Samen naar een volhoudbare toekomst

Bouw- en vastgoed zijn onlosmakelijk verbonden met grote maatschappelijke vraagstukken zoals energietransitie, klimaatadaptatie en betaalbaar wonen. Om een duurzame, volhoudbare toekomst voor ons allemaal te creëren moeten we veranderen. Maar weten dat er iets moet veranderen wil nog niet zeggen dat het ook voldoende gebeurt. Veranderen is complex, onzeker, ingewikkeld, moeilijk, duur en spannend. We weten dat het anders moet en willen ook best veranderen, maar toch doen we het vaak niet. Het ontbreekt ons vooral aan uitvoeringskracht. Zo lijkt de nieuwbouwproductie eerder te dalen dan te stijgen, zijn er nog maar weinig huizen ‘van het gas’ en is de stikstofcrisis nog altijd niet beslecht. Hoe veranderen we dit? Hoe zorgen we ervoor dat we de grote opgaven doeltreffend(er) te lijf gaan?

In het Bouw- en Vastgoedbericht 2022 gaat Rabo Real Estate Finance in op de vraag hoe we succesvol én slagvaardig blijven in een snel veranderend speelveld met steeds weer nieuwe kaders, spelers en spelregels. Hoe komen we van grote ambities naar concrete uitvoering en oplossingsgerichte acties? Hoe houden we aandacht voor ‘de dingen goed doen’, maar focussen we vooral op ‘de goede dingen doen’? Ons advies: volg de regels niet! Dit is geen oproep tot burgerlijke ongehoorzaamheid, maar een oproep om nieuwe regels niet lijdzaam af te wachten, maar ze juist voor te zijn. In dit artikel - en natuurlijk in ons Bouw- en Vastgoedbericht 2022 - leggen we je uit waarom we hiervoor pleiten en hoe je de regels voor kunt zijn.

Na decennia waarin marktwerking en privatisering de norm waren, heeft de overheid recentelijk weer meer verantwoordelijkheid naar zich toegetrokken. Het Rijk voert meer regie en bepaalt het tempo. Gezien het grote maatschappelijk belang van de opgaven waar we voor staan lijkt het vanzelfsprekend dat de overheid stuurt en strenger optreedt. Tegelijkertijd zien we dat de overheid worstelt en zoekt. Als het je in het huidige politieke speelveld al lukt om nieuwe regels op te stellen, is de vervolgvraag bijna altijd hoe je tot uitvoering komt. Bij meer Rijksregie is succes nog niet verzekerd en met meer regels is iets nog niet ‘geregeld’.

Moeten we het dan maar overlaten aan de markt? Marktwerking wordt door velen eerder als oorzaak dan als oplossing van veel problemen gezien. Ook verschillende pogingen tot ‘zelfregulering’ leverden vaak niet het gewenste resultaat op.

We weten welke kant we op moeten, maar vervolgens ontstaat een spagaat. Wat we gewend zijn werkt steeds minder goed, maar wat er voor in de plaats moet komen is onduidelijk. Enerzijds hebben we strengere regels nodig die ons richting geven en ons vertellen wat wanneer geregeld moet zijn, anderzijds moeten we versnellen en doorpakken. Zelf actie ondernemen en dingen regelen. Meer regels helpen daar niet altijd bij en staan ons soms zelfs in de weg. Daarnaast rijst de vraag of extra regels er ook echt voor zorgen dat we dingen sneller en beter regelen.

Veranderen kan op veel verschillende manieren. Om slagvaardig tot uitvoering te komen hebben markt en overheid allebei een eigen verantwoordelijkheid. Met regels alleen zijn dingen nog niet ‘geregeld’. Dat blijkt wel uit de vele themaverhalen die we in ons Bouw- en Vastgoedbericht 2022 belichten:

Uit die verhalen kunnen we een aantal lessen trekken. Bijvoorbeeld dat meer regels soms onontkoombaar zijn. Als marktwerking tekortschiet of als zelfregulering ontbreekt, is het logisch dat de overheid naar ‘de stok’ grijpt en nieuwe regels invoert. Dat zien we onder andere bij de Wet Kwaliteitsborging Bouw, de Wet Goed Verhuurderschap of de LabelC-verplichting. Wie niet horen wil, moet voelen.

Maar we zien ook dat meer handhaving gewenst is. Een stok doet namelijk pas pijn als ermee wordt geslagen. In ons themaverhaal over verduurzaming gaan we bijvoorbeeld in op de vraag wie er straks op toeziet dat verhuurde panden minstens een energielabel C hebben, maar vooral ook wat er gebeurt als geconstateerd wordt dat dat niet zo is.

Een andere les is dat regels in het ene domein veranderingen in een ander domein kunnen tegenwerken. Bij regelgeving over inspraak en bezwaarmogelijkheden komen veel bedrijventerreinen in de knel. En in het themaverhaal over het beter benutten van de bestaande voorraad zien we dat maatregelen uit het domein van bijstand en toeslagen efficiëntere benutting van de woningvoorraad in de weg staan.

Daar hebben we allemaal baat bij. Om tot uitvoering te komen moeten we onze krachten bundelen. We moeten het samen doen, voor en met elkaar. Overheid, bedrijfsleven en burgers, samen gericht op het collectieve belang. De overheid blijft primair verantwoordelijk voor het schetsen van een inspirerende lange termijn visie en de regels en wetten die daaruit volgen. Een stip op de horizon die perspectief biedt. Een visie die gaat over leefbare dorpen, steden en regio’s. Over clusters, netwerken, de circulaire economie én over landbouw en natuur. Een visie die recht doet aan verschillende groepen mensen en regio’s in ons land.

Het opstellen van die visie mag dan primair een taak van de overheid zijn, als marktpartij hoef je die visie natuurlijk niet af te wachten. Sterker nog; je doet er goed aan om erop voor te sorteren. Veel ingrediënten van het verhaal zijn al bekend. Het gaat om begrippen als toekomstbestendig, duurzaam, circulair, eerlijk, inclusief, gezond, solidair en betaalbaar. Het doel moet niet zijn ‘alleen winst voor de eigen organisatie’, maar ‘meerwaarde voor de samenleving als geheel’. Niet alleen vandaag, maar ook voor toekomstige generaties. Met die gedachte in het achterhoofd kun je meteen aan de slag zonder te hoeven wachten op nieuwe overheidsregels die je vertellen wat je moet doen of wat juist niet meer mag.

Nieuwe regels zoals een Leegstandsbelasting of een Verhuurverplichting zijn nu nog fictief, maar zeker niet ondenkbaar. Of wat te denken van een Verspillingsbelasting of een Tegeltuintax? Misschien komt er wel een Samenwoonsubsidie of, als die niet werkt, een Alleenwoonbelasting. Klinkt dat gek? Klonken een Zelfbewoningsplicht, Opkoopbescherming of Label-C verplichting ooit niet net zo vreemd?

Ons advies: houd je aan de regels, maar volg ze niet! Wacht niet tot regels je vertellen wat je moet doen, maar wees ze voor. Want wees eerlijk: je weet toch eigenlijk al lang wat je moet doen?