Verduurzamen van huizen loopt stuk op misvattingen

Co-auteur: Daphne van der Jagt

Het verduurzamen van de woningvoorraad is een van de grotere opgaven in de energietransitie. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor rond 13 procent van alle Nederlandse emissies. De woningvoorraad is daarmee een van de meest energie-verbruikende sectoren; dit geldt niet alleen in Nederland maar ook in de rest van de wereld. In het Klimaatakkoord is de ambitie uitgesproken om de CO2-uitstoot in 2030 met 49 procent te verminderen ten opzichte van 1990. Concreet: hiervoor moeten 1,5 miljoen woningen worden verduurzaamd en 'van het gas af'. Tot 2021 moeten er jaarlijks 50.000 woningen worden verduurzaamd en daarna moet het tempo fors omhoog naar 200.000 woningen per jaar tot 2030 om deze doelstelling te kunnen halen. Ook moeten de huurhuizen van woningcorporaties volgend jaar al energielabel B of hoger hebben.

Maar zover zijn we nog lang niet. De Nederlandse woningvoorraad telt vooralsnog weinig ‘groen gelabelde huizen’.[1] In 2018 had slechts 14 procent van alle huizen met een definitief label energielabel A of hoger terwijl nog eens 16 procent energielabel B had (Janssen et al., 2019). In vergelijking met 2015 nam het aandeel huizen met een ‘groen’ energielabel toe met krap 5 procentpunten. Vooralsnog gaat de verduurzaming dus erg langzaam en gezien de doelstelling is er flink veel werk aan de winkel.

In dit Themabericht onderzoeken we de redenen waarom de verduurzaming van de woningvoorraad niet wil vlotten. En snijden deze redenen eigenlijk wel hout? Het onderzoek stoelt op diverse empirische studies. Daarnaast hebben we analyses uitgevoerd op het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2018. Het WoON is een grootschalige, representatieve enquête die een schat aan informatie geeft over onder meer de woonsituatie van zelfstandig wonende huishoudens van achttien jaar en ouder. Het WoON 2018 is de eerste editie waarin ook uitgebreid is gevraagd naar allerlei verduurzamingsaspecten. De hier gepresenteerde analyses hebben betrekking op huishoudens in een zelfstandige woning (‘huizen’).

[1] Het energielabel weerspiegelt de energiezuinigheid van de woning. Huizen met energielabel A of B worden gezien als energiezuinige woningen; in dit artikel ook wel groen gelabelde woningen genoemd. Woningen met energielabel F of G zijn niet energiezuinig. Bij deze rood gelabelde huizen valt ook nog een hoop te verduurzamen. Ongeveer de helft van alle huizen had in 2018 geen definitief energielabel. Bij deze huizen is een inschatting gemaakt van de energieprestatie van de woning op basis van kenmerken als bouwjaar en de grootte.

In de helft van alle huizen niets gedaan

Hoeveel wordt er überhaupt al gedaan aan het verduurzamen van het huis? Dat blijkt tegen te vallen. Ondanks de grote verduurzamingsopgave zijn in veel huizen de afgelopen vijf jaar geen energiebesparende maatregelen genomen. In 2018 gold dit voor bijna de helft van alle huizen (figuur 1). In tegenstelling tot huiseigenaren zijn huurders niet zelf verantwoordelijkheid voor het verduurzamen van hun huurhuis. Hoewel woningcorporaties (die twee derde van alle huurwoningen verhuren) de motor worden genoemd achter de verduurzaming van de woningvoorraad, geven huurders veel vaker aan dat er in de afgelopen vijf jaar niets is gebeurd om de woning energiezuiniger te maken. Kijken we naar de top-3 van verduurzamingsmaatregelen, dan hebben huishoudens vaak een nieuwe CV-ketel laten installeren, gevolgd door het plaatsen van dubbel glas en het isoleren van de woning.

Vele redenen om niet in beweging te komen

Redenen waarom huiseigenaren er niet toe overgaan om hun huis te verduurzamen zijn heel divers. Ons eigen onderzoek laat zien dat de veronderstelde energieprestatie van het eigen huis een rol speelt (figuur 2). Maar liefst 37 procent van alle huiseigenaren die in de afgelopen vijf jaar niets hebben gedaan, denkt dat zijn woning al energiezuinig is. Zij zijn daarom van mening dat het niet nodig is om (verdere) energiebesparende maatregelen te nemen. Ook een gebrek aan tijd en geld zijn belangrijke redenen waarom er in de afgelopen vijf jaar niets is gebeurd aan het energiezuinig maken van het huis.

Recent onderzoek van het Nibud laat voorts zien dat huiseigenaren vooral eerst duidelijkheid willen van de overheid over een eventuele financiële bijdrage of hulp. Ook wachten zij liever nog even af omdat zij denken dat de investeringskosten in de toekomst zullen dalen. Bovendien vreest 37 procent dat ze de investering niet terug kunnen verdienen via een waardestijging van het huis.

Maar zijn deze redenen wel valide? In het vervolg van dit artikel zoomen we in op twee redenen: de gedachte dat het huis al energiezuinig is en de gedachte dat de investering zich niet terugbetaalt via een waardestijging van het huis.

Meer dan een derde van alle huiseigenaren die niets hebben gedaan, geeft aan niets te hebben gedaan omdat hun huis al energiezuinig is. Maar zijn die huizen wel écht zo energiezuinig? Dit blijkt lang niet altijd het geval. Ongeveer een derde van deze huizen heeft namelijk een definitief ‘oranje’ label C, D of E. Ongeveer 5 procent heeft zelfs een definitief ‘rood’ (F of G) label. Toch denken deze huiseigenaren dat het niet nodig is om te verduurzamen.

Deze huiseigenaren zijn niet uniek: de door huishoudens ervaren energieprestatie van hun woning komt vaak niet overeen met het definitieve energielabel van het huis (figuur 3).[2] Van alle huishoudens die denken dat hun huis energiezuinig is, woont slechts 44 procent in een huis met een ‘groen’ label: label B of hoger. Een klein deel (circa 13 procent) woont zelfs in een rood gelabelde woning. Mogelijk verwarren deze huishoudens energiezuinig gedrag, zoals het licht uitdoen en de verwarming een graadje lager zetten, met een bouwtechnisch duurzaam huis. Een andere verklaring is dat huishoudens simpelweg onbekend zijn met het energielabel van hun woning. Volgens het Nibud is namelijk maar liefst 43 procent van de huiseigenaren niet bekend met het energielabel (en dus de energieprestatie) van hun woning.

[2] Het energielabel van een woning weerspiegelt de – al dan niet geschatte – energieprestatie van het huis. Sinds 2015 hebben alle huizen in Nederland een energielabel. Huizen die op dat moment geen definitief energielabel hadden, kregen een voorlopig energielabel toegekend op basis van de geschatte energieprestatie van de woning.

Een deel van de huiseigenaren doet zogezegd niets omdat zij vrezen dat de investering niet terug wordt verdiend via een waardestijging van het huis. Ook deze gedachte blijkt niet altijd te kloppen.

Potentiële kopers willen meer betalen voor energiezuinig huis

Hoewel huishoudens zelf nauwelijks aan de slag gaan met het verduurzamen van hun huis, deels misschien omdat ze denken dat hun huidige huis al energiezuinig is, en deels omdat zij geen ‘gedoe’ in de huidige woning willen, zijn ze wél bereid meer te betalen voor een energiezuinig huis. Maar liefst 62 procent van de huishoudens die binnen twee jaar willen verhuizen naar een koopwoning, is bereid een hogere prijs te betalen zolang dit maar wordt gecompenseerd door een lagere energierekening (figuur 4).

Kopers betalen meer voor groen gelabeld huis

Dat kopers meer bereid zijn te betalen voor een energiezuinig huis, blijkt ook uit de uiteindelijke verkoopprijzen van rood en groen gelabelde huizen. Havlínová & Van Dijk (2019) laten zien dat huizen met een label A, B of C voor een hogere prijs worden verkocht dan woningen met label D. Huizen die niet energiezuinig zijn (E, F of G) worden uiteindelijk voor een lager bedrag verkocht. Volgens onderzoekers van het TIAS VastgoedLAB van de Tilburg University brachten ‘rood’ gelabelde huizen in 2018 gemiddeld 15.000 euro minder op dan een label D-huis, waarbij zij rekening houden met allerlei woningkenmerken en de locatie waar het huis staat. Zij noemen dit ook wel de ‘rode label boete’; een afslag op de verkoopprijs. In eerdere studies lieten zij zien dat de ‘rode label boete’ niet alleen groter is geworden in de afgelopen jaren, maar ook dat deze boete kleiner is in de vier grote steden. Hier is het doorgaans lastiger om een huis te vinden vanwege de spanning op de woningmarkt. Vermoedelijk zijn huishoudens al lang blij als ze een woning hebben kunnen vinden, en speelt het energielabel van het huis daarbij een ondergeschikte rol.

De vrees dat verduurzamen niet leidt tot een directe waardevermeerdering van het huis – voor ruim één derde van de huiseigenaren een reden om hun woning niet te verduurzamen – lijkt dus ongegrond. In ieder geval voor degenen die buiten de vier grote steden wonen. Maar compenseert die hogere verkoopprijs uiteindelijk ook de investeringskosten van het verduurzamen?

Volgens Havlínová & Van Dijk (2019) ligt de ‘groene’ premie doorgaans in de buurt van de investeringskosten. Daarbij zijn ze uitgegaan van het bedrag dat gemiddeld nodig is om van een label E tot een label B te komen (10.000 euro). Huishoudens die van label G naar label B willen gaan, zijn uiteraard meer kwijt. Volgens berekeningen van het EIB gaat het om een bedrag van circa 12.000 tot 17.000 euro. Maar zelfs als de investeringskosten zich niet volledig terugvertalen in de woningwaarde, kunnen investeringen alsnog lonend zijn. De winst van verduurzamen is vaak een optelsom van een hogere woningwaarde, een lagere energierekening en meer wooncomfort. Bovendien kan ‘niets doen’ uiteindelijk ook tot een lagere huisprijsstijging leiden.

De verduurzaming van de woningvoorraad gaat minder snel dan nodig om de doelen uit het Klimaatakkoord te halen. Dit komt deels doordat er misvattingen leven onder huishoudens.

De eerste misvatting is dat huiseigenaren onterecht denken dat hun huis al energiezuinig is. Hierdoor gaan zij ook niet aan de slag met energiebesparende maatregelen. De tweede misvatting is dat huiseigenaren denken dat het investeren in energiebesparende maatregelen zich niet (of onvoldoende) terugbetaalt via een lagere energierekening en/of een hogere woningwaarde. Uit de literatuur blijkt echter dat verduurzamen een win-winsituatie oplevert. Een duurzame woning resulteert niet alleen in een lagere energierekening maar verhoogt ook de waarde van het huis. Dit laatste geldt vooral in gebieden waar de spanning op de woningmarkt geringer is.

Ons onderzoek onderstreept dat er nog een hele wereld te winnen valt door huiseigenaren simpelweg beter te informeren. Niet alleen over het waardeverhogende effect van verduurzamingsmaatregelen maar ook over de energieprestatie van hun woning. Het toesturen van een voorlopig energielabel zoals in 2015 is gebeurd, lijkt onvoldoende, ook omdat het mogelijk niet overeenkomt met de feitelijke energieprestatie van de woning. Door huishoudens beter te informeren, kan mogelijk een deel van de huiseigenaren over de streep worden getrokken om tóch aan de slag te gaan met het verduurzamen van hun woning.

Brounen, D. (2017). Rode labelkorting loopt op, 11 oktober 2017 (Tilburg: TIAS Business School, Tilburg University).

Brounen, D. (2018). Ongunstig energielabel doet weinig pijn in grote steden, 7 mei 2018 (Tilburg: TIAS Business School, Tilburg University).

Brounen, D. (2019). Ongunstige energielabel drukt woningprijs, 27 augustus 2019 (Tilburg: TIAS Business School, Tilburg University).

EBN (Energie Beheer Nederland) (2016). Energie in Beeld, geraadpleegd op 31 oktober 2019.

Economische Instituut voor de Bouw (EIB) (2018). Klimaatbeleid en de gebouwde omgeving. Van ambities naar resultaten (Amsterdam: EIB).

Fuerst, F., McAllister, P., Nanda, A. & Wyatt, P. (2016). Energy performance ratings and house prices in Wales: An empirical study, Energy Policy, 92, 20-33.

Gaalen, C. van, Warnaar, M., Lamers, S. (2019). Verduurzaming: een heilig huisje in aanbouw? Obstakels van huiseigenaren in beeld (Utrecht: Nibud).

Groot, C. de, Spiegelaar, L. (2019). Groei huizenprijzen Amsterdam zwakt verder af, rest van Nederland volgt (Utrecht: Rabobank).

Havlínová, J. & Van Dijk, D. (2019). Verplichte energielabels hebben positief effect op verduurzaming van huizen, ESB, september 2019.

Janssen, T., Groot, C. de, Dieteren, J. (2019). Tochtige woning heeft meer risico dan alleen een verkoudheid (Utrecht: Rabobank).

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Aedes, Woonbond en Vastgoedbelang (2012). Convenant huursector.

Sociaal-Economische Raad (SER) (2013). Energieakkoord voor duurzame groei.

WRI (Word Resources Institute) (2009). World Greenhouse Gas Emissions: 2005, geraadpleegd op 31 oktober 2019.