Transformatie geeft vastgoed een nieuwe kans

Vastgoed heeft baat bij een markt waar ‘gezonde’ druk op staat. Bij te weinig aanbod worden bedrijven niet goed bediend, terwijl te veel aanbod potentiële huurders kan afschrikken. Houdt zo’n situatie van overaanbod te lang aan, dan spreken we van structurele leegstand en dreigt een negatieve spiraal te ontstaan. Als eigenaren door de leegstand niet meer in hun gebouwen investeren, worden deze geleidelijk minder waard. Dat kan overslaan op de omgeving. Overlast en criminaliteit komen in zulke gebieden vaker voor en dat schrikt nieuwe huurders dan weer af. Het is dus zaak om die neergaande tendens te doorbreken. Transformatie is daarvoor een goede optie, want het geeft een gebied een positieve impuls. Dat zien we in de praktijk vaak in gebieden waar nieuwe functies worden toegevoegd. Zowel in winkelgebieden als op bedrijventerrein zijn woningen daarom vaak kansrijk.

Transformatie is belangrijk, maar niet alle ontwikkelende en bouwende bedrijven kunnen het. Vergeleken met nieuwbouw is transformatie relatief ingewikkeld. Het is dus een specialisme waar specifieke kennis, ervaring en veel geduld voor nodig zijn. Ook het financiële plaatje moet kloppen. Een gebouw moet tenslotte worden aangekocht voor een prijs die past bij de toekomstige bestemming én de benodigde investeringen. Ook moet er ruimte zijn voor een gezonde winstmarge waarmee onvoorziene kosten zijn afgedekt. Juist hier knelt het vaak, omdat je dit vooraf nooit weet. Transformatie gaat namelijk gepaard met veel onzekerheid. Denk aan de bouwkundige staat van het gebouw, extra ontwikkelkosten en de toekomstige bestemming. Naast ervaring en deskundigheid, vraagt dit om creativiteit. Er komen veel partijen bij kijken, processen hebben verschillende snelheden en programma’s wijzigen continu. De kunst is om daar op een flexibele manier mee om te gaan, zonder het overzicht te verliezen.

De Nederlandse vastgoedmarkt staat voor de uitdaging om meer toekomstbestendig te worden. Daarmee bedoelen we dat vastgoed aantrekkelijk moet zijn voor huidige én toekomstige generaties. Aan de ene kant betekent dit dat we de natuur niet onnodig moeten belasten en aan de andere kant gaat het erom dat een gebouw mee verandert met de maatschappij en behoeften van mensen. Kansarm vastgoed geef je zo een nieuwe toekomst, terwijl je zuinig bent op wat je hebt. Dat geldt voor individuele gebouwen, maar denk ook aan gebieden. Neem bijvoorbeeld transformatie van leegstaand winkelvastgoed. Dat zorgt niet alleen voor minder leegstand, maar maakt stadscentra als geheel ook sterker.

Toekomstbestendig vastgoed belast de natuur zo min mogelijk. Deels wordt er gebruikgemaakt van bestaande materialen. Ook worden er bij transformaties vaker natuurlijke materialen (zoals hout) ingezet en is het een logisch moment om te verduurzamen. Bijvoorbeeld door oude installaties te vervangen voor meer energiezuinige varianten, isolatiemaatregelen uitvoeren, HR+++-glas plaatsen, zonnepanelen aanleggen enonderhoudsarme materialen toepassen. Soms gaan partijen nog een stap verder en kiezen ze voor circulaire concepten of streven ze naar een zo hoog mogelijke duurzaamheidsscore.

Door gebouwen te transformeren, verleng je ook de levensduur. Vroeger werd een gebouw ontwikkeld vanuit de wensen van de eerste gebruiker. Ervaring leert dat het beter is om vastgoed minder vanuit het perspectief van één gebruiker te ontwikkelen. Dat kan door al in het ontwerp rekening te houden met opvolgende huurders. Bijvoorbeeld door flexibele wanden, gevels en installaties toe te passen. Toekomstbestendige gebouwen moeten dus niet oneindig lang dezelfde functie dienen of voldoen aan standaarden van nu. Belangrijker is dat vastgoed mee kan veranderen als de markt daarom vraagt.

De transformatie van vastgoed mag dan complex zijn, het levert jaarlijks een belangrijke bijdrage aan de woningbouwproductie. Volgens het CBS zijn er in 2018 en 2019 jaarlijks ruim 12.000 en in 2020 zo’n 10.000 woningen gerealiseerd via transformatie. Op een nieuwbouwproductie van ongeveer 60.000 tot 70.000 woningen per jaar is die bijdrage substantieel. Het toont aan dat transformeren in veel gevallen wel lukt. Maar wat is dan het geheim?

In de regel is transformatie mogelijk als er een financieel en bouwtechnisch haalbaar alternatief is. In de huidige woningmarkt is de vraag hoog en stijgen de prijzen. Dan is transformatie naar (huur)woningen een aantrekkelijke optie. Om het financieel en bouwkundig haalbaar te maken, wordt een gebouw vaak getransformeerd vanuit een inpandige verbouwing. Bestaande constructies (denk aan daken, gevels en trappenhuizen) worden zoveel mogelijk behouden. Vanuit daar kan dan een grondige bouwkundige ingreep volgen, gericht op uitbreiding en vernieuwing. Het resultaat: lagere kosten en de haalbaarheid wordt vergroot. Een andere manier is om (een deel van) het oorspronkelijke karakter van een pand (denk aan een historische gevel) te behouden. Zo geef je een pand iets extra’s zonder er onnodig in te investeren.

Rabobank is op weg naar een toekomstbestendige vastgoedmarkt. We zetten in op de financiering van 20.000 getransformeerde woningen tot 2023. Op die manier reduceren we leegstand, afval en onnodige aantasting van bestaande natuurlijke gebieden. Daarnaast levert transformatie een belangrijke bijdrage aan de opgave om te verduurzamen.

Wil je meer van dit soort voorbeelden lezen? Ga naar hoofdstuk 2 van het bouw- en vastgoedbericht 2021.