Te vroeg om te juichen om groei middensegment

Wie het nieuws over de woningmarkt in de afgelopen maanden een beetje in de gaten heeft gehouden, zal het niet zijn ontgaan: er zijn grote zorgen over de vrije huursector in Nederland. De vrije huursector is als gevolg van het ontbreken van vraagondersteuning namelijk erg klein.[1] [2] In 2018 behoorde slechts 7 procent van alle huizen tot de vrijehuursector. Vooral het ontbreken van betaalbare huurwoningen in de vrije huursector – het zogenoemde middensegment – wordt gezien als een probleem. Door het gebrek aan woningen in het middensegment functioneert de woningmarkt minder goed. Het zorgt er namelijk voor dat huishoudens minder keuze hebben. Dit remt niet alleen de mate waarin huishoudens verhuizen, maar kan daarmee ook nadelig zijn voor de arbeidsmobiliteit. Het ontbreken van een volwaardig middensegment zou ook problematisch zijn voor een specifieke groep huishoudens: huishoudens met een middeninkomen.

[1] De vrije huursector bestaat uit huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, een grens die gelijk is aan de huurtoeslaggrens. In 2019 bedraagt deze grens 720,42 euro. Als de huur onder de liberalisatiegrens ligt, wordt een huurwoning tot de ‘sociale’ (gereguleerde) huursector gerekend, ongeacht of de woning door een woningcorporatie wordt verhuurd of een particuliere of institutionele verhuurder.

[2] In de vrijehuursector is geen sprake van vraagondersteuning, zoals wel het geval is in de koopsector (hypotheekrenteaftrek) en in de sociale huursector (huurtoeslag). Dit maakt het voor verhuurders in dit segment lastiger om te concurreren met de koopsector en de sociale huursector.

De problemen in de vrijehuursector staan al langere tijd hoog op de politieke woonagenda. In de hervormingsagenda voor de woningmarkt van het kabinet Rutte II werd de ambitie uitgesproken om het middensegment te vergroten. Daarbij werd met een schuin oog hoopvol gekeken naar een mogelijke bijdrage van particuliere investeerders. Minister Ollongren, die gaat over wonen, zoekt de oplossing meer in het begrenzen van de maximale huurprijs in de vrijehuursector.

In deze Special nemen we het knellende middensegment onder de loep op basis van bestaande onderzoeken en nieuwe analyses op het cross-sectionele WoonOnderzoek Nederland (WoON). Hoe heeft het middensegment zich in de afgelopen jaren ontwikkeld? Wat zijn voor- en nadelen van deze ontwikkeling en hoe kan beleid de groei van het middensegment ondersteunen?

Middensegment bijna verdubbeld, maar nog steeds klein van stuk

Het middensegment is in de afgelopen jaren fors gegroeid (figuur 1). In 2012 telde de Nederlandse woningvoorraad 227.000 huurwoningen in het middensegment. In 2018 waren dit er circa 420.000. In circa 6 jaar tijd is de omvang dus bijna verdubbeld. In relatieve termen is de omvang ervan evenwel nog altijd bescheiden. Slechts 6 procent van alle huizen behoorde in 2018 tot het middensegment. In de vier grote steden, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, groeide het middensegment iets harder dan elders.

Hoewel woningcorporaties zich sinds 2015 steeds meer richten op hun kerntaak – het verhuren van sociale, gereguleerde huur aan lage inkomens – zijn ze nog altijd de grootste speler in het middensegment. Zo’n 37 procent van alle middensegmentwoningen wordt verhuurd door een woningcorporatie (figuur 2). Dit is vergelijkbaar met 2012. Een kleine kwart van alle middensegmentwoningen werd in 2018 verhuurd door een particuliere verhuurder (een particulier persoon of familie). Nog eens 22 procent werd verhuurd door een institutionele verhuurder. Een vierde categorie wordt gevormd door een gemêleerde groep van overige verhuurders (variërend van zorginstellingen tot de Rijksoverheid.[3]

[3] Tot deze groep is ook de relatief grote groep gerekend waarvan het niet duidelijk is om wat voor soort verhuurder het gaat.

Particuliere verhuurders een van de motoren achter groei middensegment

Tussen 2015 en 2018 groeide het middensegment met een kleine 91.000 huurwoningen. Deze groei is voor ruim een derde te danken aan de categorie ‘overige verhuurders’ en voor nog eens een derde aan particuliere verhuurders (figuur 3). Woningcorporaties waren goed voor ruim 23 procent van de toename van het middensegment. In tegenstelling tot particuliere verhuurders, hebben institutionele verhuurders slechts in beperkte mate bijgedragen aan de groei van het middensegment tussen 2015 en 2018.

Particuliere verhuurders bedienen vooral jongvolwassenen

De helft van alle middensegmentwoningen van particuliere verhuurders wordt verhuurd aan jongvolwassenen (figuur 4). Dit zijn huishoudens tot 35 jaar. Particulieren verhuren hun middensegmentwoningen vaker aan 35-minners dan bijvoorbeeld woningcorporaties. Zij verhuren namelijk slechts 20 procent van hun middensegmentwoningen aan jongvolwassenen. Dit is niet zo verwonderlijk, omdat woningcorporaties vaak werken met wachtlijsten; en jongvolwassenen hebben vaak nog niet zo veel inschrijfduur opgebouwd.

Hoe is het grotere middensegment tot stand gekomen? Het kan zijn dat er vooral nieuwe huurwoningen aan het middensegment zijn toegevoegd óf dat het middensegment vooral gegroeid is ten koste van andere segmenten. Dit laatste lijkt het geval. Want van alle middensegmentwoningen die we in 2018 hadden, was slechts een kleine 11 procent gebouwd in 2012 of later (tabel 1). In absolute aantallen gaat het hier om circa 45.000 woningen. Tussen 2012 en 2018 groeide het totale middensegment met een kleine 193.000 woningen (figuur 1). Iets minder dan een kwart van de groei van het middensegment is daarmee te herleiden tot nieuwbouw sinds 2012. Het middensegment is dus vooral gegroeid door veranderingen in de bestaande voorraad. Oftewel de ‘komst’ van bestaande woningen uit andere woningmarktsegmenten: de sociale huursector en/of de koopsector.

Sociale huursector lijkt niet het kind van de middensegment-rekening te zijn…

Het aantal sociale huurwoningen nam tussen 2012 en 2015 af met bijna 150.000 woningen (figuur 1). Dit zou erop kunnen duiden dat het middensegment is gegroeid ten koste van de sociale huursector. Toch is het de vraag of dit het geval is.

Verhuurders kunnen bij een bewonerswissel de huurprijs van kwalitatief hoogwaardige sociale huurwoningen optrekken tot een middenhuur-niveau. Volgens de Monitor Huurbeleid 2018 liberaliseerden commerciële verhuurders ruim 4 procent van de gereguleerde huurwoningen bij een bewonerswissel. Bij woningcorporaties gebeurt dit volgens de monitor minder vaak. Bovendien brengen woningcorporaties bij een bewonerswissel ook woningen terug naar de gereguleerde huursector. Volgens emeritus hoogleraar Johan Conijn zou het middensegment ook niet zijn gegroeid door het overhevelen van huurwoningen naar de niet-DAEB-tak (Diensten van Algemeen Economisch Belang) door woningcorporaties. Dit is de tak waarvoor staatssteun niet geoorloofd is en waarvoor bijvoorbeeld geen toewijzingsregels gelden. Dat de sociale huursector is geslonken, is vermoedelijk meer te danken aan processen als verkoop of sloop dan aan de groei van het middensegment.

… maar de koopsector mogelijk wel

Is het middensegment dan gegroeid ten koste van de koopsector? Dit lijkt aannemelijk. Een recent onderzoek van het Kadaster laat zien dat in de afgelopen jaren koopwoningen zijn verschoven naar de particuliere huursector. Binnen het totale aantal verkopen neemt het belang van buy-to-let (kopen om te verhuren) ook toe, wat samenhangt met de historisch lage rente. Van alle woningen die in 2017 werden verkocht, ging één op de twintig naar een particuliere verhuurder (ook wel particuliere beleggers genoemd). De opkomst van buy-to-let betekent meer aanbod van huurwoningen, maar tegelijk ook minder kansen voor huishoudens die een huis willen kopen. Dit geldt mogelijk vooral voor huishoudens die een kleiner appartement willen kopen, omdat dit het segment is waar particuliere verhuurders zich met name op richten.

Al met al heeft buy-to-let geresulteerd in een grotere particuliere huursector. En particuliere verhuurders waren in de afgelopen jaren één van de motoren achter de groei van het middensegment (figuur 3). Nieuwbouw speelt een beperkte rol. Dit suggereert dat het middensegment in ieder geval ten dele is gegroeid door buy-to-let.

Vraagtekens bij gejuich groei middensegment

Alles bij elkaar opgeteld lijkt de groei van het middensegment gedeeltelijk een pyrrusoverwinning. Er zijn namelijk weinig nieuwe middensegmentwoningen bijgebouwd. De groei van het middensegment lijkt dus ten koste gegaan van de koopsector. Deze is daardoor minder hard gegroeid dan dat het geval was geweest zonder het fenomeen buy-to-let.

Bovendien schurkt de gemiddelde aanvangshuurprijs die verhuurders vragen in de vrijehuursector dicht tegen de bovengrens van het middensegment aan (figuur 5). In de vier grote steden (G4, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) ligt de gemiddelde aanvangshuurprijs zelfs iets boven het middensegmentplafond. Degenen die een woning zijn gaan huren van een particuliere verhuurder betalen de hoofdprijs. In 2018 betaalden zij gemiddeld 1.045 euro aan huur; in de G4 bedroeg de gemiddelde aanvangshuur zelfs 1.156 euro. Woningcorporaties vragen doorgaans lagere huren in de vrijehuursector; dit blijkt ook uit de verdeling van de aanvangshuren in de vrijehuursector (tabel 2). Dit komt mogelijk deels doordat de woningen van corporaties een iets lagere kwaliteit hebben dan de huizen die particuliere verhuurders verhuren.[4]

[4] De kwaliteit is gemeten aan de hand van het aantal woningwaarderingspunten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Vrijehuursectorwoningen van corporaties hebben gemiddeld 183 punten. Huurwoningen van particuliere verhuurders hebben gemiddeld 195 punten.

Een groter middensegment is zogezegd nodig voor het beter laten functioneren van de woningmarkt. Functioneert de woningmarkt beter nu het middensegment is gegroeid? Dat is nog maar de vraag. De wijze waarop het middensegment is gegroeid behelst namelijk mogelijk risico’s voor de stabiliteit van de woningmarkt.

Ten eerste is het middensegment vooral gegroeid ten koste van andere segmenten, vermoedelijk vooral de koopsector. Dit heeft koophuizen nog schaarser gemaakt, terwijl de vraag naar koopwoningen onverminderd groot is. In 2018 wilde bijna de helft van de huishoudens, die zeker binnen twee jaar willen verhuizen of die al naar een woning zochten, graag een woning kopen. Het ging hier om zo’n 279.000 huishoudens; ruim 43.000 huishoudens meer dan in 2015. De toenemende schaarste heeft volgens het mechanisme van vraag en aanbod een prijsopdrijvend effect. In perioden van schaarste kan buy-to-let de betaalbaarheid op zowel de koopmarkt als de huurmarkt onder druk zetten.[5] Volgens DNB vormen de nu al sterke prijsstijgingen financieel gezien een stabiliteitsrisico. Ontwikkelingen op de woningmarkt versterken namelijk de conjuncturele schommelingen in de Nederlandse economie.

Ten tweede zagen we dat de groei van het middensegment deels te danken is aan particuliere verhuurders en overige verhuurders. We weten echter ontnuchterend weinig over wie deze verhuurders zijn en welk investeringsperspectief zij hanteren. Zijn zij ingestapt om even snel te cashen of om een appeltje voor de dorst op te bouwen? Naarmate verhuurders een kortere investeringshorizon hebben, nemen ook de risico’s voor de Nederlandse woningmarkt toe. Als de huizenprijzen minder hard stijgen (of dalen) of als de rente stijgt waardoor andere investeringen aantrekkelijker worden, bestaat de kans dat de buy-to-let vraag (gedeeltelijk) wegvalt. Gezien het toenemende marktaandeel van particuliere verhuurders in het totale aantal woningverkopen, kan het wegvallen van de vraag de ontwikkeling van de huizenprijzen drukken. Ook wordt gevreesd dat deze verhuurders mogelijk net zo snel uitstappen als ze zijn ingestapt.

[5] De achterliggende gedachte is dat bepaalde groepen huishoudens zullen uitwijken naar de huursector omdat zij de hogere huizenprijzen niet kunnen betalen. De toegenomen vraag naar huurwoningen kan vervolgens resulteren in een stijging van de huurprijzen.

De hoge prijsstijgingen in de vrijehuursector en het gebrek aan huurwoningen in het middensegment hebben geresulteerd in een reeks van plannen door het kabinet, politieke partijen zoals Groen Links en steden als Den Haag en Amsterdam. Een deel van de plannen is te herleiden tot het rapport ‘Samen bouwen aan middenhuur’ van de Samenwerkingstafel Middenhuur. In dit rapport werd geadviseerd om tijdelijk (in gespannen woningmarkten) een maximale huurprijs voor te stellen voor vrijesectorhuurwoningen met minder dan 190 woningwaarderingspunten.[6]

In het spoor van dit advies – en met het oog op de wens om een volwaardig middensegment te creëren – onderzoekt minister Ollongren van het ministerie van BZK momenteel de mogelijkheid voor een zogeheten ‘noodknop’ middenhuur. In regio’s met ‘excessieve’ huren zouden gemeenten dan de aanvangshuur in de vrijehuursector mogen maximeren op een percentage van de WOZ-waarde. Ook wordt overwogen om het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het totaal aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel te maximeren.

Onzekerheid over uitwerking plannen

In hoeverre de ‘noodknop’ daadwerkelijk bijdraagt aan een groter middensegment is echter onzeker. De mogelijke effecten van een ‘noodknop’ zijn namelijk tweeledig.

De gedachte achter de ‘noodknop’ is dat door de maximale huur te begrenzen, het aanbod van betaalbare huurwoningen in de vrijehuursector toeneemt. Meer huurwoningen vallen dan binnen de huurgrenzen van het middensegment. Anderzijds kan de noodoplossing juist een averechts effect hebben: het maximeren van de huurprijs creëert namelijk onzekerheid over het verhuurrendement. Dat kan de investeringsbereidheid van particulieren en beleggers aantasten. Mogelijk betekent dit ook dat marktpartijen minder huurwoningen gaan bouwen, wat zijn weerslag zal hebben op het nu al schaarse aanbod van huurwoningen in het middensegment.

Los van de onzekerheid rondom het effect van een ‘noodknop’ zijn de plannen op zich ook opmerkelijk. De plannen druisen namelijk in tegen de vele hervormingsplannen voor de woningmarkt die de afgelopen jaren de revue passeerden. In de afgelopen jaren pleitten diverse deskundigen voor marktconforme huren en huurliberalisatie. Soms werd daarbij gepleit voor een grotere vrijehuursector en soms voor een eindbeeld van één huursector zonder een onderscheid tussen een gereguleerd en geliberaliseerd deel. Nu zien we onder invloed van schaarste – wat resulteert in stijgende huizenprijzen en huurprijzen – juist een drang naar meer regulering.

Pleidooi voor duurzaam middensegment en aanjagen nieuwbouw

Dát er iets moet gebeuren, staat evenwel als een paal boven water. Het middensegment is immers nog altijd zeer bescheiden van omvang. De wijze waarop het middensegment afgelopen jaren is gegroeid – waarschijnlijk deels door buy-to-let – is mogelijk gepaard gegaan met risico’s voor het functioneren van de woningmarkt. Ook liggen de gemiddelde aanvangshuurprijzen in de vrijehuursector dicht tegen het plafond van het middensegment aan. Dit geldt in het bijzonder voor degenen die een woning zijn gaan huren in de G4 en/of van een particuliere verhuurder. Een segment waarvan PBL onderzoek al heeft laten zien dat een deel van de middeninkomens deze middensegment-huren überhaupt helemaal niet kunnen betalen. Het aanbod van betaalbare huurwoningen voor middeninkomens blijft dus tekort schieten.

Het is belangrijk dat de plannen voor het middensegment uiteindelijk resulteren in een groter, maar vooral ook duurzaam middensegment, waarbij verhuurders voor langere tijd instappen en waarbij de hoogte van de huren aansluiten bij de portemonnee van middeninkomens. Als blijkt dat de nieuwe verhuurders een korte investeringshorizon hebben, dan kunnen maatregelen nodig zijn die speculatie op de woningmarkt ontmoedigen. Daarbij kan mogelijk worden geleerd van de lessen die zijn opgedaan op de Britse woningmarkt, waar de overdrachtsbelasting voor buy-to-let aankopen is verhoogd en strengere eisen zijn gekomen voor buy-to-let hypotheken.

Tegelijkertijd ligt de échte oplossing van het probleem niet in het reguleren van de schaarste. De enige reden waarom particuliere verhuurders in sommige woningmarkten erg hoge huren kunnen vragen is het gebrek aan aanbod. De oplossing van de problemen rondom het middensegment op de woningmarkt moet daarom vooral worden gezocht in het aanjagen van de nieuwbouw. Hier ligt ook een rol voor woningcorporaties, die via een vereenvoudiging van de markttoets binnenkort meer mogelijkheden krijgen om woningen voor het middensegment te bouwen. Via de weg van vraag en aanbod leidt dit dan vanzelf tot evenwichtigere prijzen wat de positie van middeninkomens op de woningmarkt versterkt. Daarnaast zou politiek Den Haag toch ook nog eens moeten kijken naar de vele hervormingsadviezen voor de woningmarkt. Het structureel oplossen van de problemen op de Nederlandse woningmarkt vraagt namelijk niet om lapmiddeltjes, maar om een integrale hervorming van de woningmarkt. Daarvoor hebben wij alsook andere deskundigen in de afgelopen jaren al gepleit.

[6] Op dit moment wordt alleen voor de gereguleerde huursector (tot 142 woningwaarderingspunten) een maximale redelijke huurprijs vastgesteld op grond van het aantal woningwaarderingspunten. Hiermee beoogt het Rijk om huurders te beschermen tegen hoge huurprijzen en om te voorkomen dat de huren niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. De ophoging tot 190 woningwaarderingspunten staat anno april 2019 gelijk aan een maximale huurprijs van 961,57 euro.

Aedes, de Woonbond, Vereniging Eigen Huis, NVM, VBO & VastgoedPro (2012). Wonen 4.0: plan voor integrale hervorming van de woningmarkt, 23 mei 2012.

Breukelen, F. van (2018). Regulating the Mid-rental Segment in Amsterdam: Implications for Institutional Investors. Master scriptie Universiteit van Amsterdam.

Conijn, J.B.S. (2019). Kennis is als een fata morgana. Hervorming van de woningmarkt: resultaten en lessen voor de toekomst. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate.

De Nederlandsche Bank (DNB) (2019). Overzicht financiële stabiliteit. Voorjaar 2019. Amsterdam: DNB.

De Volkskrant (2019). Hogere inkomens in Den Haag komen niet meer in aanmerking voor huurwoningen in het middensegment, 13 juni 2019.

Eijffinger, S.C.W., Buiter, W., Koedijk, C.G., Teulings, C.N., & Witteloostuijn, A. van (2006). Over goede intenties en de harde wetten van de woningmarkt. Tijdschrift voor Politieke Ekonomie, 27(6), 20-42.

Gijzel, R. van (2018). Samen bouwen aan middenhuur. Ervaringen van één jaar Samenwerkingstafel middenhuur. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK).

Groot, S., Möhlmann, J. & Lejour, A. (2016). De positie van de middeninkomens op de woningmarkt. CPB Policy Brief. Den Haag: Centraal Planbureau (CPB).

Harst, F. van der & Vries, P. de (2019). Kopen om te verhuren. Onderzoek naar veranderingen in eigendomsverhoudingen op de woningmarkt. Onderzoek in opdracht van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli). Apeldoorn: Kadaster.

Hekwolter of Hekhuis, M., Nijskens, R. & Heeringa, W. (2017). De woningmarkt in de grote steden. Occasional Studies 15-1. Amsterdam: DNB.

Het Parool (2019) Amsterdam wil noodknop voor behoud middenhuur, 22 februari 2019.

Lennartz, C., Baarsma, B. & Vrieselaar, N. (2018). Exploderende huizenprijzen: vijf beleidsopties. Rabobank Economisch commentaar, 5 juni 2018.

Lijzenga, J. (2018). Monitoring huurbeleid 2018, in opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Arnhem: Companen.

Martens, M. (2016). Nieuwe woningmarktbubbel met nieuwe risico’s door opkomst buy-to-let. Me Judice, 27 oktober 2016.

Middelkoop, M. van & Schilder, F. (2018). Middeninkomens op de woningmarkt. Ruimte op een krap speelveld. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving (PBL).

Piljic, D. & Stegeman, H. (2013). Anders wonen, naar een werkende woningmarkt. Rabobank Special 28 juni 2013.

Prins, L. & Vries, P. de (2019). Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden. Apeldoorn: Kadaster.

Rabo Real Estate Finance (2019). Vastgoedbericht 2019. Richting zoeken op de top. Utrecht: Rabobank.

Rijksoverheid (2019) Kabinet neemt maatregelen voor beter betaalbare huurmarkt. Nieuwsbericht 22 februari 2019.

Rli (2011). Open deuren, dichte deuren. Middeninkomensgroepen op de woningmarkt. Den Haag: Rli.

Schilder, F. & Conijn, C. (2015). Middeninkomens en het middensegment. De ontbrekende schakel op de woningmarkt. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate

Smeulders, P. (2019) Initiatiefnota marktwerking uit de huursector van GroenLinks.

Tweede Kamer (2013). Integrale visie op de woningmarkt. 32847 nr 87.

Visser, M. (2018). Bijsluiter bij: Buy-to-let gewikt en gewogen.Beleid en Maatschappij (45)3, 314-330.

Vrieselaar, N. (2017). Huren in het middensegment, stedelijk struikelblok. Rabobank Themabericht, 2 januari 2017.

VROM-raad (2007). Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans. Advies 064. Den Haag: VROM-raad.

Zeeuw, F. de & Drost, R. (2018). Onderzoek: particuliere verhuurders vullen gat middenhuur. Artikel Gebiedsontwikkeling.nu, 8 feb 2018.