De meest opvallende cijfers over de koopwoningmarkt in 2020

Terwijl het aantal aangeboden koopwoningen lijkt terug te lopen, zijn in 2020 bijna 17.000 huizen meer verkocht dan in 2019. Dat lijkt tegenstrijdig, maar laat zich verklaren door het feit dat huizen maar kort te koop staan. Zo zakte de gemiddelde verkooptijd van huizen volgens de NVM in 2020 tot het laagste niveau in zeker twintig jaar tijd. De verwachte vraaguitval door de coronacrisis bleef dus in elk geval in 2020 uit. Sterker nog: in de laatste maanden van het jaar wisselden bijna 67.000 huizen koopwoningen van eigenaar, het hoogste aantal ooit in één kwartaal.

Dat verkooprecord heeft vermoedelijk weinig te maken met de pandemie, maar alles met de veranderingen in de overdrachtsbelasting: woningbeleggers hebben hun aankopen naar verluidt massaal naar voren gehaald om de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent per 1 januari 2021 te ontwijken. In de drie grootste steden, waar beleggers een relatief grote stempel drukken op de woningmarkt, steeg het aantal transacties eind 2020 dan ook fors. In Den Haag zijn in het laatste kwartaal zelfs 29 procent meer huizen verkocht dan een jaar eerder (zie figuur 1). Ook in Zeeland schoot het aantal verkopen omhoog, mogelijk van huizen bestemd voor vakantieverhuur.

Een andere opvallende beweging strandde juist in dat eindejaarsgeweld: de herovering van terrein door 35-minners. Hun aandeel op de koopwoningmarkt steeg in de eerste helft van 2020 voor het eerst in jaren weer. Maar na de aankondiging op Prinsjesdag dat zij vanaf 2021 geen overdrachtsbelasting meer hoeven betalen, dook hun aandeel omlaag (zie figuur 2). In augustus waren 35-minners nog goed voor ruim 49 procent van de verkopen; in december slechts 22 procent. Waar beleggers hun aankopen vermoedelijk naar voren hebben gehaald, lijken starters en jonge doorstromers deze dus juist over de jaarwisseling heen te hebben getild. Dat betekent naar alle waarschijnlijkheid ook dat 35-minners juist in de eerste maanden van 2021 een dominant aandeel zullen hebben in het aantal verkopen.

Gemiddeld betaalden huizenkopers in 2020 ruim 26.000 euro meer dan in 2019. De prijsindex van het Kadaster en CBS, die onder meer corrigeert voor de samenstelling van de groep huizen die zijn verkocht, steeg gemiddeld 7,8 procent. Daarmee stegen de huizenprijzen – ondanks de coronacrisis - aanzienlijk harder dan in 2019. Toen kwam de prijsindex gemiddeld 6,9 procent hoger uit. Toch zwakte de huizenprijsstijging eind 2020 weer wat af (zie figuur 3). En opmerkelijk: in december viel de prijsindex zelfs 0,5 procent lager uit dan in november. Dit betekent niet per se dat de huizenprijzen eind 2020 daalden. Mogelijk werd de prijsontwikkeling gedrukt doordat woningbeleggers – voorsorterend op de wijzigingen in de overdrachtsbelasting – en masse kleinere, relatief goedkope appartementen kochten. En dat is iets waarvoor de prijsindex volgens het Kadaster niet goed corrigeert.

Ook in Amsterdam lijkt de eindejaarsrally door beleggers tot opvallende cijfers te hebben geleid. In het laatste kwartaal van 2020 zijn namelijk met 3.098 transacties (+16,7 procent jaar-op-jaar) bijzonder veel huizen verkocht in de stad, maar in dezelfde periode daalde ook de prijsindex. Huizen in de hoofdstad waren in het vierde kwartaal 1,2 procent goedkoper dan in het derde kwartaal. Of dit inderdaad een onvolkomenheid is in de data, of dat de Amsterdamse huizenmarkt over zijn hoogtepunt heen is, moet komende kwartalen blijken.

Voor dit jaar verwachten we in elk geval dat de huizenprijsgroei afvlakt. We gaan er namelijk van uit dat de coronacrisis tot een hogere werkloosheid zal leiden, wat voor meer onzekerheid zorgt, met vraaguitval onder potentiële kopers tot gevolg. Ook gaan we ervan uit dat de vraag van beleggers wat inzakt, omdat zij door de verhoging van de overdrachtsbelasting een deel van hun aankopen al in 2020 hebben gedaan. Daar staat de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor kopers jonger dan 35 jaar tegenover. Dit zorgt samen met de ruimere leennormen en de lagere rente voor opwaartse prijsdruk. In combinatie met een zeer sterk overloopeffect uit 2020 verwachten we dat de huizenprijzen dit jaar gemiddeld 5,5 procent stijgen. Verder gaan we uit van een terugval in het aantal verkopen naar zo’n 220.000 transacties, onder meer door achterblijvende nieuwbouw.

De onzekerheden rondom deze ramingen zijn door de coronacrisis groot. Bovendien is nog hoogst onzeker wat woningbeleggers zullen doen. Zakt hun vraag dit jaar inderdaad sterk in door de verhoogde overdrachtsbelasting, dan kan dit zeker lokaal tot verkoop- en prijseffecten leiden. Medio maart publiceren we onze nieuwe verwachtingen op basis van bijgewerkte macro-economische ramingen en de jongste huizenmarktcijfers van het CBS en het Kadaster.