Streep door Bouwvrijstelling: gevolgen voor woningbouw op korte termijn lijken beperkt

Woensdag 2 november heeft de Raad van State uitspraak gedaan inzake het Porthos-project. Milieubeweging Mobilisation for the Environment (MOB) had bezwaar gemaakt tegen de toepassing van de zogenaamde Bouwvrijstelling bij dit project in Rotterdam. De Bouwvrijstelling kan door vergunningaanvragers toegepast worden bij de berekening van de stikstofdepositie in de bouwfase van een nieuwbouwproject.

De RvS heeft nu bepaald dat de Bouwvrijstelling in strijd is met de Europese wetgeving. Dit ‘geitenpaadje’, of onofficiële weg, in de wet kan niet meer bewandeld worden. Bij nieuwbouwprojecten moet vanaf nu dus – naast de stikstofuitstoot in de gebruiksfase van een project – ook de uitstoot in de bouwfase van een project worden meegenomen in de berekeningen in de vergunningaanvraag. Lopende aanvragen moeten opnieuw ingediend worden, inclusief nieuwe AERIUS-berekening en toetsing van deze berekening door onafhankelijke stikstof-experts.

Deze uitspraak leidde bij veel partijen in de bouwsector tot onrust. De streep door de Bouwvrijstelling zou leiden tot behoorlijke vertraging van bouwprojecten, zowel woningbouw, utiliteitsbouw als infrastructuur. En dat terwijl de bouw al met zoveel tegenslagen kampt. Denk aan de bouwkostenstijging en personeelstekorten bij bouwbedrijven en gemeenten. Daarnaast heeft de woningbouw ook nog flink last van de recent fors gestegen hypotheekrente. Toch benadrukt bijvoorbeeld ook belangenvereniging WoningbouwersNL dat veel projecten gewoon kunnen doorgaan en dat nieuwe vergunningen ook verleend kunnen worden.

In feite betekent de uitspraak van de RvS dat we teruggaan naar de situatie zoals die was tot juli 2021. Tot die tijd gold er geen Bouwvrijstelling. Maar vanaf die datum mochten partijen gebruik maken van de Bouwvrijstelling. Lang niet iedereen deed dat ook, bijvoorbeeld omdat ze juist wilden aantonen dat ze ook tijdens de bouw weinig stikstof uitstootten, of omdat ze er al rekening mee hielden dat de Bouwvrijstelling uiteindelijk bij de rechter geen stand zou houden.

Hoewel voor sommige projecten de uitspraak van 2 november kan betekenen dat ze vertraging oplopen of zelfs worden uitgesteld, denken we dat de impact van de uitspraak op de totale markt op korte termijn relatief beperkt is.

Het vervallen van de Bouwvrijstelling heeft in principe betrekking op alle projecten waarvoor de bouwvergunning nog niet onherroepelijk is vastgesteld. Lopende projecten met een onherroepelijke vergunning, die gebruik maakten van de Bouwvrijstelling, kunnen in principe gewoon doorgaan.

Ook projecten waarbij bij voor de vergunningaanvraag géén gebruik is gemaakt van de Bouwvrijstelling – en die dus de stikstofemissie in de bouwfase al hadden meegenomen in de berekeningen – kunnen gewoon doorgaan. Onze indruk op basis van gesprekken met meerdere marktpartijen, zoals bouwers en ontwikkelaars, is dat dit voor veel, met name grotere, bedrijven en gebiedsontwikkelingen het geval is.

Alle andere projecten, waarvan de vergunningaanvraag nog in behandeling is bij de gemeente en dus nog niet onherroepelijk is vastgesteld, moeten voorzien worden van een nieuwe AERIUS-berekening, inclusief toetsing door een expert. Dit kan volgens deskundigen leiden tot vertraging die in veel gevallen kan oplopen tot 3 tot 6 maanden. En bij aanvragen die niet alleen door de gemeente maar ook door de provincie behandeld moeten worden tot wel 9 maanden.

De nieuwe berekening kan aantonen dat ook inclusief stikstofdepositie tijdens de bouwfase de drempelwaarde niet wordt overschreden. Dan kan zo’n project alsnog gewoon doorgaan. We gaan ervan uit dat dit voor veel woningbouwprojecten gaat gelden. Dit omdat de stikstofdepositie bij woningbouw beperkt is, zowel in de bouwfase als in de gebruiksfase zoals bij gasloze woningen. Uit recente analyse van AERIUS-berekeningen door Cobouw, in samenwerking met ingenieursbureaus Sweco en TAUW, bleek dat de bouw van kleinere projecten – tot ongeveer 100 woningen – meestal binnen de stikstofnormen vallen.

Toch verwachten we dat de nieuwe berekeningen voor een klein deel van de gevallen laten zien dat er toch teveel emissie plaatsvindt. In die gevallen moet de aanvrager maatregelen treffen om emissie te verlagen.

Als uit de nieuwe berekeningen blijkt dat de totale emissie van het project de normen overschrijdt zijn er verschillende opties.

In de eerste plaats kan de aanvrager een aantal stappen nemen om de uitstoot tijdens de bouw te verlagen. Denk bijvoorbeeld aan:

Deze stappen kun je zien als ‘no-regret-maatregelen’: ze kosten weinig geld en moeite en leveren veel op. Deze stappen zijn hoe dan ook goed om te zetten in de transitie naar een emissieloze bouwplaats.

Als ook dit niet genoeg blijkt, staat nog de weg open om te zoeken naar manieren om te salderen. Door bedrijven met veel uitstoot uit te kopen en de vrijkomende stikstofruimte in te zetten voor het woningbouwproject. Saldering kan intern (binnen het plangebied) of extern (op een andere plek in Nederland) waarbij voor extern salderen ook akkoord van de provincie nodig is.

Samengevat heeft de bouw te maken met veel uitdagingen waar nu de recente streep door de Bouwvrijstelling bij komt. Deze RvS-uitspraak kan op individueel projectniveau leiden tot vertraging, die in sommige gevallen kan oplopen tot wel 9 maanden. Toch verwacht Rabobank op sectorniveau geen al te groot additioneel effect van het schrappen van de Bouwvrijstelling. Dit omdat veel projecten al geen gebruik maakten van deze vrijstelling en omdat veel bouwers en ontwikkelaars al geïnvesteerd hebben in emissiearme materialen, materieel en bouwplaatsen. Ook als een AERIUS-herberekening nodig is, kan in veel gevallen de omgevingsvergunning alsnog verstrekt worden, zij het dus met vertraging.

Regelgeving verandert continu. De effecten van nieuwe regels volgt Rabobank op de voet. Als hierdoor onze inzichten veranderen, werken we deze update bij. Houd daarom onze website in de gaten.