Schenkingsvrijstelling kan tot hogere hypotheekschulden leiden

Dat minder huizen in Nederland onder water staan, komt niet alleen door de gestegen prijzen. Ook de verhoogde schenkingsvrijstelling van 50.000 naar 100.000 euro in 2013 en 2014 heeft er flink aan bijgedragen, zo concludeerde de Algemene Rekenkamer eerder deze maand [1]. Die inventariseerde hoe vaak bijvoorbeeld ouders hun kinderen geld hebben geschonken voor het kopen of verbouwen van een huis, het aflossen van een hypotheek of afkopen van de erfpacht.

[1] Een zeer welkom onderzoek, omdat het concrete cijfers op een rij zet over de populariteit van de schenkingsvrijstelling sinds deze in 2009 is geïntroduceerd

En die groep was in 2013 en 2014 groot: in dat laatste jaar is er 120.000 keer geschonken voor het eigen huis, terwijl dit in 2011 en 2012 zo’n vijfduizend keer was. Bijna driekwart van de schenkingen in 2013 en 2014 zijn volgens de Algemene Rekenkamer gebruikt voor het extra aflossen van de hypotheekschuld[2]. Sinds dit jaar is het bedrag blijvend verhoogd naar 100.000 euro, en op basis van de ervaringen van drie jaar geleden voorspelt de Rekenkamer dat de schenkingen ook nu vooral zullen worden ingezet voor aflossen. Is dat wel zo’n redelijke aanname?

Een eerste kanttekening plaatst het overheidsorgaan zelf al: de leeftijdsbeperking is terug. Tot eind 2013 mochten ouders hun (pleeg-)kinderen jonger dan veertig jaar tot 50.000 euro belastingvrij schenken voor het huis. Het bedrag werd tijdelijk opgerekt naar 100.000 euro en de leeftijdsbeperking verviel. Die veertigplussers gebruikten het toestromende geld massaal om af te lossen op hun hypotheek, terwijl de veertigminners het vaak gebruikten om een huis van te kopen. Nu de bovengrens weer op veertig jaar ligt, komt de stelling dat schenken tot aflossen leidt op losse schroeven te staan.

[2] Helaas is niet duidelijk hoe groot de schenkingen zijn per leeftijdsgroep en per doeleinde, waardoor onduidelijk is of het zwaartepunt van de schenkingen inderdaad bij aflossen ligt als naar de omvang van de bedragen wordt gekeken

Maar een tweede, in onze ogen belangrijker verschil is dat de woningmarkt in 2017 heel anders van start ging dan in 2014 (zie tabel 1). Dat jaar volgde op het hoogtepunt van de malaise op de Nederlandse huizenmarkt, waarin het aantal huizenverkopen een diepterecord bereikte en prijzen voor het vijfde jaar achtereen waren gedaald. Het groeiende aantal onder-water-huizen domineerde het publieke debat. Het zwaartepunt van de ontvangers van schenkingen lag dan ook bij huishoudens tussen de 35 en 45 jaar oud, juist de groep die voor de crisis dure huizen had gekocht en deze met relatief hoge schulden financierden.

Hoe anders begon 2017: de werkloosheid daalt in hoog tempo, terwijl de huizenprijzen rap stijgen. Over hypotheken die veel hoger zijn dan het huis waard is, hoor je nauwelijks iemand nog. Het tekort aan (betaalbare) woningen is nu juist wat de markt plaagt. Bovendien zijn de leennormen aangescherpt, waardoor koopstarters nu eerder zijn aangewezen op eigen middelen, of een schenking, om onder meer de kosten koper van te betalen. Wij denken daarom dat schenkingen veel vaker dan een paar jaar terug zullen worden gebruikt om een huis mee te kopen.

Dit kan prijsopdrijvend werken in de huidige markt, waar op veel plekken de vraag naar huizen het aanbod ervan ruimschoots overtreft en een groeiend aandeel kopers boven de vraagprijs biedt. Paradoxaal genoeg draagt de schenkingsvrijstelling in dat geval dan niet bij aan het verlagen van de hypotheekschuld –zoals veel politici met de regeling beogen– maar kan zij juist tot hogere leningen leiden. Wie namelijk geen vermogende ouders heeft maar volledig is aangewezen op een hypotheek om een huis te kopen, moet meer lenen om de stijgende prijzen bij te benen.

Dit neemt niet weg dat de schenkingsvrijstelling een instrument kan zijn om te zorgen voor lagere hypotheekschulden, zodat huishoudens ruimer in hun budget zitten en het financiële stelsel stabieler wordt. Maar laten we dan nadenken over een manier waarop de vermogensoverdracht van oud naar jong minder effect heeft op de huizenprijzen. Bijvoorbeeld door de leeftijdsbeperking te versoepelen en aan de schenkingen de voorwaarde verbinden dat deze enkel belastingvrij zijn wanneer ze worden gebruikt om af te lossen.