Huren in het middensegment, stedelijk struikelblok

De stijgende woningprijzen en toenemende krapte op de koopwoningmarkt in steden als Amsterdam en Utrecht leveren elke maand vette krantenkoppen op, maar in de schaduw van deze Randstedelijke koopwoede merken ook huurders in de grote steden toenemende concurrentie. Het leidt tot forse huurprijsstijgingen in de geliberaliseerde, ‘vrije’ huursector. Zo lag de gemiddelde huurprijs in die sector per vierkante meter 17 procent hoger in het derde kwartaal van 2016 dan in het eerste kwartaal van 2011 (Pararius, 2016). Wie in Amsterdam in de vrije sector wil huren, betaalt zelfs 33 procent meer dan in 2011 (zie figuur 1).

Vooral in het middensegment van de huurmarkt, met een maandelijkse huur tussen de liberalisatiegrens[1] van 711 euro en 1.000 euro, kan het aanbod in de grote steden de toenemende vraag niet bijbenen. Dat zet de woningmarkt daar op slot: huishoudens die willen huren maar te veel verdienen voor de gereguleerde huursector kunnen geen huis vinden. Die mismatch tussen vraag en aanbod tast het welzijn aan.

Dat is ook doorgedrongen bij beleidsmakers. Zo maakt minister voor Wonen Stef Blok zich al jaren hard voor het vergroten van het aanbod in de vrije huursector, zodat deze kan uitgroeien tot volwaardig alternatief voor de koopsector en gereguleerde huurmarkt. Maar blijkens de stijgende huurprijzen gaat dat nog niet snel genoeg. Waarom niet?

[1] De huurliberalisatiegrens, die sinds 2015 bij een maandelijkse huur van 710,68 euro ligt, bepaalt of een huurwoning geliberaliseerd is. Huizen met een maandelijkse huur boven de liberalisatiegrens vallen onder de ‘vrije’ huursector, daaronder onder de gereguleerde huursector.

De middeldure huurmarkt bestaat uit de woningen die boven de liberalisatiegrens liggen, maar voor (hogere) middeninkomens nog relatief betaalbaar zijn. Onderzoekers leggen de bovengrens daarom meestal op een huur van 1.000 euro per maand (zie bijvoorbeeld Schilder en Conijn, 2015). Dit Themabericht sluit zich daarbij aan. Het gaat dan om ruim driekwart van alle huurwoningen boven de liberalisatiegrens (BZK en CBS, 2016). Qua omvang speelt dit segment nu nog een marginale rol in Nederland. De woningmarkt leunt namelijk sterk op twee pijlers: sociale huurwoningen van meestal corporaties in de ene hoek, koopwoningen in de andere. Dat is voor een belangrijk deel zo gegroeid omdat het kopen van een huis wordt gestimuleerd via hypotheekrenteaftrek, terwijl veel bewoners van sociale huurwoningen in hun woonlasten tegemoet worden gekomen met de huurtoeslag.

Bewoners van huizen met het stempel ‘geliberaliseerd’ vallen fiscaal tussen wal en schip. Dit heeft ertoe geleid dat de vrije huurmarkt slechts zo’n 6 procent van de woningvoorraad uitmaakt. Koopwoningen overheersen met een aandeel van ruim 59 procent, gereguleerde huurwoningen vertegenwoordigen 36 procent van alle huizen (BZK en CBS, 2016). Internationaal gezien loopt Nederland met die verdeling behoorlijk uit de pas. Zo wordt in Duitsland de helft van de huizen particulier verhuurd met minder regulering. In België is dat bijna 28 procent (zie figuur 2).

Vóór de economische crisis was dat kleine marktaandeel van vrijesectorhuurwoningen in Nederland een minder groot probleem: vraag en aanbod hielden elkaar redelijk bij. Maar sindsdien zijn er verschillende maatregelen genomen waardoor flink meer huishoudens zoeken naar woonruimte in het klein bemeten middensegment van de geliberaliseerde huursector.

Zo is dat segment sinds 2011 noodgedwongen uitgegroeid tot toevluchtsoord voor huurders die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar nog niet willen kopen. Sinds dat jaar gelden er namelijk strengere toewijzingsregels in de sociale huursector om ‘scheefwonen’ (goedkoper wonen dan op basis van je inkomen noodzakelijk is) te voorkomen. Wie meer verdient dan 36.165 euro, ongeveer modaal inkomen, komt niet of nauwelijks meer in een sociale huurwoning terecht. Woningcorporaties, de belangrijkste uitbaters van zulke huizen, zijn verplicht minimaal 80 procent van hun huizen aan mensen onder die inkomensgrens aan te bieden (Rijksoverheid, 2016a).

Wie liever koopt, loopt tegen aangescherpte hypotheeknormen aan. Vóór de crisis was het bijvoorbeeld niet ongebruikelijk om de overdrachtsbelasting en makelaarskosten bij te lenen bij de hypotheek. Maar per 1 januari 2013 is de maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning gemaximeerd op 105 procent (Overheid.nl, 2016). Deze wordt jaarlijks afgebouwd tot 100 procent per 1 januari 2018. Dit betekent dat huishoudens bij een gemiddelde verkoopprijs van bijna 250.000 euro, zo’n 10.000 tot 15.000 euro extra vermogen moeten meebrengen wanneer ze een huis willen kopen (Wijzer in geldzaken, 2016). Voor veel huishoudens betekent dit dat ze moeten (blijven) huren om voldoende bij elkaar te sparen (zie ook ‘Starters gaan later hun woning kopen’), wat de vraag naar betaalbare huurwoningen verder opdrijft.

Parallel aan deze ontwikkelingen verandert ook de woonwens van veel mensen. Zo blijven Nederlanders langer in steden wonen en trekken daar ook steeds vaker naartoe (Rabobank, 2014; PBL, 2015b). Per 1 januari 2016 waren er ruim 6 procent meer huishoudens in Utrecht en 5,5 procent meer in Amsterdam, vergeleken met 2,8 procent meer huishoudens in het algemeen (CBS, 2016a). Dit verklaart waarom de druk op de woningmarkt juist in die steden groter is.

Het is daarom niet verwonderlijk dat minister Blok zich inzet voor een groter aanbod middeldure huurwoningen om in die veranderde woonbehoeften te voorzien. Toch blijft het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen, gezien de stijgende huurprijzen, nog achter bij de vraag.

Dat lijkt voor een belangrijk deel te komen doordat het woningaanbod de naweeën nog voelt van de economische crisis. Terwijl het aantal huishoudens is doorgegroeid, zijn na 2008 veel bouwplannen geschrapt of versoberd en is de plancapaciteit in veel gemeenten afgenomen (Rabobank, 2016). Zo is voor huurwoningen tussen 2008 en 2013 het aantal verleende bouwvergunningen gehalveerd. (CBS, 2016b). De kloof tussen woningaanbod en -vraag die zo heeft kunnen ontstaan is goed te zien in Amsterdam, waar het aantal huishoudens sinds 2011 harder is gegroeid dan het aantal koop- en huurwoningen (zie figuur 3).

Veel projectontwikkelaars en gemeenten richten zich sinds het herstel op de woningmarkt vanaf 2013 bovendien op de koopwoningmarkt. Door de hypotheekrenteaftrek leveren die huizen voor ontwikkelaars meer op dan huurwoningen van dezelfde kwaliteit. Gemeenten krijgen op hun beurt tienduizenden euro’s meer voor de grond onder een koopwoning dan die onder een huurwoning (IVBN, 2015). Op die manier kunnen koopwoningen in nieuwbouwplannen geliberaliseerde huurwoningen verdringen. Zo houdt volgens onderzoeksbureau Stec Groep (2016) slechts 10 procent van de gemeenten in hun nieuwbouwprogrammering expliciet rekening met de vrije huursector. De helft van de gemeenten zegt ook geen specifieke locaties te hebben waar huizen in die sector zouden kunnen worden gebouwd.

Er zijn wel gunstige tekenen voor het middensegment. Zo meldt Stec Groep (2016) in hun rapport dat de vier grote steden, waar de druk op de woningmarkt het grootst is, in toenemende mate beleid hebben voor de middeldure huurmarkt. Daarnaast is het aantal bouwvergunningen dat aan bouwers voor de markt wordt afgegeven fors gestegen voor huurwoningen in het derde kwartaal van 2016 (CBS, 2016d). Minister Blok heeft de middeldure huurmarkt afgelopen jaren bovendien aantrekkelijker gemaakt voor marktpartijen. Capital Value schatte in december dan ook dat beleggers afgelopen jaar 3 miljard euro hebben gestoken in dat segment, vergeleken met 0,85 miljard in 2015 (Capital Value, 2016).

Toch zal het de komende jaren nog dringen zijn op het middensegment van de huurmarkt, omdat de recente animo onder ontwikkelaars en beleggers zich pas over één of twee jaar vertaalt in nieuw huuraanbod. Dit komt doordat er tijdens de economische crisis tienduizenden banen in de bouwsector zijn gesneuveld (CBS, 2016c), waarmee veel bouwcapaciteit verloren is gegaan en de orderportefeuilles van bouwbedrijven sneller vollopen (Rijksoverheid, 2016d). Nieuwe bouwprojecten moeten dus achter aansluiten in een langere rij.

Bovendien zijn er naar verwachting nog veel meer huizen nodig in de grote steden om niet alleen de bestaande kloof tussen vraag en het aanbod te dichten, maar om ook te kunnen voorzien in de toekomstige behoefte. Een grotere participatie van marktpartijen op de huurmarkt is dus meer dan wenselijk, maar waarschijnlijk niet afdoende. Een tweede oplossing zou daarom kunnen zijn dat woningbouwcorporaties, onder dezelfde voorwaarden als marktpartijen om verdringing te voorkomen, ook gaan bouwen in het middensegment (Boelhouwer en Schiffer, 2016).

Boelhouwer, P. en Schiffer, K. (2016). Naar een hervorming op de woningmarkt, niets doen is geen optie! Delft: TU Delft.

BZK, CBS (2016). WoonOnderzoek Nederland. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninklijksrelaties.

Capital Value (2016). Historisch investeringsvolume van meer dan 4 miljard euro in Nederlandse huurwoningen. CapitalValue.nl, 22 december 2016.

CBS (2016a). Huishoudens; samenstelling, grootte, regio, 1 januari. CBS.nl, 29 december 2016.

CBS (2016b). Bouwvergunningen; huur- en koopwoningen, bouwkosten, inhoud, projectgrootte CBS.nl, 29 december 2016.

CBS (2016c). Het lot van de verdwenen bouwvakkers. CBS.nl, 3 juni 2016.

CBS (2016d). Nieuwbouwwoningen; afgegeven vergunningen naar opdrachtgever, eigendomsvorm. CBS.nl, 29 december 2016.

EIB (2016a). Orderportefeuille utiliteitsbouw doet stapje terug. EIB.nl, 9 december 2016.

EIB (2016b). Investeren in de Nederlandse woningmarkt, investeringsopgaven in twaalf provincies. Amsterdam: Economisch Instituut voor de Bouw.

Gemeente Amsterdam (2015). De staat van de stad Amsterdam VIII. Amsterdam: Gemeente Amsterdam.

Housing Europe (2015). The state of housing in the EU 2015. Brussel: Housing Europe.

IVBN (2015). Beleggersgeld zoekt geschikte locaties voor vrije sector huur. Voorburg: IVBN.

Overheid.nl (2016). Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Overheid.nl, 29 december 2016.

Pararius (2016). Huurder voordeligst uit met kale huurwoning. Pararius.nl, 17 november 2016.

PBL (2015a). Quickscan ontwikkelingen vraag en aanbod geliberaliseerde huurwoningen, PBL-notitie 1878 . Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.

PBL (2015b). De stad: magneet, roltrap en spons. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.

Wijzer in geldzaken (2016). Kosten koper berekenen.

Rabobank (2014). De stad als kraamkamer: steden zijn de motor van de demografische ontwikkeling. Utrecht: Rabobank.

Rabobank (2016). Rabobank bouwbericht, augustus 2016. Utrecht: Rabobank.

Rijksoverheid (2016a). Hoe kom in aanmerking voor sociale-huurwoning? Rijksoverheid.nl, 29 december 2016

Rijksoverheid (2016b). Langer zelfstandig wonen ouderen. Rijksoverheid.nl, 29 december 2016

Rijksoverheid (2016c). Internetconsultatie over stimulering middenhuursegment via bestemmingsplan. Internetconsultatie.nl, 29 december 2016.

Rijksoverheid (2016d). Rapport staat van de woningmarkt 2016. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninklijksrelaties.

Stec Groep (2016). Gemeentebenchmark vrijesectorhuur 2016. Arnhem: Stec Groep.