Grijp oververhitting aan om werking huizenmarkt te verbeteren

Nu tien jaar geleden manifesteerde de financiële crisis zich in Nederland al vlot in de echte economie. Onder meer via de pensioenen: een belangrijk deel van dat vermogen ging op de beurs in rook op. Premies stegen, indexeren bleef uit en er zelfs werd gekort op de uitkeringen. Nederlanders hielden prompt de hand op de knip. Ook op de woningmarkt zat de schrik er goed in: de verkopen stortten in en ruim een derde van de woningbezitters zag de waarde van zijn huis zelfs tot onder die van de hypotheek zakken. Als reactie daarop zijn zij extra gaan aflossen, maar gaven daardoor flink minder geld uit. Het duurde in Nederland nog tot eind 2017 voordat huishoudens net zoveel uitgaven als vóór de crisis.

Die malaise heeft Nederland wakker geschud: een woningmarkt met minder pieken en dalen is niet enkel belangrijk voor kopers en huurders, maar ook voor de macro-economische stabiliteit. We sparen verplicht veel voor pensioenen, maar lenen daardoor ook veel geld voor het kopen van een huis. Opgeteld hebben we daardoor gigantische vermogens maar ook torenhoge schulden. Zoals hoge bomen meer wind vangen, maken die lange balansen ons gevoelig voor economische tegenwind. Op de koopwoningmarkt zijn al goede stappen gezet, bijvoorbeeld door het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Maar we zijn er nog niet: de huizenprijzen zijn inmiddels de piek van 2008 voorbij geschoten en de hypotheekschuld stijgt weer. Daarom een aantal beleidsopties voor een betere woningmarkt.

Zo zit de huizenmarkt voor veel mensen op slot: jongeren komen de sociale huursector niet meer in, huurders in dat segment stromen op hun beurt niet door vanwege een gebrek aan vrije huur- en koopwoningen die bij hun budget passen. Op zich zijn er voldoende sociale huurwoningen voor de doelgroep. De oplossing ligt voor de hand: fors meer bouwen, vooral in het betaalbare vrije huur- en koopsegment. Maar de nieuwbouw stagneert, en de Rijksoverheid vervult nog slechts een bijrol als het om woningbouw gaat. Tegelijkertijd legt het woningcorporaties een verhuurdersheffing op, terwijl dat inmiddels minder nodig is om ze naar hun kerntaak te sturen. Het is alle hens aan dek om het huizentekort in te lopen: dat betekent naast ruim baan voor private ontwikkelaars ook meer ruimte voor corporaties.

Gemeenten en private investeerders zouden daarnaast moeten worden verleid om meer bouwgrond beschikbaar te stellen. Nu gebeurt dat mondjesmaat omdat het tegelijkertijd aanbieden van veel bouwlocaties de grondprijs drukt. Zolang bouwgrond voor gemeenten een belangrijke inkomstenbron is, zou het Rijk gemeenten daarvoor kunnen compenseren via subsidies. Private investeerders kunnen worden geprikkeld om te ontwikkelen door de onroerendzaakbelasting op inactieve grondposities te verhogen.

Meer bouwen is een kwestie van de lange adem, op korte termijn kunnen we bijvoorbeeld al de doorstroom uit de sociale huursector op gang krijgen. Een ingrijpende manier zijn inkomensafhankelijke huren in de sociale huursector voor huurders die structureel boven de inkomensnorm verdienen, of vaker met tijdelijke contracten werken. Een positievere aanpak is het compenseren van verhuiskosten voor iemand die naar een woning gaat die beter past bij hun gezinsgrootte of inkomen. Daarvoor moet ook de huurtoeslag persoonsgebonden worden in plaats van woninggebonden, zodat iemand niet direct zijn huurtoeslag kwijtraakt als hij van een sociale naar een vrije huurwoning verhuist.

Een andere manier om de doorstroom te stimuleren, is een beter samenspel tussen mobiliteits- en woningmarktbeleid. Nu zijn lagere en lagere middeninkomens sterk geconcentreerd in steden, terwijl een spreiding over steden en het buitengebied beter past bij een goed werkende woning- en arbeidsmarkt. Door openbaar vervoer goedkoper en beter te maken, wordt wonen buiten de stad aantrekkelijker. Denk aan het deels vervangen van de huurtoeslag door een mobiliteitstoeslag.

Tot slot verdient de benauwde positie van starters op de koopwoningmarkt bijzondere aandacht. Het ongelijke speelveld tussen starters en doorstromers zorgt ervoor dat het kopen van een huis voor veel jongeren steeds moeilijker wordt. Zeker omdat zij binnen de grotere steden ook forse concurrentie hebben van beleggers. In plaats van het versoepelen van leennormen voor starters, wat alleen maar leidt tot nog hogere prijsstijgingen, is het verstandiger de rol van opportunistische beleggers te verkleinen. Door een hogere overdrachtsbelasting worden zij afgeschrikt, blijkt uit internationale ervaring. Een uitzondering kan gelden voor beleggers die huizen kopen en die als betaalbare huurwoningen aanbieden.

Net als de onderkoeling tijdens de crisis biedt ook deze oververhitting momentum om de werking van de huizenmarkt te verbeteren. Het is nu tijd om die kans aan te grijpen, anders zal de huizenmarkt bij de volgende crisis opnieuw de neergang verergeren.

Verschenen in Trouw, 14 oktober 2018