Prinsjesdag 2019: reddingsboei voor de woningmarkt?

Kabinet-Rutte III heeft op Prinsjesdag de plannen voor het nieuwe jaar bekendgemaakt. Vorig jaar bevatte Prinsjesdag weinig verrassingen voor de woningmarkt. Dit jaar hangt de vlag er volstrekt anders bij. Onder invloed van het grote tekort aan huizen, de afnemende betaalbaarheid en de ontwikkelingen in de (vrije) huursector komt het kabinet met een stevig pakket van maatregelen om de woningbouw aan te jagen. Er wordt 2 miljard euro beschikbaar gesteld om de woningbouw te stimuleren. Er komt een bouwfonds van 1 miljard euro voor de bouw van woningen in gebieden met een nijpend woningtekort. Daarnaast wordt er gefaseerd 1 miljard euro beschikbaar gesteld om woningcorporaties een fiscale korting te geven op de verhuurderheffing als stimulans om meer huizen te bouwen. Wat verwachten wij van het pakket aan aangekondigde maatregelen in het licht van de grote uitdagingen op de woningmarkt?

Het reddingsplan voor de woningmarkt is broodnodig gezien het grote en snel oplopende woningtekort. Inmiddels zijn er volgens ABF Research zo’n 294.000 huizen te weinig. Vooral in de Randstad is er een groot woningtekort (figuur 1). Het tekort aan huizen is één van de redenen waarom huizenprijzen in de afgelopen jaren veel sterker stegen dan de inkomens. Woningzoekenden waaronder starters en middeninkomens hebben hierdoor meer moeite een huis te vinden dat past bij de portemonnee en woonvoorkeuren. Zij moeten andere keuzes maken: bijvoorbeeld langer thuis blijven wonen of samen een huis delen. Vooral jonge middeninkomens lijken tussen wal en schip te vallen en zijn in toenemende mate aangewezen op de vrije huursector met zijn hoge aanvangshuren. Wil het woningtekort de komende decennia afnemen naar de door ABF geprognosticeerde 206.000 in 2030, dan moeten er veel seinen op groen worden gezet.

Tot nu toe bleven kabinetsplannen vooral hangen in ambities en intenties gevat in de kaftjes van de Nationale Woonagenda en de vijf Woondeals die de minister het afgelopen jaar afsloot in stedelijke regio’s met een nijpend woningtekort. Er zouden 700.000 huizen bij moeten komen tussen 2018 en 2025, wat neerkomt op 75.000 huizen per jaar bovenop de gemiddeld 11.000 woningen die volgens het CBS jaarlijks worden gesloopt (periode 2008-2018). Alles overziend een giga-uitdaging: het betekent dat er tot 2025 ongeveer een stad als Amsterdam en Den Haag samen bij moeten komen qua aantal huizen. Mogelijk is dit zelfs nog niet voldoende om het snel oplopende woningtekort weg te werken en om nieuwe huishoudens een dak boven het hoofd te kunnen geven. ABF Research en Capital Value benadrukten begin dit jaar dat er eigenlijk 95.000 tot 115.000 huizen per jaar moeten bijkomen en dat lijkt een realistische boodschap.

Met het aangekondigde pakket van maatregelen laat het kabinet daadkracht zien. En dat is broodnodig want alle seinen staan op dieprood op de door schaarste gedomineerde woningmarkt. Dit jaar worden naar verwachting slechts 66.000 nieuwe huizen opgeleverd, net als in 2018. Bovendien daalt het aantal afgegeven bouwvergunningen sterk, met name op plekken waar het tekort aan woningen het grootst is, blijkt uit de Bouwupdate van de Rabobank. In de twaalf maanden tot en met juni 2019 werden er ongeveer 64.000 vergunningen afgegeven. Dat betekent een afname van 7 procent vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder.

Stikstof hindert start van nieuwe projecten

De vooruitzichten zijn bovendien weinig hoopvol gezien de recente stikstofuitspraak van de Raad van State; het bouwen rond natuurgebieden met stikstofgevoelige natuur wordt daarmee lastiger gemaakt. Veel woningbouwprojecten die nu op de tekentafel liggen stranden momenteel op de uitstoot van stikstof tijdens de bouwfase, terwijl dit maar een relatief korte periode is in verhouding tot de veel langere levensduur van een woning waarbij er zeer weinig uitstoot is. Vanuit verschillende markpartijen en belangenorganisaties wordt er om die reden aangedrongen op vrijstellingsregelingen, normverleggingen en noodwetgeving, waardoor bouwplannen alsnog door kunnen gaan.

Los van de oplossingsrichting van de stikstofproblematiek waarover na Prinsjesdag meer bekend zal worden, blijft een snelle opschaling van de woningbouw een hachelijke zaak. Door ontbrekende capaciteit bij gemeentes zijn normale vergunningsprocedures en toetsprocedures al een kwestie van geduld. Ook is er te weinig harde plancapaciteit, waardoor er onvoldoende bouwlocaties met een bestemmingsplan zijn waar de bouw kan starten.

Subsidiepot gemeenten is stap in goede richting

Eén van de pijlers onder het reddingsplan is de subsidiepot van 1 miljard euro voor gemeenten in schaarstegebieden voor de bouw van betaalbare huizen. Een deel van de subsidie kan worden aangewend voor de aanleg van infrastructuur en bijvoorbeeld voor het oplossen van de mogelijke gevolgen van de stikstofuitspraak voor de woningbouw.

Mogelijk geeft de subsidie gemeenten het benodigde extra duwtje in de rug om meer locaties beschikbaar te stellen voor woningbouw, zoals de economen van het CPB eerder dit jaar opperden. De baten van nieuwbouw spekken immers direct de gemeentekas. Lagere overheden zouden nu te weinig prikkels hebben om voldoende bouwlocaties aan te wijzen. In de afweging tussen het behoud van de ruimtelijke kwaliteit en het bouwen van nieuwe huizen delft het laatste het onderspit. Met als resultaat een gebrek aan bouwlocaties. Tegelijkertijd is er nog veel onduidelijk over de voorwaarden die vanuit het Rijk gesteld gaan worden om in aanmerking te komen voor de subsidie; hierover komt richting 2020 meer duidelijkheid.

Sleepankers kunnen roet in het eten gooien

De subsidiepot is een belangrijke stap in de goede richting, maar het tekort aan bouwvakkers en bouwprofessionals speelt de woningbouwproductie ook parten. Er zijn onvoldoende arbeidskrachten om al die nieuwe, liefst duurzame, huizen te bouwen op die nieuwe bouwlocaties. Bovendien wordt er op diezelfde arbeidskrachten een beroep gedaan voor de verduurzaming van de woningvoorraad uit hoofde van de energietransitie. Hoewel het geen onderdeel is van de Prinsjesdag-plannen, is het arbeidstekort een hinderlijk sleepanker voor de bouw. Ook is niet duidelijk of de subsidiepot bijvoorbeeld ook ruimte geeft om meer ruimtelijke ordenings-professionals aan het werk te zetten bij de gemeentes die de plannen moeten toetsen en goedkeuren. De provincie Zuid-Holland stelde al eerder dit jaar een team van experts beschikbaar, die gemeentes kunnen inroepen als ze zelf de benodigde expertise niet in huis hebben.

Geld is niet de enige oplossing

Los van de subsidiepot kunnen gemeentes ook op een andere manier de woningbouw aanjagen. In een pleidooi voor meer betaalbare (midden)huurwoningen hebben een aantal stedelijke regio’s strikte normen vastgesteld, zoals bijvoorbeeld Amsterdam de 40-40-20 norm hanteert. De uitgangspunten bij nieuwbouw: 40 procent gereguleerde huur, 40 procent middelduur (huur en koop) en 20 procent dure huur en koop. Op zich een heldere aanpak, maar het stringent toepassen van deze verhouding per bouwlocatie weerhoudt sommige vastgoedbeleggers en ontwikkelaars ervan om een opdracht tot start van woningbouw te verstrekken. Om beleggers en ontwikkelaars te verleiden hun plannen wel door te zetten, kan er wellicht meer naar locatie specifieke kenmerken worden gekeken. Door op de ene locatie iets minder dan 40 procent gereguleerde huur toe te staan en op een andere locatie in de stad meer dan 40 procent toe te voegen, kan er toch op twee locaties worden gebouwd en wordt de norm gehaald.

Prikkel woningcorporaties om meer huurwoningen te bouwen?

Een tweede pijler onder het reddingsplan is de aangekondigde lastenverlichting voor woningcorporaties. Er komt een structurele verlaging van de verhuurderheffing (een heffing die verhuurders betalen over de waarde van hun gereguleerd bezit) van in totaal 1 miljard euro die flexibel over de tijd kan worden ingezet. Uitgesmeerd over 10 jaar komt dit neer op gemiddeld 100 miljoen euro per jaar. De extra investeringsruimte moet corporaties een stimulans geven om meer betaalbare huurwoningen te bouwen. Daarnaast komt er een vrijstelling op de verhuurderheffing voor woningen die in de periode tussen 2020 en 2024 worden gebouwd voor een periode van maximaal 15 jaar.

Een pessimist zou zeggen dat de korting van gemiddeld 100 miljoen per jaar een kleine slok op een borrel scheelt; de verhuurderheffing brengt jaarlijks immers 1,7 miljard euro op. Toch is de maatregel een belangrijk gebaar naar woningcorporaties, zeker met het oog op de maatschappelijke bijdrage die zij leveren aan het verduurzamen van de woningvoorraad en de betaalbaarheid van het wonen.

Of de aangekondigde lastenverlichting écht zoden aan de dijk zet, is uiteraard de vraag. De investeringsruimte van woningcorporaties wordt aan de andere kant immers beperkt door de nieuwe ATAD (Anti Tax Avoidance Directive) belastingrichtlijn. Corporaties mogen het extra geld bovendien ook gebruiken om huizen te verduurzamen. Sowieso is het nog maar de vraag of de maatregel verlichting gaat bieden voor die groep die nu tussen wal en schip valt: de middeninkomens. Nieuwe gereguleerde huurwoningen zullen woningcorporaties als gevolg van de toewijzingsregels immers moeten toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen: de doelgroep van de sociale huursector. Gezien de vooralsnog zeer strikte scheiding Daeb/niet-Daeb portefeuille is het lang niet altijd mogelijk dat woningcorporaties bijdragen aan nieuwe huizen in het middensegment. Middeninkomens moeten het wat dat betreft vermoedelijk meer hebben van de aangekondigde lastenverlichting en de markttoets die per 1 juli 2020 wordt versoepeld. Door deze toets kunnen woningcorporaties eenvoudiger huizen bouwen in het middensegment: het segment met huren tussen de 720 en 1000 euro.

Eindoordeel – financiële impuls

De inzet op het vergroten van het woningaanbod is wat ons betreft essentieel om vraag en aanbod meer in evenwicht te laten komen. Zolang er weinig beweging is aan de aanbodzijde, blijft er opwaartse druk op de huizenprijzen en daarmee op de huurprijzen. Er moet niet alleen worden ingezet op meer aanbod, maar ook op woonkwaliteit en een betere mix van huur en koop. Hierdoor kunnen meer mensen een woning vinden, die past bij hun portemonnee en woonvoorkeuren. Ook zou het de positie van middeninkomens op de woningmarkt versterken; een groep die nu tussen wal en schip valt. Met het pakket van maatregelen zijn we er uiteraard nog niet. Maar het is wél een belangrijke stap in de goede richting. Om extra meters te maken moet er een helder handelingsperspectief komen in het kader van de uitstoot van stikstof. Zolang daar geen duidelijkheid over is, durven gemeentes geen vergunningen af te geven en is er voor marktpartijen geen rechtszekerheid. Dit verhindert effectieve besluitvorming en zet de woningnieuwbouwproductie op slot. In het verlengde hiervan kunnen provincies en gemeenten met elkaar afspreken om tijdelijk en onder specifieke condities overprogrammering toe te staan. Door issues zoals bijvoorbeeld stikstof lopen immers veel projecten vertraging op en dan kan het goed zijn om andere plannen naar voren te schuiven die gemakkelijker kunnen starten.

Naast de financiële impuls van in totaal 2 miljard euro komt het kabinet ook nog met aanvullende maatregelen om de woningmarkt beter te laten functioneren. Er wordt ingezet op het verbeteren van de woningmarktpositie van lage inkomens, een betere verdeling van gereguleerde huurwoningen en het versterken van de woningmarktpositie van starters ten opzichte van beleggers. Ook krijgen woningcorporaties lokaal meer mogelijkheden voor maatwerk.

Versterken woningmarktpositie lage inkomens

Het kabinet heeft een aantal plannen aangekondigd die de woningmarktpositie van lagere inkomens moeten verbeteren.

Allereerst mag de WOZ straks slechts maximaal een derde van de maximale huurprijs van sociale, gereguleerde huurwoningen gaan bepalen. De WOZ-waarde heeft op dit moment een grote invloed op de maximale huurprijzen: het bepaalt ongeveer een kwart tot 45 procent (in Amsterdam) zo blijkt uit onderzoek van RIGO. Bij een bewonerswissel kunnen veel sociale gereguleerde huurwoningen dan ook worden geliberaliseerd. Door het beperken van het aandeel van de WOZ in het puntenstelsel tot 33 procent, kan de sociale huurwoningvoorraad beter op peil worden gehouden.

Ten tweede gaat het kabinet scheefwoners nóg meer aanpakken. Sinds 2013 kennen we al inkomensafhankelijke huurverhogingen, waarbij verhuurders de jaarlijkse huur sterker mogen verhogen voor huishoudens die niet tot de doelgroep van de sociale huursector behoren: de hogere inkomens. Het kabinet verruimt de mogelijkheden voor verhuurders om de huur verder te verhogen voor hogere inkomens. Volgens de plannen gaan hoge middeninkomens per maand maximaal 50 euro meer betalen terwijl hoge inkomens 100 euro tot aan de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel gaan betalen. De extra huurinkomsten kunnen verhuurders terugsluizen naar de allerarmsten via een huurverlaging. De maatregel moet er voor zorgen dat hogere inkomens doorstromen naar een ander huis omdat ze niet tot de doelgroep behoren van de sociale huursector.

Als verhuurders gebruik gaan maken van de verruimde mogelijkheid om de huur extra te verhogen, wordt de woningmarktpositie van de lage inkomens, oftewel de doelgroep, verbeterd. Enerzijds kunnen verhuurders de extra huurinkomsten gebruiken om de huur te verlagen voor huishoudens met een laag inkomen. Anderzijds kan de maatregel ook invloed hebben op de doorstroming. De extra huurverhoging kan voor hogere inkomens immers aanleiding zijn om op zoek te gaan naar een ander huis. Op deze manier kunnen meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de lage inkomens. Of dit echt gaat gebeuren, valt of staat met het woningaanbod: zolang middeninkomens weinig mogelijkheden hebben op deze door tekorten geteisterde woningmarkt, valt het nog te bezien of zij daadwerkelijk en masse gaan verhuizen.

Betere verdeling van sociale gereguleerde huurwoningen

Het kabinet wil ook op andere manieren inzetten op een betere verdeling van betaalbare huurwoningen in de bestaande woningvoorraad. In plaats van één inkomensgrens (van 38.035 euro) moeten er in 2020 twee inkomensgrenzen komen: een lagere voor alleenstaanden (van 35.000 euro) en een hogere voor meerpersoonshuishoudens van 42.000 euro. Volgens het kabinet blijft de doelgroep van de sociale huursector de facto gelijk met deze maatregel.

De verhoging van de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens is zeer welkom. PBL-onderzoek laat immers zien dat gezinnen met een laag middeninkomen weinig mogelijkheden hebben in de vrijehuursector. De verlaging van de inkomensgrens voor alleenstaanden komt evenwel op een wat ongelukkig moment. Alleenstaanden met een laag middeninkomen zijn door de verlaging van de inkomensgrens in sterkere mate aangewezen op de kleine vrijehuursector met zijn relatief hoge aanvangshuren en de koopsector die gebukt gaat onder sterke (zij het afvlakkende) huisprijsstijgingen. Mogelijk dat woningcorporaties deze groep tegemoet kan komen door meer gebruik te maken van de vrije toewijzingsruimte die wordt vergroot van 10 procent naar 15 procent.

Het kabinet zet voorts in op het versterken van de positie van starters ten opzichte van particuliere beleggers. In de afgelopen jaren heeft het fenomeen buy-to-let (kopen om te verhuren) een hoge vlucht genomen. Hierdoor ondervinden (jonge) huishoudens die de stap naar koop willen maken meer concurrentie. In combinatie met het tekort aan huizen heeft het fenomeen ook bijgedragen aan de stevige huisprijsstijgingen die we in de afgelopen jaren zagen stijgen. Bovendien vormt buy-to-let, zoals eerder uitgelegd in onze studie ‘Te vroeg om te juichen om groei middensegment’, een stabiliteitsrisico voor de woningmarkt. Tegelijkertijd hebben particuliere verhuurders in de afgelopen jaren echter ook bijgedragen aan de groei van het middensegment: betaalbare huurhuizen in de vrijehuursector met een huurprijs tot 1.000 euro per maand. Een segment dat we in Nederland hard nodig hebben.

Er hangen een aantal veranderingen in de lucht die speculatie moeten ontmoedigen, waaronder een ‘noodknop’ middenhuur, een hogere overdrachtsbelasting voor ‘buy-to-let’-aankopen, een aanpassing van de vermogensrendementsheffing en de invoering van een ‘zelfbewoningsplicht’.

Ten eerste onderzoekt de minister die verantwoordelijk is voor wonen, Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), momenteel een ‘noodknop’ middenhuur. Een dergelijke noodknop begrenst de maximale huurprijs in de vrije huursector. Hoe de knop er exact uit zal komen te zien, wordt later dit najaar bekendgemaakt. Zoals wij eerder hebben onderstreept, is de uitwerking van zo’n ‘noodknop’ ongewis. Hoewel het in theorie het aanbod van betaalbare huurwoningen in de vrijehuursector vergroot, vergroot het ook de onzekerheid over rendementen bij marktpartijen wat een rem kan zetten op de verdere groei van het middensegment.

Ten tweede wordt nog verkend of het mogelijk is de overdrachtsbelasting te verhogen voor beleggers zoals minister Ollongren in haar brief ‘Maatregelen woningmarkt’ van 17 september 2019 wederom onderstreept. Dit plan maakt deel uit van een verkenning naar de mogelijkheden om de overdrachtsbelasting te differentiëren.

Ten derde onderzoekt het kabinet of er een ‘woonplicht’ kan komen: gemeenten kunnen kopers dan verplichten zelf in de woning te gaan wonen.

Ten vierde gaat de vermogensrendementsheffing vanaf 2022 op de schop. Hierdoor gaan alle particuliere beleggers, en dus ook degenen die in huizen beleggen, veel meer geld betalen. Dit komt enerzijds doordat het rendement niet langer afhangt van de omvang van het belastbare vermogen maar van het type vermogen: sparen versus andere bezittingen (inclusief beleggingen). Anderzijds kunnen particuliere beleggers ook niet langer schulden wegstrepen tegenover bezittingen. Zij gaan hierdoor meer betalen. Voor de woningmarkt geldt dat beleggen in huizen met geleend geld een stuk minder aantrekkelijk wordt. De hypotheekschuld kan immers niet meer worden weggestreept tegenover de waarde van het huis (zie tabel 1 voor een rekenvoorbeeld).

Noot: In het rekenvoorbeeld gaan we uit van een alleenstaande particuliere belegger met een tweede woning die is gefinancierd met een hypothecaire lening en gaan we er voor het gemak van uit dat deze belegger geen ander spaargeld, beleggingen of schulden heeft. Op het moment van schrijven neemt het forfaitair rendement (oftewel het rendement waar de Belastingdienst mee rekent) toe met de omvang van het vermogen (bezittingen verminderd met de schulden). Als het vermogen vermindert met het heffingsvrij vermogen minder is dan 72.797 euro wordt gerekend met een forfaitair rendement van 1,80 procent. De berekening voor 2022 is gebaseerd op de contouren van de nieuwe vermogensrendementsheffing zoals uiteengezet in de brief ‘Aanpassing box 3’ van het Ministerie van Financiën.

Een dergelijke maatregel gaat mogelijk gepaard met een aantal neveneffecten. Ten eerste kan het net als de ‘noodknop’ middenhuur een rem zetten op de groei van het middensegment die we in de afgelopen jaren zagen. Ten tweede kan het wegvallen van de ‘buy-to-let’-vraag mogelijk ook de ontwikkeling van de huizenprijzen drukken. In de afgelopen jaren nam het marktaandeel van particuliere verhuurders in het totale aantal woningverkopen immers flink toe blijkens onderzoek van het Kadaster.

Het pakket aan maatregelen kan het minder aantrekkelijk maken om een woning te kopen om te verhuren. Dit is positief, voor zover ‘buy-to-letters’ een korte investeringshorizon hebben en eigenlijk alleen instappen om mee te liften op de huizenmarkthausse. Er zijn echter ook kanttekeningen te plaatsen. Het is immers denkbaar dat particuliere beleggers de hogere aankoopkosten doorberekenen in de huurprijs, met als resultaat hogere huren. Juist in stedelijke gebieden waar de krapte op de woningmarkt het meest voelbaar is, is er grotere bereidheid om een hoge huurprijs neer te leggen. Ook raken de maatregelen niet alleen speculanten maar ook degenen met een langere investeringshorizon. Dit kan een minder positief effect hebben. In de afgelopen jaren hebben particuliere beleggers immers bijgedragen aan de groei van het middensegment; een segment dat we heel hard nodig hebben. Als het pakket van maatregelen inderdaad een rem zet op de ‘buy-to-let’-vraag, moet bovendien rekening worden gehouden met een lagere huisprijsontwikkeling, al is het volstrekt onzeker hoe groot dit effect zal zijn. In de afgelopen jaren nam het marktaandeel van particuliere verhuurders in het totale aantal woningverkopen immers flink toe blijkens onderzoek van het Kadaster.

Om starters een duwtje in de rug te geven, wordt momenteel ook nagedacht over het differentiëren van de overdrachtsbelasting. Starters zouden dan geen overdrachtsbelasting meer betalen terwijl beleggers meer gaan betalen (zie ook hierboven). Over de uitvoerbaarheid van het differentiëren van de overdrachtsbelasting bestaan nog grote twijfels. Zo is er nog geen antwoord op de vraag of de Belastingdienst makkelijk kan vaststellen of iemand een starter, doorstromer of belegger is. Als dit niet goed is geregeld, kunnen er oneigenlijke sluiproutes ontstaan om de overdrachtsbelasting ontwijken. Prinsjesdag heeft op dit punt nog geen duidelijkheid opgeleverd.

Gezien de grote problemen van jongvolwassenen op de woningmarkt is het kwijtschelden van de overdrachtsbelasting voor starters op zich een sympathiek gebaar. Maar de vraag is of het echt zoden aan de dijk zet. Het startersprobleem wordt immers niet opgelost met het kwijtschelden van de overdrachtsbelasting; je krijgt er niet meer huizen door. Daarbij komt dat deze vorm van vraagondersteuning zich doorgaans door vertaalt in een verdere opdrijving van de huizenprijzen. De timing van de maatregel luistert dan ook nauw. Eigenlijk moeten er eerst fors meer huizen bijkomen voordat je kunt nadenken over het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Nog beter zou het zijn om dan de overdrachtsbelasting helemaal af te schaffen voor de koop van een huis (niet voor verhuur, maar om zelf in te wonen). Mede door de overdrachtsbelasting verhuizen huishoudens erg weinig wat negatieve gevolgen heeft voor het functioneren van de woningmarkt en daarmee ook de arbeidsmarkt.

De maximale hypotheekaftrek daalt vanaf 1 januari 2020 –zoals eerder aangekondigd–versneld met 3 procentpunt per jaar. Vanaf 2023 bedraagt het maximale aftrektarief 37,05 procent. Er zal geen versnelling plaatsvinden van het tempo waarmee de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd. Volgens berichten is er tijdens de begrotingsvoorstellen wel onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om de hypotheekrente verder in te perken en is ook een variant verkend waarbij de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd naar 0 procent in 2036.

Dit voorstel heeft het niet gehaald, wat gezien de huidige lage renteomgeving een gemiste kans is. In lijn met een reeks van hervormingsvoorstellen voor de woningmarkt die in de afgelopen jaren de revue passeerden, zijn wij voorstander van het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrenteaftrek is een vorm van vraagondersteuning en heeft daarom een prijsopdrijvend effect. Ook beïnvloedt het de keuze tussen huren en kopen, ten gunste van kopen. Mede daarom is de vrijehuursector nog altijd erg klein: slechts 7 procent van alle huizen is een vrijehuursectorwoning. Een grotere vrijehuursector en met name een grotere betaalbare vrijehuursector (het zogenoemde middensegment met huren tussen de 720 euro en de 1000 euro) is essentieel om de woningmarkt beter te laten functioneren.

Co-author: Leontien de Waal