Risicomanagement in de bouw: welke risico’s zijn er?

Inhoudsopgave

In het kort:

Risico’s van de bouw nemen toe, onder andere door groei van projecten;

Digitalisering en kunstmatige intelligentie (AI) speelt steeds vaker een rol, toch blijft menselijke communicatie belangrijk;

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) heeft consequenties voor de aansprakelijkheid van aannemers;

Aannemers en ontwikkelaars doen er goed aan zich te verdiepen in het risicomanagement, om zichzelf te beschermen bij problemen.

Risico’s nemen toe door wetten en regels

Vroeger kende bouwen enorme risico’s voor aannemers. Wet 229 van de Codex Hammurabi uit het oude Babylonië bepaalde bijvoorbeeld dat als er een gebouw instortte waarbij de bewoner om het leven kwam, de bouwmeester gedood moest worden. En kwam de zoon van de bewoner om, dan was de zoon van de bouwmeester de pineut. Gelukkig leven we nu in modernere tijden. Toch kent de bouw nog altijd risico’s. Sterker nog: in een steeds complexere samenleving met een groeiend aantal wetten en regels nemen de risico’s eerder toe dan af. We noemen er een aantal:

De omvang van projecten neemt toe, net als de investering en doorlooptijd. Hiermee neemt de kans op risico’s op financieel, organisatorisch en technisch gebied toe.

Er zijn steeds meer partijen waar je in een project mee moet samenwerken. Die partijen moeten onderling afspraken maken en goed blijven communiceren. Het is niet altijd vanzelfsprekend dat partijen elkaars werkwijze begrijpen. In de uitvoerende bouw speelt daarbij ook een rol dat het aantal buitenlandse werknemers groeit en niet iedereen dezelfde taal spreekt.

Het belang van goede communicatie met andere belanghebbenden, zoals omwonenden, groeit. Vooral in dichtbevolkte stedelijke gebieden waar veel gebouwd wordt, is omgevings- of participatiemanagement van cruciaal belang. Door bewoners op tijd juist en volledig te informeren, kunnen vertragingen door bezwaren mogelijk voorkomen worden. Die bezwaren kunnen namelijk uitlopen op langlopende procedures.

Al met al veel risico’s waar je je als ondernemer in de bouw bewust van moet zijn.

Ontwerpen kent risico’s

Een risico dat vaak minder aandacht krijgt, is het ontwerprisico. Fouten in de ontwerpfase, zoals verkeerde materiaalkeuze of onjuiste berekeningen, kunnen leiden tot structurele problemen en veiligheidsrisico’s. Denk aan de ingestorte parkeergarages bij een ziekenhuis in Nieuwegein en Eindhoven Airport. Of aan afbrokkelende balkons door betonrot. Ontwerprisico’s hangen vaak samen met de gekozen contractvorm. Zeker bij Design & Construct- of Design & Build-contracten is het belangrijk om vooraf goed te bepalen wie welke risico’s op zich neemt. Dat zit zo: normaal krijgt een aannemer de opdracht om iets te bouwen. Het voorwerk (Design & Construct) wordt aangeleverd door architect en constructeur. De aannemer is daar niet verantwoordelijk voor. Als de aannemer ook het ontwerp voor zijn rekening neemt, wordt hij daar ook verantwoordelijk voor. Daar hoort dus een passende verzekering bij.

De rol van AI in ontwerp

Digitalisering en kunstmatige intelligentie (AI) spelen een steeds grotere rol in de ontwerpfase. Voorstanders zullen beargumenteren dat hierdoor het aantal fouten in de bouw afneemt en risico’s kleiner worden. Tegelijkertijd neemt door geavanceerde technologie, zoals Bouw Informatie Modelling (BIM) en AI, ook de complexiteit toe. Uitvoerende partijen worden zo ook afhankelijker van techniek en digitale tools. Snappen mensen zelf nog wat er moet gebeuren als een machine een storing heeft? Of als het internet is uitgevallen? En hoe zit het met datalekken en beveiliging van ontwerpgegevens? We zien ook dat een groeiend deel van de ontwerp-werkzaamheden wordt uitbesteed aan (digitale) ontwerpers in andere landen, waaronder India. Ook hier kan taalbarrière een extra risico vormen. Computertaal is universeel, maar ook hier blijft goede communicatie belangrijk.

Wkb: minder of meer risico’s?

Vanaf 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) geleidelijk ingevoerd. Deze nieuwe bouwwet heeft als doel de bouwkwaliteit te verbeteren. De Wkb heeft grote consequenties voor de aansprakelijkheid van aannemers. De drie grootste veranderingen op dit gebied zijn:

Uitgebreide aansprakelijkheid
Aannemers zijn nu aansprakelijk voor gebreken die zij veroorzaken tijdens de bouw. Dit betekent dat opdrachtgevers de aannemer aansprakelijk kunnen stellen om fouten te herstellen, zelfs als deze pas later worden ontdekt.

Werken met kwaliteitsborgers
De Wkb verplaatst de toetsing van bouwtechnische eisen van de gemeente naar onafhankelijke kwaliteitsborgers. Deze externe professionals controleren de bouwwerken en toetsen of ze voldoen aan de wettelijke normen.

Informatieplicht
Aannemers moeten opdrachtgevers informeren over hun verzekering tegen faillissement en risico’s op schade en gebreken. Om risico’s te beperken kan de particuliere opdrachtgever bij woningbouw 5% van de aanneemsom bij een notaris storten. Dat geld komt vrij nadat alle gebreken zijn verholpen.

De Wkb moet de veiligheid vergroten en bouwfouten verminderen. De uitgebreide aansprakelijkheid maakt een goede verzekering voor aannemers nog belangrijker dan het al was.

Garanties tot voorbij de voordeur

Als je bouwt voor particulieren kun je een insolventieverzekering afsluiten, ook wel bekend als een garantiecertificaat. Zo'n garantiecertificaat zorgt dat de nieuwbouwwoning afgebouwd wordt als de aannemer of ontwikkelaar failliet gaat tijdens de bouw. Ook ben je als particulier verzekerd voor bouwfouten na oplevering. Bij projectmatige woningbouw is deze verzekering vaak standaard inbegrepen. Aanbieders zijn Woningborg, SWK en Bouwgarant (allemaal aangesloten bij Stichting Garantiewoning). Vaak eisen geldverstrekkers, zoals banken, dit ook bij hypotheekaanvragen. Zo stelt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die woninghypotheken dekt tot €435.000, een insolventieverzekering verplicht. Er bestaat ook een verzekering voor zakelijke opdrachtgevers, zoals woningbeleggers en woningcorporaties. Die sluiten zij af bij Woningborg en SWK. De werkwijze lijkt erg op de particuliere verzekering.

Advies voor aannemers en ontwikkelaars

De risico’s van bouwen nemen toe. Onder andere door aangescherpte regels en wetten, zoals de Wkb. Aannemers en ontwikkelaars doen er goed aan zich te verdiepen in het risicomanagement. Dat is voor henzelf belangrijk, maar ook voor de bank van wie zij financiering krijgen. Voor banken is terugbetaling van verstrekte kredieten en leningen belangrijk. Als ontwikkelaars of aannemers goed verzekerd zijn tegen de risico’s bij bouwen, is de impact op hun bedrijf bij calamiteiten vaak beperkt. Je verplichting nakomen bij de bank komt dan minder in gevaar. Dit geldt ook voor particuliere klanten van de bank die een hypotheek hebben afgesloten voor een nieuwbouwwoning. Het is voor de bank van belang dat deze klanten beschermd zijn tegen mogelijke financiële problemen bij de ontwikkelaar of aannemer van gebouwen.

Risicomanagement bij Rabobank

Goed risicomanagement wordt steeds belangrijker: voor jou, je opdrachtgevers én je bank. Ook al ben je een professional en streef je maximale kwaliteit na, er kunnen altijd dingen misgaan of verschillen van inzicht ontstaan. Tegen veel risico’s kun je je indekken met verzekeringen. Zo is er de Bouw & Ontwerp verzekering, Construction All Risks (CAR) verzekering, MachineSchade verzekering, een Verborgen Gebreken Verzekering en zelfs een cyber-verzekering.

Als je meer wilt weten over hoe jij je risicomanagement kunt verbeteren, neemt contact op met je accountmanager van Rabobank of met een van onze verzekeringsadviseurs.

Update