Krapte op de huizenmarkt in beeld: Randstad losgeslagen van de rest van het land

De bekendste indicator om krapte op de woningmarkt te meten is die van makelaarsvereniging NVM, die aangeeft hoeveel huizen er nog te koop staan voor elk huis dat is verkocht. In het meest recente rapport komt deze krapte-indicator uit op 4,1 voor heel Nederland, wat grofweg betekent dat wie die dat kwartaal een huis heeft gekocht gemiddeld uit iets meer dan vier huizen kon kiezen. Toch is dit getal niet altijd even intuïtief als maatstaf voor keuze op de woningmarkt. De indicator wordt bijvoorbeeld kleiner als het aanbod van te koop staande huizen gelijk blijft maar het aantal transacties stijgt. En andersom: wordt er minder verkocht, dan lijkt het abusievelijk alsof er meer valt te kiezen.

In dit Economisch commentaar delen we het aanbod daarom niet door het aantal transacties, maar zetten de twee los van elkaar af tegen het totaal aantal koophuizen in een gemeente[1] [2]. Dat geeft een eenvoudiger beeld van vraag en aanbod op de markt. Zo konden Nederlanders in 2013 elke maand gemiddeld uit 6 procent van de koophuizen kiezen. In 2017 waren ze een stuk lastiger te vinden: toen had gemiddeld minder dan 1,5 procent van de koopwoningen een bordje ‘te koop’ in de tuin staan. Dat de vraag in de tussenliggende periode is gestegen blijkt wel uit de verkopen: in 2013 werd slechts 1 op de 38 koophuizen verkocht (2,6 procent). In het afgelopen jaar wisselde ruim 1 op de 18 (5,5 procent) van eigenaar.

[1] De cijfers over de woningvoorraad komen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), uit de zogeheten Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), terwijl gegevens over het aanbod van de website HuizenZoeker.nl komen. Het aantal verkochte huizen wordt bijgehouden door het Kadaster. Cijfers over het aantal koopwoningen binnen een gemeente zijn standcijfers per 1 januari. Het aantal koopwoningen in de tussenliggende periode is daarom via lineaire interpolatie berekend. Omdat de koopwoningvoorraad per 1 januari 2018 nog niet bekend is, zijn deze cijfers juist gebaseerd op het aandeel koopwoningen per 1 januari 2017, vermenigvuldigd met het aantal woningen door het jaar heen. Het aantal woningen in het laatste kwartaal van 2017 is geëxtrapoleerd op basis van de voorgaande vier kwartalen.

[2] Ook deze manier van kijken naar krapte is niet vrij van onvolkomenheden. Zo is op jaarbasis weliswaar duidelijk hoeveel koopwoningen er in een gemeente staan, maar niet op maand- of kwartaalbasis. We nemen daarom aan dat de toe- of afname van het aantal huizen in een gemeente gelijk is verdeeld over het jaar heen, terwijl dit natuurlijk niet het geval hoeft te zijn. Bovendien zijn de cijfers over de woningvoorraad van het CBS voor 2017 nog geen definitieve cijfers, waardoor er nog kleine veranderingen kunnen optreden bij het verschijnen van de definitieve gegevens Uiteindelijk wordt het aanbod op de woningmarkt gerapporteerd als het aantal te koop staande huizen per de eerste van de maand. Nu zoveel huizen zo snel worden verkocht, is er een kans dat een deel van die koopwoningen niet wordt meegenomen in die cijfers omdat ze binnen één maand van eigenaar wisselen. Het aantal verkopen kan tegelijkertijd de vraag naar huizen onderschatten, bijvoorbeeld als er meer bieders dan huizen zijn.

Figuur 1: Percentage koophuizen te koop tussen 2013 en 2017

Bron: CBS, HuizenZoeker.nl, ABF Research, bewerking Rabobank. Noot: voortschrijdend vierkwartaalsgemiddelde

Uit figuur 1 wordt verder duidelijk dat op het hoogtepunt van de malaise op de huizenmarkt, in 2013, in vrijwel alle gemeenten (potentiële) kopers het ritme bepaalden. De verschuiving naar een verkopersmarkt in de jaren erna zag je overal in Nederland. Maar vanaf 2016 lijkt de Randstad –vooral de grote steden daarin– los te breken van de rest van het land om veel verder te verkrappen.[3] In figuur 2 is daarnaast goed te zien dat het herstel van het aantal verkopen in de steden begon. Niet alleen die in het westen, maar juist ook (studenten)steden als Groningen, Nijmegen, en Eindhoven liepen voorop in de groei van het aantal transacties met een doorloopsnelheid van zo’n 4 tot 5 procent per jaar.

Dit sluit aan bij het gestegen aantal buy-to-let-kopers, die volgens een onderzoek van het Kadaster veelal in studentensteden huizen kopen om te verhuren. Die trend is tegen het eind van de crisis op de woningmarkt gestart, toen kleinschalige beleggers en vermogende ouders als eerste stappen durfden te nemen op koopmarkt. In de laatste maanden van 2017 is de doorloopsnelheid in de grotere steden naar rond 7 tot 9 procent gestegen, en schuurt daarbij inmiddels dicht aan tegen de mutatiegraad van de bewonerswisseling in de huursector. Ook hier zouden particuliere beleggers wellicht weer een rol kunnen spelen: zij kopen en verkopen sneller dan de gemiddelde koper die een woning voor eigen gebruik koopt.

[3] Toch ligt de gemeente met steevast de krapste woningmarkt juist zo’n 40 kilometer naar het noorden: op Urk stonden aan het eind van 2017 elke maand gemiddeld minder dan 20 van de pakweg 4.900 koophuizen te koop. Dit kan komen doordat Urk een hechte gemeenschap heeft. Bovendien heeft het vissersdorp in tegenstelling tot plaatsen in de buurt een historische kern, waardoor in de directe nabijheid geen vergelijkbaar alternatief voorhanden is.

Figuur 2: Het percentage koophuizen dat is verkocht tussen 2013 en 2017

Bron: CBS, Kadaster, ABF Research, bewerking Rabobank. Noot: voortschrijdend vierkwartaalstotaal, lokale cijfers over het vierde kwartaal van 2017 zijn nog niet bekend

Als laatste tekent zich in de twee kaarten een andere trend af, die dit jaar naar verwachting verder doorzet: de rek is er in het westen van het land wel een beetje uit. Daar werden de laatste jaren zo veel huizen verkocht, en begint de woningmarkt zo krap te worden dat een (verdere) daling van het aantal transacties in deze regio’s waarschijnlijk lijkt. In het laatste kwartaal van 2017 bleek al dat er in de provincies Noord-Holland en Utrecht minder werd verkocht dan een jaar eerder. In regio’s elders in het land, zeker buiten de studentensteden, lijkt daarentegen nog ruimte. We verwachten dan ook dat in heel 2018 zo’n 225.000 bestaande koopwoningen van eigenaar wisselen, tegenover bijna 242.000 in 2017. De neergang in het westen wordt dus maar ten dele gecompenseerd door verder aantrekkende verkopen in de rest van het land.