Sneller, goedkoper en duurzamer bouwen met prefab

Een belangrijke reden om kritisch naar traditionele bouwprocessen te kijken, is capaciteitsgebrek. De bouwsector kampt al langer met personeelstekorten en daardoor kan de woningbouwproductie nu niet opgevoerd worden. Ook gemeenten hebben vaak niet de voldoende mensen om veel nieuwe woningbouwprojecten te starten. Begin dit jaar kondigde de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld aan voorlopig geen nieuwe projecten op te starten en acht projecten zelfs stil te leggen vanwege een tekort aan personeel. We kunnen het probleem van te weinig personeel verkleinen door personeel efficiënter in te zetten en ze minder te belasten. In onze sector zijn we namelijk van oudsher gewend om voor elk project een uniek plan te bedenken, te ontwerpen en uit te voeren. Dat levert vaak mooie, goede projecten en gebieden op, maar kost ook veel tijd en personeel. Als we zo doorgaan met bouwen en gebiedsontwikkeling, dan loopt de bouwproductie verder terug en het stijgt woningtekort verder.

Een oplossing: industrialisatie van de bouw

Een belangrijke reden om te kiezen voor industrialisatie is dus het versnellen van de productie. Een andere reden is het verminderen van de ‘faalkosten’. Bij traditionele bouwprojecten kunnen die oplopen tot wel 10% van de totale kosten. Fouten zijn nooit helemaal uit te sluiten, maar het hoge percentage faalkosten in de bouw is vaak het gevolg van ‘menselijk handelen en maatwerk’. Productie in de fabriek is minder foutgevoelig. Processen worden geautomatiseerd uitgevoerd en producenten kunnen digitaal testen. Bovendien vindt de productie plaats in een geconditioneerde omgeving. Niet in de buitenlucht en wisselende weersomstandigheden, maar gewoon overdekt in een fabriek. En materialen worden efficiënter gebruikt. Dit verkort de bouwtijd, vermindert het aantal bouwfouten en faalkosten dalen enorm. Een ander wezenlijk kenmerk van prefab is standaardisatie. Je maakt eenmalig ontwikkel- en ontwerpkosten. Vervolgens test en optimaliseer je het ontwerp. Zo dalen de faalkosten bijna tot nul.

De industriële manier van bouwen heeft ook voordelen voor de omgeving en het milieu. Doordat de totale bouwtijd korter wordt, zijn bouwplaatsen korter nodig en is er minder verkeer. De totale uitstoot van schadelijke stoffen is daardoor ook kleiner. De werkzaamheden die er plaatsvinden, veroorzaken minder overlast en de kans op ongelukken neemt af. Bij fabrieksmatige productie gaan producenten bovendien zorgvuldiger om met schaarse grondstoffen en materialen, en is er minder bouwafval. Tot slot zijn de mogelijkheden om woningen te herplaatsen en onderdelen her te gebruiken bij geprefabriceerde woningen meestal groter dan bij normale woningbouw.

Bouwende partijen investeren fors in industrialisatie van de woningbouw. Als het aan hen ligt, passen we de komende jaren prefab dus veel meer toe. In 2020 openden meerdere bouwbedrijven een fabriek voor de prefabricage van woningen. En in 2019 werden naar schatting iets minder dan 10.000 prefab-woningen opgeleverd. Met de genoemde uitbreidingen kan dit aantal snel stijgen. Onlangs gaven bouwers zelfs aan dat ze al veel meer woningen kunnen produceren dan ze nu doen. De grootste belemmering is nu dus niet de productiecapaciteit, maar juist het gebrek aan afzetmogelijkheden (bouwlocaties).

Die overcapaciteit, of het gebrek aan afzetmogelijkheden, komt deels door vooroordelen en weerstand van andere partijen zoals ontwikkelaars, overheden en ontwerpers. Prefab is niet simpelweg een andere manier van bouwen. Het vraagt om een fundamentele verandering van het systeem en van ieders rol daarin. Nu maken we voor elk gebied een eigen plannetje. Elke keer wordt voor een individueel project iets specifieks bedacht en doorlopen we steeds opnieuw weer vele procedures. Deze zorgvuldige aanpak heeft uiteraard veel pluspunten, maar het duurt te lang, is te duur en vraagt te veel capaciteit van alle betrokkenen. Van bouwers en gemeenten tot woningzoekenden.

We kunnen snel meer betaalbare woningen ontwikkelen als we meer standaardiseren en herhalen. Dit is waar veel partijen in de wereld van gebiedsontwikkeling moeite mee hebben. Want betekent meer prefab niet eindeloze ‘eenheidsworst’, en het einde van maatwerk en ruimtelijke kwaliteit? Deze angst is gebaseerd op ontwikkelingen uit het verleden. Om de voordelen van prefab goed te benutten, wil je natuurlijk wel standaardiseren en herhalen. Maar dat hoeft niet per definitie ten koste te gaan van lokaal maatwerk en variatie.

In het verleden bestonden projecten met geprefabriceerde woningen vaak uit uniforme, standaardmodules. Dat waren meestal ook nog eens projecten in de allergoedkoopste segmenten van de woningmarkt. Huidige voorbeelden laten juist zien dat een schaalbaar woningproduct ook mooi en van een hoge kwaliteit kan zijn. Juist door te standaardiseren ontstaat er met de tijd een behoorlijk variatie aan woontypen, zowel in plattegronden als het uiterlijk. In de reguliere bouw leidt variatie juist tot meer fouten en vertraging, maar met prefab-variatie voorkom je dat.

Industrialisatie vraagt om een aanpassing van alle betrokken partijen. Bouwers, producenten en toeleveranciers, maar ook ontwikkelaars, overheden, ontwerpers en banken. Ons advies aan al die partijen is: bereid je voor. Niet aanpassen is geen optie. Als we snel en betaalbaar iets willen doen aan het grote woningtekort, dan is industrialisatie een onmisbare schakel en moeten we meer prefabriceren. De voordelen van prefab zijn groot en de fabrieken van aanbieders staan klaar om meer te produceren. Maar we moeten opschalen als we echt willen profiteren van voordelen van prefab. Er moeten veel meer plekken beschikbaar komen om prefabwoningen neer te zetten. Daarvoor moeten we meer bouwgrond beschikbaar stellen, maar vooral ook de vooroordelen over prefab achter ons laten en juist oog hebben voor de voordelen.

Het belangrijkste bij industrialisatie lijkt ons het bewaken van variatie en ruimtelijke kwaliteit. In plaats van prefab, standaardisatie en industrialisatie te zien als aantasting van variatie en ruimtelijke kwaliteit, moeten we zoeken naar manieren om met standaard, prefab woningonderdelen en -modules een zo hoog mogelijke kwaliteit te bieden. Misschien dat prefab op grote schaal minder variatie en lokaal maatwerk betekent, maar dat hoeft behoud van ruimtelijke kwaliteit op gebiedsniveau niet te hinderen. Het zou heel veel tijd en geld schelen als we meer ontwerpen en bouwen met onderdelen die al bestaan en zijn goedgekeurd. Zo kunnen we prefab woningbouw opschalen en bouwen we sneller, betaalbaarder, duurzamer, efficiënter én met minder overlast. En het belangrijkste: zo kunnen we snel een wezenlijke bijdrage leveren aan de grote behoefte aan meer betaalbare woningen in Nederland.

Wil je meer van dit soort voorbeelden lezen? Ga naar hoofdstuk 2 van het bouw- en vastgoedbericht 2021.