Vastgoedsector toont herstel maar overtuiging ontbreekt

De vastgoedsector heeft een moeilijke tijd achter de rug, maar het ergste lijkt voorbij. Vanaf juli 2022 verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) geleidelijk de rente, waardoor vastgoedwaardes onder druk kwamen. Kopers en verkopers hadden moeite om het eens te worden over de prijzen, wat duidelijk werd uit de transactiecijfers: in 2023 werd er voor ongeveer € 8 miljard aan vastgoed verhandeld. Dat is ongeveer 57% minder dan in 2022. Voor 2024 wordt verbetering verwacht, met een verwacht beleggingsvolume van ongeveer € 10 miljard. In de eerste 5 maanden van 2024 zagen we al een kleine toename, met bijna € 2,8 miljard aan verhandeld vastgoed. Iets meer dan de € 2,6 miljard in dezelfde periode een jaar eerder.

Naar verwachting herstelt de vastgoedhandel in de komende 12 maanden, maar zeker is dat niet. Een belangrijke randvoorwaarde is de verdere daling van de rente. De ECB verlaagde de rente in juni met 0,25% en economen verwachten soortgelijke dalingen in september, december en in het voorjaar van 2025. Hoewel de rente niet snel naar de historisch lage niveaus zal terugkeren, helpt deze daling wel om investeringen in vastgoed aantrekkelijker te maken. Dit maakt vreemd kapitaal goedkoper en projecten makkelijker te financieren, zodat de waarden van vastgoed (iets) kan herstellen. De kans op herstel lijkt dus groot, maar de ervaring leert ook dat renteverwachtingen niet altijd uitkomen.

Er zitten nog steeds onzekerheden in de markt. Enkele voorbeelden zijn de politieke stabiliteit en uitvoerbaarheid van het recente coalitieakkoord, geopolitieke spanningen en de gevolgen van regulering van de woningmarkt zoals de Wet betaalbare huur, fiscale behandeling van vastgoed(beleggers) en juridische uitspraken zoals die over het huurprijswijzigingsbeding dat eerder als oneerlijk werd beschouwd.

De dip aan de beleggingskant zien we niet terug bij de eindgebruikers. Afgelopen jaren was er hooguit meer twijfel wat zich uitte in een lagere vraag en minder nieuwbouw. Toch stonden de meeste signalen op groen. Ondanks de gestegen rente, forse inflatie en stijgende lonen zagen we geen grote golf aan faillissementen. Voor de meeste vastgoedeigenaren betekende dit geen extra leegstand en de huurinkomsten liepen goed door. Sterker nog, de huren laten groei zien dankzij hoge inflatie, aanhoudende schaarstes op de markt en de zoektocht van bedrijven naar hoogwaardige en duurzame locaties.

De huurprijzen van bedrijfsruimten stegen het sterkst. Gezien de aanhoudende schaarste en de complexiteit van nieuwbouw verwachten we dat deze trend aanhoudt. Daarom tonen beleggers veel interesse in deze markt. Hoewel er veel te doen is rond de woningmarkt, vooral over regulerende maatregelen, zien we ook daar een toename in investeringsbereidheid. De vraag is nu vooral wat voor investeringen dit zijn. Zekere kopers zijn bijvoorbeeld woningcorporaties en pensioenfondsen, maar ook investeerders die zich richten op uitponding. Kleinere, particuliere beleggers twijfelen vaak: zijn huurwoningen nog wel winstgevend of is verkopen nu verstandiger? Die keuze is niet eenvoudig. Veel hangt af van het beleid dat de nieuwe regering zal voeren.

De markt toont ook weer iets meer interesse voor winkels en kantoren. Beide markten hebben kwetsbare en kansrijke gebieden. Vastgoed in het hogere segment kent doorgaans altijd vraag. Het vooruitzicht is helder en de kasstroom stabiel. Voor meer kwetsbaar vastgoed is er wel interesse, maar alleen tegen de juiste prijs. Investeringen in vernieuwing en verduurzaming moeten immers kunnen worden terugverdiend. Een deel van het winkelvastgoed heeft als ‘voordeel’ dat het tijdens de coronapandemie flink is afgewaardeerd, terwijl een deel van de kantorenmarkt die stap nog moet maken. Voor beide markten geldt dat een dalende rente kopers over de streep kan trekken, maar vooral voor kopers die een uitdaging niet uit de weg gaan.

Onze verwachting voor commercieel vastgoed is dat de markt geleidelijk herstelt. We denken dat vanaf 2025 de economie sneller groeit en dat zal de vraag naar ruimtes positief beïnvloeden. Dit alles natuurlijk onder de voorwaarde dat de rente zoals verwacht daalt, er geen grote (geo)politieke of economische crisis ontstaat en het investeringsklimaat voor vastgoed stabiel blijft. Als dit gebeurt, zal het ruim beschikbare kapitaal zijn weg terugvinden naar de vastgoedmarkt.

De vastgoedsector kan zich ook vasthouden aan de opleving van de woningmarkt. Demissionair minister Hugo de Jonge heeft grote ambities en overheidsregie geïntroduceerd, en Mona Keijzer zal op dit pad voortgaan. De nieuwe coalitie trekt geld uit voor woningbouw en neemt maatregelen om private huur, middenhuur en vrije sector huur aantrekkelijker te maken. Daarnaast wordt de bouw van (private) huurwoningen gestimuleerd door minder regels en belastingen. Dit biedt kansen voor beleggers, al zullen vooral particuliere beleggers zich afvragen af of ze nog wel genoeg rendement kunnen halen uit huurwoningen. Of dit genoeg kansen biedt voor beleggers, is nog afwachten. Vooral particuliere beleggers vragen zich af of ze nog wel rendement kunnen halen uit huurwoningen.

Hoewel het hoofdlijnenakkoord van de nieuwe coalitie niets specifieks zegt over de toekomst van kantoren, winkels en bedrijfsruimten, blijven deze markten aantrekkelijk. Kantoren en winkels zijn vooral gewild op drukke locaties als het gaat om moderne en duurzame panden. Hierin willen beleggers zeker investeren. In gebieden met voornamelijk vervangingsmarkt is het de vraag of de waarderingen al voldoende zijn aangepast. De markt voor bedrijfsruimten blijft krap. Terwijl bedrijven meer ruimte nodig hebben, bijvoorbeeld voor de overgang naar een circulaire economie, komt nieuwbouw moeilijk van de grond. Op gemeentelijk niveau zal er competitie zijn tussen bedrijvigheid en woningbouwplannen, en die strijd wordt waarschijnlijk lastig. Versterking van bestaande bedrijventerrein biedt een uitweg.

De vastgoedsector let vooral op de renteontwikkeling en de invloed daarvan op vastgoedwaarden, terwijl politici zich richten op hun doelstellingen voor de komende 4 jaar. Toch is en blijft het belangrijk om ook verder vooruit te kijken. We krijgen steeds vaker te maken met periodes van droogte, hitte en wateroverlast. Het is belangrijk dat we onze gebouwen hierop voorbereiden.

Verduurzaming van gebouwen kost tijd en arbeid. Nu lijkt het erop dat de nieuwe coalitie hier weinig haast mee heeft. Diversie studies hebben al laten zien dat de verduurzaming sneller moet. In februari heeft het Europees Parlement zelfs gestemd voor een ambitieuzer beleid. De Energy Performance of Buildings Directive IV (EPBD IV) verplicht Europese landen om de minst duurzame gebouwen sneller uit te faseren en strengere eisen voor nieuwbouw te hanteren (van BENG naar ENG).

Wat betreft investeringen in huurwoningen, verduurzaming of andere belangrijke maatschappelijke kwesties, richt de nieuwe regering zich voorlopig alleen op hoofdlijnen. Minder regels en bureaucratie moeten hierbij helpen, maar dat heeft ook nadelen. De markt moet nu zelf meer initiatief nemen, ook om maatschappelijk verantwoord te handelen. Denk aan het investeren in betaalbaar wonen, het verduurzamen van een bedrijfspand of het gebruik van natuurlijke materialen. Elke ondernemer kan vanuit zijn eigen overtuiging besluiten welke maatschappelijke meerwaarde diegene wil leveren. De belangen op lange termijn zijn immers groot.

De vastgoedsector vertoont de eerste tekenen van herstel. Het is goed mogelijk dat dit herstel na de zomer versnelt, vooral als de rente verder daalt. Of we nu echt aan het begin van het herstel staan of dat het nog even op zich laat wachten, weten we pas later. Op dit moment is het belangrijk dat de vastgoedsector zich niet te vroeg rijk rekent.