Meer risico dan alleen een verkoudheid in tochtige woning

Energielabels zeggen niet alleen iets over de energieprestatie en de duurzaamheid van huizen, maar ook over de eventuele hypotheekrisico’s. Het energielabel heeft invloed op het restschuldrisico: het risico dat bij (gedwongen) verkoop de waarde van de woning lager is dan de resterende hypotheekschuld. Dit komt omdat het energielabel invloed heeft op de waardeontwikkeling van het huis. De relatie tussen energielabels en betaalrisico’s blijkt daarentegen verrassend genoeg minder sterk dan gedacht.

Een vernieuwend onderzoek op basis van data van de NVM en de Rabobank laat zien dat huiseigenaren van een groen gelabelde woning geen lagere kans hebben op een betaalachterstand op de hypotheek dan huiseigenaren in een huis zonder een definitief energielabel. Dit ondanks de lagere maandelijkse energierekening. Huiseigenaren van rood gelabelde woningen hebben wél een iets grotere kans op een betaalachterstand. Het effect is echter erg klein.

Vanuit het perspectief van de hypotheekrisico’s geeft dus vooral het verschil in restschuldrisico’s aanleiding om een rentekorting of renteopslag te geven op de hypotheek al naar gelang het label van de woning. De ambitie om bij te dragen aan de verduurzaming kan een andere belangrijke reden zijn om de hypotheekrente afhankelijk te maken van het energielabel van de woning.

Wie in de afgelopen jaren heeft gekeken naar een nieuwe hypotheek, kon er bijna niet omheen. Je kunt rentekorting krijgen voor een duurzame woning, maar de eisen en de kortingen verschillen per hypotheekverstrekker. Een rentekorting kan woningzoekenden prikkelen om voor een energiezuinige, groen gelabelde woning te kiezen in plaats van een rood gelabelde woning en huiseigenaren stimuleren hun huidige woning te verduurzamen.

Rentekortingen passen bij de ambitie om een bijdrage te leveren aan de omvangrijke verduurzamingsopgave voor de woningmarkt. Maar er is nog een reden. Rentekortingen worden óók gegeven vanwege de veronderstelde verschillen in risico’s tussen rood en groen gelabelde woningen. Zo heeft het energielabel invloed op het restschuldrisico: het risico dat bij verkoop de waarde van de woning lager is dan de resterende hypotheekschuld. Dit komt omdat het energielabel de waarde van het huis beïnvloedt.

Ook wordt gedacht dat huishoudens in groen gelabelde huizen minder risico lopen op een betaalachterstand op de hypotheek. Hun maandelijkse energierekening is immers lager waardoor ze ook minder gevoelig zijn voor prijsstijgingen. Deze laatste veronderstelling is echter nog niet veel onderzocht. Vernieuwend onderzoek op data van de NVM en de Rabobank door onderzoekers van de Tilburg University in samenwerking met de Rabobank laat zien dat deze vlieger zoals gezegd niet helemaal op blijkt te gaan.

Sinds 2015 zijn alle huizen in Nederland voorzien van een voorlopig of definitief energielabel. Het energielabel geeft informatie over de energiezuinigheid van de woning. Bij huizen zonder een definitief label is een inschatting gemaakt van de energieprestatie van de woning op basis van kenmerken als bouwjaar en de grootte. Woningen met een energielabel A of B worden gezien als relatief energiezuinige woningen - in dit artikel ook wel groen gelabelde woningen genoemd. Woningen met een energielabel F of G zijn rood gelabelde huizen; deze huizen zijn niet energiezuinig en bij deze huizen valt daarmee ook nog een hoop te verduurzamen.

Door huiseigenaren en (potentiële) huizenkopers inzicht te geven in het energielabel van de woning, hoopt de overheid dat huiseigenaren sneller overgaan tot het nemen van energiebesparende maatregelen. Dit is nodig met het oog op de ambities om de woningvoorraad te verduurzamen. Om de gestelde doelstellingen te realiseren uit het in 2019 afgesloten Klimaatakkoord moeten in 2030 bijna 1,5 miljoen bestaande woningen van het gas af zijn.

In 2018 had met 46 procent iets minder dan de helft van alle woningen een definitief energielabel volgens het officiële registratiesysteem voor energielabels van gebouwen. Het WoonOnderzoek Nederland (WoON) toont aan dat slechts 14 procent van alle woningen met een definitief energielabel label A of hoger had. Hoewel woningcorporaties de motor worden genoemd achter de verduurzaming van de woningvoorraad, hebben koopwoningen vaker een energielabel A dan huurwoningen. Ongeveer 35 procent van alle koopwoningen had in 2018 een ‘groen’ energielabel: energielabel B of hoger. Er zijn dus nog heel wat labelstappen te zetten om de ambities te verwezenlijken.