Woonlasten na pensionering

In deze notitie analyseren we de vaste woonlasten van gepensioneerde woningeigenaren en huurders, zowel in absolute zin als in relatie tot het inkomen. Vervolgens bespreken we toekomstige ontwikkelingen die zowel de hypotheeklasten als de pensioenopbouw beïnvloeden. Vooral voor woningeigenaren met een onvolledige pensioenopbouw, zoals zelfstandigen, kan de betaalbaarheid van de hypotheeklasten na pensionering onder druk komen te staan.

Het woningbezit in Nederland is de afgelopen decennia sterk toegenomen, van 36% in 1972 naar 60% in 2012 (ABF Research, 2014). Daardoor hebben ook steeds meer ouderen een koopwoning, want wie eenmaal een koopwoning heeft, gaat bij verhuizing meestal weer naar een koopwoning.

In 2014 heeft 52% van alle 65-plus huishoudens een koopwoning, tegen 40% in 2006 (figuur 1). In de komende decennia zal het woningbezit van ouderen door ‘cohortverversing’ nog verder stijgen. Van de huishoudens in de leeftijd van 40-60 jaar heeft namelijk 68% een koopwoning. Aangenomen dat zij niet massaal verhuizen naar een huurwoning, neemt het woningbezit onder ouderen vanzelf toe.

Met de stijging van het woningbezit groeit de komende jaren ook het aantal gepensioneerden met een hypotheekschuld[1]. Momenteel heeft iets meer dan de helft van de gepensioneerde woningbezitters (52%) een hypotheek die nog niet volledig is afgelost, tegenover slechts 40% in 2006 (CBS). Hun hypotheekschuld is meestal laag. Dat komt omdat zij hun eerste huis kochten toen aflossen nog de norm was. Vanaf (het midden van) de jaren negentig werd de aflossingsvrije hypotheek populair. Ouderen die daarna verhuisden naar een duurdere woning, hebben deze vaak gedeeltelijk gefinancierd met een kleine aflossingsvrije hypotheek. Woningeigenaren in jongere cohorten hebben doorgaans eerder in hun wooncarrière een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek afgesloten en hebben naar verwachting dertig jaar na het kopen van hun woning een hogere resterende hypotheekschuld (Mastrogiacomo, 2016b). Hierover later meer.

Naast de hypotheeklasten hebben woningeigenaren andere vaste eigenaarslasten, zoals uitgaven aan onderhoud, opstalverzekering, erfpacht en het eigenaarsgedeelte OZB. Desondanks zijn gepensioneerde woningeigenaren gemiddeld een veel kleiner deel van hun netto besteedbaar inkomen[2] kwijt aan vaste woonlasten dan huurders (Ministerie BZK, 2016).

De lasten van gepensioneerde huizenbezitters nemen af naarmate zij ouder worden en hun hypotheekschuld verder aflossen[3]. De lasten van gepensioneerde huurders blijven daarentegen vrijwel gelijk. Van alle oudere woningbezitters hebben recent gepensioneerde woningbezitters de hoogste lasten. Dit onderzoek richt zich daarom juist op deze groep, de woningbezitters in de leeftijd van 65-70 jaar. Circa 70% van de woningeigenaren in deze leeftijdsklasse heeft nog een uitstaande hypotheek (CBS)

[1] Na 2043 zullen meer gepensioneerde woningeigenaren een afgeloste woning hebben. Sinds 2013 is voor nieuwe woningeigenaren aflossen een voorwaarde om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.

[2] Om ‘dubbeltelling’ van het effect van hypotheekrenteaftrek en huursubsidie te voorkomen wordt bij het besteedbaar inkomen de fiscale effecten van de woning niet meegerekend (VROM-definitie besteedbaar inkomen).

[3] Slechts een kleine groep gepensioneerde woningeigenaren verhoogt juist de hypotheek, bijvoorbeeld voor het financieren van woningaanpassing of om het pensioeninkomen mee aan te vullen.

De doorsnee (‘mediane’) woningeigenaar in deze leeftijdscategorie heeft netto kooplasten (exclusief energiekosten) van circa € 250 per maand, tegenover circa € 500 voor de gemiddelde huurder in dezelfde leeftijdscategorie. Wel is de variatie bij woningeigenaren groter dan bij huurders, zoals te zien is in figuur 2. In deze figuur zijn woningeigenaren en huurders verdeeld in 10-procentsgroepen (decielen): het eerste deciel betreft de tien procent woningeigenaren met de laagste lasten - circa € 30 per maand – en het laatste deciel de tien procent met de hoogste lasten - circa € 1000 per maand.

Voor (echt)paren zijn de woonlasten doorgaans goed te dragen. Alleenstaanden hebben een lager inkomen dan paren en zijn daarom een groter gedeelte van hun inkomen kwijt aan woonlasten (figuur 3).

Figuur 3 laat zien dat de helft van de alleenstaande huurders en iets meer dan tien procent van de alleenstaande woningeigenaren in de leeftijd van 65-70 jaar meer dan 30% van het inkomen besteedt aan vaste woonlasten. Bij de echt(paren) in de leeftijd 65-70 zijn de lasten doorgaans laag in verhouding tot het inkomen, zowel voor huurders als voor woningeigenaren. Wel kan er in de toekomst alsnog een betaalrisico ontstaan bij het overlijden van de partner[4].

De lage woonlasten van oudere woningeigenaren zijn niet het gevolg van massale verhuizingen naar een goedkopere koopwoning. Woningeigenaren tussen de 65-70 jaar zijn juist zeer honkvast; slechts 2% van de paren en 3% van de alleenstaande woningeigenaren is in de afgelopen twee jaar verhuisd. Onder huurders ligt het percentage verhuisden ruim twee keer zo hoog (figuur 4). De belangrijkste verhuisredenen zijn achtereenvolgens gezondheid, de kenmerken van de woning en dichter bij vrienden of familie willen wonen (data WoON 015).

Ook de groep die aangeeft de komende twee jaar zeker te willen verhuizen is relatief klein. Binnen de groep die wil verhuizen heeft slechts een klein deel al een woning gevonden. Alleenstaanden geven vaker aan te willen verhuizen dan paren. Ook bij de verhuiswens zijn gezondheid en de kenmerken van de woning de belangrijkste motivatie; slechts 7% van degenen met een verhuiswens noemt financiën als belangrijkste verhuisreden[5]. Uit eerdere enquêtes blijkt dat bij ouderen degenen die aankondigen te willen verhuizen dat meestal inderdaad ook doen. En degenen die dat niet willen, verhuizen ook meestal niet, tenzij (acute) gezondheidsproblemen hen daartoe dwingen (Ministerie VROM, 2010).

Opvallend is de groep die aangeeft wel te willen verhuizen maar geen geschikte woning te kunnen vinden. Dit zijn vaker huurders dan woningeigenaren. Dit laatste zou kunnen duiden op een tekort aan huurwoningen die aan de wensen van senioren voldoen, zoals al eerder is aangekaart door Platform31 en recentelijk door het tv-programma De Monitor. Ook spelen de toewijzingscriteria van sociale huurwoningen een rol: het inkomen mag niet te hoog en niet te laag zijn in verhouding tot de huurprijs.

[4] Hypotheekverstrekkers eisen soms een overlijdensrisicoverzekering als de hypotheeklasten hoog zijn in verhouding tot de woningwaarde.

[5] Dit betekent dat van de totale groep 65-70 jarigen minder dan 1% aangeeft te willen verhuizen om financiële redenen.

De mate waarin de woonlasten ook voor toekomstige generaties gepensioneerde woningeigenaren draaglijk zijn, hangt af van de hoogte van het inkomen en van de hypotheeklasten. Voor woningeigenaren zijn vooral de hypotheekvorm en de spelregels voor de hypotheekrenteaftrek van belang. De huidige groep recent gepensioneerden heeft pensioen opgebouwd op basis van een eindloonregeling en heeft een kleine aflossingsvrije hypotheek. Voor toekomstige gepensioneerden liggen de zaken anders.

Lagere pensioenopbouw …

Wij verwachten dat het pensioeninkomen van toekomstige gepensioneerden lager is in verhouding tot hun inkomen gedurende hun werkzame leven[6]. De huidige gepensioneerden hebben doorgaans pensioen opgebouwd op basis van een eindloonregeling. Bij een loopbaan zonder ‘pensioengaten’ is hun besteedbaar inkomen na pensionering vaak even hoog of zelfs hoger dan hun netto-inkomen toen zij nog werkten (Rijksoverheid, 2016). Toekomstige gepensioneerden hebben daarentegen een lagere pensioenopbouw en dat heeft twee oorzaken.

Ten eerste zijn de pensioenregelingen op meerdere fronten versoberd. Door deze versoberingen bouwen mensen minder pensioen op, zelfs als zij hun gehele carrière in loondienst blijven werken. Zo hebben toekomstige gepensioneerden een middelloonregeling en bouwen daardoor een lager pensioen op dan met een eindloonregeling. De regels voor indexatie zijn aangescherpt en de jaarlijkse fiscaal toegestane opbouw van pensioen is verlaagd (Rabobank, 2015). Opvallend is dat in de praktijk in veel pensioenregelingen het opbouwpercentage nog verder is verlaagd dan volgens het nieuwe fiscale kader (Witteveenkader) is vereist (Willemse, 2016). Tenslotte is er in veel pensioenregelingen flink bezuinigd op het partnerpensioen[7].

De tweede oorzaak is de flexibilisering van de arbeidsmarkt, waardoor steeds meer mensen buiten verplichte pensioenregelingen vallen. Zo is de pensioenopbouw voor uitzendkrachten zeer laag en leidt het veelvuldig wisselen van werkgever tot onvolledige pensioenopbouw doordat kleine pensioenaanspraken doorgaans worden afgekocht[8]. Ook is er een steeds grotere groep zelfstandigen die minder pensioen opbouwt dan werknemers (Mastrogiacomo, 2016). Zelfstandigen compenseren het gebrek aan pensioenvermogen onvoldoende met andere vormen van vermogen. Gemiddeld hebben zij slechts 10.000-20.000 euro meer vrij financieel vermogen (spaartegoeden en beleggingen) dan werknemers. Hun bedrijfsvermogen is bovendien verwaarloosbaar. In tegenstelling tot de huidige gepensioneerde ondernemers hebben jonge zelfstandigen meestal geen kapitaalintensief bedrijf. Hun ondernemingsvermogen blijft daarom waarschijnlijk gedurende de hele levenscyclus van de onderneming laag (Mastrogiacomo, 2016).

… en een grotere aflossingsvrije hypotheek

De jongere generatie –de huidige twintigers en begin dertigers- heeft bij pensionering steeds vaker een grotendeels afgeloste woning, uitgaande van het huidige beleid. Sinds 2013 moeten starters hun woning namelijk volledig annuïtair of lineair aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Deze jonge huizenbezitters hebben na dertig jaar een hypotheekvrije woning -of een kleine hypotheek indien zij op latere leeftijd de hypotheek verhogen vanwege verhuizing naar een duurdere woning- en dat compenseert hun lagere pensioenopbouw. Onder huurders van deze generatie zullen de woonlasten na pensionering wel een groter beslag op het inkomen gaan leggen, vanwege hun lagere pensioenopbouw.

De tussenliggende generatie, in de leeftijd van circa 35-60 jaar, kan te maken krijgen met zowel een lagere pensioenopbouw als met een niet-afgeloste woning. Veel van hen hebben vrij vroeg in hun ‘wooncarrière’ hun woning voor een relatief groot deel gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek. En hoewel velen ervoor hebben gekozen om een deel van hun aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een (bank)spaarhypotheek (dit kon nog tot 2013) of extra af te lossen, zijn er ook nog woningeigenaren in deze leeftijdscategorie met een relatief hoge aflossingsvrije hypotheek. De mate waarin zij extra aflossen varieert sterk. Het is niet eenvoudig om de toekomstige extra aflossingen in te schatten, maar volgens een door Netspar gepubliceerde prognose zullen de ‘ouderen van de toekomst’ een steeds hogere netto hypotheekschuld hebben aan het einde van looptijd van hun hypotheek. De piek ligt bij de hypotheken die aflopen tussen 2030 en 2040: huishoudens met een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek hebben dan naar verwachting nog een (netto) uitstaande hypotheek van gemiddeld € 90.000[9]. Bij zelfstandigen is dat zelfs bijna €150.000 (Mastrogiacomo, 2016b)[10]. Dit gaat dus om hypotheken die zijn afgesloten tussen 2000 en 2010.

Daar komt voor deze groep nog bij dat sinds 2001 de hypotheekrente nog maximaal 30 jaar aftrekbaar is[11]. Degenen die na 30 jaar hun woning nog niet hebben afgelost, moeten vanaf 2031 hun bruto-hypotheeklasten dus netto afrekenen. De auteur van het onderzoek merkt op dat de hoogte van de maandlasten sterk afhankelijk is van de bereidheid van de hypotheekverstrekker om de hypotheek aflossingsvrij voort te zetten[12]. Indien de geldverstrekker erop staat dat de resterende schuld in tien jaar annuïtair wordt afgelost, dan zijn de maandlasten tot wel vier keer zo hoog als bij het voorzetten van de aflossingsvrije hypotheek.

[6] In absolute zin is er wel degelijk sprake van een stijgend pensioeninkomen, onder meer door de gestegen arbeidsparticipatie van vrouwen. Dit hogere arbeidsinkomen vertaalt zich zowel in de aanschaf van een duurdere woning als in een hogere pensioenopbouw. Aangezien zowel het inkomen als de woonlasten hoger ligt, leidt dit niet automatisch tot lagere woonlasten als percentage van het inkomen.

[7] Bij veel regelingen is het partnerpensioen tegenwoordig verzekerd op risicobasis. Deze verzekering vervalt bij uitdiensttreding. Ter compensatie wordt dan – indien er een partner bij het pensioenfonds bekend is – sinds 2013 een deel van het ouderdomspensioen ingeruild voor partnerpensioen, maar dat levert wel een daling van het ouderdomspensioen op.

[8] Vanaf 2018 is afkoop van kleine pensioenen niet meer toegestaan en wordt waardeoverdracht verplicht, volgens een recent wetsvoorstel van Staatssecretaris Klijnsma (SZW).

[9] Dit is het gemiddelde voor de totale groep, dus zowel werknemers in loondienst als zelfstandigen.

[10] Het onderzoek houdt geen rekening met de mogelijkheid dat deze groep wellicht een hogere erfenis ontvangt dan eerdere cohorten.

[11] Sinds 2001 is de hypotheekrenteaftrek beperkt tot 30 jaar. Voor degenen die al eerder een hypotheek afsloten gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001 (Belastingdienst).

[12] Aflossingsvrije hypotheken van de Rabobank kennen op dit moment geen einddatum en worden dus automatisch ‘doorgerold’.

[13] Op de pensioendatum is het mogelijk om het opgebouwde partnerpensioen om te zetten in een hoger en/of eerder ingaand ouderdomspensioen. Dit is niet mogelijk als het partnerpensioen verzekerd is op risicobasis. Andere vormen van uitruil zijn mogelijk als dit in het pensioenreglement is geregeld, bijvoorbeeld een deel van het ouderdomspensioen inruilen voor een hoger partnerpensioen. Dit laatste kan interessant zijn als er geen partnerpensioen is opgebouwd (ASR website). Een eenmaal gemaakte keuze kan niet worden teruggedraaid.

Gepensioneerde woningeigenaren hebben lagere woonlasten dan huurders, zowel in absolute zin als in verhouding tot hun inkomen. Voor de huidige groep recentelijk gepensioneerde woningbezitters zijn de vaste woonlasten goed te dragen, vooral wanneer het een (echt)paar betreft. De groep met relatief hoge woonlasten in relatie tot het inkomen bestaat vooral uit alleenstaande huurders.

Maar gezien de versobering van de pensioenopbouw is het de vraag of toekomstige woningbezitters hun woonlasten ook zo gemakkelijk kunnen dragen. Bij een laag pensioeninkomen kan het wenselijk zijn om de woning grotendeels af te lossen gedurende het werkzame leven, of tijdig te verhuizen naar een goedkopere woning.

Het volledig aflossen van de hypotheek is overigens niet voor iedereen optimaal. Degenen die de hypotheeklasten makkelijk kunnen dragen zullen er wellicht bewust voor kiezen om spaargeld achter de hand te houden voor bijvoorbeeld woningaanpassing of schenking aan (klein)kinderen. Want aflossen is eenvoudig, maar ophogen is dat niet altijd.

Tijdig inzicht in zowel het netto-inkomen als de netto-hypotheeklasten na pensionering is essentieel. In veel gevallen kunnen (of moeten) er namelijk keuzes gemaakt worden met betrekking tot het partnerpensioen[13] en het al dan niet verder aflossen van de hypotheek. Indien door een ‘verkeerde’ keuze de hypotheeklasten gaan knellen dan is dit een zorg voor zowel de klant als de bank.

[13] Op de pensioendatum is het mogelijk om het opgebouwde partnerpensioen om te zetten in een hoger en/of eerder ingaand ouderdomspensioen. Dit is niet mogelijk als het partnerpensioen verzekerd is op risicobasis. Andere vormen van uitruil zijn mogelijk als dit in het pensioenreglement is geregeld, bijvoorbeeld een deel van het ouderdomspensioen inruilen voor een hoger partnerpensioen. Dit laatste kan interessant zijn als er geen partnerpensioen is opgebouwd (ASR website). Een eenmaal gemaakte keuze kan niet worden teruggedraaid.

ABF Research (2014), Ontwikkelingen op de woningmarkt – Socrates 2013, onderzoek in opdracht van Ministerie van BZK.

Mastrogiacomo, M (2016), De pensioenpuzzel van zelfstandigen, Netspar Policy Brief

Mastrogiacomo, M (2016b), Will we repay our debts before retirement? Or did we already, but nobody noticed? Netspar Design Paper 64

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2016), Wonen in beweging – de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2015.

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (2010), Senioren op de woningmarkt.

Platform31 (2014), Senioren in beweging – handreiking voor de doorstroming van senioren

RaboResearch (2015), Een toereikend pensioen is niet vanzelfsprekend, Rabobank Special.

Rijksoverheid (2016), Rapport Werkgroep Huishoudenbalans, ten behoeve van de Studiegroep Duurzame Groei, juli 2016.

Willemse, WJ (2016), Veranderingen in pensioenopbouw, Economisch Statistische Berichten.