Tochtige woning heeft meer risico dan alleen een verkoudheid

Met dank aan Santiago Bohorquez Correa*, Dirk Brounen* en
Thomas Dekker** * Tilburg University, ** Rabobank

De Rabobank biedt (nieuwe) huiseigenaren van groen gelabelde huizen korting op de hypotheekrente om energiezuinig en duurzaam wonen te stimuleren. Rentekortingen passen bij de ambitie van de bank om een bijdrage te leveren aan de omvangrijke verduurzamingsopgave voor de woningmarkt. Rentekortingen worden echter óók gegeven vanwege de veronderstelde verschillen in risico’s tussen rood en groen gelabelde woningen. Zo heeft het energielabel invloed op het restschuldrisico: het risico dat bij verkoop de waarde van de woning lager is dan de resterende hypotheekschuld. Dit komt omdat het energielabel de waarde van het huis beïnvloedt. Ook wordt gedacht dat huishoudens in groen gelabelde huizen minder risico lopen op een betaalachterstand op de hypotheek. Hun maandelijkse energierekening is immers lager en ze zijn minder gevoelig voor prijsstijgingen. Deze laatste veronderstelling is echter nog niet veel onderzocht. Vernieuwend onderzoek op data van de NVM en de Rabobank door onderzoekers van de Tilburg University in samenwerking met de Rabobank laat zien dat deze vlieger niet helemaal op blijkt te gaan. Huiseigenaren van een groen gelabelde woning blijken geen lagere kans te hebben op een betaalachterstand op de hypotheek dan huiseigenaren in huizen zonder een definitief energielabel. Wél hebben huiseigenaren van rood gelabelde woningen een iets grotere kans op een betaalachterstand. Het effect is echter erg klein. Het zijn dus vooral de verschillen in het risico op een grotere restschuld die –naast de ambitie om bij te dragen aan de verduurzaming van de woningvoorraad– aanleiding kunnen geven om een rentekorting (of renteopslag) te geven op de hypotheek al naar gelang het label van de woning.

Wie in de afgelopen jaren gekeken heeft naar een nieuwe hypotheek, kon er bijna niet omheen. Je kan rentekorting krijgen voor een duurzame woning, maar de eisen en de kortingen verschillen per hypotheekverstrekker. Een rentekorting kan woningzoekenden prikkelen om voor een energiezuinige, groen gelabelde woning te kiezen in plaats van een rood gelabelde woning en huiseigenaren stimuleren hun huidige woning te verduurzamen.

In deze Special zoomen we in op de relatie tussen energielabels en de hypotheekrisico’s die ontstaan bij het afsluiten van een hypotheek voor de huiseigenaar en de hypotheekverstrekker. Er zijn twee prominente risico’s. De eerste is het risico dat een huiseigenaar de maandelijkse hypotheeklast niet (meer) kan betalen. De tweede is het risico op een restschuld waarbij de omvang van de restschuld mede wordt bepaald door de waarde van de woning. Bekend is dat het energielabel van een huis invloed heeft op de waarde(ontwikkeling) van de woning, en daarmee dus ook op het restschuldrisico. Er is echter veel minder bekend over het effect van het energielabel op het risico dat een huishouden zijn maandelijkse hypotheeklast niet kan betalen. In deze Special rapporteren we de resultaten van een grootschalig onderzoek naar het effect van energielabels op het risico op betaalachterstanden in Nederland, uitgevoerd door onderzoekers van de Tilburg University (Bohorquez Correa et al., te verschijnen). En we beargumenteren dat een rood gelabelde woning meer risico’s heeft dan alleen een verkoudheid.

Sinds 2015 zijn alle huizen in Nederland voorzien van een voorlopig of definitief energielabel. Het energielabel geeft informatie over de energiezuinigheid van de woning. Bij huizen zonder een definitief label is een inschatting gemaakt van de energieprestatie van de woning op basis van kenmerken als bouwjaar en de grootte. Woningen met een energielabel A of B worden gezien als relatief energiezuinige woningen; in dit artikel ook wel groen gelabelde woningen genoemd. Woningen met een energielabel F of G zijn rood gelabelde huizen; deze huizen zijn niet energiezuinig en bij deze huizen valt daarmee ook nog een hoop te verduurzamen.

Door huiseigenaren en (potentiële) huizenkopers inzicht te geven in het energielabel van de woning, hoopt de overheid dat huiseigenaren sneller overgaan tot het nemen van energiebesparende maatregelen. Dit is nodig met het oog op de ambities om de woningvoorraad te verduurzamen. Om de gestelde doelstellingen te realiseren uit het, in 2019 afgesloten, Klimaatakkoord, moeten in 2030 bijna 1,5 miljoen bestaande woningen van het gas af zijn. Daarnaast moeten koopwoningen in 2030 gemiddeld energielabel A hebben volgens het Energieakkoord.

Er is nog behoorlijk wat werk aan de winkel. In 2018 had met 46 procent, iets minder dan de helft van alle woningen, een definitief energielabel volgens het officiële registratiesysteem voor energielabels van gebouwen. Blijkens het WoonOnderzoek Nederland (WoON), een grote enquête die driejaarlijks wordt gehouden in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), had slechts 14 procent van alle woningen met een definitief energielabel label A of hoger. Hoewel woningcorporaties de motor worden genoemd achter de verduurzaming van de woningvoorraad, hebben koopwoningen vaker een energielabel A dan huurwoningen (figuur 1). Ongeveer 35 procent van alle koopwoningen had in 2018 een ‘groen’ energielabel: energielabel B of hoger. Er zijn dus nog heel wat labelstappen te zetten om de ambities te verwezenlijken.

Het energielabel zegt niet alleen iets over de duurzaamheid van de woning, maar ook over de mogelijke hypotheekrisico’s als er een hypotheek op de woning rust. Het aangaan en verstrekken van een hypotheek gaat gepaard met een tweetal prominente hypotheekrisico’s voor de hypotheeknemer (de huiseigenaar) en de hypotheekverstrekker. Ten eerste bestaat het risico dat de hypotheeknemer niet meer in staat is zijn maandelijkse hypotheeklast te betalen. Ten tweede is er een risico op een restschuld bij verkoop van de woning. De twee hypotheekrisico’s kunnen met elkaar samenhangen: een huiseigenaar met een betaalachterstand kan via een gedwongen verkoop mogelijk achterblijven met een restschuld. Beide hypotheekrisico’s worden mogelijk beïnvloed door het energielabel van de woning, iets wat we hierna verder uitdiepen.

Energielabels en betaalachterstanden

Het energielabel zegt iets over de maandelijkse energierekening (tabel 1) en daarmee mogelijk ook over het risico op een betaalachterstand. Huiseigenaren met een label A-woning, gaven in 2018 maandelijks gemiddeld 168 euro uit aan gas en elektriciteit. Dit is 30 euro minder dan de maandelijkse energiekosten van huiseigenaren met een label G-woning.[1]

[1] Dit zou in theorie kunnen omdat woningen met energielabel G gemiddeld groter zijn dan woningen met energielabel A. Als we de analyse beperken tot huiseigenaren in eengezinswoningen met een grootte van 120 tot 150 m², dan blijven de verschillen echter overeind staan. Huishoudens in een label A-woning geven maandelijks gemiddeld 170 euro uit aan energie, diegenen in een label G-woning geven gemiddeld 196 euro uit aan energie.

Een hoge energierekening betekent niet automatisch dat de energierekening onbetaalbaar is voor een huishouden. Een mogelijke indicator om de betaalbaarheid van de energierekening in kaart te brengen is de energiequote. Deze quote geeft het deel van het huishoudensinkomen aan dat wordt besteed aan gas en elektriciteit. Blijkens het WoON gaven huiseigenaren in 2018 gemiddeld 6 procent van hun inkomen uit aan energie. [2] Huiseigenaren met een ‘groen’ gelabelde woning (label A of label B) hebben gemiddeld een lagere energiequote dan huiseigenaren die in een huis wonen met een rood energielabel (label F of label G, tabel 1). Opvallend is dat huishoudens in een woning met energielabel G gemiddeld meer kwijt zijn aan de hypotheek (ook ten opzichte van hun inkomen), dan huishoudens in een label A-woning.

Huishoudens met een hoge energiequote geven niet alleen relatief veel uit, maar zijn ook gevoeliger voor verhogingen van de energieprijs. Deze verhogingen worden immers sneller gevoeld in de portemonnee. Sinds 2018 is de energierekening flink opgelopen. Volgens het CBS zullen huishoudens dit jaar zo’n 334 euro meer uitgeven aan energie dan een jaar geleden; de jaarlijkse energierekening valt daarmee zo’n 19 procent hoger uit. Dit komt onder andere door de gestegen energiebelasting. Zo’n verhoging zal er vooral inhakken bij huishoudens in rood gelabelde huizen met een (relatief) hoge maandelijkse energierekening.

Omdat huiseigenaren met een rood gelabelde woning relatief veel uitgeven aan energie (en aan de woonlasten zelf), is het denkbaar dat zij eerder moeite hebben om de maandelijkse hypotheek te betalen dan huiseigenaren met een groen gelabelde woning. De Amerikaanse onderzoekers Kaza en collega’s toonden in 2013 aan dat huizen met een Energy Star (dit zijn relatief energiezuinige huizen) inderdaad een kleinere kans hebben op default (hypotheek-faillissement). De resultaten van dit Amerikaanse onderzoek kunnen echter niet één-op-één worden vertaald voor de Nederlandse woningmarkt. In Nederland komen betaalachterstanden immers minder vaak voor vanwege de hoofdelijke aansprakelijkheid die wordt aangegaan bij het afsluiten van de hypotheek. Dit betekent dat huiseigenaren ook bij een gedwongen verkoop verantwoordelijk blijven voor eventuele resterende schulden (restschuld).

Heeft het energielabel ook in Nederland invloed op betaalachterstanden?

Om te testen of de kans op een betaalachterstand van de hypotheek wordt beïnvloed door het energielabel, is gebruik gemaakt van een uniek longitudinaal micro-databestand met data over 73.782 Rabobank-hypotheken, die tussen januari 2015 en juni 2018 zijn gevolgd. Deze data werden verrijkt met informatie van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over energielabels en woningkenmerken. Op basis van deze data blijkt dat huizen met een ‘rood’ (F of G) energielabel niet wezenlijk verschillen van huizen met een ‘groen’ (A of B) energielabel, een gemiddeld energielabel (C, D of E) of zonder energielabel. De gemiddelde woningprijs, de hoogte van de hypotheek, het inkomen van het huishouden en de LTV verschilt niet al naar gelang het energielabel.

Om de kans op een betaalachterstand te schatten zijn probit-regressies uitgevoerd. De afhankelijke variabele is een binaire variabele die twee waarden kan hebben: geen betaalachterstand (0, de referentiecategorie) of wel een betaalachterstand (1). Deze analyses zijn gedaan in het kader van het promotieonderzoek van Santiago Bohorquez Correa en zijn promotor prof. dr. Dirk Brounen van de Tilburg University.

In Nederland lijkt het effect klein

Het energielabel blijkt ook in Nederland verband te houden met de kans op een betaalachterstand. Deze relatie verloopt via de energiequote, maar geldt verrassend genoeg alléén voor huizen met een rood label. Gecontroleerd voor relevante hypotheek- en woningkenmerken alsook het inkomen en demografische achtergrondkenmerken, geldt voor rood gelabelde woningen een grotere kans op een betalingsachterstand naarmate de energiequote hoger is. Ten opzichte van woningen zonder label is de kans op een betalingsachterstand voor huizen met een rood label ongeveer 0,026 procentpunt hoger bij een zeer lage energiequote (een energiequote van bijna 0, zie figuur 2). Dit effect loopt op tot ongeveer 0,052 procentpunt bij een energiequote van 20 procent. Het effect is klein, maar significant. Voor groen gelabelde huizen en huizen met een gemiddeld energielabel vinden we geen significant effect van het energielabel op de kans op een betaalachterstand.[3]

[2] Conform Middelkoop et al. (2018) zijn huishoudens met een energiequote kleiner dan 0 en een negatief besteedbaar huishoudensinkomen uitgesloten van de analyse. Ook zijn energiequotes met waarden groter dan 99,7 procent afgerond op 99,7 procent. In lijn met de uitgangspunten die het CPB hanteert bij zijn koopkrachtberekeningen zijn huishoudens met een zeer laag inkomen (minder dan 63 procent van het netto minimumloon) niet meegenomen in de selectie van respondenten.

[3] De effecten van het energielabel op de kans op een betaalachterstand moeten worden geïnterpreteerd ten opzichte van de referentiecategorie: huizen zonder een definitief energielabel. Deze huizen zijn te vergelijken met label D-woningen wat betreft het bouwjaar, de grootte en het woningtype. De regressiecoëfficiënten kunnen daarom geïnterpreteerd worden als de effecten ten opzichte van de doorsnee woning. Er zijn verschillende regressiemodellen geschat; de keuze voor een andere referentiecategorie had geen wezenlijk effect op de conclusie dat het energielabel nauwelijks invloed heeft op de kans op een betaalachterstand.

Energielabels en waarde van het onderpand

Een tweede hypotheekrisico is het zogenoemde restschuldrisico. Het is aannemelijk dat het energielabel invloed heeft op de omvang van een restschuld. Dit komt omdat de waarde van de woning voor een deel wordt bepaald door het energielabel van het huis.

Als de waarde van de woning lager is dan de hypotheekschuld die erop rust, is sprake van een potentiële restschuld. In deze situatie is de Loan-to-Value groter dan 100 procent. Een potentiële restschuld wordt pas problematisch bij een verhuizing, bijvoorbeeld vanwege (echt)scheiding of bij problemen om de maandelijkse hypotheeklasten te betalen als gevolg van bijvoorbeeld het verlies van werk. In het geval van een betaalachterstand, zal een hypotheekverstrekker uiteindelijk overgaan tot een gedwongen verkoop van de woning. Het uiteindelijke verkoopbedrag van de woning bepaalt deels de omvang van de restschuld.

Het is aannemelijk dat huishoudens in groen gelabelde woningen minder risico lopen op een (omvangrijke) restschuld dan huishoudens in rood gelabelde woningen. De waarde van de woning (en daarmee ook het verkoopbedrag) wordt namelijk beïnvloed door de duurzaamheid van het huis. Op basis van Nederlandse data blijken huizen met een groen energielabel sneller, en tegen een hogere verkoopprijs, te verkopen dan woningen met een rood label. Dit effect gaat vooral op voor gebieden buiten de grote steden waar de woningmarkt meer ontspannen is. Nederland is echter niet uniek. Ook in andere landen –waaronder Engeland, de Verenigde Staten en Spanje– is een positief effect aangetoond tussen de energieprestatie van een woning en de waarde van de woning. Eigenaren van een rood gelabelde woning moeten niet alleen rekening houden met een ‘brown discount’ (dus dat de woning minder waard is ), maar ook met een lagere huisprijsgroei. Dat blijkt uit een studie die is uitgevoerd in Engeland. Er bestaat dan ook een kans dat rood gelabelde huizen in de toekomst in toenemende mate aan waarde zullen verliezen.

Omdat de waarde van de woning (en dus ook de mogelijke verkoopopbrengst) mede wordt bepaald door het energielabel van de woning, heeft het energielabel invloed op de omvang van de restschuld. Een rood energielabel heeft daarbij een negatieve invloed op de verkoopopbrengst en kan de omvang van de restschuld vergroten.

Al met al zegt het energielabel van een huis niet alleen iets over de energieprestatie van de woning, maar ook over de mogelijke hypotheekrisico’s, en in het bijzonder het risico op een omvangrijke restschuld. Dit komt omdat het energielabel invloed heeft op de waarde van de woning en daarmee ook op de omvang van de restschuld: de hypotheekschuld die resteert na verkoop van de woning. Het energielabel speelt een minder grote rol bij het risico op een betaalachterstand. Eigenaren van woningen met een rood energielabel, blijken inderdaad een iets grotere kans op betaalachterstanden te hebben. Dit komt omdat zij kwetsbaarder zijn voor stijgende energieprijzen. Het effect is evenwel heel erg klein. In tegenstelling tot Amerikaans onderzoek, blijken Nederlandse huiseigenaren van groen gelabelde woningen geen lagere kans te hebben op een betaalachterstand op de hypotheek dan huiseigenaren in niet-gelabelde woningen. Mogelijk hangt dit deels samen met het feit dat Nederlandse huiseigenaren ook ‘kampioen’ zijn in het terugbetalen van de hypotheek; betaalachterstanden komen naar internationale maatstaven weinig voor.

Grote banken, waaronder de Rabobank, bieden (nieuwe) huiseigenaren van groen gelabelde huizen een korting op de hypotheekrente. Dit doen zij onder andere vanwege de ambitie om bij te dragen aan de verduurzamingsopgave voor de woningmarkt en de veronderstelde verschillen in risico’s tussen rood en groen gelabelde woningen. In het hier beschreven onderzoek is voor het eerst aangetoond dat in Nederland het energielabel slechts in beperkte mate iets zegt over het risico op een betaalachterstand. Huiseigenaren van rood gelabelde woningen hebben slechts een iets grotere kans op een betaalachterstand. Vooral vanwege de verschillen in de omvang van een eventuele restschuld, zijn groen gelabelde huizen minder risicovol voor zowel de hypotheeknemer als de hypotheekverstrekker dan rood gelabelde huizen. Met het oog op verschillen in risico’s, zijn dus vooral de verschillen in het restschuldrisico een reden om een rentekorting (of renteopslag) te geven op de hypotheek al naar gelang het label van de woning. Het bijdragen aan de verduurzaming is een andere reden om de hypotheekrente afhankelijk te maken van het energielabel van de woning.

Ayala, A. de, Galarraga, I. & Spadaro, J.V. (2016). The price of energy efficiency in the Spanish housing market, Energy Policy, 94, 16-24.

Bohorquez Correa, S., Brounen, D. & Kok, N. (te verschijnen). Energy efficiency as a predictor of residential mortgage risk, onderdeel van een lopend promotieonderzoek aan de Universiteit van Tilburg.

Brounen, D. (2016). De groeiende rol van energie-efficiëntie in vastgoed-financiering, hoofdstuk 7 in Berkhout, T.M., & Bartels, S. (Eds). Vastgoedfinanciering: klaar voor de toekomst. Amsterdam: Stichting Fundatie Bachiene.

Brounen, D. (2018). Ongunstig energielabel doet weinig pijn in grote steden, nieuwsbericht Tilburg University, 7 mei 2018. Verkregen op 16 juli 2018.

CBS (2019). Energierekening 334 euro hoger, nieuwsbericht 16 februari 2019.

Fuerst, F., McAllister, P., Nanda, A. & Wyatt, P. (2015). Does energy efficiency matter to home-buyers? An investigation of EPC ratings and transaction prices in England, Energy Economics, 48, 145-156

Fuerst, F., McAllister, P., Nanda, A. & Wyatt, P. (2016). Energy performance ratings and house prices in Wales: An empirical study, Energy Policy, 92, 20-33.

HIER verwarmt (2019). ‘Waar gebruik ik nu gas voor’, www.hierverwarmt.nl.

Kahn, M.E. & Kok, N. (2014). The capitalization of green labels in the California housing market, Regional Science and Urban Economics, 47, 25-34.

Kaza, N., Quercia, R.G. & Chao Yue, T. (2014). Home Energy Efficiency and Mortgage Risks. Cityscape, 16(1).

Koot, P., Vlekke, M., Berkhout, E., & Euwals, R. (2016). MIMOSI: Microsimulatiemodel voor belastingen, sociale zekerheid, loonkosten en koopkracht. Den Haag: Centraal Planbureau (CPB).

Long, J.S. & Freese, J. (2001) Regression models for categorical dependent variables using STATA. Hoofdstuk 4. Texas: Stata Corporation.

Middelkoop, M. van (2014). Energiebesparing: voor wie loont dat? Onderzoek naar de betaalbaarheid van energie en energiebesparing voor huishoudens. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.

Middelkoop, M. van, S. van Polen, R. Holtkamp & F. Bonnerman (2018). Meten met twee maten. Een studie naar de betaalbaarheid van de energierekening van huishoudens. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.

Rijksoverheid (2019). Klimaatakkoord hoofdstuk Gebouwde Omgeving.

Sociaal-Economische Raad (SER) (2013). Energieakkoord voor duurzame groei.

Stanga, I., Vlahu, R. & Haan, J. de (2017). Mortgage arrears, regulation and institutions: Cross-country evidence, DNB Working Paper no 580. Amsterdam: De Nederlandsche Bank NV (DNB).

Wijngaard, R. van den, Folkert, R. & Middelkoop, M. van (2014). Op weg naar een klimaatneutrale woningvoorraad in 2050. Investeringsopties voor een kosteneffectieve energievoorziening. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving (PBL).

Zancanella, P., Bertoldi, P. & Boza-Kiss, B (2018). Energy efficiency, the value of buildings and the payment default risk. JRC Science for Policy Report. Luxemburg: Europese Unie.

Deze versie is bijgewerkt op 13 november 2019