding op te vangen. Een offerte met allerlei stelposten of ‘dagprijzen’ is voor veel opdrachtgevers dus ongewenst of zelfs onacceptabel. Dit leidt ertoe dat nieuwe contracten lastiger worden afgesloten. We zien in de praktijk dat sommige projecten (en tenders) worden uitgesteld. Ook komt het voor dat projecten wat langer ‘in huis’ worden voorbereid en dus nog niet worden aanbesteed. Op dit moment lijken de orderportefeuilles van veel woningbouwers nog zo goed gevuld, dat uitval van (enkele) projecten niet direct tot problemen hoeft te leiden.

De stijging van bouwkosten heeft niet alleen effect op lopende en nieuwe projecten, het kan ook zorgen voor een waardedaling van grond. Dit effect is misschien minder direct zichtbaar, maar heeft in potentie grote consequenties voor de woningbouwproductie en gebiedsontwikkelingen in Nederland.

Bij het bepalen van de prijs van woningbouwgrond wordt doorgaans uitgegaan van de ‘residuele grondwaarde methodiek’. De residuele grondwaarde is grofweg het verschil tussen verkoopprijs en de bouwkosten van een huis. Sterk versimpeld: als de verkoopprijs van een huis €300.000 is en de bouwkosten zijn €200.000 dan blijft er voor de grondwaarde €100.000 over. Die residuele waarde is heel gevoelig voor wijzigingen in kosten en opbrengsten.

Als de bouwkosten bijvoorbeeld een klein beetje stijgen, is de residuele grondwaarde al snel flink lager. In ons rekenvoorbeeld: stel dat de bouwkosten 10% hoger worden (=€220.000), dan is de grondwaarde nog maar €80.000. Een daling van 20% dus. En laten we nu eens kijken wat er zou gebeuren als tegelijkertijd de verkoopprijzen zouden dalen, met bijvoorbeeld 5% (tot €285.000). De residuele grondwaarde is nu €65.000. Een daling van 35% ten opzichte van het basisscenario.

Wat is hiervan nu het effect? Dat grond minder waard wordt is vooral vervelend voor de eigenaren van die grond. Maar het wordt een probleem voor de nieuwbouwproductie als die dalende waarde niet snel daadwerkelijk leidt tot lagere transactieprijzen. Het verleden wijst uit dat veel grondeigenaren lang vasthouden aan hoge grondprijzen en liever wachten op ‘betere tijden’ dan een lagere (maar reële) verkoopprijs te accepteren.

Niemand weet hoe lang de prijzen van materialen en grondstoffen onzeker blijven. Hoe sluit je dan toch nieuwe contracten af? Er lijkt niet één juiste aanpak die op voorhand voor alle partijen werkbaar is. Hoewel uiteindelijk alle partijen in de bouwketen baat hebben bij een oplossing, verschillen natuurlijk onderling de belangen. Duidelijk is wel dat vasthouden aan zekerheden uit het verleden geen oplossing is.

In een gezamenlijke intentieverklaring (getekend op 31 mei 2022) hebben veel van deze partijen afgesproken hoe ze samen om willen gaan met prijsstijgingen en mogelijke leveringsproblemen. In die intentieovereenkomst draait het om onderling vertrouwen en gezamenlijk overleg waarbij ‘redelijkheid en billijkheid’ betracht moeten worden en financiële risico’s nooit eenzijdig bij één van de partijen neergelegd kunnen worden. Iedereen zou het gezamenlijke belang – het op gang houden van de woningbouwproductie- daarbij goed voor ogen moeten houden.

Hoe dat in de praktijk uitpakt moet blijken. Wat in elk geval nuttig is, is om bij het vaststellen van een bouwbudget steeds uit te gaan van de meest recente kengetallen en voldoende voorzieningen op te nemen voor tegenvallers. Probeer daarbij zo helder mogelijk te omschrijven op welke subonderdelen van een offerte onzekerheden gelden en wat deze dan zijn. Dat kan helpen om de (perceptie van de) totale risico’s te verkleinen, waardoor partijen toch eerder hun handtekening durven zetten. Misschien ontstaat er via deze route ook zicht op mogelijk alternatieve materialen, bijvoorbeeld biobased of circulair hergebruikt, waardoor nieuwe kansen voor verduurzaming ontstaan.