Vastgoedmarkt balanceert tussen optimisme en onzekerheid

Na een periode van waardedaling herstelde het vertrouwen in de vastgoedmarkt zich in 2024 geleidelijk. De dalende rente en gunstige economische vooruitzichten leidden tot stabilisatie en zelfs prijsstijgingen in sommige segmenten. De exploitatie bleef grotendeels op peil: huurinkomsten liepen door of stegen zelfs. Vooral modern en duurzaam vastgoed op goede locaties presteerde bovengemiddeld. Ook uit onze taxateursenquêtes blijkt het herstel: in het voorjaar van 2025 zijn taxateurs duidelijk positiever dan een jaar geleden, zowel over transacties als ontwikkelactiviteiten (zie figuur 1). Ook grote vastgoedadviseurs als CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL en Savills waren optimistisch, zij voorspelden voor 2025 een verdere toename van het investeringsvolume.

Van een snel herstel was echter geen sprake. Het sentiment verbeterde langzaam en veel beleggers handelden in de eerste maanden van 2025 nog voorzichtig. Het vooruitzicht van verdere rentedalingen stemde echter hoopvol. Sinds de inauguratie van Trump is de wereldwijde onrust flink toegenomen. Waar de ECB in 2024 de rente meermaals verlaagde, gebeurde dat in januari en maart 2025 opnieuw. Maar het verdere renteverloop is erg onzeker. Begin maart steeg de kapitaalmarktrente onverwacht met 0,45%, de grootste stijging in tien jaar. Een groeiend aantal beleidsmakers pleitte daarom voor een rentepauze. De uitgebroken handelsoorlog brengt echter zowel neerwaartse groei- als opwaartse inflatierisico’s met zich mee. De ECB weegt de groeirisico’s op korte termijn en de recente turbulentie in de markten nu wellicht zwaarder mee in haar besluitvorming voor de komende maanden. Daarmee is een renteverlaging in april waarschijnlijker geworden.

Veel hangt dus af van de komende maanden: houdt de onzekerheid aan of keert de rust terug? In het laatste geval kan de rente opnieuw dalen. Dat zou gunstig zijn voor investeerders, ontwikkelaars en particuliere huizenkopers, die vaker werken met geleend kapitaal. De noodzaak om te investeren in bijvoorbeeld verduurzaming en woningbouw blijft onverminderd groot. Uitstel maakt deze opgaven alleen maar moeilijker. Blijft de inflatie hoog, dan kan dat best gunstig uitpakken voor verhuurders, aangezien de markten krap zijn en huren vaak met de inflatie meestijgen.

In het voorjaar van 2025 zijn vastgoedinvesteerders extra voorzichtig. De hoop op aanhoudende rentedalingen bleek ongegrond, mede door oplopende kapitaalmarktrentes en geopolitieke onzekerheid, zoals het beleid van Trump. Toch blijft het optimisme in de markt overeind. De exploitatie verloopt in de meeste deelmarkten goed en investeringen in nieuwbouw en verduurzaming blijven hard nodig.

Ook binnenlands beleid speelt een belangrijke rol. Beleggers zien dat hun rendementen al jaren in het geding zijn. Dit komt onder meer door verhoogde overdrachtsbelasting en aanpassingen in de vermogensrendementsheffing (box 3). Voor woningbeleggers komen daar nog extra regels bij, zoals de Wet betaalbare huur en een maximum aan jaarlijkse huurverhogingen. Vooral kleinere beleggers worden hierdoor geraakt. Veel van hen verkopen hun huurhuizen nu zodra deze leegkomen (uitponden). De verlaging van de overdrachtsbelasting in 2026 kan wat lucht geven, maar het effect zal beperkt zijn.

Ook het ruimtelijk beleid van de overheid is van grote invloed. Het kabinet Schoof zet het beleid van Hugo de Jonge grotendeels voort. Er ligt een ambitieuze bouwopgave van 100.000 woningen per jaar tot 2030, waarvan twee derde betaalbaar moet zijn. Daarnaast is er aandacht voor ruimte voor bedrijvigheid.

Maar bouwen is niet eenvoudig. Bouwgrond is schaars en conflicten met ander beleid - zoals dat stikstofuitstoot, natuurbescherming en waterberging – zorgen voor vertraging. Ook netcongestie vormt een serieuze belemmering. Minister Keijzer probeert dit te doorbreken met het STOER-programma: Schrappen van Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving. Dit moet regeldruk verminderen en woningbouw versnellen. De grote vraag blijft: waar gaan we wél bouwen?

In de vastgoedmarkt is een duidelijke ‘race to the top’ zichtbaar. Goed vastgoed is schaars en nieuwbouw op gewilde plekken is lastig te realiseren. Dat vastgoed om locatie draait, is niet nieuw. Maar de verschillen tussen winnaars en verliezers worden wel steeds groter, in alle deelmarkten. Bedrijven zoeken vastgoed dat een goede locatie heeft, duurzaam is en van hoge kwaliteit. Panden die aan deze eisen voldoen, blijven minder vaak leeg en leveren meer huur op. Beleggers zijn juist naar dit type vastgoed op zoek, wat leidt tot een sterkere waardeontwikkeling.

Wat goed scoort, verschilt per deelmarkt. Bij winkels zijn de drukste winkelstraten nog steeds het aantrekkelijkst en bieden die het beste omzetpotentieel. A-locaties presteren beter dan B- en C-locaties. Voor kantoren zijn vooral stedelijke locaties met goede OV-verbindingen en voorzieningen in de buurt in trek. Een slecht energielabel is daar steeds vaker een dealbreaker. Bij bedrijfsruimten en logistiek draait het vooral om bereikbaarheid en nabijheid van snelwegen of klanten. Op de ‘hotspots’ is nauwelijks leegstand, terwijl we dit de afgelopen jaren wel op andere plekken zagen. Ook hier zijn duurzaamheid en bouwkwaliteit doorslaggevend.

In de huurwoningmarkt ligt het anders. De vraag is hoog, vooral in grote steden, maar dat betekent niet automatisch dat investeren er makkelijk is. De bouw- en investeringskosten zijn vaak hoog en gereguleerde huren maken het vaak niet rendabel. Zeker niet als ook onderhoud en verduurzaming nodig zijn of als je als investeerder gecompenseerd wilt worden voor het gelopen risico. Woningbeleggers zijn dus selectiever dan in het verleden. Nieuwbouwwoningen zijn extra interessant, omdat die vaak meer WWS-punten opleveren, en dus een hogere huur. We zetten de ontwikkelingen hieronder op een rij.

Huurwoningmarkt: woningzoekenden de dupe

De spanning op de huurwoningmarkt neemt toe. Net als het vorige kabinet streeft ook het huidige kabinet naar meer en meer betaalbare woningen. Die ambitie komt terug in de Wet betaalbare huur en plannen voor nieuwbouw. Toch merken woningzoekers daar voorlopig weinig van. Voor hen is de realiteit dat het zeer lastig blijft om geschikte woonruimte te vinden.

Vrije huurwoningen zijn schaars. En als er aanbod is, zijn de huren vaak zeer hoog en gelden er strenge inkomenseisen. Nieuwbouw helpt, maar is meestal niet meer dan een druppel op de gloeiende plaat. Projecten in het middeldure segment zijn zeer populair en worden vaak overtekend. De meeste kans maken mensen met een vitaal beroep of voorrangspositie.

Toch worden er in 2025 naar verwachting weer meer huurwoningen verhandeld. Al betreft het voor een deel portefeuilles die aangekocht worden om leegstaande woningen te verkopen (uitponden). Waar particuliere beleggers vaker afhaken, zien woningcorporaties en institutionele beleggers juist mogelijkheden. Zij investeren vaak in grotere complexen, nieuwbouw en hebben een langere beleggingshorizon, waardoor projecten voor hen nog wel rendabel zijn.

Voor andere beleggers blijft het uitdagend. Een meevaller is dat de overheid in 2025 ruimte biedt voor verdere huurstijgingen, soms zelfs boven de inflatie (zie figuur 2). Tegelijkertijd worden beleggers met huurwoningen met slechte energielabels geconfronteerd met extra investeringsdruk. Minister Keijzer kondigde aan dat woningen met energielabels E, F en G uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D moeten hebben. Dit volgt uit de Europese richtlijn Energy Performance of Buildings Directive (EPBD IV) die toeziet op het verbeteren van energieprestaties van gebouwen. De vraag blijft hoe beleggers de benodigde investeringen kunnen terugverdienen.

Kantoren: de fysieke werkplek belangrijker dan gedacht

De kantorenmarkt had het lastig de afgelopen jaren. Veel investeerders twijfelden aan het toekomstige gebruik van kantoren door de opkomst van thuiswerken. Voorlopig valt het effect mee. De leegstand loopt zelfs terug. Voor veel bedrijven blijft het kantoor belangrijk om medewerkers met elkaar en de organisatie te verbinden. Niet meer elke dag, maar met pieken in de week, wat efficiënt ruimtegebruik wel weer lastig maakt.

Door de onzekerheid over de toekomstige vraag stonden kantoorwaardes onder druk en bleven investeringen in nieuwbouw uit. Inmiddels zien investeerders weer kansen, vooral bij panden die sterk zijn afgewaardeerd en op goede, stedelijke locaties liggen met een goede OV-bereikbaarheid. De markt trekt aan, maar de verwachtingen moeten realistisch blijven. De kantorenmarkt is geen groeimarkt, maar een vervangingsmarkt. De focus ligt op het verbeteren van kwaliteit en verduurzaming. De effecten van hybride werken zijn nog niet volledig uitgekristalliseerd. Vooral kantoren in het lagere segment blijven kwetsbaar.

Bedrijfsruimten: meer aanbod zegt weinig over de vraag

Ondanks dat het aanbod van bedrijfsruimten in 2024 steeg, blijft de vraag groot. Het probleem zit vooral in het beperkte aantal panden dat écht aansluit op de behoefte van bedrijven, zowel in de reguliere bedrijvigheid als in de logistieke sector. Op toplocaties is de leegstand zeer laag, terwijl die elders juist oploopt. Bedrijven letten steeds meer op duurzaamheid en locatie. Nieuwbouw is zeer gewenst, maar lastig. Grond is schaars, en netcongestie vormt een aanzienlijke extra belemmering.

De combinatie van vraag en schaarste leidt tot meer transacties en stijgende prijzen (zie figuur 4). Bedrijven zijn bereid om fors te betalen voor geschikte panden. Toch verwacht de markt dat de extreme prijsstijgingen van eerdere jaren voorlopig voorbij zijn.

Winkelmarkt: leegstand beter onder controle

De winkelvastgoedmarkt blijft beweeglijk. De leegstand is inmiddels beter beheersbaar dan een paar jaar geleden, maar het aantal winkels daalt nog steeds. Dankzij loonstijgingen kunnen consumenten meer besteden, wat de omzet van winkeliers ten goede komt. Tegelijkertijd stijgen de kosten, zoals voor huur en personeel. Dit leidt tot meer faillissementen, waaronder bekende ketens als Blokker, Gerry Weber, Bristol, The Body Shop en Game Mania. Toch is er geen reden voor paniek: failliete ketens maken geregeld een doorstart, al dan niet in afgeslankte vorm. Beleggers zien bovendien dat er veel belangstelling is voor goede winkelpanden. Ketens als Wibra, Shoeby en Action tonen bijvoorbeeld interesse in voormalige locaties van Blokker.

De winkelmarkt blijft een vervangingsmarkt, met grote verschillen tussen centrale en ondersteunende winkelgebieden. In middelgrote steden blijft de leegstand bovengemiddeld hoog (zie figuur 5), terwijl de grotere, meer toeristische binnensteden beter presteren. Het verschil in leegstand neemt niet verder toe, maar wordt ook niet kleiner. Dit onderstreept de noodzaak tot herstructurering. Ondertussen zijn er plannen voor de aanpak van stadsdeelcentra. Dit biedt ook kansen voor binnenstedelijke woningbouw.

De vastgoedmarkt laat voorzichtig herstel en optimisme zien. Tegelijk zorgen politieke keuzes en economische onzekerheid voor onrust. Het is lastig om te voorspellen welke kant dit op gaat maar het fundament van Nederlands vastgoed is goed. Zo is er veel vraag naar modern, duurzaam en goed gelegen vastgoed. Om aan de blijvende vraag te voldoen, is het noodzakelijk om te blijven investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Beleidsmaatregelen en politieke richting zijn belangrijk om het vertrouwen van investeerders verder te stimuleren.