Starters gaan later hun woning kopen

Voorheen konden starters hun eerste woning kopen zonder eigen spaargeld. Men kon én de woning én de bijkomende kosten financieren met een hypotheeklening. Die tijd is voorbij. Voor ons ligt een periode waarin koopstarters wel eigen geld mee moeten nemen. De veranderende wettelijke financieringsvoorwaarden in combinatie met een andere arbeidsmarkt zullen leiden tot een minder sterke voorkeur voor een koopwoning onder starters op de woningmarkt in 2025. Bij gebrek aan een volwassen private huursector met kwalitatief goede woningen kunnen potentiële koopstarters hun woonwens in het komende decennium moeilijker vervullen.

Mensen die vanuit een huurwoning of vanuit een onzelfstandige woonruimte zoals een studentenhuis een woning kopen, noemen we koopstarters. De grootste groep koopstarters is tussen de 25 en 35 jaar (45%), gevolgd door de 35- tot 45-jarigen (19%). Tot 25 jaar koopt nog 17% een eigen woning. Daarnaast zijn er ook nog oudere koopstarters van boven de 45 jaar (19%) (figuur 1). Dit is een duale groep. Het gaat zowel om lager opgeleiden die op oudere leeftijd hun eerste koopwoning kopen als om doorstarters. Doorstarters zijn huishoudens die eerder in een koophuis hebben gewoond, maar door omstandigheden (bijvoorbeeld scheiding) tussendoor zijn verhuisd naar een huurwoning.

Het opleidingsniveau is ook een belangrijk kenmerk van koopstarters. Van de eigenwoningbezitters tot 35 jaar is slechts 4% lager opgeleid, daarna neemt het aandeel lager opgeleiden in de koopsector toe (tabel 1). Het aandeel lager opgeleiden in de gehele koopwoningvoorraad is nu 17%. De jongste koopstarters (tot 25 jaar) zijn voornamelijk middelbaar opgeleid; hoger opgeleiden kopen voornamelijk tussen hun 25ste en 35ste hun eerste woning.

De meerderheid van de koopstarters (60%) laat een huurwoning achter. Figuur 1 toont aan dat hoe ouder de koopstarter is, des te groter de kans is dat dit een private huurwoning is. Slechts 25% van alle huidige koopstarters komt uit een corporatiewoning. Verder is er een relatief grote groep (40%) die vanuit een zogenaamde onzelfstandige woonsituatie (ouderlijk huis of studentenkamer) verhuist naar een eerste koopwoning.

Doordat er in het komende decennium circa 127.000 huishoudens tussen de 20-40 jaar bijkomen (CBS/Statline), neemt in potentie ook het aantal koopstarters toe. In de afgelopen tien jaar nam de omvang van deze groep juist af. Het cohort van de koopstarter (dertigers) groeit zelfs sneller (+10%) dan het aantal twintigers (+1%, zie figuur 2). Deze toekomstige dertigers hebben volgens het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) een hoger gemiddeld opleidingsniveau dan de dertigers van nu (figuur 3). Door een stijgend aantal jonge huishoudens met een hoger gemiddeld opleidingsniveau kan in potentie ook het eigenwoningbezit stijgen. Dit komt doordat een hoger opleidingsniveau doorgaans gepaard gaat met een hoger inkomen.

Wij gaan ervan uit dat de voorkeur van huishoudens met een middelbare of hogere opleiding het komende decennium blijft uitgaan naar een eigen woning. Niet omdat Nederlandse koopstarters een natuurlijke voorkeur hebben voor het eigenwoningbezit, maar omdat de gewenste woningkwaliteit van middelbaar en hoger opgeleide huishoudens hoofdzakelijk te vinden is in de koopsector. Dat komt doordat de Nederlandse overheid het eigenwoningbezit onder middelbare en hogere inkomens decennialang heeft gestimuleerd met de hypotheekrenteaftrek. Hoewel de hypotheekrenteaftrek langzaam wordt afgebouwd, blijft deze voorlopig voor een groot deel van de bevolking ongewijzigd. Hierdoor is het eigenwoningbezit onder deze groepen een maatschappelijke norm geworden en daarmee de natuurlijke voorkeur; de sociale huursector is voor lagere inkomensgroepen (Elsinga en Hoekstra, 2004). Verder groeien de meeste mensen in Nederland op in een eigen woning en de omstandigheden waarin je opgroeit zijn aanvankelijk normaal. Hierdoor is de voorkeur voor een koopwoning een zelfversterkend effect door de tijd heen. Dit zien we ook terug in de koopwens: 61% van de middelbaar opgeleiden en 76% van de hoger opgeleiden heeft als eerste voorkeur een koopwoning (WoON2012).

Doordat jonge potentiële koopstarters meer en meer te maken hebben gekregen met flexibele arbeidscontracten, is het lastiger geworden om snel na het vinden van een eerste baan ook de gewenste woning te betrekken. Dat komt doordat de door hun gewenste woonkwaliteit –die past bij hun huishoudinkomen– vooral te vinden is in de koopsector en niet in de huurwoningvoorraad. Zonder een vast en stabiel inkomen is het lastig om een hypotheeklening te krijgen en daardoor zijn flexwerkers afhankelijk van het aanbod in de huursector. Platform31 concludeert zelfs dat potentiële koopstarters door een gebrekkig aanbod van kwalitatief goede huurwoningen tussen wal en schip vallen (Jonker-Verkaart & Wassenaar, 2015). Hun inkomen is immers gemiddeld genomen hoger dan het maximale inkomen voor de sociale huursector. Hierdoor zijn deze toekomstige starters aangewezen op het zeer beperkte aanbod van de private verhuurders.

Dat het voor werkende huishoudens met een flexibel inkomen moeilijker is geworden om een woning te kopen blijkt ook uit recent onderzoek over de positie van flexwerkers en ZZP‘ers op de woningmarkt (Dol et al., 2014). De kans dat jonge flexwerkhuishoudens een koopwoning kunnen kopen ligt flink lager dan die voor starters met een vast contract (46% versus 80%). Figuur 4 laat zien dat deze mismatch de afgelopen jaren invloed heeft gehad op het aandeel eigenwoningbezit naar leeftijdscategorie. Vanaf 1986 tot 2009 neemt het eigenwoningbezit in alle leeftijdscategorieën toe, maar tussen 2009 en 2012 is het aandeel afgenomen bij de jongste huishoudens; zij kozen de laatste jaren blijkbaar meer voor huren dan voor kopen. Voor het daarop volgende cohort (30 tot 35 jaar) nam het woningbezit nog wel toe. Voor de huishoudens tussen de 35 en 45 jaar is het eigenwoningbezit min of meer gelijk gebleven.

Naar ons idee zijn deze ontwikkelingen deels conjunctureel bepaald en daardoor niet door te trekken naar het volgende decennium. Maar uiteindelijk verschuift de aankoop van de eerste eigen woning wel naar een iets later moment in de levenscyclus. Door de stijging van het opleidingsniveau betreden twintigers later de arbeidsmarkt. Door de flexibilisering van de arbeidsmarkt laat een vast contract daarnaast iets langer op zich wachten. De koopstarter in 2025 zal daardoor naar verwachting vaker een jonge dertiger zijn dan een oude twintiger.

Behalve dat de flexibilisering van de arbeidsmarkt ervoor zorgt dat potentiële koopstarters de aankoop een aantal jaar moeten uitstellen, zal de toegankelijkheid van de koopmarkt de komende jaren ook veranderen door nieuwe financieringsvoorwaarden (zie voor een compleet overzicht: Van Dalen & De Vries, 2014).Een hervorming met veel impact op de positie van koopstarters is de terugkeer van de annuïteiten- en de lineaire hypotheek per 1 januari 2013 (De Vries, 2014). Andere hypotheekvormen geven geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Hierdoor is de situatie ontstaan dat koopstarters voor exact hetzelfde hypotheekbedrag sinds 2013 hogere netto maandlasten of een lagere hypotheek moeten accepteren dan huishoudens die voor 2013 hun eerste huis kochten. Wij verwachten dat zij in meerderheid voor hogere woonlasten zullen kiezen. Hierdoor zitten koopstarters door de hervorming meteen dicht bij de maximale hypotheeklasten die het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) verantwoord vindt. De flexibiliteit in het opvangen van schokken in inkomen en rente nemen daardoor af, terwijl de gevoeligheid voor veranderingen in de rente toeneemt.

Een andere hervorming is de verlaging van de LTV-limiet. De LTV van een hypotheek is de hypotheeksom gedeeld door de waarde van het onderpand. Per 1 januari 2015 is de LTV-limiet wettelijk vastgesteld op 103% en deze daalt jaarlijks met 1%-punt naar 100% in 2018 (Van Dalen & De Vries, 2014). Omdat veel starters kiezen voor een hypotheek met een zo hoog mogelijke loan-to-value (LTV), moeten zij eigen middelen meenemen om een woning te kunnen kopen. Voorheen was de LTV-limiet hoog genoeg om ook de transactiekosten te kunnen financieren.

De kans bestaat dat deze limiet nog verder zal dalen. Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC, 2015) adviseert de volgende kabinetten om de geleidelijke afbouw van de LTV-limiet met 1%-punt per jaar na 2018 voort te zetten, totdat een niveau van 90% is bereikt. Maar hiervoor is op dit moment geen politiek draagvlak. Een verdere daling zou betekenen dat de koopstarter langer moet sparen (zie ook Van Dalen & De Vries, 2015). Het gevolg is dat potentiële koopstarters hun stap naar de eigenwoningsector moeten uitstellen. Uiteindelijk dwingt een lagere LTV-limiet de koopstarters om langer te huren. Doordat het huidige huuraanbod niet goed aansluit bij de wensen van de potentiële koopstarters, bestaat het gevaar dat het aantal scheefwoners toeneemt (De Vries & Van Dalen, 2015).

Studieschuld

Het leenstelsel voor studenten is ook vanaf 1 juli 2015 veranderd, waardoor koopstarters vaker dan in het verleden een studieschuld hebben. Hierbij is het gemiddelde bedrag van die schuld ook hoger. Op dit moment heeft twee derde van de huidige studenten een studielening, een derde dus niet. De gemiddelde schuld van de huidige afgestudeerden met een studieschuld is € 15.000. Deze gemiddelde schuld neemt naar schatting met € 6.000 toe door de invoering van het nieuwe stelsel (CPB, 2014).

In vergelijking met het vorige systeem telt de opgebouwde studieschuld echter minder zwaar mee bij de berekening van de maximale hypotheek. Studenten moeten de studieschuld in het huidige stelsel immers over maximaal 35 jaar in plaats van over vijftien jaar aflossen. Tabel 2 laat zien dat het negatieve effect op de maximale hypotheek door de veel langere aflossingsperiode daalt van gemiddeld € 21.000 naar € 17.000 voor studenten met een lening.

Tot 2025 neemt het aantal potentiële koopstarters toe. Het aantal huishoudens tussen de twintig en veertig jaar groeit de komende tien jaar namelijk met 127.000 en het opleidingsniveau neemt naar verwachting nog toe. Daarbij voorzien we wel dat veranderingen op de arbeidsmarkt en in de financieringsvoorwaarden ervoor zullen zorgen dat afgestudeerden iets langer dan in het verleden zullen wachten met het kopen van een woning. Bij gebrek aan een volwassen private huursector met kwalitatief goede woningen kunnen potentiële koopstarters hun woonwens in het komende decennium daardoor moeilijker vervullen.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014). Structurele hervormingen op de Nederlandse woningmarkt. Rabobank.

Dalen, P. van en P. de Vries (2015). De ene LTV is de andere niet. Rabobank.

Elsinga, M. en J. Hoekstra (2004). Betekenis van het eigenwoningbezit. Universiteit van Delft.

Jonker-Verkaart, M. en F. Wassenberg (2015). Kansen voor middelbare huur in Nederland. Platform31.

Leidelmeijer, K., Iersel, J. van en A. Buys (2011). Demografie en eigenwoningbezit. RIGO.

Vries, P. de en P. van Dalen (2015). Een LTV-limiet van 90% zorgt voor meer scheefwoners. Rabobank.

Vries, P. de (2014). De gevolgen van de terugkeer van de annuïteitenhypotheek. Rabobank.