Toekomstbestendige afspraken voor woningcorporaties

Sinds de wijziging van de Woningwet in 2015 zijn corporaties verplicht om een bijdrage te leveren aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Voorwaarde is wel dat de gemeente een woonvisie heeft vastgesteld. Die bijdrage wordt vastgelegd in een- of meerjarige prestatieafspraken. Dat doen corporaties overigens niet alleen, maar samen met gemeenten, huurdersorganisaties en soms ook andere corporaties.

De invulling van prestatieafspraken is vormvrij. Ze gaan bijvoorbeeld over de nieuwbouw, sloop, betaalbaarheid, kwaliteit en verduurzaming van de voorraad sociale huurwoningen en uitgaven aan leefbaarheid. De meest voorkomende afspraken lichten we hieronder toe:

Woningcorporaties zijn in Nederland de grootste aanbieders van sociale huurwoningen. Het aanbieden van voldoende en betaalbare woningen wordt gezien als hun belangrijkste taak. Het sociale bezit van corporaties ontwikkelt zich al enige jaren stabiel. Het totale bezit (sociaal en vrije sector) nam in de periode 2015-2018 met zo’n 500 woningen per jaar toe (2015-2018). Voor de komende jaren wordt een grotere toename verwacht. In de periode 2019-2023 moet de huurwoningvoorraad van corporaties met zo’n 4.700 woningen per jaar groeien. Gezien de behoefte is dit zeer wenselijk, maar kijkend naar de ontwikkeling van de voorraad in eerdere jaren lijkt dit erg optimistisch.

In de markt is er zeer veel behoefte aan betaalbare huurwoningen. In de komende jaren gaat dat alleen maar toenemen. De Nederlandse bevolking groeit de komende tien jaar met ongeveer 1 miljoen mensen. Die kunnen niet allemaal terecht in een, voor hen te dure, koopwoning. Tegelijkertijd zien we dat mensen een sociale huurwoning minder snel verlaten. Dat geldt zeker voor senioren en voor lichamelijk en geestelijk gehandicapten, die steeds langer zelfstandig blijven wonen.

Naast de vraag naar sociale huurwoningen zien we dat er sowieso meer vraag is naar huurwoningen. Vooral in steden is er behoefte aan kleinere woningen en appartementen. Corporaties die veel van dit soort nieuwe woningen bouwen, zien het gemiddelde oppervlak in portefeuille dan ook afnemen. Aan de andere kant zien we gezinnen voor wie een koopwoning geen optie is en de vrije huursector al snel te duur is, moeite hebben om een geschikte woning te vinden.

De categorie middeldure huurwoningen, die het gat tussen sociale huurwoningen en dure vrije sector huurwoningen vult, is te klein. In deze categorie ligt er, overigens geldt dat niet alleen voor corporaties, een enorme opgave om meer passende en betaalbare woningen te realiseren. Een oplossing kan zijn om goedkoper te bouwen. We zien woningcorporaties bijvoorbeeld steeds vaker gebruik maken van geprefabriceerde woningconcepten, waarmee sneller gebouwd kan worden en huisvesting betaalbaar blijft.

Een van de meest ingrijpende prestatieafspraken is de bijdrage van corporaties aan de verduurzaming van hun vastgoed. De gemiddelde energie-index in de sector kwam eind 2018 uit op 1,57 (energielabel C). In 2021 dient de gemiddelde energie-index van alle sociale huurwoningen in Nederland uit te komen op een waarde tussen 1,2 en 1,4 (energielabel B). Volgens brancheorganisatie Aedes gaan de corporaties dit realiseren. Voor alle partijen is dit goed nieuws. Duurzame woningen hebben meer waarde, gaan langer mee, zijn beter voor het klimaat en de gebruikskosten zijn lager.

Dat de corporatiesector het voortouw neemt in de verduurzaming van de bebouwde omgeving is van groot maatschappelijk belang. Via het corporatiebezit kan grote vooruitgang worden geboekt, maar minstens zo belangrijk is dat de opgedane kennis en ervaringen straks toepasbaar zijn bij particuliere woningen. In 2018 hebben corporaties al in kaart gebracht hoe ze vóór 2050 hun bezit gasloos en CO2-neutraal kunnen maken. Uitkomst van die inventarisatie was dat de corporaties hiervoor zo’n € 100 miljard nodig hebben. Investeringsvermogen dat er sinds de invoering van de verhuurdersheffing eigenlijk niet meer is.

Het bovenstaande neemt niet weg dat woningcorporaties grote stappen zetten. In de komende vier jaar streven ze ernaar om 100.000 woningen aardgasvrij te maken. Vooral het aansluiten van woningen op het warmtenet biedt perspectief. Al geldt ook hiervoor dat hoge voorinvesteringen een belemmering kunnen vormen.

Een belangrijke taak van corporaties is de huisvesting van urgente doelgroepen. Denk aan ouderen, vluchtelingen (statushouders) en zorgbehoevenden. Hoewel het uiteenlopende doelgroepen zijn, zijn twee dingen hetzelfde. Passend woningaanbod moet snel beschikbaar zijn en men moet er rekening mee houden dat mensen steeds langer aan een woning gebonden zijn. De huidige krapte in de woningmarkt belemmert tenslotte de doorstroming, terwijl de overheid tegelijkertijd stimuleert dat zorgbehoevenden langer thuis blijven wonen. Hoewel corporaties soms moeite hebben om in de vraag te voorzien, is het positief dat ze sinds een aantal jaar elk hun eigen regio bedienen. Ze kunnen zo beter inspelen op hun lokale (zorg)huisvestingstaken, zonder elkaars concurrent te worden.

Corporaties hebben van oudsher een groot belang in bepaalde buurten. Daarom wordt van hen verwacht dat zij niet alleen oog hebben voor huisvesting, maar ook voor de lokale leefbaarheid. In buurten met een hoog aandeel corporatiebezit zien we doorgaans ook een groter aandeel kwetsbare bewoners. Er wordt meer overlast ervaren en er wordt vaker een beroep gedaan op zorg of hulp van derden. Corporaties kunnen kwetsbare huurders zoveel mogelijk steunen in het vinden van passende huisvesting. Waar ze problemen signaleren kunnen ze de hulp inroepen van andere instanties. Hoewel het idee dat corporaties bijdragen aan de leefbaarheid goed is, geldt wederom dat hun middelen beperkt zijn. Financieel door de verhuurdersheffing en functioneel omdat veel problemen buiten hun bereik vallen. Gemeenten, huurdersorganisaties maar ook zorginstellingen hebben hierin een gedeelde verantwoordelijkheid.

De Rabobank is nauw betrokken bij de corporatiesector en weet wat er speelt. Ben je benieuwd naar de nieuwste trends en ontwikkelingen of wil je sparren waar jouw kansen liggen? Neem gerust vrijblijvend contact op.