Sterke huizenmarktcijfers vóór de coronacrisis, maar vertrouwen consument daalt

De laatste woningmarktcijfers tonen nog nauwelijks een effect van de coronacrisis, maar de vooruitzichten zijn minder florissant. De virusuitbraak raakt de economie naar verwachting hard. Bovendien is inmiddels duidelijk geworden dat het consumentenvertrouwen flink onderuit is gegaan en dat de hypotheekrente iets is gestegen. En deze factoren zullen naar verwachting de rest van het jaar het aantal woningverkopen en de huizenprijzen negatief beïnvloeden.

Tussen januari en maart wisselden volgens het Kadaster in totaal bijna 52.000 bestaande huizen van eigenaar, 8,7 procent meer dan in het eerste kwartaal van 2019. In Zeeland steeg het aantal verkopen zelfs met 15,0 procent (zie figuur 1). Tegelijkertijd zijn de prijzen opnieuw fors gestegen: in het eerste kwartaal kostte een koophuis gemiddeld 6,6 procent meer dan een jaar eerder, met de provincie Groningen als uitschieter: daar lag de prijsindex ruim 9 procent hoger dan een jaar eerder (zie figuur 2).

Opvallend is dat het momentum waarmee huizen duurder worden weer is toegenomen. Vijf kwartalen lang viel de jaar-op-jaar-prijsstijging lager uit dan een kwartaal eerder. Maar in het eerste kwartaal was de prijsstijging van 6,6 procent juist een stuk groter dan de 6,2 procent in de laatste maanden van 2019 (zie figuur 3). Samen met het toenemende aantal verkopen lijkt dit te suggereren dat de woningmarkt vooralsnog onaangetast is door het coronavirus, dat Nederland al sinds maart in zijn greep houdt.

Toch is dat niet geheel verrassend: volgens onderzoek van makelaarsvereniging NVM en het Kadaster zitten er gemiddeld drie maanden tussen het tekenen van het voorlopige koopcontract bij de makelaar en het moment dat de nieuwe eigenaren de sleutel krijgen en door de notaris worden ingeschreven bij het Kadaster. De eerstekwartaalcijfers geven dus feitelijk de woningmarkt weer zoals die eind 2019 was, lang voordat de eerste Nederlanders werden besmet met het coronavirus. De werkloosheid was toen nog dalende; het inkomen van huishoudens stijgende. Bovendien was het vertrouwen van Nederlanders in de economie en woningmarkt toen nog relatief hoog.

Maar ook recenter nieuws wijst erop dat de huizenmarkt vooralsnog weinig last heeft van de coronacrisis. Sinds de uitbraak zijn er weliswaar minder makelaars en particulieren die bij het Kadaster (betaalde) informatie hebben opgevraagd over een huis, maar het aantal ‘bevragingen’ van particulieren trekt volgens het Kadaster (2020) inmiddels weer wat aan. Ook NVM wijst erop dat de woningmarkt nog goed draait: de gemiddelde verkoopprijs is volgens de makelaarsvereniging in de eerste maand na de intelligente lockdown vergelijkbaar met die van een maand daarvoor. Bovendien steeg het aantal hypotheekaanvragen sinds de virusuitbraak juist volgens Hypotheken Data Netwerk (HDN 2020). Dit komt volgens de organisatie vooral doordat meer mensen hun hypotheek willen vastzetten of oversluiten als reactie op de sinds de crisis iets gestegen hypotheekrente.

Toch is het onwaarschijnlijk dat de huizenmarkt immuun is voor de gevolgen van het coronavirus, want de ontwikkelingen in de huizenprijzen en het aantal verkopen bewegen mee met de economische conjunctuur. Het is onwaarschijnlijk dat de onzekerheid over werk en inkomen en de scherpe krimp van de economie die wij verwachten als gevolg van de gezondheids- en economische crisis niet doorwerkt in de koopbereidheid van huizenkopers. Zo dook het consumentenvertrouwen in april omlaag van -2 naar -22, de grootste daling ooit (zie figuur 4). Ook de algemene koopbereidheid, een deelfactor van het consumentenvertrouwen, is sterk verslechterd. Uit het verleden weten we dat het vertrouwen van Nederlanders in de economie en woningmarkt samenhangt met het aantal huizenverkopen (zie figuur 5).

Daarnaast leert het verleden ons dat de huizenprijzen vaker dalen tijdens een economische recessie. Soms gaat het om een heel korte periode waarin de huizenprijzen maand-op-maand dalen maar soms resulteert het in een langere periode waarin de prijzen dalen. Dat er een groot tekort aan huizen is, is dan ook geen garantie dat de huizenprijzen niet gaan dalen of minder hard stijgen. Mensen die onzeker zijn over hun inkomen of dit inderdaad hebben verloren, zullen terughoudender zijn om een huis te kopen, maar omzien naar alternatieven. Bijvoorbeeld het delen van een huis met vrienden. Daardoor stijgt de gemiddelde woningbezetting, en daalt de vraag naar koopwoningen. Mogelijk gaan steden dus weer fungeren als ‘spons’ zoals tijdens de huizenmarktcrisis van 2008-2013 (PBL 2015): de doorstroming de stad uit stokt, doordat bijvoorbeeld jonge gezinnen niet meer wegtrekken.

Het is dan ook niet waarschijnlijk dat de huizenmarkt ontsnapt aan de grote economische gevolgen van de virusuitbraak. We gaan op dit moment uit van een scenario waarin de Nederlandse economie dit jaar met zeker 5 procent krimpt als gevolg van de corona-uitbraak. Daarbij verwachten we ook dat het aantal woningverkopen dit jaar zal teruglopen en dat de huizenprijzen vanaf de tweede helft van dit jaar enkele kwartalen zullen dalen. We verwachten dat het grote woningtekort op termijn wel weer de boventoon zal voeren op de huizenmarkt, maar wanneer is afhankelijk van de snelheid waarmee het economische herstel intreedt.