Waarom jongeren steeds minder en ouderen steeds vaker een huis kopen

Het lijkt jongeren niet mee te zitten op de koopwoningmarkt: uit cijfers van het Kadaster blijkt dat het aandeel huizen dat Nederlanders onder de 35 jaar kopen de afgelopen jaren hard is ingezakt. In 2017 waren zij goed voor 45 procent van het aantal verkochte huizen; in de jaren vóór de crisis namen ze nog meer dan 55 procent voor hun rekening. Nederlanders van 55 jaar en ouder lijken er met de buit vandoor te gaan: hun aandeel steeg van 9,6 procent in 2007 naar 16,3 procent in 2017 (zie figuur 1).

Dat is niet een uniek Nederlands fenomeen (zie bijvoorbeeld Lennartz, Arundel en Ronald voor een bespreking van de literatuur en een Europese vergelijking). Maar in Nederland richt de discussie over die verschuiving van jong naar oud op de woningmarkt zich wel vaak op de rap stijgende huizenprijzen en de aangescherpte leennormen voor hypotheken, zoals vorige zomer in een rondetafelgesprek in de Tweede Kamer. Beide factoren dragen er zeker aan bij dat jongeren het steeds benauwder lijken te krijgen dan ouderen op de koopwoningmarkt, maar in deze Special kijken we ook naar de arbeidsmarkt en naar demografische veranderingen.

Natuurlijk bestaan er ook binnen generaties flinke verschillen, waardoor niet alle jongeren met hun handen in het haar zitten terwijl alle ouderen het maar makkelijk hebben op de woningmarkt. Maar in deze Special richten we ons vooral op de verschillen tussen generaties. We kijken daarbij naar de verschillen tussen 2007 en 2017, omdat we in beide jaren met een hoogconjunctuur te maken hebben gehad. We benaderen de verschillende factoren descriptief. Dat betekent dat we helaas niet kunnen kwantificeren hoeveel de factoren bijdragen aan het lot van jong en oud op de woningmarkt, maar de analyse draagt wel bij aan de discussie over de leeftijdsdynamiek op de woningmarkt. Het is namelijk duidelijk dat die dynamiek veel verder gaat dan enkel de leennormen.

Om met die leennormen te beginnen: niet alleen het bedrag dat Nederlanders kunnen lenen, maar ook het acceptatiebeleid speelt een belangrijke rol in de leencapaciteit van jong en oud. Het blijft namelijk moeilijker voor banken en verzekeraars om in te schatten welke schuld een zzp’er zonder lange werkgeschiedenis zou kunnen dragen, dan om te bepalen wat iemand met een vast inkomen kan lenen. Flexwerkers krijgen daarom wellicht lastiger een hypotheek, of moeten genoegen nemen met een kleinere lening. Ongeacht de zogeheten LTV- en LTI-normen hebben ontwikkelingen op de arbeidsmarkt dus ook invloed op wat Nederlanders wel en niet kunnen lenen.

Daarnaast is de gemiddelde som die Nederlanders aan hypotheek kunnen lenen ten opzichte lager dan vóór de crisis. Dat is gezonder voor de financiële stabiliteit, maar het betekent vooral voor singles wel dat een kleiner aandeel koophuizen binnen bereik is nu in delen van het land de huizenprijzen alweer bijna boven de piek van 2008 liggen. En misschien nog wel belangrijker: de waarde van de maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van het huis, de zogeheten LTV-norm, is flink aangescherpt. Vóór de crisis was het niet ongebruikelijk om meer dan 10 procent bovenop de verkoopprijs van een huis te lenen. In 2017 mocht dat niet meer dan 1 procent zijn, en per 2018 mag nog maximaal de verkoopprijs worden geleend.

Dat verkleint het risico dat huizenbezitters ‘onder water’ komen te staan zodra het op de woningmarkt tegenzit, maar het betekent ook dat jongeren die nog niet voldoende bij elkaar hebben gespaard voor de kosten die horen bij het kopen van een huis – of niet kunnen rekenen op steun daarvoor van hun ouders - minder eenvoudig kunnen kopen. Voor doorstromers, zeker die met veel overwaarde, zijn die kosten koper eenvoudiger te bolwerken. Of er een effect is, en hoe groot dat zou zijn, laat zich moeilijk kwantificeren, maar logisch kan worden aangenomen dat het jongeren in elk geval niet helpt op de woningmarkt.

Dat doorstromers minder last hebben van die aangescherpte leennormen dan koopstarters, verraadt ook dat de veranderingen op de huizenmarkt zélf nogal van invloed zijn op de rol van vooral ouderen. Doordat het aantal oudere huizenkopers stijgt én zittende huizenbezitters vergrijzen, zijn er steeds meer senioren met een eigen woning. Cijfers uit het driejaarlijkse Woononderzoek Nederland (WoON) van de Rijksoverheid en het CBS onder 40.000 Nederlanders, laten zien dat het woningbezit onder 55-plussers fors is gestegen, terwijl Nederlanders jonger dan 35 jaar juist minder vaak in een huis wonen dat ze zelf bezitten (zie figuur 2)[1].

[1] Recentere cijfers zijn nog niet beschikbaar, maar het is aannemelijk dat het beeld anno 2017 niet wezenlijk is veranderd.

Dit kan op twee manieren doorwerken in de verhoudingen op de koopwoningmarkt. Ten eerste via de woonwensen. Een meerderheid van de huurders die een ander huis zoekt huurt het liefst opnieuw, blijkt uit WoON-data van de Rijksoverheid en het CBS. Bij huizenbezitters is dat precies andersom: wie eenmaal een koopwoning heeft, wil binnen de koopsector blijven. In combinatie met het hogere eigenwoningbezit onder ouderen is het dus niet raar dat zij vergeleken met 2007 meer vraag uitoefenen in de koopmarkt. En inderdaad: in de meest recente editie van WoON, in 2015, gaf een meerderheid van de 55-70-jarigen met verhuisplannen aan dat zij het liefst verhuizen naar een (andere) koopwoning[2].

De tweede weg waarlangs dat fors hogere woningbezit onder ouderen kan leiden tot meer verkopen dan hun aandeel in de bevolking en op de arbeidsmarkt doet vermoeden, is de overwaarde op die huizen (zie figuur 3). Natuurlijk hebben Nederlanders naarmate ze ouder worden dikwijls een groter vermogen: ze hebben meer tijd gehad om dat op te bouwen door te sparen, te beleggen en af te lossen. Dit stelt ze in staat om hun verhuiswens beter om te zetten in koopgedrag. Bijvoorbeeld omdat ze in oververhitte markten kunnen overbieden, gemakkelijk de kosten koper kunnen betalen of omdat ze simpelweg helemaal geen hypotheek nodig hebben en dus sneller kunnen beslissen. Er kan met andere woorden dus een insider/outsider effect spelen op de woningmarkt: zakt de markt in, met langere verkooptijden en dalende huizenprijzen, dan is het voor woningbezitters lastiger om te verhuizen en boeten zij in aan belang, terwijl ze in een markt als de huidige juist een streepje voor hebben op starters[3].

[2] Nederlanders ouder dan 70 jaar geven eveneens vaker dan in eerdere jaren van het onderzoek aan te willen verhuizen naar een koopwoning, hoewel huren de voorkeur geniet binnen de groep.

[3] Dit kan mede verklaren waarom het aandeel kopers tussen de 35-44 jaar wat is afgenomen, omdat doorstromers binnen die groep vaak tijdens de prijshausse op de woningmarkt vóór de crisis kochten en dat financierden met relatief grote (aflossingsvrije) hypotheken.

Daarnaast verschillen 2017 en 2007 op een ander belangrijk punt: wie zijn geld destijds op een spaarrekening parkeerde, kon rekenen op een aardige rente. In 2017 lag de vergoeding voor spaargeld dikwijls onder de 0,5 procent lag (zie figuur 4). Dat zorgt ervoor dat meer mensen op zoek gaan naar een alternatief voor sparen. Volgens een studie van de KU Leuven en Universiteit van Amsterdam lijken veel vermogenden in Nederland dat alternatief hebben gevonden in het kopen en verhuren van een tweede of derde woning. Daarmee oefenen ze tegenover 2007 dus extra vraag uit in de markt, wat hun aandeel in het aantal verkochte huizen kan vergroten.

Dat er onder huizenkopers vaker senioren zijn te vinden, ligt dus niet alleen aan het feit dat zij meer dan vroeger willen kopen in plaats van huren. Ook als je kijkt naar de samenstelling van de bevolking is hun groeiende rol op de woningmarkt niet verwonderlijk: er zijn simpelweg veel meer ouderen in Nederland. In 2017 was bijna 38 procent van de volwassenen[4] de 55 jaar gepasseerd, vergeleken met nog geen 33 procent in 2007 (zie figuur 5). De groep 35-44-jarigen kromp juist, en inderdaad: hun aandeel in het aantal woningverkopen nam ook af. Maar daar houdt de vergelijking dan ook wel op: jongeren tot 25 jaar maakten in 2017 vrijwel net zo’n groot deel uit van de bevolking als in 2007, maar toch dook hun aandeel op de huizenmarkt fors omlaag.

[4] Hier bepaald als Nederlanders van vijftien jaar en ouder.

De correlatie tussen de samenstelling van de bevolking en die van huizenkopers lijkt dus mager. Dat blijkt ook uit figuren 6 en 7, waarin we het aandeel jonge en oudere huizenkopers vergelijken met hun aandeel in de bevolking (in Appendix A zijn dezelfde figuren te vinden voor de groepen tussen de 25-54 jaar).

In de twee spreidingsdiagrammen is te zien dat de grotere rol van 55-plussers op de koopwoningmarkt inderdaad sterk lijkt samen te hangen met hun groeiende aandeel in de Nederlandse bevolking. Maar het tegenovergestelde is waar voor jongeren: zij verloren sneller terrein op de woningmarkt dan in de bevolkingssamenstelling, waardoor de correlatie tussen het aandeel jongeren in de bevolking en het aandeel jongeren op de koopwoningmarkt klein is.

Naast de vergrijzing kan voor jongeren juist een ander demografisch effect een rol spelen: het wel of niet hebben van een vriend(in). Huizenprijzen zijn de afgelopen decennia door de bank genomen harder gestegen dan het inkomen van Nederlanders. Dat komt bijvoorbeeld doordat vrouwen sinds de jaren negentig vaker en meer zijn gaan werken en het tweede inkomen bij de hypotheekaanvraag steeds zwaarder is gaan meetellen.

Het betekent dat alleenstaanden met een koopwens het steeds benauwder krijgen op de koopwoningmarkt: door de gestegen huizenprijzen is het aanbod van woningen dat op één salaris is te financieren geslonken. En dat is opvallend, want uit een studie van het CBS uit 2015 blijkt juist dat er, ondanks de inrichting van de woningmarkt op tweeverdieners, steeds meer single twintigers zijn (zie figuur 8)[5].

[5] Recentere cijfers en vergelijkbare gegevens over oudere Nederlanders zijn helaas niet beschikbaar, hoewel bekend is dat ook het aandeel eenpersoonshuishoudens onder 35-plussers is gegroeid, hoewel niet per se harder dan onder 35-minners. Zie ook deze publicatie van het CBS.

Naast demografische ontwikkelingen en factoren op de huizenmarkt zelf, is ook de manier waarop jongeren en ouderen hun tijd besteden veranderd tussen 2007 en 2017. Zo volgen jongeren vaker (en langer) dan vroeger een opleiding: bijna 70 procent van de 15-24-jarigen was in 2017 leerling, deelnemer of student, tegenover 66 procent in 2007 (zie figuur 9). Wie nog in de schoolbanken zit, zal doorgaans geen huizenkoper zijn maar zet pas later in zijn leven de eerste stappen op de koopwoningmarkt. Zo bezien is de groep potentiële huizenkopers jonger dan 25 jaar dus wel afgenomen, in tegenstelling tot hun gewicht in de totale bevolking. Door eerst het versoberen en later afschaffen van de basisbeurs voor studenten, hebben jonge Nederlanders bovendien vaker een studieschuld, waardoor hun maximale hypotheek lager is. Ook dit kan doorwerken in hun wensen en hun kansen om een huis te kopen.

Terwijl jongeren vaker zijn gaan studeren, zijn ouderen juist fors meer gaan werken: de arbeidsparticipatie onder 55-plussers is door maatregelen als het verhogen van de AOW-leeftijd flink gestegen (zie figuur 10)[6]. Het wel, en vooral het niet hebben van een baan kan de wens en de kans om een huis te kopen logischerwijs nogal doorkruisen. Zo is het niet gek om te verwachten dat Nederlanders van een jaar of vijftig eerder zijn geneigd om (nog een keer) een huis te kopen als ze verwachten tien of twintig jaar door te werken – en doorgaans een hoger inkomen hebben - dan wanneer ze zich al klaarmaken voor het pensioen[7].

[6] Meer en actuelere cijfers zijn helaas niet beschikbaar, maar parallel aan de hogere arbeidsparticipatie blijkt uit cijfers van het CBS dat ook het primaire inkomen van huishoudens tussen de 55 en 85 jaar hard is gestegen

[7] Ook de gestegen (gezonde) levensverwachting kan hierin meespelen, net als stimuleringsmaatregelen om ouderen langer zelfstandig thuis te laten wonen.

Maar een betaalde baan, vooral in vast dienstverband, is misschien nog wel het belangrijkst voor jongeren. Zij zijn voor de financiering vaker afhankelijk van hun inkomen dan van vermogen, en hebben dus meestal een hypotheek nodig. En het niet hebben van een vast contract kan voor de aanvraag daarvan een flinke hindernis zijn. Helemaal als zij ook geen lange werkgeschiedenis kunnen aantonen, wat eenvoudiger is voor iemand die al tien of twintig jaar werkt. De veranderingen op de arbeidsmarkt kunnen voor jongeren dus de leencapaciteit verkrappen, en voor ouderen verruimen. De leennormen staan dus ook niet op zichzelf, maar interacteren met andere maatschappelijke en economische veranderingen.

Daarnaast is het goed mogelijk dat Nederlanders die niet in vast dienstverband werken sowieso geen trek hebben in een koopwoning, maar liever wachten op meer zekerheid in hun carrière voordat ze zich binden aan de (financiële) verplichtingen van een eigen huis. Dat de arbeidsmarkt sneller is geflexibiliseerd voor jongeren dan voor ouderen (zie figuur 11) kan de koopwensen én koopkansen voor beide groepen dus ingrijpend veranderen.

In figuren 12 en 13 kijken we daarom of er een relatie bestaat tussen de veranderde samenstelling van Nederlanders met een vast contract en die van huizenkopers voor jong en oud (in Appendix B zijn dezelfde figuren te vinden voor 25-54-jarigen). Feitelijk kijken we daarmee niet alleen naar verschillen op de arbeidsmarkt tussen nu en toen, maar ook naar de veranderde samenstelling van de bevolking en het groeiende aantal studenten. Het aantal jongeren met een vast contract kan immers zijn afgenomen doordat zij met minder zijn dan vroeger, meer en langer studeren, of doordat zij inderdaad na hun opleiding minder kans hebben op een vast contract. En andersom: het aantal ouderen met een vast contract kan zowel samenhangen met het feit dat zij met meer zijn én vaker werken, of omdat zij minder te maken hebben met de flexibilisering van de arbeidsmarkt.

Voor de allerjongste groep lijkt er inderdaad een iets sterkere link te bestaan tussen hun aandeel in de verkochte huizen en het wel of niet hebben van een vast contract dan enkel met hun aandeel in de bevolking. Maar dit is slechts een correlatie. Het is dus niet mogelijk om te zeggen of de veranderde samenstelling van de bevolking en arbeidsmarkt daadwerkelijk the smoking gun is die verklaart waarom jongeren een steeds kleiner en ouderen een steeds groter deel van de verkochte woningen voor hun rekening nemen. Daarom bespreken we in de volgende paragrafen andere belangrijke factoren waarvoor data schaarser is, maar die minstens zo tekenend kunnen zijn voor de koopwensen en -kansen van jongeren en ouderen.

In deze Special hebben we gekeken naar verschillen tussen jonge en oude huizenkopers vóór de crisis en nu, en naar factoren die daarmee kunnen samenhangen. Zo blijkt het groeiende aandeel 55-plussers op de huizenmarkt sterk gerelateerd aan de vergrijzing van de bevolking en hun gestegen arbeidsparticipatie in vast dienstverband. Verder hebben zij vaker dan tien jaar geleden een eigen huis, waardoor ze dikwijls vermogen hebben en hun koopwensen dus eenvoudiger kunnen vervullen.

Twintigers lijken daarentegen van steeds verder te moeten komen: ze studeren langer en beginnen later aan hun loopbaan. Bovendien hebben ze niet of pas later in hun carrière de zekerheid van een vast contract, wat hun woonwensen en hypotheekkansen overhoop kan gooien. Daarnaast blijven ze langer vrijgezel, terwijl het hebben van een partner steeds belangrijker is geworden om je in te vechten op de drukke woningmarkt. En als laatste hebben zij, mede door stijgende studieschulden, minder vermogen dan ouderen waardoor ze meer last kunnen hebben van de strengere LTV-norm.

Misschien komt er vanuit de arbeidsmarkt nog enig respijt voor jongeren omdat de krapte daar kan leiden tot meer vaste contracten. Maar doordat trends als individualisering en met name vergrijzing en flexibilisering structureel zijn, valt vooral te verwachten dat het aandeel oudere kopers de komende jaren zal blijven toenemen terwijl jongeren verder aan belang op de woningmarkt zullen inboeten. Dit toont aan dat het in discussies over het lot van starters op de koopmarkt veel meer moet gaan over demografische ontwikkelingen en over de rol die de arbeidsmarkt speelt in de kansen van Nederlanders op de woningmarkt.

Hier zit ook een effect van langer studeren en de samenstelling van de bevolking in: zo kan het aandeel werkenden met een vast contract tussen de 25 en 34 jaar toenemen doordat zij vaker dan vroeger een vast contract krijgen zodra ze gaan werken, omdat zij net zo vaak een vast contract hebben maar in aantal harder zijn gegroeid dan andere leeftijdscategorieën of omdat ze überhaupt minder zijn gaan werken.