Scheer niet alle beleggers op de woningmarkt over één kam

Verrassend genoeg lijkt de opmars van buy-to-let gestopt. Mogelijk houden beleggers zich gedeisd door alle plannen om hen te ontmoedigen. Maar in specifieke wijken troeven beleggers jongvolwassenen nog al te vaak af. Lokaal is daar dan ook meer nodig om buy-to-let-beleggers de deur te wijzen. Tegelijkertijd zijn jongvolwassenen het meest geholpen met meer woningbouw en daarvoor hebben we andere beleggers juist hard nodig: beleggers die willen bouwen.

Sinds een aantal jaar zien velen ‘buy-to-let’ als een groeiend probleem voor vooral jonge aspirant-koopstarters. Buy-to-let staat voor het opkopen van huizen van eigenaar-bewoners om deze vervolgens (duur) te verhuren. Hoewel zij voorzien in een vraag naar huurwoningen in de vrije sector, blijken zij ook geduchte concurrentie te vormen voor koopstarters.

Maar verrassend genoeg lijkt de opmars van buy-to-let-beleggers gestopt, blijkt uit een kamerbrief over particuliere beleggers op de woningmarkt (figuur 1). In 2018 nam het aandeel buy-to-let-beleggers in de vier grote steden wat af. In 2019 daalde het zelfs wat. Verloor de buy-to-let-markt de afgelopen jaren toch wat aan aantrekkingskracht door die steeds sterker wordende roep om buy-to-let te ontmoedigen en om de aanvangshuren in de vrije huursector te begrenzen? In de tweede helft van 2020 veerde het aandeel weer krachtig op, zo blijkt uit kersverse cijfers van het Kadaster. Maar gelet op de trend gaat het vermoedelijk om een tijdelijke opleving. Anticiperend op de hogere overdrachtsbelasting per 2021, sloegen beleggers nog even snel hun slag.

Hoewel de opmars van buy-to-let lijkt te zijn gestopt, blijft lokaal soms meer nodig om beleggers te ontmoedigen. Want los van het prijsopdrijvende effect van buy-to-let, troeven beleggers jongvolwassenen vooral in specifieke wijken af. Het recente Kadaster-onderzoek laat zien dat in sommige Amsterdamse wijken het aandeel buy-to-let in het aantal transacties vorig jaar varieerde van bijna 30 procent tot bijna 75 procent. Deze wijken zijn niet alleen in of nabij de binnenstad te vinden maar bijvoorbeeld ook in de Bijlmermeer. Ook Rotterdam, Utrecht en Den Haag hebben wijken waar bij een op de vier verkopen een belegger betrokken is. Deze aandelen vielen vorig jaar ongetwijfeld wat hoger uit door die beleggers-najaarsrally, maar het illustreert dat buy-to-let vooral in specifieke wijken problemen veroorzaakt. Lokale opkoopbescherming kan dan soelaas bieden. Een wetsvoorstel hiervoor is in de maak.

Voor jongvolwassenen die een huis willen kopen op die locaties in de grote steden is het te hopen dat het volgende kabinet deze opkoopbescherming heel snel invoert, zodat goedkopere en middeldure huizen behouden blijven voor de koopsector. Tegelijkertijd is het maar de vraag of huizen hierdoor betaalbaarder worden. Zeker niet voor mensen met een middeninkomen. Want huizen zijn nu eenmaal stevig geprijsd in de grote steden, zeker in Amsterdam en Utrecht. En het is onzeker of die beoogde vraaguitval bij buy-to-let-beleggers straks resulteert in lagere huizenprijzen.

Uiteindelijk zijn woningzoekenden vooral geholpen met de bouw van nieuwe huizen in de koop- én huursector. Tot 2030 moeten er 900.000 huizen bijkomen. Dat is twee keer het aantal huizen dat Amsterdam nu telt. En om die nieuwe huizen te bouwen en leegstaande gebouwen te transformeren tot nieuwe optrekjes is ook het geld van beleggers broodnodig. Een groot aantal politieke partijen pleit voor maximale huren in de vrije huursector. Maar een te knellend huurprijsplafond kan beleggers die willen investeren in de bouw van nieuwe huurhuizen (build-to-let) afschrikken. De uitdaging voor het volgende kabinet is dan ook om te voorkomen dat het maatregelen neemt die op de korte termijn logisch lijken, maar die de woningmarktproblemen op de langere termijn nog verder vergroten.


Eerder verschenen bij RTL Nieuws - Opinie.