Verkiezingsprogramma’s doorgelicht: wat willen partijen met de woningmarkt?

Nederland staat voor grote uitdagingen op het gebied van de woningmarkt. Door de hoge bevolkingsgroei – vooral door immigratie, waaronder veel Oekraïners – en de achterblijvende nieuwbouw liep het door ABF gemeten woningtekort in 2023 op met maar liefst 75.000 woningen, tot 390.000 woningen. Om een doorsnee starterswoning te kunnen kopen, is inmiddels een twee keer modaal inkomen nodig. Ook aan betaalbare woningen in de huursector is een groot gebrek. En te midden van de grootste huisvestingscrisis in decennia is de nieuwbouw het afgelopen jaar ingestort, door de snel gestegen rente en opgelopen bouwkosten. Hoe willen de politieke partijen het tij keren?

Om deze vraag te beantwoorden, hebben we de plannen voor de woningmarkt in kaart gebracht van partijen die bij de Tweede Kamerverkiezingen van 2021 minimaal vijf zetels haalden, en ook de programma’s van BBB en NSC bekeken. De bijlage bevat een overzicht van de belangrijkste maatregelen van deze partijen. In dit overzicht zijn alleen maatregelen meegenomen die voldoende concreet zijn om het effect ervan te kunnen beoordelen en die volgens onze inschatting een significant effect op de woningmarkt zullen hebben. Maatregelen waarbij sterke twijfel bestaat over de juridische haalbaarheid zijn niet in het overzicht opgenomen. We richten ons op plannen die gaan over het functioneren van de Nederlandse woningmarkt. Het thema verduurzaming laten we hier buiten beschouwing. Hoe partijen omgaan met klimaatverandering, welke rol daarin is weggelegd voor de woningmarkt en wat het effect is van deze maatregelen, verdient gezien de complexiteit van het thema een eigen analyse.

De partijen zijn het over één ding eens: iedereen moet in Nederland weer betaalbaar en prettig kunnen wonen. Over hoe dit doel te bereiken, verschillen de meningen echter flink. Veel maatregelen die de partijen voorstellen, richten zich op de korte termijn. De focus ligt daarbij vaak op deelproblemen, waarbij de desbetreffende politici het grotere geheel soms uit het oog verliezen. De meeste problemen waarmee de woningmarkt kampt, zijn echter niet van de ene op de andere dag ontstaan. De woningmarkt is slecht toegankelijk, vormt een bron van ongelijkheid en is bovendien grillig. Een kansrijke aanpak van deze problemen vereist een samenhangend pakket van hervormingen op het gebied van belastingen, nieuwbouw, financiering en huur.

Veel partijen willen de woonruimte anders verdelen. Daarbij willen zij alle groepen die aan de zijlijn staan veelal gelijktijdig betere kansen geven: lage inkomens, middeninkomens en koopstarters. Maar om al deze groepen gelijktijdig betere kansen op een woning te geven, zijn er vooral meer woningen nodig. Ook de bereidheid tot fiscale hervorming lijkt weinig te zijn veranderd: voor veel partijen is het een heet hangijzer. De ongelijke fiscale behandeling van huurders en eigenaar-bewoners wordt als een van de belangrijkste oorzaken van de achtergestelde positie van huurders in de vrije sector gezien, en de koopsubsidies gelden ook als belangrijke oorzaak van de hoge en grillige huizenprijzen. Bovendien zijn de belastingtarieven in Nederland onnodig hoog, doordat de overheid met belastingen op vermogen weinig geld ophaalt. En hoewel ruime leennormen in combinatie met een lage nieuwbouwproductie vooral tot hogere huizenprijzen leiden in plaats van tot een betere betaalbaarheid, hopen sommige partijen koopstarters toch te helpen door hen meer te laten lenen.

Een dossier waar de partijen flink mee aan de slag willen, is dat van nieuwbouw en ruimtelijke ordening. Maar ze vinden het moeilijk om op dit gebied met concrete maatregelen te komen. Zo is het schrappen van ‘onnodige’ regels hier populair, net als ‘versnelling van procedures’. Dit neemt niet weg dat partijen plannen hebben op het gebied van Rijksregie (waarbij het Rijk bouwlocaties gaat aanwijzen als lagere overheidslagen dat niet doen), het beschikbaar stellen van extra geld om te voorkomen dat betaalbaarheidseisen tot een lagere nieuwbouw leiden doordat projecten financieel niet meer uit kunnen, meer mogelijkheden voor corporaties om woningen te bouwen (waaronder in het middensegment), en de invoering van een planbatenheffing. Een planbatenheffing geeft de bestaande inwoners van gemeenten meer baat bij nieuwbouw en vergroot de financiële armslag van gemeenten om de gebiedsontwikkeling te bekostigen. De plannen die de partijen noemen, bouwen deels voort op het beleid dat al is ingezet onder het huidige kabinet.

Het afbouwen van koopsubsidies kan op termijn bijdragen aan een stabielere huizenmarkt, meer gelijkheid tussen huiseigenaren en huurders en lagere belastingtarieven. Net als bij eerdere verkiezingen zijn de partijen tot op het bot verdeeld over de hervorming van de woningmarkt op het gebied van belastingen. Een flink aantal partijen geeft aan de hypotheekrenteaftrek te willen beperken (D66, GL-PvdA, SP, PvdD en CU). Andere partijen (VVD en NSC) hebben juist expliciet in hun verkiezingsprogramma opgenomen dat de fiscale behandeling van de eigen woning ongewijzigd moet blijven of weer gunstiger moet worden voor huiseigenaren (FvD).

Geen enkele partij noemt een verhoging van het eigenwoningforfait. Een dergelijke verhoging vermindert de fiscale voordelen van huiseigenaren door de inkomstenkant van de eigen woning zwaarder te belasten in plaats van de hypotheekrenteaftrek te beperken. Dit geldt ook voor belastingen op de (toekomstige) waardestijging van woningen. Deze kunnen op termijn tot een flinke bron van belastinginkomsten leiden, waardoor de belastingtarieven omlaag kunnen. Door een belasting op de waardestijging (uiteraard na aftrek van investeringen) pas te innen als huiseigenaren hun koopwoning verkopen en de opbrengsten niet meer gebruiken om te verhuizen naar een andere koopwoning, kunnen zowel huurders als eigenaar-bewoners gedurende het grootste deel van hun leven profiteren van lagere belastingen.

Veel partijen willen dat het Rijk weer de regie naar zich toetrekt op het gebied van woningbouw (VVD en SP zijn hier het meest expliciet over). Ook veel andere partijen (GL-PvdA, CDA, CU, BBB en NSC) geven aan meer regie te willen, maar bij deze partijen is minder duidelijk waar deze regie uit bestaat. Bij de uitwerking van woningmarktplannen spelen nu vooral gemeenten en provincies een belangrijke rol. Deze bestuurslagen hechten relatief veel waarde aan de belangen van de bestaande inwoners en aan het behouden van open ruimte en landschapskwaliteit, en minder aan de belangen van mensen die ook graag in een betaalbare woning op een aantrekkelijke locatie zouden willen wonen. Bestaande inwoners hebben doorgaans weinig belang bij woningbouw in hun directe omgeving, en als er toch woningen worden gebouwd dan hebben ze vaak een voorkeur voor woningen die zo mooi mogelijk zijn. Veel partijen stellen voor om het Rijk (net als in bijvoorbeeld de VINEX-periode) weer meer regie te geven, om te borgen dat landelijke doelstellingen voor nieuwbouw worden gehaald.

Meer Rijksregie kan een belangrijke bijdrage leveren aan de beschikbaarheid van bouwlocaties, maar is geen wonderdoekje. Gemeenten blijven namelijk bij alle partijen een belangrijke rol spelen bij de uitwerking van bouwplannen. Als gemeenten plannen moeten uitvoeren die niet goed aansluiten bij lokale wensen en mogelijkheden, dan kan de kans op vertraging of uitstel toenemen. Regie kan op twee manieren plaatsvinden: het Rijk kan een coördinerende rol op zich nemen, kennis en ervaring inbrengen of een sturende rol spelen door voorwaarden te stellen aan plannen die lagere overheden zelf uitwerken (zachte regie), of het kan gebruik maken van meer dwingende instrumenten zoals inpassingplannen (harde regie).

Een aantal partijen is voorstander van de invoering van een planbatenheffing (D66, PvdA-GL, CU en NSC). Dit is een heffing op de waardestijging van grond die optreedt wanneer een bestemmingsplan wordt veranderd. Door deze waardestijging af te romen, plukken gemeenten en hun bestaande inwoners financieel een graantje mee van de nieuwbouw, en is er bovendien meer financiële armslag bij gemeenten om de gebiedsontwikkeling te financieren. Daardoor kan een planbatenheffing op termijn een bijdrage leveren aan meer nieuwbouw.

Veel partijen willen woningcorporaties weer een grotere rol toedichten bij de woningbouw, bijvoorbeeld door hen weer (meer) mogelijkheden te geven om middenhuurwoningen te bouwen (D66, GL-PvdA, CDA, CU, BBB en NSC; zie ook de volgende paragraaf). Een grotere rol voor woningcorporaties kan helpen om de woningbouw stabieler te maken, omdat de vraag naar woningen van corporaties minder afhankelijk is van de grillen van de markt. Als corporaties weer vaker zelf op eigen grondposities kunnen gaan ontwikkelen geldt dat nog sterker, want dat maakt de bouw van sociale huurwoningen minder afhankelijk van de woningmarktconjunctuur. Alleen valt uit de partijprogramma’s niet op te maken of corporaties meer mogelijkheden krijgen om op eigen grondposities te bouwen.

Een punt van aandacht is dat de meeste partijen de eisen die aan nieuwbouw worden gesteld willen verhogen (VVD, D66, GL-PvdA, CDA, PvdD, CU, BBB en NSC). Het gaat hierbij om een brede waaier van eisen, zoals verplichtingen op het gebied van het aandeel betaalbare koop- of huurwoningen, het aantal parkeerplaatsen, of gebruik van duurzame materialen. Deze eisen dienen vaak belangrijke doelen, maar gelijktijdig staat de stapeling van eisen aan nieuwbouwprojecten bekend als een belangrijke oorzaak van de achterblijvende woningbouwproductie. Deze stapeling van eisen maakt het namelijk lastiger om de nieuwbouw financieel rond te krijgen waardoor extra middelen nodig zijn om exploitatietekorten af te dekken. Bij enkele partijen staan tegenover strengere eisen ook plannen waardoor eisen juist worden verminderd (BBB en NSC), bijvoorbeeld doordat gemeenten minder mogelijkheden krijgen om bovenop het bouwbesluit eigen eisen te stellen, of worden alleen minder eisen gesteld (PVV en FvD). Sommige partijen stellen extra middelen beschikbaar voor woningbouw (VVD, GL-PvdA, PvdD en NSC), gericht op de financiering van de bouw van woningen in het betaalbare segment.

Een belangrijke vraag is of er meer locaties beschikbaar komen waar kan en mag worden gebouwd. De beperkte beschikbaarheid van bouwlocaties is namelijk een van de belangrijkste oorzaken voor de structureel bij de vraag achterblijvende woningbouw. Sommige partijen willen de mogelijkheden om te bouwen op locaties buiten de bestaande bebouwde kom verruimen (PVV, CDA, CU, BBB en NSC), maar andere partijen willen dat juist niet en dat kan de gewenste woningbouwversnelling in de weg zitten. Bij binnenstedelijke bouw ontstaat namelijk vaker vertraging en uitval van plannen, doordat deze projecten complexer en duurder zijn. Om op korte termijn meer woningen te kunnen bouwen, zijn daarom ook bouwlocaties buiten de bestaande bebouwde kom belangrijk.

De plannen voor de huursector zijn er vooral op gericht het aantal betaalbare huurhuizen te vergroten. Voor het beter laten functioneren van de vrijehuursector is minder aandacht, terwijl ook een goed betaalbare en goed functionerende vrijehuursector een belangrijke functie op de woningmarkt vervult. Hier kunnen huishoudens terecht die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en geen huis kunnen of willen kopen, of die snel een huis nodig hebben. Politieke partijen beogen het aanbod van betaalbare huurhuizen via twee kanalen te vergroten. Het eerste kanaal richt zich nadrukkelijk op de woningcorporaties: zij moeten meer mogelijkheden krijgen om huizen te verhuren in het middensegment. Het gaat hierbij om huurwoningen met een huur die hoger ligt dan de liberalisatiegrens – 808,06 euro in 2023 – en die niet onder de regels voor sociale huurwoningen vallen, waardoor ze ook aan de middeninkomens kunnen worden toegewezen. Het tweede kanaal richt zich op het reguleren van de huren in het middenhuursegment (D66, CU en NSC). Sommige partijen willen de huur van alle woningen reguleren (GL-PvdA, SP en PvdD). Een deel van de partijen wil de woningwaarde bovendien minder zwaar laten meetellen voor de maximaal toegestane huur (GL-PvdA en PvdD), wat in de praktijk betekent dat voor woningen in dure woningmarktregio’s – waar de woningschaarste het grootst is – minder extra huur mag worden gevraagd dan in goedkope regio’s. Ook beperken sommige partijen de maximale huurstijging ten opzichte van wat nu is toegestaan (VVD, SP, PvdD en CU).

Ruimere mogelijkheden voor corporaties om woningen te verhuren in het middenhuursegment kunnen helpen om (een deel van) de – door de opgelopen rente en meer regulering – afgenomen vraag van beleggers naar huurwoningen op te vangen. Ook rekenen woningcorporaties een lagere huur dan commerciële verhuurders, aangezien ze met een lager rendement genoegen nemen. Dit verbetert de betaalbaarheid voor de huishoudens die in deze woningen gaan wonen, hoewel bij de verdeling van deze woningen wel wachtlijsten zullen ontstaan.

Het reguleren van huren in de vrije sector verbetert de betaalbaarheid van huurwoningen voor sommige groepen huishoudens op de korte termijn, maar leidt er ook toe dat beleggers huurwoningen vaker gaan verkopen. Als de huren lager zijn dan wat huurders bereid zijn te betalen, zullen huizen bovendien vaker via loting of wachtlijsten moeten worden toegewezen. Daardoor wordt het nog lastiger om een huurwoning te vinden.

Veel partijen willen beleid voeren om bij de toewijzing van woonruimte – in lijn met plannen die al tijdens de vorige kabinetsperiode in gang zijn gezet – voorrang te geven aan bepaalde groepen (VVD, CDA, FvD, CU, BBB en NSC). Om welke groepen het daarbij gaat, verschilt per partij. Het kan hierbij gaan om lage en/of middeninkomens, maatschappelijke beroepsgroepen zoals verpleegkundigen en politieagenten, mensen met een lokale binding of starters. Ook willen sommige partijen dit beleid alleen laten gelden voor huurwoningen, terwijl andere partijen het ook voor nieuwbouwkoopwoningen willen laten gelden en soms zelfs voor alle woningen. Verder willen sommige partijen landelijk beleid, terwijl andere partijen alleen een mogelijkheid willen creëren voor gemeenten om dergelijk beleid te maken.

Sturing op het toewijzen van woningen beperkt de vestigingsvrijheid van mensen met een lager inkomen of middeninkomen, en het kan ook de arbeidsmobiliteit onder druk zetten. Bepaalde beroepsgroepen zijn wellicht beter geholpen met inkomensbeleid dan met woningmarktbeleid. Het gaat namelijk vaak om beroepsgroepen waarvan de inkomens landelijk gelijk zijn, terwijl de kosten van levensonderhoud niet overal gelijk zijn. Het is dan ook doelmatiger om verpleegkundigen, leraren en politieagenten die in dure regio’s werken een extra toelage te geven en hen vrij te laten in de keuze van een woonlocatie.

Een aantal partijen (D66, FvD en NSC) wil de mogelijkheden van koopstarters vergroten door de leennormen te verruimen. Het gaat hierbij om ruimere normen voor duurhuurders of om studieleningen niet langer mee te tellen bij de bepaling van de maximale hypotheek. Doordat starters met elkaar concurreren op de woningmarkt, heeft een verruiming van de leennormen een prijsopdrijvend effect. Dit prijsopdrijvende effect maakt een deel van de winst voor starters naar verwachting weer ongedaan. Hierdoor verbetert dit beleid de kansen van sommige groepen starters (duurhuurders en mensen met een studieschuld) ten koste van andere starters. Als bij het bepalen van de maximale hypotheek wordt uitgegaan van lagere maandlasten dan de lasten die huishoudens feitelijk hebben (door de studieschuld niet mee te tellen), kan dit bovendien tot financiële risico’s bij huishoudens leiden door overkreditering.

Wat de uitslag van de verkiezingen ook wordt, de problemen op de woningmarkt – op het gebied van toegankelijkheid, ongelijkheid en grilligheid – blijven nog wel even bestaan. Het woningtekort is immers groot en het kost heel veel tijd om grote aantallen woningen bij te bouwen. Om de huizenmarktproblemen echt op te lossen, zijn bovendien structurele hervormingen nodig. Ook die kosten tijd, én politieke wil. Natuurlijk zijn de verkiezingen spannend, maar de echte vraag is of de politiek erin slaagt om bij de kabinetsformatie een samenhangende langetermijnvisie op te stellen, en een daaruit voortvloeiend beleidspakket voor niet alleen de korte termijn, maar vooral ook de lange termijn. Hiervoor is meer nodig dan de plannen die de partijen nu in hun verkiezingsprogramma’s hebben opgenomen.

VVD

D66

GroendLinksPvdA

PVV

CDA

SP

Forum voor Democratie

De Partij voor de Dieren

ChristenUnie

BBB

NSC