Woningmarkt heeft woningcorporaties hard nodig

Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in de woningmarkt. Na een periode waarin hun imago schade opliep, hun werkterrein werd ingeperkt (o.a. scheiding van diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en niet-DAEB) en hun winsten via de verhuurdersheffing werden afgeroomd, beginnen corporaties aan een nieuwe fase. De nationale prestatieafspraken helpen vervolgens om de juiste focus te houden.

Wat betekent dit? Op 30 juni 2022 hebben de corporaties via brancheorganisatie Aedes met de Woonbond, VNG en het Rijk afspraken gemaakt over de volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030. Dit akkoord vormt een kantelpunt in het beleid.

Corporaties kunnen zich meer toeleggen op hun kerntaken: het realiseren en goed onderhouden van betaalbare woningen voor mensen die dat nodig hebben.

De nationale prestatieafspraken geven de overkoepelende doelen van het akkoord weer richting 2030. Corporaties maken vervolgens samen met genoemde partners op regionaal en lokaal niveau afspraken om aan die doelen bij te dragen.

Woningcorporaties hebben zich dus gecommitteerd aan de nationale prestatieafspraken, onder te verdelen in vier hoofdgroepen: beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid (zie figuur 1). Omdat leefbaarheid niet direct tot meer betaalbare woonruimte leidt laten we deze groep buiten beschouwing.

1. Beschikbaarheid
Woningcorporaties moeten hun bouwtempo flink verhogen. In totaal leveren corporaties in de periode 2022 t/m 2030 dan 250.000 sociale huur en 50.000 middenhuurwoningen op in de prijsrange van circa € 850 tot € 1.000 per maand (huidige prijspeil). Hiervoor maken de corporaties afspraken met gemeenten. Per gemeente is het streven om minstens 30% sociale huur te realiseren. Ook komt er – eindelijk - een duidelijke definitie van het begrip ‘sociale huur’ in de wet.

Op het vlak van beschikbaarheid gaat het niet alleen om aantallen en de prijsklasse. Belangrijk is ook dat er aandacht is voor specifieke doelgroepen. Zo speelden corporaties in 2022 een belangrijke rol bij de opvang van Oekraïense vluchtelingen. Daarnaast gaat er aandacht uit naar ouderen. Het belang daarvan is tweeledig. Allereerst neemt tot 2040 de vergrijzing en zo ook de zorgbehoefte aan huis flink toe. Daarnaast helpt dit bij het bevorderen van de doorstroming.

2. Betaalbaarheid
Met name door de gestegen energiekosten piekte de inflatie in 2022. In 2023 en 2024 blijft de inflatie hoog. Dat betekent dat veel huishoudens minder te besteden hebben. Vooral lagere inkomens hebben daar last van. Om betaalbaarheid te kunnen garanderen is gezocht naar een balans tussen maatregelen waarvan alle huurders profiteren en maatregelen waarvan mensen met lagere inkomens en mensen in niet-duurzame woningen profiteren. Zo zullen corporaties in de periode 2022-2024 voor alle huurders de huren matigen. De koppeling met de inflatie wordt vervangen door een maximale huursomstijging die 0,5% lager is dan de CAO-loonontwikkeling. Huurders met een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum krijgen een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot € 550 (prijspeil 2020).

3. Duurzaamheid
Woningcorporaties spelen een essentiële rol in de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Zo hebben corporaties afgesproken om al hun woningen met een E-, F-, of G-label tot en met 2028 versneld te verduurzamen. Dit sluit aan op het doel om in 2030 675.000 woningen vergaand te isoleren en om 450.000 bestaande corporatiewoningen aardgasvrij te maken. Dit zorgt voor minder CO2-uitstoot en minder energieverbruik. Huurders profiteren hier ook van. Er is namelijk afgesproken dat zij geen huurverhoging krijgen na isolatiemaatregelen die leiden tot een beter energielabel. Daarnaast is het goed om te beseffen dat investeringen van corporaties ook voor andere huizenbezitters belangrijk zijn. Omdat corporaties op grote schaal investeren is er meer zicht op de voor- en nadelen van verduurzamingsmaatregelen en wordt er sneller geïnnoveerd. Dit geldt voor energiezuinige installaties, maar ook voor industriële bouw en het gebruik van natuurlijk materialen.

Het spanningsveld voor corporaties zit vanaf nu vooral in de optelsom van ambities en de haalbaarheid. De combinatie van marktomstandigheden (o.a. stijging van rente, inflatie en dus ook bouwkosten), omgevingscondities (o.a. beschikbare gronden), volkshuisvestelijke opgaven (o.a. sociale huur en huisvesting van doelgroepen), duurzaamheidsambities (o.a. duurzame installatie en bouwen met natuurlijke materialen) en financiële middelen (o.a. huuropbrengsten blijven achter bij de inflatie) staan op gespannen voet met elkaar.

Positief is dat de verhuurdersheffing in 2023 wordt afgeschaft. Deze heffing kostte de corporaties jaarlijks zo’n 1,7 miljard aan investeringsruimte. Maar helaas, dit bedrag kan niet volledig worden benut voor collectieve doelen. Corporaties gaan namelijk meer belasting afdragen. Dit komt doordat de ATAD-regeling (Anti-Tax Avoidance Directive) ook gaat gelden voor woningcorporaties. De ATAD is overigens bedoeld om belastingontduiking te voorkomen en richt zich vooral op multinationals. Dat zijn woningcorporaties natuurlijk niet, zij maken geen winst. Maar op grond van de ATAD mogen zij straks nog maar 20% van de rente die zij betalen aftrekken van de belasting die wordt afgedragen. Daarmee wordt de investeringsruimte van corporaties opnieuw verminderd. Uiteindelijk werkt dit contraproductief als het gaat om de uitvoering van hun maatschappelijke taken.