Duurzaam en betaalbaar flexwonen op de Spinoza Campus

De Spinoza Campus is een wooncomplex midden in het levendige stadsdeel Amsterdam Zuidoost. Alle huidige éénpersoons woonstudio’s zijn bedoeld voor studenten en worden verhuurd aan studentenhuisvester DUWO. Haerzathe Investments nam in 2010 en 2012 de ontwikkeling op zich. “Het ging destijds om flexwoningen op een tijdelijke locatie”, vertelt Huub Feijen. “Met de uitbreiding van 311 duurzame woningen en centrumvoorzieningen gaan we op deze locatie een nieuwe exploitatieperiode van twintig jaar aan. Daarna krijgt het gebied een andere bestemming en gaan de woningen naar een andere plek.”

Bij gebrek aan een haalbare oplossing voor permanente woningen valt dit gebied zo alsnog lange tijd te benutten om te voorzien in de grote behoefte aan betaalbare woningen. Onder studenten is de nood erg hoog: tijdens het collegejaar ’22-’23 was er in de twintig grootste steden een geschat huisvestingstekort van 23.700 woonruimten. Waarbij Amsterdam geldt als een relatief zéér krappe woningmarkt voor studenten (Landelijke Monitor Studentenhuisvesting, 2023).

Nieuwe, alternatieve bouwmethoden kunnen een manier zijn om snel te voorzien in extra woonruimte. De Spinoza Campus is een toonaangevend voorbeeld van flexwonen, een woonvorm voor flexibele, tijdelijke huisvestingsoplossingen. Alle woningen zijn duurzaam gebouwd volgens het plug & play-concept: “De woningen zijn remontabel, zodat ze eenvoudig op een andere plek neergezet kunnen worden”, legt Feijen uit. “Ze zijn door woningfabrikant Plegt-Vos volledig gemaakt van hout en andere biobased en circulaire materialen. Bovendien zijn ze gasloos. Zo zijn deze woningen duurzaam en toekomstbestendig.”

Op de Spinoza Campus staan nu alleen studentenwoningen, eind 2025 komen daar dus een supermarkt, horeca, studieruimtes en 311 nieuwe flexwoningen bij. Ook ontwikkeld door Haerzathe. De extra woonstudio’s zijn bedoeld voor werkende jongeren. Maar er komen ook meerkamerappartementen voor alleenstaande ouders, vaak jonge moeders met een kind. “Het zijn doelgroepen die de leefbaarheid op de Spinozacampus gaan verbeteren en hier dus goed passen. Omdat ze in de weekenden juist vaker thuisblijven dan de studenten, zorgen ze voor extra levendigheid. Hun komst maakt het ook rendabeler voor de commerciële voorzieningen om zich op de campus te kunnen vestigen.”

Zo ontstaat er een prettige leefomgeving en community, in een omgeving waar ook aandacht is voor groen en biodiversiteit. Voor nog meer levendigheid en diversiteit qua bewoners maakten Feijen en Heurman gebruik van een mogelijkheid in hun eigen portfolio: “We beheren in Amsterdam Zuid-Oost een woongebouw voor jongeren tussen de 18 en 23 jaar. Zij kunnen daar vanwege regelgeving maximaal 5 jaar wonen en bij voorkeur kunnen ze daarna de volgende stap in hun wooncarriere maken. Maar de ervaring leert dat die volgende betaalbare stap er niet is. We vinden het verschrikkelijk om mensen op straat te moeten zetten. Dan hebben we liever dat we zelf die volgende stap aanbieden. In overleg met de gemeente kozen we de Spinoza Campus als doorstroomlocatie voor deze groep.”

Feijen en Heurman raakten in 2010 betrokken bij de Spinoza Campus, midden in de financiële crisis. Pim Heurman: “Rabobank zat destijds voor dit plan om tafel met de gemeente, een woningcorporatie en een bouwer. De bank vroeg ons om mee te denken met het financieringsvraagstuk. Huub en ik hadden op dat moment net een beleggingsmodel bedacht waarin de grote risico’s zoveel mogelijk waren afgedekt – denk aan het renterisico, herfinancieringsrisico en restwaarderisico. De Spinoza Campus was een geschikt project om dit model te toetsen en verder uit te werken.”

Het woonbeheerconcept van Feijen en Heurman op de sociale woningmarkt is ondergebracht bij SayHaey, een aparte tak van hun bedrijf. “We zien het als onze maatschappelijke opdracht om bij te dragen aan betaalbare huisvesting, juist voor kwetsbare groepen en mensen met lage inkomens”, vertelt Feijen. “Een eigen plek van waaruit je je kunt ontwikkelen is belangrijk, die gunnen we iedereen. Zo leveren we direct echte maatschappelijke impact en dragen we ook bij aan het oplossen van woningtekorten.” De eerste exploitatieperiode is voor hen in eerste instantie alleen kostendekkend. “Om uiteindelijk op de langere termijn winstgevend te zijn, hebben we echt een tweede exploitatietermijn nodig. Rabobank durft hierin mee te denken en heeft vertrouwen in een tweede exploitatietermijn.”

“Flexwonen in de sociale huursector is een uitdagende businesscase”, aldus Heurman. “Je moet dit anders benaderen dan traditioneel vastgoed. De woningen staan tijdelijk op een locatie, en moeten over twintig jaar op een andere plek ook nog rendabel zijn. Verder zijn we gebonden aan een maximale huurprijs. Hierdoor hebben we te maken met een beperkte winstmarge en stabiele maar lagere opbrengsten. De woningen zelf zijn niet goedkoop. Dus in combinatie met de beperkte inkomsten én de relatief korte tijd dat ze ergens staan, levert dat financiële uitdagingen op.”

Dan heb je partners nodig die elkaar begrijpen en samen optrekken, benadrukt Heurman. “Met alle partijen overlegden we steeds aan welke knoppen we moesten draaien voor een acceptabel financieringsmodel. Hierbij zijn we met Rabobank echt een partnerschap aangegaan. Samen hebben we de hele financiering op maat in elkaar gezet. Rabobank was al vanaf de eerste hersenspinsels betrokkken. We begrijpen elkaars visie en uitdagingen. Vanuit zo’n solide partnerschap durven we af te wijken van tradities en nieuwe financieringsoplossingen te kiezen.”

Flexwonen vraagt ook de nodige flexibiliteit in de financiering omdat de exploitatieperiode korter is dan bij regulier vastgoed, weet Herman Klaseboer, relatiemanager bij Rabobank Corporate Clients. “Daarom hebben we bij de opstart van de Spinoza Campus destijds gezamenlijk een annuïtaire financiering op maat gemaakt, passend bij de huurstroom, met een vaste rente voor de hele eerste exploitatieperiode van 15 jaar. In de beginperiode is er dan een lagere aflossing, die vervolgens stijgt omdat hiervoor ruimte ontstaat door de dalende rentelast en de toenemende huurinkomsten. Ook voor de bouw van de 311 extra woningen hebben we de financiering zo gestructureerd dat deze past bij de huurstroom en de nieuwe exploitatieperiode van 20 jaar. Opnieuw startend met een lagere aflossing, die trapsgewijs toeneemt.’

De ontwikkeling van de Spinoza Campus past in de visie van Rabobank, aldus Klaseboer. “We zien veel potentie in flexwonen, gezien de druk en de vraagstukken op de Nederlandse woningmarkt. Met flexwonen kun je goed inspelen op tijden waarin je meer woonruimte nodig hebt, zoals bij een toestroom van vluchtelingen, seizoenswerkers of expats. En om de effecten van vergrijzing of veranderende woonbehoeftes op te vangen. Daarna kun je de woningen oppakken en ergens anders neerzetten waar een behoefte ligt. De flexwoning zelf heeft immers een langere levensduur dan de exploitatieperiode van 15 of 20 jaar.”

“Op de Spinoza Campus maken we betaalbaar wonen bereikbaar voor jonge starters. Heel belangrijk als je financieel gezond wilt blijven. Bovendien draagt het bij aan het oplossen van het woningtekort en de verduurzaming van de woningmarkt. Met Rabo SmartBuilds is Rabobank zelf actief in de markt van flexwoningen en gericht op de middenhuur. Zo spelen we flexibel in op veranderende woonbehoeftes en dragen we bij aan toekomstbestendig en betaalbaar wonen.”