Oplossingen voor krappe bedrijfsruimtemarkt nog ver weg

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt (inclusief logistiek) valt anno 2023 het best te typeren als ‘zeer krap’. Er wordt bijna 7 miljoen m² aan bedrijfsruimten aangeboden. In absolute zin valt er dus het nodige te kiezen, maar het ene aanbod is het andere niet. Wat beschikbaar is, heeft niet altijd de gewenste omvang of kwaliteit. Ook liggen veel panden niet op de juiste plek. Ze zijn niet goed bereikbaar of liggen te ver van toeleveranciers en de arbeidsmarkt. In de periode 2013 tot 2022 halveerde het aanbod bovendien (zie figuur 1). Dat kwam niet alleen door een hogere opname, maar ook door herbestemming van oude bedrijfsruimten naar bijvoorbeeld woningen.

Krapte bij eindgebruikers is een kans voor investeerders. Niet voor niets heeft de bedrijfsruimtemarkt zich in 2021 en 2022 ontpopt tot het grootste beleggingssegment. Goed voor respectievelijk € 6,9 en € 6,2 miljard aan transacties. Voor 2023 verwachten we een lager handelsvolume. Door de stijgende rente, maar ook doordat er minder nieuwbouw op de markt komt. Waarschijnlijk wordt de bedrijfsruimtemarkt dit jaar dan ook niet de grootste beleggingscategorie.

Sinds medio 2022 zijn vastgoedbeleggers in de greep van inflatie en rente, wat zorgt een tegenstrijdige ontwikkeling van huuropbrengsten en vastgoedwaardes. De snelle rentestijgingen van 2022 en 2023 zorgen voor een flinke waardedaling van vastgoed. Ondanks de krapte heeft ook de bedrijfsruimtemarkt hier last van, met prijscorrecties van soms meer dan 10%. Aan de andere kant zorgt huurindexatie (inflatiecorrectie) voor een dempend effect. Aangezien ook voor 2023 en 2024 een hoge inflatie wordt verwacht, maken sommige eigenaren de afweging om panden nog even niet te verkopen.

Kopers en verkopers hebben tijd nodig om te wennen aan nieuwe prijsniveaus voor vastgoed. Dat proces is al aan de gang. Het wachten is nu op stabilisatie van het renteniveau. Pas als de angst voor nieuwe rentestijgingen en daarmee verdere waardedalingen afneemt, kan de markt tot rust komen. Kopers en verkopers zullen elkaar dan weer vinden en de handel zou dan wel eens flink kunnen toenemen. Zeker in een markt met zoveel krapte en groeiperspectief als de bedrijfsruimtemarkt. Toch is het nog te vroeg om je rijk te rekenen!

Lange tijd heeft de politiek zich te weinig bemoeid met de bedrijfsruimtemarkt. In 2022 schreven we een bericht over de bedrijfsruimtemarkt. Hierin gaven we aan dat werkgelegenheid voor politici geen sexy onderwerp meer is. Met het bouwen van meer bedrijfsruimten trek je geen extra stemmen en met de belofte van meer nieuwe woningen wel. Daarom zijn veel binnenstedelijke werklocaties opgeofferd voor woningbouw en hebben bedrijven (bij gebrek aan geschikte locaties) de stad verlaten.

De wal begint het schip te keren. In 2022 zagen we dat gemeenten als Den Haag en Rotterdam actief beleid zijn gaan voeren op het behoud van bedrijvigheid. Onze verwachting is dat dit voor meer gemeenten gaat gelden. De tijd van steeds minder bedrijvigheid is straks voorbij.

Niet alleen gemeenten komen tot dit inzicht. Micky Adriaansens, minister van Economische Zaken en Klimaat (EZK), presenteerde in oktober 2022 de eerste contouren van het programma werklocaties. Daarin stelt ze dat het kabinet het huidige areaal aan ruimte dat bestemd is voor economische activiteiten op bedrijventerreinen minimaal wil behouden. Over het belang van bedrijfsterreinen is zij helder: “Bedrijventerreinen zijn een drijvende kracht voor onze economie: 40% van het bruto binnenlands product (bbp) wordt er verdiend en 60% van de investeringen in onderzoek en ontwikkeling (R&D) vindt hier plaats. Zeker 30% van de werkzame beroepsbevolking vindt een baan op een bedrijventerrein, zoals in de maakindustrie. Hoewel het gaat om banen voor alle opleidingsniveaus, is vooral het belang voor praktisch en middelbaar opgeleiden groot. Voor hen weegt het belang van een bereikbare arbeidsplaats zwaar: 75% van deze groep woont en werkt in dezelfde stad.”

Waar het belang van reguliere werklocaties steeds meer wordt erkend, ligt dat vaak nog anders bij grootschalige bedrijven en bedrijfsterreinen. De term ‘verdozing’ wordt te pas en te onpas gebruikt, en dan vooral met negatieve associaties. Het landschap zou te lijden hebben onder een ongebreidelde groei van monofunctionele, gesloten eenheden die uitsluitend ten koste gaan van natuur. Over het nut van deze ‘dozen’ gaat het nooit en verdere nuancering ontbreekt.

Belangrijk is het besef dat ‘verdozing van het landschap’ weinig zegt over de feitelijke ruimteclaim. Het aandeel van logistiek vastgoed op ons totale grondgebruik wordt geschat op ongeveer 0,13%, tegen bijvoorbeeld 7% voor wonen. Daarnaast zijn distributiecentra voor 80% op de Nederlandse markt gericht en ze voorzien dus in een concrete lokale behoefte. In de gebouwen zelf vindt veel innovatie plaats, denk aan automatisering en robotisering. Tot slot ligt de landschappelijke impact genuanceerder dan ‘verdozing gaat ten kosten van het landschap’. Veel hangt af van de bouw. Zoals het ontwerp, materiaalkeuze en het gebruik van (zelf opgewekte) duurzame energie. Inpassing boven inperking zou het motto moeten zijn.

Er breekt een spannende tijd aan voor grootschalige bedrijvigheid. Eind 2022 kondigde minister Adriaansens aan dat zij in Q1 2023 – in samenspraak met provincies - de nieuwe beleidslijn ‘Grip op grootschalige bedrijfsvestigingen’ zal introduceren. Deze is inmiddels goedgekeurd door de ministerraad en moet zorgen voor een afwegingskader voor grootschalige bedrijfsvestigingen die meer dan 5 hectare (50.000 m2) aan ruimte nodig hebben. Vervolgens zullen de provincies – samen met gemeenten en waterschappen – in 2023 de ruimtelijke puzzel moeten leggen. Gezien de uitslag van de provinciale verkiezing van maart 2023 is dat best een spannende. Het politieke veld is meer verdeeld geraakt en regeringspartijen verloren zeggenschap. In Noord-Brabant maakt dat wellicht niet eens uit. Daar zag de provincie eerder al geen heil meer in nieuwe grootschalige bedrijventerreinen. Haar voorkeur gaat uit naar duurzamer gebruik van bestaande terreinen en revitalisering, onder meer door stapeling van functies. Dat klinkt als geen nieuwe, maar wel grotere en mooiere ‘dozen’!

Een sterke, gezonde bedrijfsruimtemarkt is van groot belang voor de Nederlandse economie en onze brede welvaart. Hoewel de gebruikersmarkt nu stagneert, zijn de lange termijn trends helder. De vraag is enorm en wel om de volgende redenen:

1. Ruimtevraag zet door
   De afgelopen jaren duwden economische groei, e-commerce en veranderingen in de toeleveringsketens de vraag. Deze trends zetten zich voort, ook al is het (tijdelijk) in een lager tempo. Daar komt de overgang naar de circulaire economie nog bij. Circulariteit draait om duurzame productie, het gebruik van hernieuwbare en tweedehands grondstoffen en beperking van afvalstromen. Er zijn plekken nodig waar overbodige spullen op de juiste manier worden ontvangen en verwerkt. Tweedehands grondstoffen kunnen hier worden gewonnen, opgeslagen en gebundeld om ze op een later moment uit te leveren.
2. Meer vraag naar duurzame gebouwen
   Het is niet alleen de vraag naar extra ruimte die toeneemt. De vraag naar duurzame panden blijft groot. Zeker nu duidelijk wordt dat energieprijzen op een structureel hoger niveau blijven liggen, wordt een energiezuinig of zelfvoorzienend pand steeds aantrekkelijker. Vanuit ideologie én als concurrentievoordeel. Maar ook omdat er op dit vlak per juli 2023 nieuwe wetgeving wordt verwacht. Alles bij elkaar zorgt dit de komende jaren voor een grotere vervangingsvraag.
3. Verkiezingsuitslag zorgt voor meer onzekerheid
   De verkiezingsuitslag van maart 2023 ligt net achter ons, met zoals altijd de nodige winnaars en verliezers. Dit keer staat de uitkomst voor verdeeldheid en chaos. Op korte termijn is onduidelijk of de ruimtelijke plannen van de zittende regering lokaal nog wel gesteund worden. Of dat verdeeldheid over de stikstofaanpak maakt dat het straks stokt in de provincies. Een gevreesd en niet onrealistisch scenario is dat partijen er samen niet uitkomen. Dan wordt het nog lastiger om plannen te realiseren met grote gevolgen voor de lange termijn. Het duurt immers al een zittingstermijn om dingen te veranderen, maar het is juist belangrijk om tempo te maken met verduurzaming en de circulaire economie.

Met deze lange termijn trends in het achterhoofd kan de conclusie niet anders zijn dan dat de bedrijfsruimtemarkt een zeer aantrekkelijke beleggingscategorie blijft. Het tekort gaat de komende jaren oplopen. Zeker als we nu niet doorpakken. Rijk en provincies zijn aan zet om contouren te schetsen voor de toekomst. Gemeenten en marktpartijen om daar concrete invulling aan te geven. De uitkomst zal zijn dat bedrijfsruimtemarkt sneller moet verduurzamen en vaker de hoogte in moet gaan.