Daling huizenprijzen zet naar verwachting door

De kapitaalmarktrentes en in het kielzog daarvan de hypotheekrentes zijn sinds het verschijnen van ons Kwartaalbericht Woningmarkt in september nog sterker opgelopen. Wie nu een hypotheek afsluit, betaalt zo’n 3,0 tot 3,5 procentpunt meer rente dan begin dit jaar. Dat drukt het bedrag dat huizenkopers kunnen lenen (zie figuur 1) en zorgt voor fors hogere maandlasten (zie figuur 2). Aangezien dit de vraag naar koopwoningen voor een belangrijk deel beïnvloedt, hebben wij onze verwachtingen voor de huizenprijzen en woningverkopen naar beneden bijgesteld. Voor 2023 gaan we er nu van uit dat de huizenprijzen gemiddeld 3,1 procent lager zijn dan dit jaar en in 2024 dalen ze met nog eens 2,0 procent. Dit is uiteraard sterk afhankelijk van de verdere ontwikkeling van de rentes. Als de rente langer hoog blijft dan verwacht, dan zullen de prijzen meer dalen.

Naar verwachting daalt het aantal verkopen de komende jaren beperkt. Omdat huiseigenaren vaker aflossen en doordat huizenprijzen de afgelopen jaren zeer hard zijn gestegen, hebben woningbezitters veel overwaarde opgebouwd. Daardoor zijn ze naar ons idee flexibeler in hun prijszetting. Ze zullen wat eerder geneigd zijn om genoegen te nemen met een lagere verkoopprijs, waardoor ze – in tegenstelling tot de huizenmarktcrisis van 2008-2013 – sneller tot een overeenkomst kunnen komen met een koper. Het aantal woningverkopen daalt volgend jaar daarom zoals we nu voorzien licht naar 179.000 en herstelt in 2024 weer tot 184.000.

Rentestijging werkt sneller door dan verwacht

Behalve vanwege de sterker dan verwachte rentestijging stellen we onze raming ook tussentijds bij omdat de rentestijging sneller vat lijkt te hebben gekregen op de huizenmarkt dan we hadden voorzien. In onze septemberraming gingen we ervan uit dat de huizenprijzen eind dit jaar/begin volgend jaar zouden dalen. Dit zou dan in het voorjaar van 2023 te zien zijn in de officiële woningmarktstatistieken van het CBS en het Kadaster (die uitgaan van het moment van sleuteloverdracht, vaak zo’n drie tot vier maanden na het tekenen van het koopcontract). Nu blijkt dat deze daling afgelopen maanden al is ingezet (zie figuur 3). Recente cijfers van makelaarsvereniging NVM wijzen er bovendien op dat de daling in de door het CBS gepubliceerde huizenprijsindex komende maanden doorzet. De huizen waarvoor in het derde kwartaal een voorlopig koopcontract is ondertekend (en waarvan de sleuteloverdracht meestal nog moet plaatshebben) zijn volgens de makelaarsvereniging namelijk ook voor een lagere prijs verkocht.

We verwachten dat de huizenprijzen op kwartaalbasis vanaf het vierde kwartaal dalen (figuur 4). Gemiddeld liggen ze in heel 2022 naar verwachting nog wel 13,7 procent hoger dan het gemiddelde prijspeil in 2021. Let wel: dit cijfer is hoog vanwege zogeheten overloop uit 2021, toen de prijzen zeer sterk stegen. Bovendien namen de huizenprijzen ook in de eerste helft van dit jaar nog toe, waardoor ze in het laatste kwartaal van dit jaar – ondanks de inzettende prijsdaling – naar verwachting nog 5,4 procent hoger liggen dan in het laatste kwartaal van 2021.

Alternatieve scenario’s: nog hogere rente leidt tot nog sterkere prijsdaling

Zoals we eerder schreven, hangt de nabije toekomst van de koopwoningmarkt sterk af van de ontwikkeling van de rente. Daarom zijn in figuur 4 ook de verwachte huizenprijzen te zien voor twee alternatieve rentepaden. Hierbij vallen de kapitaalmarktrentes één procentpunt lager of juist één procentpunt hoger uit dan het rentepad in het basisscenario. Dit basisscenario is gebaseerd op de meest recente renteraming van RaboResearch van medio oktober. In dit scenario piekt de tienjaars euro-swaprente in het vierde kwartaal van dit jaar rond de 3,2 procent, om daarna betrekkelijk snel te dalen naar rond de 2,5 procent vanaf de tweede helft van 2023. De hypotheekrente bij nieuwe contracten lag de laatste decennia gemiddeld 1,0 - 1,5 procentpunt hoger dan de swaprente.

In het lagere-rente-scenario zet de daling van de swaprente in 2023 sterker door, en blijft deze vanaf het tweede kwartaal van 2023 rond de 1,5 procent schommelen. Dit scenario kan zich bijvoorbeeld voordoen wanneer de inflatieverwachtingen sneller afnemen dan verwacht – bijvoorbeeld door een plotselinge vrede tussen Rusland en Oekraïne – en de ECB de beleidsrente daarom minder sterk verhoogt. Doordat de rente sneller weer daalt, dalen de huizenprijzen in dit scenario in 2023 met 2,8 procent en in 2024 met maar 0,7 procent. De prijzen liggen in dat geval eind 2024 naar verwachting niet 7,4 maar 5,4 procent lager dan in het derde kwartaal van 2022.

In het hogere-rente-scenario pieken de kapitaalmarktrentes pas in het tweede kwartaal van 2023 op 3,7 procent, om daarna langere tijd op een hoger niveau te blijven. In dat geval dalen de huizenprijzen in 2023 naar verwachting met 3,5 procent, gevolgd door nog eens 3,2 procent in 2024. In dit scenario liggen de huizenprijzen eind 2024 9,4 procent lager dan in de zomer van 2022.

Doorgaans daalt het aantal woningverkopen tijdens het neerwaartse deel van een woningmarktcyclus. Ook dit keer verwachten we hierop geen uitzondering. Afgelopen jaar nam het aantal transacties vooral af door een gebrek aan aanbod. Maar voor de komende jaren verwachten we dat het aantal woningverkopen daalt doordat kopers afhaken. Er zijn weliswaar nog veel mensen die binnen hun financiële mogelijkheden op zoek zijn naar een koopwoning, maar door de gestegen hypotheekrente is een groot deel van het aanbod bij de huidige prijzen simpelweg niet meer bereikbaar.

Dit jaar komt het aantal transacties van bestaande koopwoningen daardoor naar verwachting uit op 188.000, bijna 17 procent minder dan in 2021. Voor 2023 gaan we uit van 179.000 verkopen, nog eens bijna 5 procent minder. Dit is een forse neerwaartse bijstelling ten opzichte van onze septemberraming, toen we voor 2023 nog uitgingen van 197.000 transacties. In onze vorige raming gingen we er nog van uit dat de markt het extra aanbod vanwege het grote woningtekort zou absorberen, ondanks de gestegen rente. Maar nu de rente in korte tijd nog veel verder is opgelopen, gaan we ervan uit dat het enige tijd duurt voordat de prijzen voldoende zijn gedaald om het extra aanbod te kunnen verkopen.

Omdat de kapitaalmarktrentes in ons basisscenario in de tweede helft van 2023 weer lager liggen dan nu, en koopwoningen dan bovendien iets in prijs zijn gezakt, verwachten we dat het aantal verkopen vanaf 2024 voorzichtig herstelt. We voorzien in dat jaar 184.000 transacties. In het scenario waarin de kapitaalmarktrentes verder oplopen en langer hoog blijven, valt het aantal transacties in 2023 en 2024 waarschijnlijk lager uit. In dat geval herstelt het aantal woningverkopen naar verwachting pas na 2024.

Naast de hoogte van de hypotheekrente spelen ook het sentiment onder potentiële huizenkopers en de ontwikkeling van de werkgelegenheid een belangrijke rol in de vraag naar koopwoningen. Zo kunnen dalende huizenprijzen een zichzelf versterkend effect veroorzaken, waarbij de verwachting van dalende huizenprijzen een verdere prijsdaling uitlokt. Voorts koelt de huizenmarkt verder af als de werkloosheid sterker stijgt dan verwacht. Uitgangspunt bij onze huidige raming is een milde recessie en een licht oplopende werkloosheid.

Hoewel we voor de komende jaren uitgaan van minder transacties, is de verkoopdaling die we op dit moment voorzien meer bescheiden dan wat we in de nasleep van de financiële crisis zagen. Toen wisselden op het dieptepunt van de markt nog maar iets meer dan 100.000 bestaande koopwoningen van eigenaar. In de twee jaar voorafgaand aan de meest recente piek zijn huizen ruim 33 procent in waarde gestegen. De meeste huiseigenaren blijven daardoor dus ‘boven water’ en houden (veel) overwaarde, zelfs als de prijzen dalen.

Bovendien zijn de hypotheeknormen tegenwoordig strenger en lossen nieuwe huizenkopers af op hun hypotheek. In de twee jaar voorafgaand aan de piek van 2008 was dat heel anders: de meeste nieuwe huizenkopers begonnen toen al ‘onder water’, doordat ze vaak hypotheken afsloten van meer dan 100 procent van de waarde van hun woning, ze vaak aflossingsvrije hypotheken hadden en doordat de prijzen in de twee jaar vóór 2008 met maar 7,5 procent waren gestegen. Een prijsdaling duwde veel huiseigenaren dus al snel (nog verder) onder water.

Nu huiseigenaren meer woningvermogen hebben, zijn ze mogelijk eerder geneigd om een lagere verkoopprijs te accepteren dan huiseigenaren tussen 2008 en 2013. Door die grotere flexibiliteit valt het aantal verkopen naar ons idee minder terug dan in de nasleep van de financiële crisis. Daarnaast is de nieuwbouw de afgelopen jaren sterk achtergebleven bij de woningbehoefte. Er is een hoge latente vraag van mensen die graag een eerste koopwoning willen kopen of willen verhuizen naar een andere koopwoning, maar die door gebrek aan aanbod de afgelopen jaren telkens achter het net visten. De afgelopen twee kwartalen zijn er volgens NVM veel meer woningen te koop gezet. In het tweede kwartaal 42 procent meer dan een jaar eerder en het derde kwartaal noteerde een plus van 24 procent. We gaan ervan uit dat dit extra aanbod op de langere termijn meer transacties mogelijk maakt. Hier staat wel tegenover dat de nieuwbouwproductie waarschijnlijk daalt, doordat de combinatie van hoge bouwkosten en lagere verkoopopbrengsten bouwprojecten onder druk zet.