Bouwen met data: AI verovert de vastgoedwereld

De minimale hoogte van een plafond, grootte van een toilet, normen voor geluidsisolatie, vereiste draagkracht van een dak. Architecten, ontwikkelaars en aannemers moeten zich bij de bouw van een woning aan talloze wetten en regels houden. Die deels ook nog van gemeente tot gemeente verschillen. ‘Het kost veel tijd en geld om alles precies uit te zoeken’, weet Max van Riel, medeoprichter en bedenker van Struck. ‘Wij hebben een AI-platform ontwikkeld waarin al die landelijke, regionale en lokale wetten en regels zijn opgenomen. Het is een grote bibliotheek met daarin het Bouwbesluit, omgevingsplannen, parkeernormen, welstandnota’s, noem maar op. De tool werkt als een AI-assistent: je stelt een vraag en in plaats van dagen of weken zoeken geeft Struck binnen een halve minuut het antwoord. Inclusief een link naar het brondocument.’

Het idee voor Struck ontstond op een vastgoedevenement. ‘Bouwprocessen worden regelmatig vertraagd of belemmerd door wet- en regelgeving’, zegt Van Riel. ‘Tijdens het evenement plopte de vraag op of AI niet kon ondersteunen in dat woud van regels. Dat triggerde me. Samen met AI-expert Nikhil Nagaraj ben ik die mogelijkheid gaan verkennen. Daaruit is Struck ontstaan.’ Amper een jaar na de start heeft het bedrijf al een naam in de markt. ‘Het gaat hard. Wat mij positief verrast, is dat de bouwwereld het concept omarmt – er is geen enkele weerstand tegen het gebruik van AI als dat het probleem oplost. Zelfs gemeenten zijn aangesloten.’

Ook de AI-tool van Openred valt in de smaak in de vastgoedwereld. Deze innovatie helpt betrokkenen bij een nieuwbouwproject om betere keuzes en plannen te maken. ‘Ontwikkelaars, architecten, gemeenten en andere stakeholders kunnen locaties zoeken die bij hun eisen en wensen passen. Ook kunnen ze scenario’s doorrekenen om de beste balans te vinden tussen marktvraag, risico, duurzaamheid, rendement en leefbaarheid’, legt oprichter en directeur Joost van der Zon uit. Dat gebeurt met behulp van big data en AI. In zijn ruim vijfjarig bestaan is Openred gebruikt om meer dan 6.350 projecten met in totaal een kwart miljoen woningen door te rekenen. ‘In het rekenmodel zie je snel wat het gevolg is voor bijvoorbeeld het rendement als je een paar woningen bijbouwt of vervangt door huizen voor een andere doelgroep. Dat helpt partijen om sneller tot elkaar te komen.’

Openred ontving van Rabobank een borgstellingskrediet. Van der Zon: ‘Rabobank was bereid om zich in ons te verdiepen en zo goed te begrijpen wat we doen. Ze gaven ons ook tips voor betere financiële plannen en rapportages.’ Openred gebruikt in zijn programma de toekomstscenario’s die Rabobank ontwikkelt. En de bank is sparringpartner. ‘Een van onze ambities is om sociale leefbaarheidseffecten mee te nemen in de doorrekeningen. Wat is het effect van groen en van voorzieningen als een gezondheidscentrum of ontmoetingsplein op de leefbaarheid? Rabobank denkt hierbij inhoudelijk mee.’

Struck is mede dankzij de Rabo Innovatielening van de grond gekomen. Van Riel: ‘Rabobank is de enige bank die een dergelijk product heeft om startups te ondersteunen. Bijkomend voordeel is dat het een grote speler is in de vastgoedwereld. De bank heeft een groot en goed netwerk dat ons vooruit kan helpen.’

Maurits Hilwig, business developer innovation & proptech bij Rabo Real Estate Finance, kreeg de aanvraag van Struck ter beoordeling op zijn bureau. ‘Startups als Struck kunnen we niet financieren op de gebruikelijke manier, vaak beschikken ze over onvoldoende cijfers of zekerheden. Wél zijn ze belangrijk voor de ontwikkeling van – in dit geval – de vastgoedsector. Datzelfde geldt voor Openred. Met het Rabobank Startup en Scale-up Team kunnen we deze innovators toch financieren. Wij streven naar toekomstigbestendig vastgoed, ruimte voor innovaties hoort daarbij. Als bank en sectorspecialist geven we die dan ook graag een impuls.’

Hilwig ziet dat digitalisering en AI een stimulans zijn voor de woningbouw in Nederland. ‘Het maakt processen sneller, bespaart kosten en helpt betrokken partijen om betere keuzes te maken. Zoals op het gebied van locatie en woonvormen.’ De behoefte aan data groeit, constateert hij. ‘Klanten, de bank en toezichthouders willen op basis van gevalideerde gegevens weloverwogen en onderbouwde keuzes kunnen maken. Dat bespaart tijd en maakt rapporteren en delen van kennis makkelijker en nauwkeuriger.’

De Rabobankspecialist merkt dat ook de sector steeds beter de meerwaarde inziet van innovaties als Struck en Openred. ‘Gerenommeerde partijen maken gretig gebruik van hun diensten.’ Beide innovaties groeien dan ook gestaag. En zitten boordevol ambities. ‘We hebben nu honderd organisaties als klant en willen doorgroeien naar driehonderd’, zegt Joost van der Zon van Openred. ‘Voorzichtig denken we ook aan het buitenland. Maar er zijn weinig landen in Europa waar big data zo ontwikkeld is als in Nederland. We zijn hier echt een koploper.’

Openred wil daarnaast zijn platform steeds verder verbeteren. Ook Struck is nog volop in ontwikkeling. ‘We geven partijen nu de mogelijkheid om eigen documenten toe te voegen, zoals een programma van eisen. Die worden dan meegenomen in het antwoord op de vraag die iemand stelt. Daarnaast bestaat ook al de mogelijkheid om te bekijken wat je vergunningsvrij kunt bouwen. Volgende stap is dat ontwikkelaars een compleet plan kunnen laten toetsen aan regels en eisen.’