Betaalbare huisvesting: in Wageningen zorgen studenten er zélf voor

Historische studentenhuizen waarin al generaties lang studenten wonen: Wageningen kent veel van dit soort panden. Maar ze dreigen te verdwijnen, waardoor betaalbare studentenhuisvesting en de unieke studentencultuur in gevaar komt. “Door de Wet betaalbare huur zijn huiseigenaren gebonden aan een maximum huurprijs die ze mogen vragen”, vertelt Onno van Bekkum, coöperatiedeskundige en tijdelijk bestuurslid bij de Wageningse Studentenhuizen Coöperatie (W.S.C.). “Bovendien moeten ze door strengere regels meer belasting betalen. Dat maakt verhuren minder winstgevend, waardoor veel eigenaren de huizen willen verkopen.”

Ook bestuurslid Bram Hoes zet zich vanuit de W.S.C. in voor betaalbare studentenhuisvesting. Als student en penningmeester van de Wageningse Studentenvereniging Ceres weet hij hoe belangrijk deze studentenhuizen zijn. “Ik woon zelf in een studentenhuis via een woonvereniging. De vereniging is niet gericht op winst, waardoor mijn huur betaalbaar blijft. Dat wilde ik voor meer studenten mogelijk maken. Maar door strenge regelgeving kan de woonvereniging geen herfinanciering krijgen voor verduurzaming of om meer huizen aan te kopen. Ik moest dus iets anders verzinnen om studenten te helpen.”

Via een oproep aan leden en oud-leden van Ceres kwam Hoes in contact met Van Bekkum. “Een coöperatie leek me een geschikte vorm om deze problemen aan te pakken”, vertelt Van Bekkum. “Als oud-student en -lid van de studentenvereniging wilde ik mijn ervaring met de opzet van coöperaties graag inzetten, zodat Wageningse studenten betaalbaar en duurzaam kunnen wonen.” Samen richtten ze in oktober 2024 de W.S.C. op, binnenkort brengen ze hun eerste bod op een studentenhuis uit.

Het doel van de coöperatie is om studentenhuizen aan te kopen en beschikbaar te stellen aan studenten. “Binnen de coöperatie zijn studenten en oud-huisgenoten collectief eigenaar van de huizen waar ze wonen. Ze kopen een ledencertificaat van € 5.000 en worden daarmee lid-eigenaar van de coöperatie. Achtergestelde leningen van oud-huisgenoten zijn ook van belang, de rest doet de bank.”

“Hun kamer huren de studenten vervolgens van de coöperatie. Dit zorgt voor meer betrokkenheid, en studenten voelen zich meer verantwoordelijkheid voor het huis, omdat ze mede-eigenaar zijn. Met de maandelijkse huuropbrengst betalen we de vaste lasten en het reguliere onderhoud van de woning. De huurtoeslag helpt om de financiering rond te krijgen.”

De coöperatie richt zich daarnaast op renovatie en verduurzaming. “Veel studentenpanden hebben energielabel F of nog lager. Panden die we aankopen, willen we meteen verduurzamen met het geld van de ledencertificaten. Een private eigenaar investeert daar niet graag in, maar wij wel. Zo houden we deze huizen ook in de toekomst beschikbaar voor studenten.”

De woningen die W.S.C. op het oog heeft, verschillen duidelijk van die van de grotere studentenhuisvesters. Hoes: “Veel studenten wonen in grote studentenflats en -complexen in of net buiten de stad. Daar woon je veel anoniemer. Studentenhuizen die wij willen aankopen zijn kleinschalig, een soort kleine woongemeenschappen waar je bijvoorbeeld met tien studenten een huis deelt. In zo’n huis heb je meer onderling contact en ben je meer betrokken bij elkaar. Dat is heel goed voor het welzijn van studenten.” Daarnaast draagt de W.S.C. bij aan het sociale huuraanbod. “Huizen van de coöperatie vallen onder sociale huur, waardoor de huurprijs laag blijft. Studenten betalen tussen de € 125 en € 200 per kamer, plus de inleg voor huiscertificaten die ze na aflossing van het huis terugkrijgen”, legt Van Bekkum uit. “Zo kunnen studenten, die vaak geen kans maken op een sociale huurwoning via een woningbouwvereniging, toch betaalbaar wonen.”

Zo’n coöperatie opzetten brengt de nodige uitdagingen met zich mee. Van Bekkum: “De financiering is een flink knelpunt, want huizen zijn duur en vragen veel renovatie en verduurzaming. We willen de huurprijzen laag houden, dus moeten de rentepercentages die financiers aan ons doorberekenen ook zo laag mogelijk zijn. Er zijn wel mogelijkheden om geld te lenen tegen een lager rentepercentage, maar dan moet de gemeente of provincie garant staan. Dat is lastig, want de gemeente heeft daar nog geen beleid voor en een uitzondering maken blijkt ingewikkeld.”

Ook zitten regelgeving, procedures en richtlijnen soms in de weg. “De woonsector is sterk gereguleerd, het is een flinke klus om daar je weg in te vinden. We besteden uren aan papierwerk en afstemming met partijen zoals de gemeente, notaris, juristen, fiscalisten en de Belastingdienst”, vertelt Hoes. “De W.S.C. wil fuseren met vier bestaande woonverenigingen, zodat die huizen bij ons in de coöperatie komen. Met de overwaarde van die huizen kunnen wij panden aankopen. Maar aan zo’n fusie zijn veel regels verbonden. Dat kost enorm veel tijd en uitzoekwerk. In de tussentijd zien we dat panden die op de markt komen, verkocht worden aan particulieren of andere partijen die sneller kunnen handelen. Dat is heel frustrerend.”

Maar Hoes en Van Bekkum blijven optimistisch. “Gelukkig helpt Rabobank ons op weg met een ontwikkelbijdrage en onze eerste financiering.” Daarnaast kan de Wageningse aanpak ook interessant zijn voor andere studentensteden. “We zijn in gesprek met studentenverenigingen in het land om de krachten te bundelen. Als we samenwerken, hebben we het niet meer over 200 studentenwoningen in Wageningen, maar over duizenden woningen door het hele land. En dán wordt het model van een woningcorporatie erg interessant. Op die manier zorgen we ervoor dat huidige én toekomstige studenten betaalbaar en duurzaam kunnen wonen.”